某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案-文庫(kù)吧
2025-04-02 03:42 本頁(yè)面
【正文】 安路音樂學(xué)院附近將建音樂大廳，緯二街向南建設(shè)國(guó)際文化廣場(chǎng)，對(duì)好又多廣場(chǎng)、飛炫時(shí)代廣場(chǎng)等進(jìn)行整體改造；大雁塔北廣場(chǎng)西側(cè)，西安科技將建設(shè)大型購(gòu)物超市，陜西歷史博物館西邊建設(shè)仿古式國(guó)際文化交流中心；小寨西路引進(jìn)家樂福購(gòu)物中心，建設(shè)子午廣場(chǎng)；興善寺西街建成文化走廊，豎起長(zhǎng)期生活在陜西的柳青、杜鵬程、路遙、陳忠實(shí)、賈平凹等文人塑像，興善寺東街將新建酒吧、茶秀等休閑場(chǎng)所……這些建設(shè)亮點(diǎn)將使整個(gè)小寨地區(qū)繁榮時(shí)尚、煥然一新。隨著西安舊城改造與城市化進(jìn)程的加快，西安正大踏步向國(guó)際化大都市邁進(jìn)，鐘樓商圈、西高新商圈、曲江商圈的商業(yè)地產(chǎn)投資高潮迭起。小寨商圈憑借位于鼎立西安三大商圈核心的地位，在未來(lái)的發(fā)展中無(wú)疑會(huì)成為西安經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)助推器。三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：西安商業(yè)地產(chǎn)正處于供、需兩旺的良好發(fā)展階段，消費(fèi)者投資熱情空前高漲。小寨商業(yè)區(qū)的改造，大雁塔旅游休閑區(qū)的建成必將給項(xiàng)目帶來(lái)新的生機(jī)和活力。項(xiàng)目位于西安第二大商業(yè)中心——小寨什字南一百米，坐擁小寨商圈成熟氛圍和旺盛人流。項(xiàng)目為地下二層商業(yè)，采用廣場(chǎng)商業(yè)模式，其地面部分的綠地文化廣場(chǎng)為商業(yè)聚集源源不斷的客流。項(xiàng)目周圍學(xué)府林立、科研機(jī)構(gòu)眾多，文化氛圍濃厚。項(xiàng)目所在地是西安人口最密集的區(qū)域之一，同時(shí)也是西安市最具活力的消費(fèi)區(qū)。位于項(xiàng)目地下二層的電影院不但能提升商業(yè)人流，而且將給項(xiàng)目商業(yè)增加特色。劣勢(shì)： 項(xiàng)目位于小寨什字南約一百米處，此距離將會(huì)對(duì)未來(lái)本項(xiàng)目商場(chǎng)部分的推廣造成一定的壓力。地下二層商業(yè)本身的建設(shè)成本較高，同等條件下銷售面市勢(shì)必會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中處于成本劣勢(shì)。機(jī)會(huì)：項(xiàng)目所在區(qū)域目前缺乏“一站式”購(gòu)物休閑中心，缺位產(chǎn)品比較容易吸引消費(fèi)者。作為國(guó)際知名的旅游城市，西安成為各界名星必來(lái)之地，然而西安目前沒有專門以明星為主題的商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)地。長(zhǎng)安自古出美女，科教與旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)匯聚了數(shù)量可觀的有明星夢(mèng)和追星的年輕人，然而西安目前缺乏這一群體展示自我、實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的舞臺(tái)。目前國(guó)內(nèi)尚無(wú)以明星為主題“一站式”商業(yè)項(xiàng)目，既為項(xiàng)目提供了領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展方向的機(jī)會(huì)，也為項(xiàng)目面向全國(guó)進(jìn)行缺位招商創(chuàng)造了有利條件。小寨區(qū)域的年輕人消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)趨于成熟，為項(xiàng)目提供消費(fèi)支撐。威脅：大唐不夜城、環(huán)城西苑等系列項(xiàng)目上市，將會(huì)分流項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶。全新的商業(yè)主題定位，將會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作提出更高的要求，同時(shí)使項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)。四、項(xiàng)目定位通過(guò)以上分析，我們不難看出：（1）以年輕人為主導(dǎo)的文教、旅游資源是項(xiàng)目擁有的核心資源，如何能將其挖掘、放大是本項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵；（2）從未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的層面上分析，南郊全區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)、投資大潮的到來(lái)，勢(shì)必要求本項(xiàng)目出奇制勝，領(lǐng)袖群商；（3）從商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)來(lái)看，一定時(shí)期內(nèi)“一站式”商業(yè)必將成為市場(chǎng)主流，定位準(zhǔn)確的主題商業(yè)必將成為投資市場(chǎng)的寵兒；（4）隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、觀念的更新，如今追求個(gè)性、展示自我已經(jīng)成為一種社會(huì)文化風(fēng)潮，然而西安沒有能夠“一站式”滿足這些需求的場(chǎng)所；（5）在美女經(jīng)濟(jì)、明星經(jīng)濟(jì)已經(jīng)深入社會(huì)的今天，將其引入商業(yè)運(yùn)作不僅是大勢(shì)所趨，而且還能憑借缺位定位達(dá)到事半功倍的傳播效果。綜合以上分析，在緊扣項(xiàng)目實(shí)際和借鑒國(guó)外先進(jìn)商業(yè)模式運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，我們建議項(xiàng)目定位如下：市場(chǎng)定位：國(guó)內(nèi)首家明星文化體驗(yàn)廣場(chǎng)。功能定位：集購(gòu)物、休閑、演藝、娛樂、餐飲為一體的明星夢(mèng)工廠風(fēng)情主題的“一站式”商業(yè)文化廣場(chǎng)。形象定位：時(shí)尚、夢(mèng)想、活力、體驗(yàn)的文化商業(yè)典范。五、目標(biāo)客戶群定位投資者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者職 業(yè)各行各業(yè)與明星的衣、食、住、行相關(guān)的各行業(yè)經(jīng)營(yíng)者和決策者追逐求時(shí)尚、關(guān)注明星、名品，喜歡實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值和有明星夢(mèng)的年輕族年 齡30—60歲25—55歲16—36歲來(lái)自區(qū)域西安為主，少量省內(nèi)外外省市、國(guó)家占相當(dāng)比重，本地區(qū)的位居其次西安為主，陜西省內(nèi)為輔，少量來(lái)自國(guó)內(nèi)外收支狀況收入≧5000元/月——支出≧300元/月目的動(dòng)機(jī)投資收益經(jīng)營(yíng)獲益追求時(shí)尚、展示自我、實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想、體驗(yàn)休閑信息來(lái)源戶外、當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)等行業(yè)期刊、國(guó)內(nèi)主流商業(yè)報(bào)紙、DM、網(wǎng)絡(luò)等大眾傳媒、網(wǎng)絡(luò)、口碑第二部分：規(guī)劃招商篇一、運(yùn)作模式取得商圈土地作好商業(yè)規(guī)劃劃劃hua 劃招商先行引入商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理主題概念包裝項(xiàng)目制定靈巧的銷售政策，降低投資門檻、擴(kuò)大潛在客戶群采用硬廣告、軟宣傳、事件行銷、公關(guān)造勢(shì)等手段筑壩蓄水開盤銷售二、經(jīng)營(yíng)策略（一）經(jīng)營(yíng)主題雁塔文化新天地根據(jù)自身的地理位置、周邊配套、商業(yè)資源現(xiàn)狀，并充分結(jié)合西安南郊的商業(yè)、市場(chǎng)環(huán)境，在項(xiàng)目定位為國(guó)內(nèi)首家明星文化演藝廣場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定以下經(jīng)營(yíng)主題：提供一個(gè)時(shí)尚、前衛(wèi)的流行街區(qū)。這里為時(shí)尚一族提供其喜聞樂見的，能夠滿足年輕人休閑、娛樂、購(gòu)物、飲食的基本需要的功能區(qū)域。造就一個(gè)西北絕無(wú)僅有的明星夢(mèng)工廠。這里為明日之星提供武裝、展示自我的空間，為體驗(yàn)明星生活、零距離接觸明星創(chuàng)造機(jī)會(huì)和提供場(chǎng)所。滿足散步、游玩的觀光客需要。滿足客人在該地區(qū)逗留兩小時(shí)的休閑、娛樂、購(gòu)物
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