某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃總體策略-在線瀏覽
2025-08-09 21:13本頁(yè)面
【正文】 15鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)域位置分析，初步擬定我司金水灣項(xiàng)目資料直投的下一步的投放范圍：我司下期的DM直投范圍表城鎮(zhèn)名稱大致人口是否投放備注市區(qū)（金城鎮(zhèn)）138200是重點(diǎn)區(qū)域堯塘鎮(zhèn)28088是 沿江高速以內(nèi) 市區(qū)輻射鎮(zhèn)大水北鎮(zhèn)29523否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小儒林鎮(zhèn)35018否沿江高速以外 市區(qū)輻射小白塔鎮(zhèn)19469是 沿江高速以內(nèi) 市區(qū)輻射鎮(zhèn)大洮西鎮(zhèn)26900否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小建昌鎮(zhèn)25975是 沿江高速以內(nèi) 市區(qū)輻射鎮(zhèn)大直溪鎮(zhèn)36440是 沿江高速以內(nèi) 市區(qū)輻射鎮(zhèn)大朱林鎮(zhèn)18335是 沿江高速以內(nèi) 市區(qū)輻射鎮(zhèn)大西崗鎮(zhèn)20159否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小社頭鎮(zhèn)24329否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小指前鎮(zhèn)18315否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小茅麓鎮(zhèn)24673否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小薛埠鎮(zhèn) 42072否 沿江高速以外 市區(qū)輻射小河頭鎮(zhèn)16436是 沿江高速以內(nèi) 市區(qū)輻 射大 郵政營(yíng)銷郵政營(yíng)銷目前被許多行業(yè)的營(yíng)銷者看重，究其最主要的原因在于其對(duì)于目標(biāo)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握。數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷目前已經(jīng)廣泛的應(yīng)用于營(yíng)銷領(lǐng)域，其最大的效應(yīng)在于可以準(zhǔn)確的獲得項(xiàng)目所處地區(qū)的不同行業(yè)的高收入人群的詳細(xì)通訊地址，并對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行了準(zhǔn)確的分類。營(yíng)銷建議5：對(duì)于我司的金水灣項(xiàng)目，由于現(xiàn)正推廣大戶型，且進(jìn)入銷售淡季的情況下，應(yīng)準(zhǔn)備掌握目標(biāo)客戶的情況，并有針對(duì)性的對(duì)這部分人群進(jìn)行定向營(yíng)銷。營(yíng)銷建議6：建議加做金壇信息港網(wǎng)、金壇房地產(chǎn)網(wǎng)：首頁(yè)廣告，并設(shè)置項(xiàng)目視頻連接及項(xiàng)目介紹的網(wǎng)頁(yè)連接。附表2：我司金水灣項(xiàng)目和鳳凰城項(xiàng)目金壇房地產(chǎn)網(wǎng)的信息告知比較：金水灣鳳凰城小區(qū)概況小區(qū)概況金水灣位于金壇城區(qū)東面、華陽(yáng)中路東側(cè)。純天然水景，600米的璀璨河岸，40000平方米開(kāi)放公園，近10000平方米的中央綠化組團(tuán)，42%的小區(qū)綠化，超大樓間距，人車分流、物業(yè)完善，奢華、氣派顯而易見(jiàn)?？偨ㄖ娣e約18萬(wàn)平方米。建筑密度為25％，綠化率為37％。南側(cè)為春風(fēng)北路，東側(cè)為春風(fēng)東路（這兩條路為市政規(guī)劃路，現(xiàn)即將竣工通車。整個(gè)項(xiàng)目主要由多層（如意苑），高層（福佑苑），花園洋房（吉祥苑），聯(lián)排別墅（梧桐苑），商鋪五種產(chǎn)品形式組成。戶型設(shè)計(jì)新穎，完全打造人性化的居住理念。所有的樓座均由東至西從低到高呈天際線式排布。小區(qū)利用環(huán)形車道系統(tǒng)和景觀綠化進(jìn)行分隔。鳳凰城中景觀豐富，可謂“一步一景”，“一戶一景” 而景景不同。設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)人與自然的平衡，講究文化趣味和時(shí)尚風(fēng)格的結(jié)合。小區(qū)規(guī)劃先進(jìn)，景觀設(shè)計(jì)豐富，強(qiáng)調(diào)居住理念。 價(jià)格價(jià)格 22003200元/平方米22002400元/平方米 聯(lián)系人聯(lián)系人 常州市芃源北京優(yōu)創(chuàng)千意有無(wú)項(xiàng)目圖片有無(wú)項(xiàng)目圖片無(wú)無(wú)交付日期交付日期一期2007年6月、10月、12月2008年7月占地面積占地面積 13．6萬(wàn)平方米比較結(jié)論：相比鳳凰城項(xiàng)目，我司的項(xiàng)目概況介紹明顯缺乏品位，且信息透露不全面、不系統(tǒng)。我司項(xiàng)目的聯(lián)系人名稱不全面，且與鳳凰城的北京公司相比，我們無(wú)優(yōu)勢(shì)而言。對(duì)于交付日期而言，我司宜將一期去掉，使客戶形成小區(qū)整體即將呈現(xiàn)現(xiàn)房的感覺(jué)，從而形成沖動(dòng)性購(gòu)買。6萬(wàn)平米可能是正確的行業(yè)術(shù)語(yǔ)，可是如果填寫：建面23萬(wàn)平米，則給市民以大社區(qū)的第一感覺(jué)。由于戶外媒體位置固定，能反復(fù)引起視覺(jué)注意，因此效果一般較好。針對(duì)金壇市的實(shí)際情況和我司目前廣告牌的位置選擇以及文案與銷售節(jié)奏的吻合度，特對(duì)我司廣告牌的選擇進(jìn)行營(yíng)銷建議。同時(shí)建議定期及時(shí)更換戶外廣告牌。建議執(zhí)行7：決定五角大街的廣告牌是否保留（如果保留，增加廣告牌）————新廣告牌位置的選擇——————廣告牌內(nèi)容確定——————尋找廣告代理公司——————廣告牌業(yè)務(wù)洽談——————簽訂廣告牌豎立的合同————新的廣告牌豎立 短信平臺(tái)目前忽視聯(lián)通客戶而只是單一的將信息給移動(dòng)客戶傳遞是目前許多房地產(chǎn)營(yíng)銷人員的共同問(wèn)題，且不知聯(lián)通的133客戶段等其他號(hào)段是商務(wù)人士最早使用且使用較為頻繁的網(wǎng)絡(luò)號(hào)段，因此建議我司宜采取逆向營(yíng)銷思路對(duì)短信平臺(tái)進(jìn)行使用。在目前的房地產(chǎn)營(yíng)銷中，短信平臺(tái)的使用主要是在項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)期間、開(kāi)盤期間、以及有促銷時(shí)機(jī)的時(shí)間內(nèi)對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行的定向營(yíng)銷。營(yíng)銷建議8：針對(duì)我司以前營(yíng)銷推廣中已成熟使用短信這一平臺(tái)對(duì)項(xiàng)目的信息進(jìn)行定向發(fā)布，鑒于我司項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議今后的短信平臺(tái)內(nèi)容的發(fā)布時(shí)機(jī)主要向項(xiàng)目的促銷、商鋪銷售、一期尾盤消化、二期認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布、開(kāi)盤信息發(fā)布、活動(dòng)舉辦發(fā)布等營(yíng)銷方向靠攏，同時(shí)增加對(duì)聯(lián)通CDMA客戶的信息傳遞。（二） 品牌推廣策略 開(kāi)發(fā)商理念創(chuàng)新創(chuàng)新主題：僑意地產(chǎn)提出“4S”服務(wù)理念主要內(nèi)容：“4S”服務(wù)是僑意地產(chǎn)針對(duì)業(yè)主推出的全程一戰(zhàn)式購(gòu)房服務(wù)。 service）、全程服務(wù)（Sweeping service）、定制服務(wù)（Selfidentity service）和滿意服務(wù)（Satisfactory Service）。媒體選擇：揚(yáng)子晚報(bào)（大眾消費(fèi)）、僑意地產(chǎn)會(huì)刊形式：軟文（開(kāi)發(fā)商和金水灣項(xiàng)目介紹）產(chǎn)品概念針對(duì)金水灣一期的推廣概念已經(jīng)使用達(dá)1年之久，同時(shí)為進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)，使項(xiàng)目概念與項(xiàng)目的品質(zhì)聯(lián)想更加的豐富，現(xiàn)在初步對(duì)我司的金水灣項(xiàng)目的推廣概念進(jìn)行提取，并在我司的報(bào)紙廣告、電視字幕、戶外媒體和平面媒體中進(jìn)行發(fā)布，具體推廣主題提取如下：●金水灣一期推廣主題：鑄就金壇人居經(jīng)典、演繹精致水岸生活●金水灣二期推廣主題：金水灣——金壇首席CLD城市中央生活區(qū)推廣要點(diǎn)：CLD：CENTER LIVING DISTICT城市中央生活區(qū)：城市中央商業(yè)的繁華≠城市中央居住的適宜繁華中的寧?kù)o：5分鐘的車程到達(dá)金壇市中心最適宜居住的地方：金水灣—繁華中的小康生態(tài)住宅小康住宅的詮釋：金水灣執(zhí)行建設(shè)部小康住宅的十大標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)住宅的詮釋：綠化率、雙河景觀休閑綠化帶、中心水景●金水灣三期推廣主題：金水灣——品質(zhì)生活的風(fēng)向標(biāo)推廣要點(diǎn)：金壇居住發(fā)展方向詮釋：居住大盤的集中地、優(yōu)質(zhì)教育資源集中區(qū)金水灣一期和二期業(yè)主生活呈現(xiàn)品質(zhì)生活社區(qū)實(shí)景展示雙會(huì)所運(yùn)營(yíng)宣傳休閑綠化帶的展示商鋪繁榮實(shí)景媒體選擇：戶外廣告、DM單葉、電視字幕、網(wǎng)站等形式：全方位、立體化介紹 僑意會(huì)的品牌推廣（連環(huán)營(yíng)銷）■ “4S”服務(wù)理念下的僑意會(huì)運(yùn)作模式全城公告主要策劃思路：為了提升企業(yè)服務(wù)品質(zhì)，使業(yè)主享受到更多的專業(yè)化服務(wù)，增加業(yè)主之間的交流，建立起業(yè)主與發(fā)展商、業(yè)主與業(yè)主之間交流的平臺(tái)，僑意地產(chǎn)4S高級(jí)客戶俱樂(lè)部（僑意會(huì)）制定了一套完整的解決方案，首先海選與業(yè)主生活息息相關(guān)的聯(lián)盟商家，并與之合
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