【文章內(nèi)容簡介】 有大量商業(yè)，因此在此希望能少些商業(yè)持有量 DK67指標較多。社區(qū)購物中心共 萬平米規(guī)模，占用 DK67較多的住宅建設量新方案： Block+街鋪將主力業(yè)態(tài)拆散，分布放置在 DK6 DK DK42上（ DK5功能不變），既減少了持有商業(yè)占用 DK67的住宅指標，也利用主力店帶動了周邊散鋪的銷售3334主力業(yè)態(tài)位置確定購物廣場會所DK 7DK3 DK42DK5街鋪街鋪 街鋪街鋪位置 1位置 2位置 3主力業(yè)態(tài) 各業(yè)態(tài)面積 總面積位置 1 大型超市 10000平米 健身俱樂部 1200平米女子休閑會館 800平米品牌餐飲 1000平米位置 2 家電專業(yè)店 4000平米 4000平米位置 3 大型餐飲 4000平米 4000平米 布置在位置 1，便利與未來 DK67居民的購物及物業(yè)價值的提升，同時超市放地下負一層，不占用其建設指標；、休閑會館及品牌餐飲 結(jié)合超市放置在位置 1，使得未來 DK67形成最良好的商業(yè)氛圍； 占用面積較大，且產(chǎn)生租金較低，可放置在位置 2小產(chǎn)權用地上； 放置在 DK42上，帶動其散鋪銷售35位置 1：整體業(yè)態(tài)排布1F1F2F大型超市品牌餐飲、散鋪健身俱樂部、女子休閑會館100米100米40米100米20米36位置 1：負一層業(yè)態(tài)布局 大型超市面積約達 1萬平米，設置其長寬分別約為 100米，形狀較為規(guī)整，便于貨品擺放展示及內(nèi)部動線組織。負一層：大型超市面積 1萬平米100米100米科技二路經(jīng)十三路負 1層如華潤萬家、人人樂、好又多等超市37位置 1：一層業(yè)態(tài)布局20米100米科技二路經(jīng)十三路1層品牌餐飲 1000平米 散鋪 1000平米有展示面，滿足招商需求；，提升其銷售價值p品牌餐飲可放置 2~3家本地餐飲品牌，如 KFC、永和豆?jié){、魏家涼皮、小六湯包等適合社區(qū)服務的餐飲品牌p散鋪可以包裝成為親子、運動等主題銷售，劃分為 2~4個大鋪，作為鋪王銷售38位置 1：二層業(yè)態(tài)布局，提升其展示面 L型放置健身俱樂部：中體倍力、亞特體育俱樂部20米100米科技二路經(jīng)十三路1層女子休閑會館800平米健身俱樂部1200平米39位置 2：整體業(yè)態(tài)排布家電專賣店 2023平米家電專賣店 2023平米1F2F科技二路經(jīng)十三路50米40米位置 2放置類似于 蘇寧國美 之類的家電專業(yè)店，總面積為 4000平米40位置 3：整體業(yè)態(tài)排布大型餐飲 2023平米大型餐飲 2023平米1F2F可放置 3~4個較大型餐飲品牌，如小肥羊、陜西松貿(mào)及其他本地的品牌科技二路經(jīng)十三路50米40米41位置 1動線設計： 負 1層超市動線在超市北側(cè)設置輔營區(qū)，充分利用超市的人流基于超市招商考慮，在購物中心主入口處設置扶梯，方便顧客進入負一層的超市在負一層南面設置收銀區(qū)以及顧客出入的扶梯，通過扶梯既可到達首層出口，也可進入負二層的停車場在負一層最南側(cè)設置后場空間，包括卸貨區(qū)、倉儲空間和員工活動空間等功能超市主營區(qū)科技二路經(jīng)十三路1層大型超市動線及功能布局示意圖由超市到首層的扶梯超市輔營區(qū)收銀區(qū)由首層到超市的入口扶梯42位置 1動線設計： 1層動線由于 Block面積較大，因此利用品牌餐飲形成兩大出入口，形成較多散鋪展示面地下停車場出入口放置在超市兩角，與人流動線分離科技二路經(jīng)十三路品牌餐飲出入口地下停車場出入口地下停車場出入口街鋪街鋪 散鋪1層后場（卸貨區(qū)、倉儲、管理用房）位于 1層卸貨區(qū)出入口出入口43超市卸貨區(qū)封閉式設計，放置在地面 1層，通過垂直電梯將貨物卸到負 1層n倘若卸貨區(qū)放置在 1層，由于應至少滿足中型貨車進出，其對通道高度需求在 ，難以設計開發(fā)n放置在 1層，會增加開發(fā)成本，而放置在地面 1層，可節(jié)省成本為何放在地面 1層？卸貨區(qū)出入口卸貨區(qū)封閉式設計，避免卸貨區(qū)的形象、氣味等影響住宅、商鋪形象1F44超市卸貨區(qū)設計，盡可能臨街一、卸貨區(qū)位置確定：位于右圖中位置，不與人流動線形成沖突，同時方便貨車出入二、卸貨區(qū)卸貨平臺建議：卸貨平臺尺寸為 2 8 米，并建設三個貨梯，其中兩臺用于超市及電器專賣店， 1臺用于餐飲三、卸貨區(qū)臨時停車場建議：臨時停車場面積應滿足三輛貨車同時停放，并實現(xiàn)車輛自由轉(zhuǎn)彎，建議面積在 300平米 左右（不計算進入卸貨區(qū)的通道面積）科技二路經(jīng)十三路卸貨區(qū)出入口卸貨區(qū)卸貨區(qū)位置社區(qū)購物中心45位置 1動線設計： 2層動線科技二路經(jīng)十三路2層女子休閑會館 健身俱樂部利用 1層的南部出入口，以樓梯引導人流進入 2層樓梯46購物廣場會所DK 7DK3 DK42DK5街鋪街鋪 街鋪街鋪位置 1位置 2位置 3約 370m150m 50m停車位數(shù)量設置： 總共不少于 404個停車位n家電專業(yè)店和大型餐飲 共 6000㎡，需要停車位： 6000* /100平米 =64個n街鋪停車場 ： 570m/3m/個 =190個n超市停車位需求： 1萬 *2個 /100平米 =150個停車位 共計： 404個停車位需求標準 面積 停車位設置數(shù)量超市 每 100平米 10000平米 150個大型餐飲 每 100平米 4000平米 32個家電專業(yè)店 每 100平米 4000平米 32個街鋪 在保持街鋪形象的情況下，可沿街盡量多設置；每3米設置一個停車位沿街共 570米展示面 190個47停車位位置設置： 超市停車位放置地下負 1層，其余停車位放置地面 1層n地下停車場，設置在 超市負 1層 ，需要建筑面積： 8000平米n地上停車場， 沿街設置停車位布置購物廣場會所DK 7DK3 DK42DK5街鋪街鋪 街鋪街鋪1 23地面停車場：位置 2沿街放置 地下停車場：位置 3地下放置48停車位位置設置： 超市停車位，與住宅 /公寓地下負 1層停車場同層科技二路經(jīng)十三路地下停車場出入口地下停車場出入口地下停車場地下停車場n住宅 /公寓停車場均在 1層，因此超市停車場也放在 1層。如果放在 2層，將造成不必要的浪費n超市停車場與住宅 /公寓停車場放在同一層，并分開管理。超市停車場占用 150個停車位停車場放置在 1層49街鋪產(chǎn)品打造：以 1拖 2的銷售模式 打造業(yè)主一業(yè)主四業(yè)主二 業(yè)主三模式一：一二層分開銷售模式二： 1拖 2銷售業(yè)主二 業(yè)主三 業(yè)主四業(yè)主一地面地面?二樓常用作眼鏡超市、較大餐飲等較大的商家，由外部獨立樓梯連接二樓?優(yōu)點：二層銷售價格較高，能達到一層的 60%以上?缺點：二層面積大導致銷售 總價高，銷售速度慢?適應區(qū)域：商業(yè)較繁華地段?一二層賣給同一個業(yè)主?優(yōu)點：使得二層較容易銷售?缺點：二層不能形成大面積的商鋪，使用功能受限制?適應區(qū)域：社區(qū)型街鋪與區(qū)域商業(yè)成熟度匹配，為推薦方案50街鋪產(chǎn)品打造： 開間 4~5米，進深 12米 ，單層總面積控制在 60平米 內(nèi)開間區(qū)間 比例 進深區(qū)間 比例3m以下 % 3m以下 %3m－ 6m % 3m－ 6m %6m－ 9m % 6m－ 9m %9m－ 15m % 9m－ 15m %15m－ 18m % 15m－ 18m %18m以上 % 18m以上 %合計 % 合計 %深圳 23個社區(qū)商業(yè)項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計 3~6米的街鋪開間最為常見，滿足大部分街鋪商家的需求進深的合理尺寸一般是開間的 2~3倍建議普通街鋪打造 4~5米的開間， 12米的進深，總面積控制在 60平米以內(nèi)部分特別引進的業(yè)態(tài)如銀行、郵政、知名咖啡館品牌等需要定制式打造51通過面積控制，實現(xiàn)總價控制在 220萬 左右　　　　層數(shù)2023年（元 /月 平米） 2023年（元 /月 平米）2023年（元 /月 平米）2023年（元 /月 平米）價格年增長率街鋪銷售價格 一層 　 18000（元 /平米）18900（元 /平米）19845（元 /平米） 20837（元 /平米） 5%二層 　 9000（元 /平米） 9450（元 /平米） 9922（元 /平米） 10419（元 /平米） 5%p商業(yè)街鋪價格： 運用租金反推法p計算方法：街鋪首層銷售價格 =首層散鋪租金水平 /商業(yè)物業(yè)年投資回報率 （商業(yè)物業(yè)年投資回報率取 8%） 街鋪二層銷售價格 =街鋪首層銷售價格 *50%租售價格說明：p以上租售價格均為 2023年價格p2023年以后的租售價格水平按照不同物業(yè)形態(tài)，根據(jù) 固定的價格增長率 調(diào)整得到p具體價格需視項目招商或銷售時的 市場條件和銷售招商策略 再做調(diào)整按照 2023年的價格，單層 60平米的 2層商鋪，價格為 216萬元52外立面打造：配合大盤打造 Artdeco風格n 建筑風格應注意和住宅、公寓在整體風格上的統(tǒng)一性，建議采用古典沉穩(wěn)的建筑風格n Block街區(qū)又要從住宅、公寓中區(qū)分開來，在色彩上，選擇鮮艷，對比強烈的顏色，以暖色調(diào)為主53專題三：28萬平米商業(yè)項目如何打造？5455西安寫字樓群主要集中在四大區(qū)域：城內(nèi)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、高新區(qū)高新經(jīng)開城內(nèi)曲江長安路?城內(nèi) —— 城市商業(yè)、商務中心，辦公氛圍成熟、但無新項目供應?產(chǎn)品水平： 形象、配置均較高?客戶類型： 世界知名公司、國內(nèi)頂級企業(yè)，地產(chǎn)、銀行、通訊、科技、服務等?代表項目： 中大國際、長安國際中心經(jīng)開區(qū) —— 隨政府搬遷帶動，區(qū)域辦公氛圍逐漸升溫?支柱產(chǎn)業(yè)： 商用汽車、電力電子、食品飲料、新材料?分布：主要 沿未央路線形分布?產(chǎn)品水平： 以商住公寓為主，純寫字樓較少。整體品質(zhì)一般?客戶類型： 依托或服務于區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)的中小型企業(yè)為主，地產(chǎn)、裝飾、電子等行業(yè)居多?代表項目： 經(jīng)發(fā)大廈、利君 V時代、第 5國際、賽高國際?高新區(qū) —— 依托高新技術產(chǎn)業(yè)、知名企業(yè)密集，是西安寫字樓發(fā)展的熱點區(qū)域?支柱產(chǎn)業(yè)： 信息、生物、新能源等?產(chǎn)品水平： 產(chǎn)品水平較高、形象、配置、配套較優(yōu)?客戶類型： 全球 500強，國內(nèi)大型企業(yè)，主要為 IT、通訊、電子、高科技等 ,價格承受能力較強?代表項目： 旺座現(xiàn)代城、旺座國際高新國際、都市之門?曲江 —— 發(fā)展為西部最大的文化產(chǎn)業(yè)聚集地?支柱產(chǎn)業(yè)：文化影視類?產(chǎn)品水平： SOHO公寓，純寫字樓產(chǎn)品較少，產(chǎn)品打造上注重外立面，景觀?客戶類型：文化、傳媒等?代表項目：曲江會展國際、文化大廈、智慧大廈、佳和中心等56經(jīng)開區(qū)：西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，成立于 1993年， 2023年被國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)u截止目前，經(jīng)開區(qū)內(nèi)共有企業(yè) 3300余家，引進工業(yè)項目 600項。 25家境外世界 500強企業(yè)投資項目和一批國內(nèi)知名企業(yè)先后入駐，促進了四大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。u2023年，全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 685億元，主要指標連續(xù)第六年保持 40%的高速增長，成為中西部地區(qū)發(fā)展速度最快、最具活力和成長潛力的區(qū)域之一。經(jīng)開區(qū)西高新 曲江浐灞核心區(qū)西郊 n 西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)成立于 1993年， 2023年被國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)；n 開發(fā)區(qū)定位 以提高吸收外資質(zhì)量為主，以發(fā)展 現(xiàn)代制造業(yè) 為主，以優(yōu)化 出口結(jié)構(gòu) 為主，致力于 發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè) ，致力于發(fā)展高附加值服務業(yè) ，促進國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)向多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展。57該區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展基于兩大因素：因素一：四大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展商用汽車產(chǎn)業(yè)：國內(nèi)最大重卡生產(chǎn)基地四大支柱產(chǎn)業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)以陜汽集團為龍頭，完善車架、車橋、發(fā)動機、輪胎、零部件生產(chǎn)及專用車生產(chǎn)等配套產(chǎn)業(yè)，壯大商用汽車產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢。電力電子產(chǎn)業(yè)：本省世界 500強投資企業(yè)最密集的產(chǎn)業(yè)積極承接大型國有電力電子企業(yè) “ 退二進三 ” 和重組改造，發(fā)揮西門子、阿爾斯通、日立等世界500強企業(yè)和西電集團等國內(nèi)知名企業(yè)的聚集優(yōu)勢，打造技術先進、帶動能力強、西北最大的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。 食品飲料產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)鏈條完整，西北地區(qū)最重要的生產(chǎn)基地按照綠色標準和生態(tài)要求，依托可口可樂、康師傅、金威啤酒、樂百氏、維維乳業(yè)、殷榮飲品、米旗食品等國內(nèi)外知名企業(yè)，發(fā)展食品飲料產(chǎn)業(yè)集群，形成西北規(guī)模最大、產(chǎn)業(yè)鏈條完整的食品飲料聚集地。新材料產(chǎn)業(yè)：國家級新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地依托國家級新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地，以稀有金屬材料和新能源（節(jié)能型）材料領域為主要發(fā)展方向，培育一批具有自主知識產(chǎn)權和核心競爭力的優(yōu)勢企業(yè)。到 2023年企業(yè)總數(shù)達到 50家，工業(yè)總產(chǎn)