【正文】 廈開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理公司山東國(guó)貿(mào)物業(yè)地理位置火車(chē)站廣場(chǎng)南側(cè)總建筑面積40384平方米竣工日期1993年銷(xiāo)售率\目前銷(xiāo)售價(jià)格\物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格\租金水平日（含物業(yè)管理費(fèi)）二手市場(chǎng)掛牌情況\備注不對(duì)外銷(xiāo)售；目前只剩二樓230平方一套物業(yè)名稱如意大廈開(kāi)發(fā)商青島悅海置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青島凱會(huì)物業(yè)管理公司地理位置火車(chē)站廣場(chǎng)北側(cè)主力戶型120—140平方米竣工日期2002年銷(xiāo)售率90%目前銷(xiāo)售價(jià)格二手市場(chǎng)25層以下均價(jià)5500元/平方米；29層復(fù)式7900元/平方米（新房）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格2元/平方米月（含電梯費(fèi)）租金水平天項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)老城區(qū)的高層住宅市場(chǎng)空白（金田公寓售罄，雙星金色海岸未售）二手市場(chǎng)掛牌情況較多備注現(xiàn)在由凱會(huì)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)銷(xiāo)售，并且其銷(xiāo)售人員不知道開(kāi)發(fā)商是哪一家公司物業(yè)名稱貝蒙特大廈開(kāi)發(fā)商貝蒙特房地產(chǎn)物業(yè)管理公司自管總建筑面積竣工日期銷(xiāo)售率90%目前銷(xiāo)售價(jià)格二手市場(chǎng)平均5500元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格月租金水平二手市場(chǎng)掛牌情況有備注開(kāi)發(fā)商是美國(guó)貝蒙特(青島)油業(yè)有限公司旗下的子公司，項(xiàng)目主要為自用，未做正式市場(chǎng)推廣其它信息：項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商二手市場(chǎng)均價(jià)租金備注海富樓雙星地產(chǎn)51005300元/平方米日雙星金色海岸雙星地產(chǎn)起價(jià)5280元/平方米（網(wǎng)上1樓） 8~9層平均5650元/平方米新項(xiàng)目金田公寓金田城建5900元/平方米（2層）、6500元/平方米（20層）魯邦新天地魯邦地產(chǎn) 9樓 5200元/平方米 15樓 5680元/平方米主力戶型 ~140平方米 火車(chē)站周?chē)埖陿?biāo)準(zhǔn)件價(jià)格及折扣率酒店名稱星級(jí)掛牌價(jià)格當(dāng)前折扣率總間數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)金海大酒店400；2888折168三星鐵道大廈二星460；260；680130貝蒙特酒店220；2605折三星碧海賓館280；300；220五星賓館680；3805折全海景泛海名人四星780；9606折960看海；780不看海棧橋賓館298；398；498；598；698；14005折100華能賓館4366折國(guó)風(fēng)大酒店298；3086折三星旅行社調(diào)查結(jié)果，周邊二星級(jí)酒店對(duì)旅行社價(jià)格平均在低價(jià)80元/天/間，高價(jià)160元/天/間。酒店經(jīng)營(yíng)旺季為4月至11月，淡季為12月至次年3月。測(cè)算地塊周邊年平均酒店消費(fèi)價(jià)格在126元/天/間，酒店消費(fèi)總量超過(guò)6000萬(wàn)元。 第四部分 項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析 項(xiàng)目所在地塊屬于青島市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的各種優(yōu)勢(shì)和特征，又在地理位置上偏于西部。從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，隨著沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心，東為中央商務(wù)區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢(shì)可見(jiàn)一斑。該板塊屬于青島市老的居住和商業(yè)中心，在城市改造過(guò)程中，該板塊又起著極其重要的銜接作用，是青島和下一步青島的經(jīng)濟(jì)中心黃島的連接跳板，同時(shí)由于緊靠火車(chē)站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標(biāo)志性景點(diǎn)建筑和重要交通口岸，板塊所在地的升值空間較大。由于目前該板塊各項(xiàng)目的定位和建筑設(shè)計(jì)等存在著各種缺陷，造成了許多項(xiàng)目的銷(xiāo)售不力，同時(shí)也為市場(chǎng)化運(yùn)作留下了機(jī)會(huì)和空白。 l 單純的大戶型住宅在周邊的銷(xiāo)售價(jià)格平均在50006500元左右，商住樓價(jià)格在6000—7500元/平方米左右，總價(jià)均在50萬(wàn)以上，銷(xiāo)售情況不理想，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多。因此我們要避開(kāi)大戶型純住宅的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，必須采取小戶型、精設(shè)計(jì)。l 結(jié)合目前周?chē)?xiàng)目的情況來(lái)分析，該地塊距離火車(chē)站僅100米距離，在動(dòng)靜分區(qū)性能上講，屬于動(dòng)區(qū)，不利于營(yíng)造大戶型高檔的住宅項(xiàng)目。從如意大廈（主力戶型120—140平方米）目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出，所在地塊不適合作大戶型高檔住宅項(xiàng)目。 樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌：進(jìn)出青島重要門(mén)戶，人流量大，順利打造開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)品牌；地塊獨(dú)特，社會(huì)關(guān)注率高，容易塑造開(kāi)發(fā)商高端品牌。該項(xiàng)目也是華藝集團(tuán)進(jìn)駐青島的第一個(gè)項(xiàng)目，給進(jìn)駐青島市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 社會(huì)效益：將建筑當(dāng)作雕塑建設(shè)，做成青島市標(biāo)志性建筑甚至是青島的一個(gè)獨(dú)特的名片工程，只要提起青島就可以想到本項(xiàng)目，一方面獲得了較大的社會(huì)效益，更重要的是可以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商品牌的樹(shù)立。 經(jīng)濟(jì)效益：銷(xiāo)售價(jià)格按保守估計(jì)7000元/平方米就可以創(chuàng)造接近40%的投資回報(bào)率，買(mǎi)家輕松置業(yè)，開(kāi)發(fā)商順利掙錢(qián)。同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目概念、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)等方面的提升，售價(jià)可以達(dá)到8000—10000元/平方米，投資回報(bào)率可以達(dá)到60%100%。 第五部分 項(xiàng)目SWOT分析及總體開(kāi)發(fā)思路擬定（優(yōu)劣勢(shì)）分析 景觀優(yōu)勢(shì)：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有360度無(wú)障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級(jí)酒店式公寓；同時(shí)由于項(xiàng)目緊鄰青島市標(biāo)志性景點(diǎn)—棧橋，其景觀優(yōu)勢(shì)更加突出。 商業(yè)優(yōu)勢(shì)：位于傳統(tǒng)商圈中山路商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價(jià)值高；特別是中山路改造工程的啟動(dòng)，中山路將建成以旅游為核心，其它輔助功能相結(jié)合的多種規(guī)模和類(lèi)型的度假賓館區(qū)，同時(shí)具備旅游相關(guān)的信息服務(wù)、餐飲娛樂(lè)和旅游商業(yè)，充分發(fā)揮和利用濱海的土地和旅游資源。 人流優(yōu)勢(shì)：緊靠火車(chē)站，是進(jìn)出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價(jià)值高； 交通優(yōu)勢(shì)：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。 行業(yè)優(yōu)勢(shì)：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，現(xiàn)有高層住宅項(xiàng)目大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型及配套設(shè)施上局限很大。本項(xiàng)目新開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)讓我們有無(wú)限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計(jì)做到盡善盡美，從周邊項(xiàng)目中脫穎而出。 市場(chǎng)對(duì)該地塊的熟悉程度此項(xiàng)目擱置已久，會(huì)有部分市場(chǎng)成見(jiàn)和顧慮存在，在項(xiàng)目重新入市的定位和包裝上的投入要大一些。 未來(lái)市場(chǎng)放量的競(jìng)爭(zhēng)由于青島市2003年開(kāi)工總量和正在施工總量共2200多萬(wàn)平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約20%，共計(jì)430多萬(wàn)平方米，再加上今年即將開(kāi)工的經(jīng)濟(jì)適用房，2004年和2005年的竣工總量預(yù)計(jì)要比2003年有大幅增長(zhǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的銷(xiāo)售壓力。噪音劣勢(shì)，靠近火車(chē)站，噪音污染比較嚴(yán)重，不適合開(kāi)發(fā)高檔住宅；規(guī)模劣勢(shì)，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模效益； 市場(chǎng)空白點(diǎn)l 縱觀青島房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果在市南區(qū)置業(yè)，其總投資額度要大于50萬(wàn)元人民幣，因此低于50萬(wàn)元的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場(chǎng)空白，更是海景公寓的市場(chǎng)空白。l 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項(xiàng)目包括百盛大廈、發(fā)達(dá)商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫(xiě)字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷(xiāo)售，給項(xiàng)目的美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響，同時(shí)，也使其項(xiàng)目在市場(chǎng)中難于立腳。因此，從版塊市場(chǎng)來(lái)講，小戶型的酒店式公寓是市場(chǎng)空白點(diǎn)，機(jī)會(huì)較多。l 投資空白點(diǎn)：由于青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中，真正提出來(lái)酒店式公寓概念的應(yīng)當(dāng)是數(shù)碼港的三度空間，但是由于該項(xiàng)目的后期管理空白，使該項(xiàng)目大打折扣，失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢(shì)，使得這種在市場(chǎng)上低投資高回報(bào)的酒店式公寓整體稀缺。另外，由于中山路改造工程龐大，估計(jì)需要較長(zhǎng)時(shí)間，因此，由于中山路改造形成的拆遷戶客戶以及暫時(shí)撤離中山路的投資客戶大量產(chǎn)生，我項(xiàng)目正好可以彌補(bǔ)這個(gè)空白點(diǎn)，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)。l 戶型設(shè)計(jì)上的空白點(diǎn)：青島的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，造成了許多項(xiàng)目的平庸低俗，完全無(wú)法融入美麗的海濱城市青島。特別是青島的戶型設(shè)計(jì)，片面追求面積大造成了許多功能結(jié)構(gòu)不合理的項(xiàng)目。如果我項(xiàng)目能夠從戶型設(shè)計(jì)采用