【正文】 單位：萬平方米年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）施工房屋面積同比增長%實(shí)際銷售商品房屋面積同比增長%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量1992 1781993 642171994 374001 1821995 539000 254回落調(diào)整期（ 1996－1997）經(jīng)過 92－95 年的過快膨脹，1996 、1997 年兩年，青島市房地產(chǎn)進(jìn)入小幅盤整回落和調(diào)整期。房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比下降 %、% ，1996 年實(shí)際銷售面積同比下降了 %，竣工面積分別同比下降 %、11% 。在經(jīng)過短期的調(diào)整后，青島房地產(chǎn)銷售面積在 1997 年出現(xiàn)了 %的增長，預(yù)示著房地產(chǎn)走勢的新一輪啟動。青島房地產(chǎn) 19961997 年發(fā)展概況 單位：萬平方米年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長%施工房屋面積同比增長實(shí)際銷售面積同比增長% 企業(yè)數(shù)量1996 815 2401997 725 11 129 311復(fù)蘇回升期（ 19981999）進(jìn)入 1998 年和 1999 年，青島房地產(chǎn)市場又逐漸升溫，999 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長 %、% ，施工面積同比增長 %、% ，實(shí)際銷售面積同比增長 %、% 。青島房地產(chǎn) 19981999 發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長%施工房屋面積同比增長實(shí)際銷售面積同比增長%企業(yè)數(shù)量1998 3931999 378新一輪發(fā)展期（ 2022 至今）從 2022 年起，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體回暖和快速增長的大背景下，青島市的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了一個新的快速發(fā)展階段。二、青島市一級市場狀況青島市區(qū)東部為嶗山山脈，北部為環(huán)境較差的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)及老城區(qū)，所以基于青島的特殊地理情況以及城市迅速發(fā)展的剛性需求，青島市區(qū)當(dāng)前土地資源極端緊缺，尤其是沿海 CBD 區(qū)域已近乎無地可用。青島近幾年的火爆樓市更是引得國內(nèi)地產(chǎn)大鱷進(jìn)入本地市場，對地塊的品質(zhì)要求愈來愈高，引發(fā)在青島一級市場上的競爭更加激烈，拍出眾多“天價”地塊。來通過近來青島市市區(qū)幾宗土地交易可以明顯察覺土地的珍缺性。 市北區(qū)西吳家村地塊 2022 年2022 年 9 月 5 日，通過掛牌出讓及拍賣方式，青島市位于市北區(qū)西吳家村250 號的（山東路）地塊，在拍賣會上經(jīng)歷了 279 個回合的較量，最終以 億元的總價成交，樓面地價達(dá)到 8330 元。 銀川西路 A 地塊 2022 年2022 年 6 月 18 日，位于市南區(qū)銀川西路土地面積近 萬平方米的 A 地塊以 5120 元／平方米的樓面價被某地產(chǎn)公司拍得。此地塊位于 CBD 區(qū)域之外，在交通、配套等方面均與國貿(mào)中心項(xiàng)目有較大差距。 奧帆賽地塊 2022 年 奧帆賽地塊作為建設(shè)市場化運(yùn)作的一部分，也被青島市政府掛牌出售。奧帆賽地塊位于奧運(yùn)分村東側(cè)，南側(cè)直接面向大海的奧運(yùn)一號地塊以 16000 元／平方米的樓面價成功交易。此地塊的掛牌起始價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了目前市區(qū)的最高地價，堪稱新的地王。 三、青島市房地產(chǎn)整體發(fā)展現(xiàn)狀板塊劃分：城市地段層級基本形成，價格和物業(yè)檔次形成明顯區(qū)隔。李滄和四方區(qū)板塊：以大量經(jīng)濟(jì)適用房和部分低端商業(yè)、低端住宅為主。中部板塊： 以普通城市住宅和中檔商業(yè)為主。西部濱海板塊：圍市政府、香港路有眾多高檔商業(yè)及辦公樓，區(qū)內(nèi)多為中、高檔普通住宅。東部濱海板塊：以銀川東路為界，南部為濱海高檔住宅區(qū)；北為中端檔次住宅物業(yè)。 市北區(qū)二級地段房價在７５00８500元市南區(qū)沿海一線一級地段房價在１５0005０000元4000６000元四方區(qū)三級地段房價在 ６0007000元嶗山區(qū)沿海一線一級地段房價在１60005０000元附：香港中路 CBD 板塊概況項(xiàng)目特征：板塊內(nèi)多數(shù)為高端住宅、公寓及辦公類產(chǎn)品。以高層、超高層建筑為主。在建筑設(shè) 計、工程質(zhì)量等方面代表青島的最高水平。板塊特征：擁有優(yōu)異的自然資源和全市最為豐厚的城市配套資源。 投資類產(chǎn)品獲得市場青睞，高價位的豪宅相對壓力較大。代表性項(xiàng)目：東海路9號、數(shù)碼港、頤和國際、瑞納康都、燕島國際公寓、麥島金岸高端住宅類：東海路9號、香港置地廣場、燕島國際公寓未來上市項(xiàng)目：青島國貿(mào)中心、奧帆賽項(xiàng)目、凱悅中心、乾豪國際廣場、萬邦中心、世紀(jì)廣場等經(jīng)濟(jì)背景2022 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快的發(fā)展態(tài)勢，完成投資 億元，同比增長 %，比上年回落 15 個百分點(diǎn)，比 2022 年一季度、二季度、三季度，分別降低 個百分點(diǎn)、 個百分點(diǎn)、 個百分點(diǎn)。 　　按投資用途分，完成住宅投資 億元,同比增長 %,占全部投資額的 %，較上年提高了 2 個百分點(diǎn)；辦公樓 億元,同比增長 %,占全部投資額的 %，比上年提高了 個百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元,同比增長 %,占全部投資額的 %，所占比重較上年提高了 個百分點(diǎn)；完成其他用房投資 億元，占全部投資的 %。住宅投入加大，占比上提，房地產(chǎn)開發(fā)主體地位得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。2022 年，市內(nèi)四區(qū)、市郊三區(qū)、五市等板塊區(qū)域特征明顯。從投資進(jìn)度看，市郊三區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅規(guī)模繼續(xù)放大，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進(jìn)一步提升。在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，高出全市增幅 個百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的%，比去年提高 個百分點(diǎn)。五市完成投資 億元，增長 %，增幅低于全市增幅 個百分點(diǎn)。市內(nèi)四區(qū)完成 億元，僅增長 %。從施工面積看，五市施工規(guī)模擴(kuò)張較快，全年為 985 萬平方米，增長 %，其次是市郊三區(qū) 1071 萬平方米，增長 %，市內(nèi)四區(qū)僅增長 %。從竣工面積看，市內(nèi)四區(qū)好于其他板塊，全年竣工面積為 萬平方米，增長 %。“十一五” 期間，青島市市南區(qū)將進(jìn)一步明確東部、西部兩個功能區(qū)以樓宇經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，嚴(yán)格控制土地使用方向，提高土地集約利用強(qiáng)度和單位土地產(chǎn)出效益，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。預(yù)計在未來 5 年里，集中建成一批智能化程度高、配套設(shè)施齊全的高檔商務(wù)樓宇，同時對現(xiàn)有設(shè)施陳舊、智能化程度低的樓宇實(shí)施升級工程，預(yù)期新增商務(wù)樓宇面積 120 萬平方米；以產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)為主導(dǎo)，以適當(dāng)?shù)募钫邽檩o助，引導(dǎo)同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)在樓宇內(nèi)聚集，形成專業(yè)樓宇和樓宇群，東部重點(diǎn)突出金融、總部、貿(mào)易物流等專業(yè)特色，西部重點(diǎn)突出航運(yùn)服務(wù)等專業(yè)特色；完善樓宇稅源綜合服務(wù)，確保樓宇企業(yè)稅收及時、按量落地，到“十一五”末，全區(qū)稅收過千萬元的樓宇爭取達(dá)到 40 座，樓宇稅收占全區(qū)總稅收超過 60%；引導(dǎo)樓宇業(yè)主招大引強(qiáng)，重點(diǎn)引進(jìn)各類行政總部、銷售公司、采購公司、財務(wù)公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，使樓宇成為總部聚集地，預(yù)期全區(qū)樓宇企業(yè)總數(shù)達(dá)到 1 萬家，總部型企業(yè)達(dá)到500 家。市場現(xiàn)狀（以 2022 年 1—5 月份為例）2022 年 16 月青島房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步推進(jìn)，2022 年 1－6 月份，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 ％，低于固定資產(chǎn)投資增幅 個百分點(diǎn)，比上年同期回落 個百分點(diǎn)。按投資用途劃分，前 6 個月完成住宅投資 億元，比去年同期增長 50％，高于全市房地產(chǎn)投資增速 個百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 ％，比去年同期提升了 個百分點(diǎn)；辦公樓投資 億元，同比增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房和其它用房投資額為 億元、 億元，分別下降 ％、 ％?！? 2022 年前 6 個月，青島市房屋銷售面積 萬平方米，其中：期房銷售面積 萬平方米，占青島市房屋銷售面積比重為 %，同比提高 個百分點(diǎn)；現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，占 %。青島市房屋銷售額 億元，其中：期房銷售額為 億元，占比重為 %，同比上升 個百分點(diǎn)，現(xiàn)房銷售額為 億元，占比重為 %。銷售2022 年 1—5 月份，全市房屋銷售面積 萬平方米，其中，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％，期房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％；全市房屋銷售額 億元，其中，現(xiàn)房銷售額為 36 億元，占比重為 35％，期房銷售額為 億元，所占比重為 65％。 此外，和記黃埔、浙江綠城、上海實(shí)業(yè)等全國知名品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，為青島市整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了極大的影響。他們的到來為青島的房地產(chǎn)市場樓盤品質(zhì)的提升帶來了先進(jìn)的理念，必將使青島樓盤項(xiàng)目各方面的指標(biāo)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)更上一層樓。第三節(jié) 青島市住宅市場分析市場概況2022 年，雖然國家宏觀調(diào)控對市場產(chǎn)生一定沖擊，但是商品房銷售價格分類指數(shù)依然是 8 類指數(shù)中最高的，青島房價依舊走高。投資分類指數(shù)與新開工面積分類指數(shù)接近 100%的景氣線，反映出國家對房地產(chǎn)金融政策的宏觀調(diào)控已顯出成效，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整只是剛剛開始。應(yīng)開工而未開工項(xiàng)目的增加，明年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量會相對縮減，供需關(guān)系仍將持續(xù)賣方市場。 205年 房 地 產(chǎn) 景 氣 指 數(shù) % 610.% 4108.% % 總指數(shù) 投資分類指 土地轉(zhuǎn)讓收 土地開發(fā)指 新開工面積 竣工面積指 商品房銷售 資金來源指圖 24在奧運(yùn)效應(yīng)影響下，青島城市建設(shè)正在逐步向高水平完善，房地產(chǎn)后期價格總體走勢判斷仍應(yīng)是上升趨勢。雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，但是 2022 年房屋銷售價格較上年依然呈上升態(tài)勢，較 2022 年的漲幅高 個百分點(diǎn)，漲幅位居全國三十五個大中城市首位，其中 2022 年四季度較上年同期上升 %，其漲幅創(chuàng)七年來的新高一至三季度累計，青島市的商品房價格漲幅達(dá) %，高于全國平均水平 個百分點(diǎn)。①經(jīng)濟(jì)適用住房價格漲幅較大，全年平均較上年上升 %。②普通住宅價格繼續(xù)竄高，2022 年較上年上升 %。③高檔公寓價格繼續(xù)上漲。由于青島市沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價格大幅上漲，無論從房屋建設(shè)在檔次和質(zhì)量以及小區(qū)設(shè)計上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使 2022 年高檔公寓價格較上年上升 %。供需矛盾仍是房價上升的重要因素，價格漲幅中炒作因素比例不高，房價泡沫不明顯。漲價原因有：①住房供需矛盾拉動房價上升。②土地拍賣價格大幅度上揚(yáng)。③土地供給與商品房需求矛盾十分突出。④住房二級市場發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場。⑤住宅科技含量上升。⑥拆遷成本不斷加大。⑦房屋建筑成本不斷增加。在價格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現(xiàn)了青島市場旺盛的購買力。2022 年，各類房產(chǎn)交易總成交 84988 套，比去年增長 10%；總成交金額 億元，同比增長 22%。全年市場房價總趨勢上揚(yáng)，但增幅減緩。 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2022 年 2 10 月 份 商 品 房 住 宅 市 場 吸 納 量 累 計 竣 工 面 積 累 計 銷 售 面 積 根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計，去年成交量占比例最大的是面積在 70至 100 平方米之間的房子，這類住房占總成交套數(shù)的 %，同比下降 %；其次是面積在 100 至 150 平方米的房子，這類住房占總成交套數(shù)的 %，同比增加 %。青島高檔住宅市場分析青島具有當(dāng)代意義的 第一代高檔住宅應(yīng)該是弄海園。上世紀(jì) 90 年代初就以每平方米過萬元的單價傲視島城群房。而新世紀(jì)的后續(xù)項(xiàng)目琴島之星更是以每平方米 3 萬元的價格再創(chuàng)青島之最。2022 年前后，青島的又一輪高檔住宅開發(fā)熱形成，隨著東部的發(fā)展成熟，其區(qū)位優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)出來，在東海路兩側(cè)及以南靠海區(qū)域，出現(xiàn)了一部分豪宅，如明珠花園、浮山灣花園、金海家園等。2022 年，青島市的香港中路、東路、東海路、澳門路等周邊，大片高品質(zhì)住宅出現(xiàn)，比較有代表性的是紳園。這時的高檔住宅價格大多突破了萬元大關(guān)，建筑形式也從原先的別墅向高檔公寓過渡。2022 年到 2022 年，市區(qū)東部沿海區(qū)域再次掀起高檔住宅的建設(shè)高潮，一批高檔住宅的新貴將這個區(qū)域的居住價值發(fā)揮到了極致，如：恒基新天地、海信燕島國際公寓、領(lǐng)世華府等等。2022 年2022 年，青島房地產(chǎn)市場增加了很多由萬科、綠城、和記黃埔、等外埠房地產(chǎn)大鱷開發(fā)的項(xiàng)目。如今青島豪華樓盤每平方米售價已超過 3 萬元，絲毫也不比北京、上海的房價低。市區(qū)豪宅幾乎全部集中到 CBD 區(qū)域。一個城市的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)形成后，寫字樓成為該區(qū)域的主要建筑形態(tài)，此間偶有公寓項(xiàng)目立項(xiàng)，自然顯得炙手可熱，像瑞納康都、燕島國際等，都屬于此。 豪宅出現(xiàn)是一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到一定程度的標(biāo)志及必然產(chǎn)物。對 2022年奧運(yùn)會商情及人氣的預(yù)期及青島市對外開放步伐的加快是青島豪宅誕生的前提條件。在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。（1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢。（2）從銷售價格上可以看出，18000 元/平方米，已成為區(qū)域市場認(rèn)可的基準(zhǔn)價格，可作為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測算依據(jù)。（3）本地購買力不容忽視：璽景園有 7 套別墅為本地企業(yè)家購買。 2022年外地購房者比例