【正文】 B、 利用前期客戶積累優(yōu)勢，通過老客戶的口碑傳播，提高項(xiàng)目形象，并帶來新的客戶。形式比較多樣，包括樓書、折頁、海報(bào)、手提袋、戶型冊(cè)等?？筛鶕?jù)項(xiàng)目標(biāo)識(shí)和VI相結(jié)合，并配合鮮艷生動(dòng)的圖案傳遞項(xiàng)目形象?，F(xiàn)場包裝可包括工地圍墻、看房通道、售房部包裝等。 媒體組合策略就是將宣傳品牌的各類廣告媒體按適當(dāng)?shù)谋壤侠淼亟M合使用，刺激消費(fèi)者購買欲望，樹立和提升品牌形象。只有將美好的期望、理想的追求融于品牌形象中才能使品牌形象更完美。在各類宣傳形式中，各種媒體的相互配合也很重要。第三階段:在第一、第二階段順利鋪墊后，以“品質(zhì)、尊貴”為推廣主題，吸引更多高端客群參與，并取得市場認(rèn)同。第二階段:以“舒適、宜居之家”為推廣主題，還業(yè)主溫馨一個(gè)的休閑港灣，引起業(yè)主及市場共鳴，進(jìn)而拔高項(xiàng)目品位。本階段推廣可選擇推廣途徑有：報(bào)廣（軟文）、短信、DM派發(fā)、大型戶外、網(wǎng)絡(luò)、城區(qū)條幅等。圍繞項(xiàng)目定位主題進(jìn)行藝術(shù)化和深層次的創(chuàng)造性思維表現(xiàn)。）第六部分 項(xiàng)目整合營銷推廣一、廣告的創(chuàng)意要求：突出實(shí)效性，有準(zhǔn)確、鮮明的主題訴求點(diǎn)。比較項(xiàng)目：金帝城（2100元/平方米）、祥瑞花園（1880元/平方米）、藍(lán)爵世家（1900元/平房米）、鑫城花園（1618元/平方米）、星城國際（1800元/平房米）比較條件：生活設(shè)施、規(guī)劃設(shè)計(jì)、交通便捷度、開發(fā)商信譽(yù)、綠化覆蓋率、產(chǎn)權(quán)狀況、項(xiàng)目美譽(yù)度、道路環(huán)境權(quán)重分布：金帝城（）、祥瑞花園（）、藍(lán)爵世家（）、鑫城花園（）、星城國際（）比較修正公式：P＝∑PiWi比較法求證結(jié)論：區(qū)域銷售均價(jià)1894元/平方米，本案計(jì)算銷售均價(jià)1721元/平方米，權(quán)重修正本案價(jià)格控制范圍： 16341721元/平方米。價(jià)格走勢的控制應(yīng)把握“價(jià)格逐步走高，并留有升值空間”的原則，這樣既能吸引部分投資者，又能滿足真正的購房消費(fèi)群體。多層由高到低的采用“三一二四五六（6+1）”樓層順序拉開差價(jià)，既要保證好樓層的熱銷，又要避免差樓層的滯銷或積壓。即在銷售過程中注意優(yōu)質(zhì)房源和較差房源的有效結(jié)合，不可一味銷售優(yōu)質(zhì)房源，留下的都是較差和銷售難度大的房源，要保持銷售過程中房源的均好性，從而保持銷售的連貫性，避免給尾盤銷售帶來麻煩。整體銷售節(jié)奏中要做好銷售進(jìn)度控制和房源控制。活動(dòng)推廣：工程節(jié)點(diǎn):項(xiàng)目奠基/封頂/交房營銷節(jié)點(diǎn): 售樓中心落成開放/認(rèn)購活動(dòng)/開盤活動(dòng)組織/項(xiàng)目完工品鑒重要假日：春節(jié)/情人節(jié)/植樹節(jié)/五一/教師節(jié)/十一/圣誕節(jié)/元旦活動(dòng)方式：房展會(huì)/假日聯(lián)誼會(huì)/旅游體驗(yàn)三、階段銷售原則本項(xiàng)目擬建260畝，建議分三期開發(fā)銷售?；顒?dòng)營銷推廣的要求：推廣活動(dòng)應(yīng)有主題，有形象包裝，并講求與品牌設(shè)計(jì)規(guī)范的一致性，方案應(yīng)具有可靠的執(zhí)行性。二、活動(dòng)促銷策略中牟新區(qū)由于大部分單位仍然在建設(shè)中或竣工尚未進(jìn)駐，而且來此地置業(yè)者多為外來人，缺乏人氣，那么活動(dòng)營銷是就是本項(xiàng)目的重要的營銷推介方法。 品牌的構(gòu)建體系與項(xiàng)目的價(jià)值體系相匹配，構(gòu)建由內(nèi)而外的品牌塑造體系?！笥欣谄髽I(yè)滾動(dòng)開發(fā)跟進(jìn)與營銷銜接?！筇嵘齼?yōu)勢項(xiàng)目的運(yùn)營水平與操作團(tuán)隊(duì)的凝聚力。第五部分 項(xiàng)目營銷策略分析一、項(xiàng)目品牌塑造與傳播策略：以項(xiàng)目定位為核心的品牌塑造與品牌運(yùn)營是本項(xiàng)目滾動(dòng)成功開發(fā)的根本保證，其作用集中體現(xiàn)在：◇保證項(xiàng)目價(jià)值形象的統(tǒng)一，有利于市場形成認(rèn)知度、美譽(yù)度和忠誠度，并可有效提高傳播效力。根據(jù)市場細(xì)分，設(shè)計(jì)地下車庫和地上停車位，地下車位滿足55%業(yè)主需求，地上車位按照滿足50%業(yè)主需要為標(biāo)準(zhǔn)，地上車位設(shè)置考慮美觀及其與景觀的融合。1預(yù)留空調(diào)板位置，并考慮其設(shè)置位置，使其美觀、大方、得體。整體設(shè)計(jì)按照大客廳、小臥室設(shè)計(jì)思路；面積大于125平方米時(shí)，主臥室設(shè)計(jì)衣帽間；面積大于130平方米時(shí)，入戶設(shè)計(jì)凈面積不小于5平方米入戶空中花園。，105—，85—。陽臺(tái)全封閉，下留150毫米地角線，整體玻璃落地，鐵藝欄桿衛(wèi)護(hù)，考慮實(shí)用型及安全性。各戶保證至少一個(gè)臥室朝陽。多層頂層設(shè)坡屋頂，剛性防水，屋面處理采用架空多彩瓦（最好灰黑色），頂層各戶均有不小于15平方米退臺(tái)，鐵藝圍欄圍護(hù)，上人屋面，頂層突出層次感。五、建筑單體規(guī)劃建議：，多層一梯兩戶，高層蝶形一梯三戶。電話、有線電視至少保證客廳、主臥各有接線口，網(wǎng)絡(luò)接口保證主臥、書房各有接線口。整體景觀注重其開放性、參與性，首層花園考慮其獨(dú)享性。整體景觀建議視覺的層次感、通透感和景觀的流暢、舒適。景觀規(guī)劃體現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚，突出各部分亮點(diǎn)，園區(qū)景觀具有整體性，各單列景觀具有獨(dú)立性，各有特點(diǎn)。多層外立面采用三段墻磚，避免外墻漆日久“流淚”現(xiàn)象，提高項(xiàng)目觀賞性?？紤]運(yùn)動(dòng)場所、運(yùn)動(dòng)器材的布置，提高業(yè)主參與性，保留兒童戶外活動(dòng)場所。注重建筑與人、環(huán)境與人、人與人之間的協(xié)調(diào)、和諧，以人為本，方便業(yè)主，滿足業(yè)主對(duì)高質(zhì)量生活、高標(biāo)準(zhǔn)生活的要求與渴望，建筑產(chǎn)品激發(fā)業(yè)主參與性。體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)與生活，推崇“高尚運(yùn)動(dòng)，健康生活”，注重建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，處處體現(xiàn)人文關(guān)懷。簡評(píng)：表達(dá)了項(xiàng)目的特點(diǎn)，傳播力度足。簡評(píng)：短促有力，容易記憶。而生活家的概念升華了日常生活，賦予每一位客戶懂生活、會(huì)生活的藝術(shù)，熱愛生活。簡評(píng)：生僻、艱澀，突出項(xiàng)目高尚定位，傳播力不強(qiáng)?！队衿费?，瀛,海也。簡評(píng)：短促、有力，突出項(xiàng)目定位及延展，易懂、易讀、易記，傳播力強(qiáng)。這種生活是溫馨的、溫情的、和諧的、快樂的。形象認(rèn)知：現(xiàn)代的、簡約的、穩(wěn)重的、誠信的品牌在我們運(yùn)作的過程中，在短兵相接的市場營銷過程中，既要避免我們的產(chǎn)品給人嚴(yán)重的華而不實(shí)的感覺，又要避免我們的產(chǎn)品給人食之無味的感覺，所以，我們的運(yùn)營與推廣上務(wù)必應(yīng)用好虛實(shí)相生的手法，既讓市場消費(fèi)者感受到我們的房子是代表中牟未來居住方向的，是實(shí)實(shí)在在的高質(zhì)量、高品質(zhì)，是值得信賴的，又要讓市場消費(fèi)者感覺我們樓盤新鮮的建筑文化與價(jià)值主張。（4）大多思維敏捷，獨(dú)立強(qiáng)干，善于思考，敢于冒險(xiǎn)，多年的理財(cái)經(jīng)驗(yàn)教給他們更為積極、穩(wěn)妥地理財(cái)渠道。他們一方面希望能夠?qū)崿F(xiàn)自身的價(jià)值，得到社會(huì)的認(rèn)同，另一方面又希望能讓自己安靜、沒有壓力、沒有禁錮地釋放和享受生活?？腿壕C合定位（1）鄭州東區(qū)各實(shí)業(yè)機(jī)構(gòu)中層以上職員（2）鄭州、開封具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)且目光敏銳的自由職業(yè)者（3）期待參與鄭汴路上專業(yè)化市場經(jīng)營的個(gè)體經(jīng)營戶（4）部分渴望改善鄭州壓抑的居住環(huán)境的兩地置業(yè)者（5）少量眼光獨(dú)道的中牟中產(chǎn)階級(jí)，以及部分中牟亟待解決住房問題的年輕人客戶群特征描述（1）有豐富的社會(huì)和生活閱歷，甚至經(jīng)常穿梭、游歷于各大中城市之間，能夠接受先進(jìn)的投資、生活理念。二、客戶定位從對(duì)中牟消費(fèi)者的調(diào)查