某地產(chǎn)_成都某地產(chǎn)金域藍(lán)灣項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案_71頁(yè)_新聯(lián)康-在線瀏覽
2025-03-20 15:14本頁(yè)面
【正文】 。 本案四房 150平方米主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 戶型分析 晶藍(lán)半島 四房 153㎡ 華潤(rùn)翡翠城 四房 138㎡ 建議本案全部采用雙層中空玻璃，沿路部分產(chǎn)品可以保證隔絕噪音； 而沿河部分產(chǎn)品則能起到環(huán)保節(jié)能的效用。 競(jìng)爭(zhēng)分析 綠化景觀成功案例 發(fā)展商 案名 景觀設(shè)計(jì) 綠化率 中庭景觀 /組團(tuán)景觀 景觀主題 景觀特色 滕王閣 鷺島國(guó)際社區(qū) 貝爾高林 62% 組團(tuán)景觀 1期北歐森林 2期亞馬遜 親 水 性：成都人比較親水，充分利用本案的天然水資源，結(jié)合中庭綠化， 打造主題河濱公園，并設(shè)置一定面積的露天景觀泳池與噴泉小品。 安 全 性：充分考慮綠化景觀及水景的安全性，安全措施細(xì)致、 人性化同樣也是社區(qū)高品質(zhì)的一種體現(xiàn)。 競(jìng)爭(zhēng)分析 立面 目前成都市場(chǎng)上的代表建筑風(fēng)格主要包括以下幾類： 偏中式風(fēng)格：以金沙、浣花溪區(qū)域的項(xiàng)目為主要代表（代表：舜苑）； 現(xiàn)代風(fēng)格：以大色塊來(lái)表現(xiàn)（代表：萬(wàn)科魅力之城）； 現(xiàn)代極酷風(fēng)格：立面效果接近公建（代表：首座）； 南加州風(fēng)格：偏休閑度假風(fēng)格，不適合市中心項(xiàng)目（代表：萬(wàn)科雙水岸）。 解讀新古典主力 新古典主義是一種多元化的思考方式，具有開(kāi)放、創(chuàng)新的設(shè)計(jì)思想； 他將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求結(jié)合，兼容華貴典雅和時(shí)尚現(xiàn)代。 建筑立面建議 立面建材：為比較好的體現(xiàn)新古典主義建筑風(fēng)格的價(jià)質(zhì)感， 建議立面材料以面磚為主，部分結(jié)合石材和涂料； 立面顏色：建議選擇偏深色的經(jīng)典立面效果，比較能體現(xiàn)高檔小區(qū)價(jià)值感； 特別關(guān)注：建議本案在立面塑造中，還要重點(diǎn)考慮夜景燈光效果。 公共部位建議 大 堂： 50平方米左右，挑高 ，戶均公攤不超過(guò) 1平方米； 4000元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)，挑檐設(shè)計(jì)； 建議將沿河 3棟河景高層的大堂，設(shè)計(jì)成 5星級(jí)超豪華大堂； 電 梯 廳：大理石或?；u墻地面。 大堂挑檐設(shè)計(jì) 大堂透景設(shè)計(jì) 公共部位建議 風(fēng) 雨 廊： 風(fēng)雨廊設(shè)計(jì)結(jié)合景觀，可以營(yíng)造出高尚社區(qū)所擁有的高品質(zhì)環(huán)境。 競(jìng)爭(zhēng)分析 會(huì)所成功案例 鷺島國(guó)際會(huì)所 擁有投影視聽(tīng)室、雕塑、高爾夫、室內(nèi)咖啡吧、 桑拿室、五星級(jí)客房、室內(nèi)恒溫游泳池、 超五星級(jí) SPA會(huì)所。 室內(nèi)會(huì)所：約 2023平方米； 25X12室內(nèi)恒溫泳池標(biāo)準(zhǔn)短池； 室內(nèi)羽毛球館 /室內(nèi)籃球館； 運(yùn)動(dòng)器材健身房（含跳體室 /瑜珈室）； SPA。 本案智能化建議 建議將門(mén)禁卡的功能放大，同時(shí)將物業(yè)管理費(fèi)、小區(qū)停車(chē)費(fèi)、會(huì)所消費(fèi)及物業(yè)代繳費(fèi)水、電、煤費(fèi)用集成到一張卡中，成為一卡通管理。 競(jìng)爭(zhēng)分析 物業(yè)管理 發(fā)展商 案名 物業(yè)管理公司 物業(yè)顧問(wèn) 物業(yè)費(fèi) （元 /平方米 物業(yè)管理建議 物業(yè)服務(wù)細(xì)致、周到、人性化，同時(shí)能較少的打擾業(yè)主的日常生活； 物業(yè)能對(duì)業(yè)主提出的合理需求，做出及時(shí)的反映或反饋； 能提供一些有償服務(wù)，如兒童托管服務(wù)，寵物托管服務(wù)，代發(fā)代收快件等。 成都萬(wàn)客會(huì)已有的資源與業(yè)主共享，包括設(shè)計(jì)、裝修、監(jiān)理單位， 裝修建材以及家具的購(gòu)買(mǎi)等各種方面，可組織業(yè)主團(tuán)購(gòu)。 競(jìng)爭(zhēng)分析 — 銷售服務(wù) 發(fā)展商 案名 銷售方式 標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)流程 人員水平 代理 公司 合作 方式 接待輪流 統(tǒng)一 銷講、說(shuō)辭 現(xiàn)場(chǎng)專案 及銷控 流程時(shí)間 （分鐘） 統(tǒng)一 著裝 態(tài)度 水平 客戶 追蹤 龍湖 晶藍(lán)半島 自銷 / 是 是 是 1020 是 較好 有 龍湖 翠微清波 自銷 / 是 是 是 2030 是 較好 有 華潤(rùn) 翡翠城 自銷 / 是 是 是 3040 是 較好 有 從龍湖與華潤(rùn)項(xiàng)目的在售項(xiàng)目看，這兩家公司都是發(fā)展商自銷， 銷售人員都有統(tǒng)一的銷售流程，現(xiàn)場(chǎng)操作比較規(guī)范。 地段位置不如萬(wàn)年場(chǎng)區(qū)域； 項(xiàng)目規(guī)模與華潤(rùn)二十四城相比，相對(duì)較小。 綜合競(jìng)爭(zhēng)力比較 優(yōu)勢(shì) 周邊環(huán)境 戶型 景觀 立面 公共部位 品牌 合計(jì) 價(jià)差 +300 +200 +200 +100 +100 +200 +1100 劣勢(shì) 地段 規(guī)模 配套 會(huì)所 / / / 價(jià)差 300 100 100 100 / / 600 合計(jì) / / / / / / +500 價(jià)格建議 本案 07年均價(jià)： 58006000元 /平方米 以華潤(rùn)首批推向市場(chǎng)的價(jià)格作為參考： 華潤(rùn) 07年計(jì)劃推出 25萬(wàn)方，計(jì)劃銷售 12萬(wàn)方，定價(jià) 53005500元 /平方米， 通過(guò)價(jià)差分析，我們建議： 價(jià)差分析 — 對(duì)比華潤(rùn)二十四城 銷售策略 推案策略 1— 1618個(gè)月 推案階段 推案時(shí)間 推案產(chǎn)品及現(xiàn)場(chǎng)工作 醞釀期 07年 5月底 8月中 進(jìn)行沿二環(huán)路 7棟 34層高層和沿沙河最南面 1棟 35層高層的蓄水排號(hào)工作 推案階段 推案時(shí)間 推案產(chǎn)品及現(xiàn)場(chǎng)工作 預(yù)計(jì)推案價(jià)格（元 /平方米） 預(yù)計(jì)推案面積 （平方米） 預(yù)計(jì) 可售金額 預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度 預(yù)計(jì)回籠資金 第一銷售期 強(qiáng)銷期 07年 8月底9月底 推出沿二環(huán)路 4棟 34層高層和沿沙河最南面 1棟 35層高層 沿二環(huán) 5700 沿沙河 6200 約 65800平米 約 去化約 90% 余屋多為三房 以去化的 90% 預(yù)估約 推案階段 推案時(shí)間 推案產(chǎn)品及現(xiàn)場(chǎng)工作 預(yù)計(jì)推案價(jià)格（元 /平方米） 預(yù)計(jì)推案面積 （平方米） 預(yù)計(jì) 可售金額 預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度 預(yù)計(jì)回籠資金 第二 銷售期 強(qiáng)銷期 07年 10月秋季 房交會(huì) 11月底 推出沿二環(huán)路剩余 3棟 34層高層 沿二環(huán) 5800 約 36800平米 約 上批房源去化完畢本批去化約 70% 以去化的 90%預(yù)估約 持續(xù)期 07年 12月初 08年 2月中 沿二環(huán)路 7棟 34層高層和沿沙河最南面 1棟 35層高層的余屋銷售；進(jìn)行沿建設(shè)路 3棟 34層高層和 3棟多層洋房的蓄水排號(hào)工作 已推出部分余屋銷售完畢 約 推案階段 推案時(shí)間 推案產(chǎn)品及現(xiàn)場(chǎng)工作 預(yù)計(jì)推案價(jià)格（元 /平方米） 預(yù)計(jì)推案面積 （平方米） 預(yù)計(jì) 可售金額 預(yù)計(jì) 銷售進(jìn)度 預(yù)計(jì)回籠資金 第三 銷售期 強(qiáng)銷期 08年 2月底 4月底 推出沿建設(shè)路靠東面 2棟 34層高層和 1棟多層；持續(xù)累積剩余沿建設(shè)路 1棟 34層高層和 2棟多層洋房的潛在客戶 沿建設(shè)路 6000 多層洋房 7000 約 30800平米 約 去化約 90%以去化的 90% 預(yù)估約 推案階段 推案時(shí)間 推案產(chǎn)品及現(xiàn)場(chǎng)工作 預(yù)計(jì)推案價(jià)格（元 /平方米） 預(yù)計(jì)推案面積 （平方米） 預(yù)計(jì) 可售金額 預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度 預(yù)計(jì)回籠資金 第四 銷售期 強(qiáng)銷期 08年 5月春季房交會(huì) 6月底 推出沿建設(shè)路靠西面 1棟34層高層和 2棟多層洋房 沿建設(shè)路 6100 多層洋房 7200 約 24800 約 上批房源去化完畢 本批去化約 80%
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