房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃案(已修改)
2025-04-29 01:25 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃案作者：日期：房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃提綱第一部分 市場(chǎng)調(diào)研一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 地理位置 地質(zhì)地貌狀況 土地面積及紅線圖 七通一平現(xiàn)狀項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊的建筑物 綠化景觀 自然景觀 歷史人文景觀 環(huán)境污染狀況地塊交通條件調(diào)查 地塊周邊的市政網(wǎng)及其它公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況 地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 購(gòu)物場(chǎng)所 文化教育 醫(yī)療衛(wèi)生 金融服務(wù) 郵政服務(wù) 娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) 生活服務(wù) 游樂(lè)休憩設(shè)施 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 a 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 b 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 c 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 d 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)景氣指數(shù) 國(guó)家宏觀金融政策 a 貨幣政策 b 利率 c 房地產(chǎn)按揭政策 固定資產(chǎn)投資總額 a 全國(guó)及項(xiàng)目所在地 b 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 商品零售價(jià)格指數(shù) a 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) b 商品住宅價(jià)格指數(shù) 中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 項(xiàng)目所在地居民住宅形態(tài)及比重 政府對(duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī) 政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) 短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及差異項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)展商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析經(jīng)濟(jì) 各種檔次商品住宅客戶分析 商品住宅客戶購(gòu)買行為分析三、土地SWOT分析項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料 綜合評(píng)判項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 a 區(qū)域定位 b 主力客戶群定位 功能定位 建筑風(fēng)格定位五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念 商品住宅價(jià)值分析法：類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法 a 選擇可類比項(xiàng)目 b 確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的比重 c 分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 d 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值 e 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素 a 類比土地價(jià)值：地段資源差異 ※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括 周邊自然和綠化景觀的差異 教育、人文景觀的差異 各種污染程度的差異 ※周邊市政配套便利性的差異 b 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 ※ 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) ※ 單體戶型設(shè)計(jì) ※ 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) ※小區(qū)配套和物業(yè)管理 ※ 形象包裝和營(yíng)銷策劃 ※ 發(fā)展商品牌和實(shí)力 c 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 ※ 經(jīng)濟(jì)因素 ※ 政策因素項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 類比樓盤分析與評(píng)價(jià) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析 a 價(jià)值提升和實(shí)惠要素對(duì)比分析 b 項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六 、項(xiàng)目定價(jià)的模擬均價(jià)的確定的主要方法 a 類比價(jià)值算術(shù)平均法 b 有效需求成本加價(jià)法 ※ 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍 ※ 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求成本價(jià)格 c 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 商品住宅定價(jià)法：差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法 a 根據(jù)日照須光系數(shù)（B系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價(jià)Pb，即Pb=Pa （1177。B），其中Pa為基礎(chǔ)均價(jià) b 然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（D系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價(jià)Pb，即Pd=Pa（1177。D） c 當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時(shí)，應(yīng)在Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（S系數(shù)）確定不同戶型單位的均價(jià) Ps=Pd (1177。s) d 在Ps的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)（F系數(shù)）確定不同樓層的價(jià)格Pn，即Pn=Ps（1177。F)=Pa(1177。B)(1177。D)(1177。 s)(1177。F) e 考慮到其他隨機(jī)因素的存在（如單位附近有機(jī)房干擾等），在具體單位價(jià)格的制定時(shí)，還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機(jī)系數(shù)（U系數(shù)）確定最終的定價(jià)Pu，即Pu=PnU其中U為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨機(jī)確定。 各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定： a 確定基礎(chǔ)均價(jià)Pa，通常取中間樓層價(jià)格作為均價(jià) b 確定B系數(shù)。基中東、南朝向單位采用1+B；西、北朝向采用1B c D系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定 d S系數(shù)通常為5%15%，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的定價(jià)。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值 e 確定F系數(shù)。其中均價(jià)層以上單位采用1+F，均價(jià)層以下單位采用1F f U系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。常見(jiàn)的隨機(jī)因素包括設(shè)備房的干擾、樓道電梯及人行的干擾等 具體單位定價(jià)模擬 以其中一個(gè)最具代表性的單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)過(guò)程的參考七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目首期成本模擬 成本模擬表及其說(shuō)明項(xiàng)目收益部分模擬 銷售收入模擬 a 銷售均價(jià)假設(shè)根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格模擬中確定的均價(jià)進(jìn)行銷售收入的模擬 b 銷售收入模擬表 利潤(rùn)模擬及說(shuō)明 a 模擬說(shuō)明 b 利潤(rùn)模擬表 敏感性分析 a 可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 b 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià) 價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性 a 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值 b 項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性 減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本 對(duì)銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化國(guó)家、地方相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素 政策法規(guī)因素 地塊狀況因素 發(fā)展商操作水平因素 資金投放量及資金回
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