【正文】 目錄項(xiàng)目簡介鳳凰城項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)表一期可售資源分析：鳳凰城一期現(xiàn)有房源價(jià)格表二 期 房 源 情 況 介 紹戶型配比情況分析二期認(rèn)購價(jià)格表二期工程進(jìn)度表項(xiàng)目簡介：鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期1115六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙?，F(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。，以五、六樓為主；127 M2的三室兩廳7套；%。二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)2003年5月底辦下。由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。鳳凰城項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)表 案名：鳳凰城 開發(fā)商：河南華夏軍創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司 投資商：鄭州市鑫山置業(yè)有限公司 位置：鳳凰路與鳳臺(tái)路交叉口 開發(fā)業(yè)績：鄭州商品大世界 售樓部地址：鄭汴路商品大世界，檢察院對面 電話：6519922 6519977 物業(yè)管理： 公交線路：208602787 園林綠化景觀：簡單綠化1 占地面積：45571平方米1 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格： 無特色。1 建筑面積：92160平方米。其中一期54660平方米，二期14500平方米，板式小高層23000平方米。1 五證情況：全1 綠化率：%1 獲獎(jiǎng)情況：不詳。1 樓盤形態(tài)：8棟多層，6棟連排別墅，兩棟板式小高層。一期可售資源分析： 鳳凰城5樓銷售情況一覽表一單元二單元三單元四單元五單元東中西東中西東西東西東西7474一層二層三層D四層D五層六層七層鳳凰城7樓銷售情況一覽表東一單元東二單元東三單元東西東西東西面積：㎡（㎡）一層二層三層四層五層六層七層鳳凰城9樓銷售情況一覽表東一單元東二單元東三單元東西東西東西面積：㎡（㎡）一層二層三層任部長四層五層六層七層鳳凰城11樓銷售情況一覽表東一單元東二單元東三單元東西東西東西面積：㎡（㎡）一層二層三層四層五層六層七層鳳凰城13樓銷售情況一覽表東一單元東二單元東三單元東西東西東西面積：㎡（㎡）一層二層三層任部長任部長四層五層六層七層鳳凰城15樓銷售情況一覽表一單元二單元三單元四單元東中西東西東西東西㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡一層二層四層五層六層七層一期現(xiàn)房可售資源總計(jì)37套?？偯娣e5178平方米。其中：160平方米23套，將近3680平方米，%。 127平米9套，將近1143平方米，%。 160平米分布：6層11套，5層9套，4層1套，3層2套， 127平米分布：7層1套，5層1套，4層4套，3層2套，2層1套。由此可見：余房銷售重點(diǎn)在于，160平米的銷售，尤其是高樓層。另有3000平米地下室，可做倉儲(chǔ)空間使用。樓號層數(shù)5113152單元5單元41單元4單元七層15661585152815991540六層162815921718五層1758174818181768四層1886188619171886三層1926192719271927二層1898188618881878一層1858185818581878鳳凰城一期現(xiàn)有房源價(jià)格表 單位：元/建筑平方米 二 期 房 源 情 況 介 紹戶型配比情況分析戶型ABCDEFGHIJKLMNOPQ戶型類型一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)復(fù)式兩室兩廳兩室兩廳復(fù)式復(fù)式兩室兩廳復(fù)式一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)復(fù)式一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)復(fù)式一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)單位面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡套數(shù)4032833115614201645414040所占比例%%%%%%%%%%%%%%%%%面積（㎡）面積比例%%%%%%1%%%%%%%%%%%坐落3樓第一部分、南—北1—4單元3樓第二部分、東北—西南5單元3第三部分、東—西6—12單元3第四部分、東南—西北13—15單元2樓、東—西1—5單元建筑層面積2——5層㎡㎡㎡㎡㎡單元數(shù)四個(gè)單元兩個(gè)單元七個(gè)單元三個(gè)單元五個(gè)單元樓棟面積㎡㎡㎡㎡㎡樓棟案值鳳凰城二期開發(fā)288套住宅房源，規(guī)劃建筑面積14500㎡，實(shí)際建筑面積16071㎡（估算值），%，%。（商鋪除外）同樣戶型分類情況一室一衛(wèi)兩室一廳復(fù)式商鋪總套數(shù)197622938戶型配比%19%%%各部分面積面積配比%%%%各部分案值案值比例1. 戶型配比上一室一衛(wèi)所占比例較重，推廣側(cè)重點(diǎn)應(yīng)該放在一室一衛(wèi)上2. ㎡%，是所有戶型中最多，3. 金額配比上商鋪所占比例較重，由于商鋪和住宅是兩種不同建筑形式，因此可以分開來推廣。二期認(rèn)購價(jià)格表 單位：元/㎡樓號層數(shù)2樓3——1組3——2組3——3組3——4組樓層均價(jià)1——5單元1——4單元5單元6——12單元13——15單元一層1698商鋪商鋪商鋪商鋪1698二層1798175517881808三層18481812179618781878四層17781786182818581848五層無1672170617581758六層無1578157615661622161816281598七層無露臺(tái)露臺(tái)各棟樓均價(jià)172017241784總均價(jià)1750二期工程進(jìn)度表5月動(dòng)工9月20日主體完工10月15日——12月10日外立面完工2004年元月20日交房二期價(jià)格定位內(nèi)部認(rèn)購10%，1750元/平方米開盤銷售20%，1800元/平方米強(qiáng)銷，1850元/平方米1950元/平方米商鋪價(jià)格6000元/平方米，以上。目錄市場概況及基本競爭格局鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告周邊競爭樓盤鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告市場概況及基本競爭格局：A、 東南板塊及鄭汴路商圈。鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿線、航海東路與107國道沿線。鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有處理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。航海東路與107國道沿線是2002年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期15127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。B、 小戶型市場概況。自2001年底時(shí)尚PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是2003年初，青年居易（EASYGO）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。燕歸園位于貨棧街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場是６０－８０平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸園二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。小戶型市場詳見附件：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告）C、 商鋪市場商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費(fèi)者對小戶型的認(rèn)知和接受程度（鳳凰城購房消費(fèi)支撐力度）調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品大世界調(diào)查完成時(shí)間：在鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。，動(dòng)力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，僅憑這一點(diǎn)，就說明消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。對此不僅感慨，如果螞蟻不餓或?qū)ο笕獠桓信d趣的時(shí)候，一群螞蟻還能啃死一頭大象嗎？消費(fèi)疲軟，市場敏感度不高，小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻。對建材市場調(diào)查的幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)： 大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高 大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足 小戶型需求彈性非常大，對價(jià)格非常敏感 市場上有很大不穩(wěn)定因素，89月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉