武漢某地產(chǎn)全程營銷策劃(已修改)
2025-05-24 00:20 本頁面
【正文】 序歷經(jīng)兩次調(diào)整的武漢房地產(chǎn)業(yè)又迎來新一輪發(fā)展契機?；厥讱v史，有許多曾經(jīng)輝煌一時的草莽英雄早已煙消云散，也有一批原本默默無聞的企業(yè)從無到有、從小到大，幾年間發(fā)展壯大為知名企業(yè)。同樣的市場條件，相似的自然資源，結(jié)局卻完全相反，頗值三思。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，已經(jīng)到了一種多品種、大協(xié)作的時代，單靠簡單的模仿、抄襲幾個賣點就能成功的投機時代已一去不返，如何在深入市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，找準市場定位，進而形成一套完整、有效的解決方案成為項目成敗的關(guān)鍵。我們不能妄言我們已經(jīng)了解開發(fā)的真諦，恰恰相反，我們只是在不斷探索，愿我們的所作能為本項目最終的成功提供一條有益的思路。第一章 透視武漢住宅市場開發(fā)現(xiàn)狀近幾年，在國家擴大內(nèi)需與鼓勵住房消費政策的持續(xù)推動下，我市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。一方面，土地儲備供應(yīng)制度的實施及房地產(chǎn)交易登記手續(xù)費下調(diào)等政策的落實，對規(guī)范市場、激活消費起到了極大的推動作用；另一方面，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)育，居民消費行為更趨理性和成熟，促進了我市住宅建設(shè)水平的整體提高?？v觀近幾年武漢市房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)指標，我們不難發(fā)現(xiàn)武漢房地產(chǎn)市場正面臨著巨大的機遇和挑戰(zhàn)，作為國民經(jīng)濟“助推器”和“調(diào)節(jié)器”的房地產(chǎn)業(yè)，在2003年上半年央行《通知》和“非典”的雙重打壓下，在競爭日趨激烈的今天，如何把握市場發(fā)展脈搏成為開發(fā)成功的前提和基礎(chǔ)。多年的策劃、代理經(jīng)驗讓我們感受到近幾年（特別是2002年）的開發(fā)特點：一、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)穩(wěn)步增長來自政府部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也許因統(tǒng)計口徑的不同而缺乏關(guān)聯(lián)，但它仍具有參考價值，并且我們相信，其縱向比值是有效而可信賴的，從下列幾組數(shù)據(jù)，我們?nèi)阅苷页鑫錆h房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡。20002002年武漢住宅開發(fā)一覽表年份總投資額增長率總施工面積增長率總竣工面積增長率20002001%%%2002%10%%注：總投資額：億元 總施工面積：萬平方米 總竣工面積：萬平方米 20002002年武漢住宅銷售一覽表年份總銷售額增長率總銷售面積增長率20002001%%2002%%注：總銷售額：億元 總銷售面積：萬平方米20002002年住宅銷售價格一覽表一季度二季度三季度四季度2001年價格20362061206321012002年價格19002017209422002003年價格注:年份：年 銷售價格：元/平方米 從上述數(shù)據(jù)中，我們不難看出： 雖然投資額再創(chuàng)新高，%的增幅高于GDP增長率4個百分點，應(yīng)該不存在太多的泡沫成分。 （即消化100多萬平方米的存量房），表明市場需求依然旺盛。 銷售回收資金占當年投資比例達89%，表明市場仍在良性通道內(nèi)運行。，讓人不禁為2003年的銷售前景擔憂。二、開發(fā)企業(yè)大舉進入武漢市場 隨著沿海房地產(chǎn)開發(fā)市場泡沫現(xiàn)象的加劇，拍賣的土地地價愈來愈高，開發(fā)風險凸現(xiàn)，部分開發(fā)企業(yè)開始將目光投向即將“噴發(fā)”的武漢市場。2002年，武漢市新批的60家開發(fā)企業(yè)，90%為“外來和尚”，其中不乏上海復(fù)地、廣州保利、南京三金等國內(nèi)知名企業(yè)。三、高層樓盤比重繼續(xù)上升，整體水平不斷提高 由于樓面地價的水漲船高，容積率居高不下，中高檔樓盤所占比例也越來越高。2002年，高層、小高層樓盤占開發(fā)總量的63%。當然，隨著樓房高度上升，房價應(yīng)聲上漲，并由此帶動全市商品房單價的上漲。市區(qū)中心地段的中檔商品房均價已達2700元/㎡，％。四、新都市主義盛行 如果說2001年是郊區(qū)化、大盤化唱主旋律的話，2002年是回歸都市的一年，在政府的大力扶持下，開發(fā)商、媒體共唱舊城改造新曲，將新都市主義推向高潮。永清片區(qū)、新華西路片區(qū)和積玉橋等地區(qū)的舊城相繼改造、漢口和武昌沿江江灘的改造以及琴臺文化中心的建設(shè)，為都市回歸提供了良好的區(qū)域大環(huán)境。除此外，全年共改造在冊危舊房35萬㎡，改造量超過了前3年的總和，極大地促進了住宅一、二級市場的聯(lián)動。五、競爭更加激烈，企業(yè)重新洗牌 有人戲稱目前房地產(chǎn)開發(fā)是“三外”即外地、外行、外來資金。隨著一級土地供應(yīng)市場的規(guī)范和透明化，開發(fā)市場的門檻正在不斷提高，深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商，憑借其雄厚的資金實力，成熟的職業(yè)開發(fā)團隊，知名的企業(yè)品牌，迅速提高進入門檻。2002年正式實行的土地供應(yīng)制度的改革，標志著“大象游戲”的開始和投機時代的結(jié)束，部分實力稍遜的本土開發(fā)企業(yè)被迫轉(zhuǎn)移到地市級市場或被淘汰。六、全方位競爭即將開始開發(fā)項目競爭已不單是產(chǎn)品賣點、營銷手段的局部競爭，而是從市場調(diào)研、市場分析、產(chǎn)品定位、策劃推廣、銷售把控、到物業(yè)管理等全過程、全方位的競爭，實質(zhì)上是開發(fā)商之間綜合實力和品牌的競爭，更是開發(fā)模式和開發(fā)策略的碰撞。第二章、漢陽區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測古鎮(zhèn)漢陽，自古就以其優(yōu)美的自然景觀和深厚的人文底蘊享譽全國。這里有伯牙、子期的高山流水；有蜚聲中外的歸元寺；有正在不斷建設(shè)的南岸嘴風景生態(tài)景區(qū)……隨著月湖周邊大規(guī)模整治和四湖水生態(tài)建設(shè)的進一步實施，一個以生態(tài)、旅游、制造業(yè)為龍頭的居住新區(qū)正逐漸形成。大家有目共睹的是，經(jīng)過近幾年大規(guī)模的城市建設(shè)和舊城改造，漢
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