某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃案(參考版)
2025-04-20 03:42本頁(yè)面
【正文】 主要形式：清盤(pán)促銷(xiāo)。相對(duì)來(lái)說(shuō)廣告的任務(wù)就是將營(yíng)銷(xiāo)的手段通過(guò)創(chuàng)意的的手法來(lái)感動(dòng)投資者，讓其產(chǎn)生投資行為。l 第九戰(zhàn)：強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)尾盤(pán)目的：到了這個(gè)階段，我們項(xiàng)目基本銷(xiāo)售完成，可能還會(huì)留有小部分商鋪等待銷(xiāo)售。主要形式：報(bào)紙、活動(dòng)第三攻擊波：市場(chǎng)清盤(pán)時(shí)間：2006年1月——3月。l 第八戰(zhàn)：享受演繹青春的機(jī)遇目的：本階段的目的將更加明確,我們?nèi)绻B實(shí)在的促銷(xiāo)手法還達(dá)不到銷(xiāo)售效果的話。l 第七戰(zhàn)：實(shí)惠活動(dòng)感銷(xiāo)目的：其實(shí)對(duì)西安人而言，看到實(shí)際的利益比任何概念都要實(shí)在， 當(dāng)我們的主力店、反租、風(fēng)情購(gòu)物等等過(guò)完以后，我們的重點(diǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)向促銷(xiāo)，通過(guò)贈(zèng)送、打折等形式來(lái)刺激購(gòu)買(mǎi)行為。通過(guò)對(duì)主力店的宣傳 達(dá)到讓投資者有信心的目的。主要形式：報(bào)紙廣告、戶外廣告具體實(shí)施：標(biāo)題：激情等待只有12天標(biāo)題：再有8天，夢(mèng)想就會(huì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)題：5天，只有5天了標(biāo)題：后天就要來(lái)了標(biāo)題：明天會(huì)怎樣標(biāo)題：時(shí)尚活力，熱戀西安戶外廣告：與上面同步，采用倒記時(shí)的方法。那么到現(xiàn)在謎底應(yīng)該給大眾揭曉。以次證明長(zhǎng)安南路的滾滾錢(qián)程！（最好采用專家觀點(diǎn)）為后期開(kāi)盤(pán)作鋪墊。主要形式：報(bào)紙、軟文。引導(dǎo)人們對(duì)我們項(xiàng)目的觀望。（四）執(zhí)行計(jì)劃第一沖擊波：拉動(dòng)市場(chǎng)時(shí)間：2005年3月——2005年6月攻擊點(diǎn)：形象出臺(tái)，引起市場(chǎng)關(guān)注l 第一戰(zhàn)：體驗(yàn)新加坡第一時(shí)尚品牌的魅力目的：讓大眾知道世界上最流行情景式、體驗(yàn)式商業(yè)中心在西安登陸，引起轟動(dòng)，抑制區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)，公開(kāi)發(fā)售。海軍執(zhí)行形式：主題活動(dòng)主要任務(wù)：配合階段商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)主題，階段性的創(chuàng)造營(yíng)銷(xiāo)熱點(diǎn)、聚集人氣，吸引關(guān)注，推進(jìn)銷(xiāo)售?？哲妶?zhí)行形式：新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)、DM刊物、關(guān)系團(tuán)隊(duì)等主要任務(wù)：炒作商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)模式、管理設(shè)施、升值潛力，以及炒作國(guó)內(nèi)首家明星文化演藝廣場(chǎng)對(duì)西安年輕人消費(fèi)觀念的影響。主要任務(wù)：樹(shù)立項(xiàng)目形象，傳播項(xiàng)目質(zhì)素，推動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售。銷(xiāo)售階段計(jì)劃階 段時(shí) 間銷(xiāo)售率認(rèn)購(gòu)期05年2——3月0市場(chǎng)引爆期05年3——5月30%強(qiáng)銷(xiāo)期05年6——9月35%持續(xù)期05年9——12月30%尾盤(pán)期07年1——3月5%（二）階段推廣思路雁塔文化新天地的推廣分三個(gè)階段展開(kāi)：第一階段：產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)——地段、價(jià)格，產(chǎn)品本身的競(jìng)爭(zhēng)第二階段：服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)——反租、經(jīng)營(yíng)管理、主力店，產(chǎn)品附加價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)第三階段：體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) ——情景式購(gòu)物、主題購(gòu)物，消費(fèi)者刺激投資競(jìng)爭(zhēng)（三）營(yíng)銷(xiāo)部署三軍聯(lián)動(dòng)、整合出擊。三、推廣計(jì)劃（一）營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期：12個(gè)銷(xiāo)售月，即2005年3月—2006年3月。連租約賣(mài)鋪將主力店部分進(jìn)行返租，建議返租年限為3—5年，%，以促進(jìn)拆零銷(xiāo)售。（2）定銷(xiāo)：針對(duì)周邊的企、事業(yè)單位以及商圈中有意向的團(tuán)體，組織專業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)理人員，上門(mén)服務(wù)。（6）關(guān)系銷(xiāo)售：與目標(biāo)客戶集中的俱樂(lè)部、協(xié)會(huì)、社區(qū)組織等搞好公共關(guān)系，或參加公益活動(dòng)等利用良好的公共關(guān)系促進(jìn)銷(xiāo)售。（4）情景式銷(xiāo)售：在銷(xiāo)售過(guò)程中營(yíng)造未來(lái)商業(yè)氛圍，使客戶在商業(yè)氛圍下潛移默化。（2）網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售：建立（或利用）項(xiàng)目網(wǎng)站、論壇，組織專業(yè)人員，網(wǎng)上銷(xiāo)售。價(jià)格變動(dòng)策略根據(jù)銷(xiāo)售區(qū)塊和推出時(shí)機(jī)，建議原則上采用“高開(kāi)低走”的價(jià)格策略。（三）價(jià)格策略價(jià)格定位（1）定價(jià)原則：成本導(dǎo)向和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向相結(jié)合的定價(jià)原則。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要取得成功，最終要通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)。（4）引入網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)加強(qiáng)溝通，擴(kuò)大影響。引得多數(shù)經(jīng)營(yíng)商戶得認(rèn)同，贏得相當(dāng)經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買(mǎi)，只是為項(xiàng)目成功奠定了一定的基礎(chǔ)，市場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)、管理、發(fā)展卻是長(zhǎng)期任務(wù)，也是眾多商家關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，率先引入品牌商家或進(jìn)駐或購(gòu)買(mǎi)，輔以媒體宣傳勢(shì)必能夠形成“羊群效應(yīng)”，帶動(dòng)商業(yè)走旺?！罢小弊衷E招，即“招狼入市”。（二）整體營(yíng)銷(xiāo)策略商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般要涉及到開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)營(yíng)管理公司、物業(yè)管理公司、消費(fèi)者等六方利益主體，因此我們認(rèn)為只有實(shí)現(xiàn)了“六方共贏”，商業(yè)才能算是真正的成功。從發(fā)展的角度講，項(xiàng)目要擁有市場(chǎng)就得擁有領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的品牌，這不但是未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的必不可少的一部分，而且也是客戶現(xiàn)在判斷物業(yè)未來(lái)是否會(huì)保值、升值的必備條件。通過(guò)對(duì)物業(yè)包裝，突出獨(dú)特之處，讓各界人士認(rèn)識(shí)并感知到到這里投資、置業(yè)是明智之舉；讓西安、陜西乃至來(lái)陜西旅游的時(shí)尚一族深切感受到在這里購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)是一種超然的享受。二、營(yíng)銷(xiāo)策略（一）營(yíng)銷(xiāo)思路先招商后銷(xiāo)售在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼的今天，在市民對(duì)投資返租已經(jīng)廣泛接受的西安市場(chǎng)，大型商業(yè)項(xiàng)目要取得銷(xiāo)售成功，先期招商引入品牌商家進(jìn)駐，已然成為銷(xiāo)售的先決條件。至炫組合，魅力演繹。（二）推廣主題一鋪養(yǎng)三代，現(xiàn)代富西安。使消費(fèi)者的購(gòu)物程序不再是簡(jiǎn)單購(gòu)買(mǎi)商品，而是在購(gòu)買(mǎi)商品時(shí)享受到購(gòu)物的快樂(lè)、商品的文化內(nèi)涵以及自我魅力的展示等。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)就是將這些要點(diǎn)由銷(xiāo)售結(jié)合達(dá)到最佳的銷(xiāo)售成果。羅比內(nèi)特提出來(lái)了。建議針對(duì)一般品牌不宜采取此法，但針對(duì)一些知名度很高，在行業(yè)內(nèi)有極大影響力、對(duì)商業(yè)其它商戶有巨大吸引的著名品牌（如賣(mài)當(dāng)勞、肯德基等）可以采用。加盟店由經(jīng)營(yíng)者向品牌商戶交納一定數(shù)量
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