【正文】 短途出游的 重要目的地 ； ? 江門及鶴山休閑運動文化的 形象代表 ； ? 江門及鶴山宗教文化旅游的 名片之一 ； ? 江門鶴山打造本地旅游吸引力的 基本支撐 。 四大板塊 ? 第一板塊 以社區(qū)配套為核心的私家森林公園板塊 ? 第二板塊 以佛教文化為核心的宗教文化旅游板塊 ? 第三板塊 以企業(yè)培訓為核心的戶外拓展訓練板塊 ? 第四板塊 以青少年活動為核心的快樂成長體驗板塊 板塊一： ? 功能描述： ? 該板塊重點是營造一個尊貴的自然生態(tài)環(huán)境，讓業(yè)主從真正意義上親近自然，感受自然。 （ 2）拓展訓練主要依靠現(xiàn)有的地形有良好的生態(tài)環(huán)境進行設置一些訓練項目。 ? 對于本項目來說，將大雁山形象價值做好以后，讓每個鶴山乃至珠三角地區(qū)了解未來的大雁山是高檔居住區(qū)、最佳度假區(qū)，這樣，項目的價值就會在無形中提高。未來項目將是一個高尚居住的、生態(tài)的、文化的、商務的、綠色的、可持續(xù)發(fā)展的城區(qū)，營造出一種高貴、健康、時尚、人文的現(xiàn)代山水園林生活方式。 ? 內(nèi)容建議： 度假酒店、山谷高爾夫球場 頂級別墅 一期開發(fā) 開發(fā)面積 2023畝 建筑面積約 10萬平方米 開發(fā)分期 ? 第二期：高尚居住期 ? 說明：第一期工程的成功開發(fā)使得該區(qū)域土地價值迅速升值。拉動與鶴山新城的互動發(fā)展，進入大雁山南麓的全面開發(fā)階段。通過市場反應、消費者對產(chǎn)品的認可度，可以對后期開發(fā)策略做出適當調(diào)整。 第五部分 開發(fā)大雁山 ?大雁山開發(fā)前景美好，但難度很大。 ? 活動運籌力： ? 大型活動的組織是名氣與文化的催熟劑。 ? 做足山水文章，營造高端樣板： ? 大雁山毗鄰西江，基地內(nèi)水面不少，丘陵起伏，適合做出絕美的山水風貌，只有充分地別出心裁地營造一個嶺南山水天堂，本案做為高端休閑交際載體的戰(zhàn)略目標才能有效實現(xiàn)。城區(qū)引擎設計，往往是基于產(chǎn)業(yè)選擇的項目設計。 ? 其設計原則應是： ? （ 1）吸引眼球原則： 應能產(chǎn)生轟動性新聞效應，引發(fā)最大限度的關(guān)注，成為注意力經(jīng)濟的勝者。 本案引爆型引擎建議： ?以山谷高爾夫為核心的高端商務休閑。 ? （ 2）推波助瀾原則： 能引發(fā)社會對新城或主力項目的持續(xù)性新關(guān)注。 本案 助推型引擎選擇建議： ? 療養(yǎng)醫(yī)院： 打造一個聞名于珠三角的保健療養(yǎng)醫(yī)院，并開發(fā)針對財富家庭老年群體的療養(yǎng)度假基地。 本案中繼型引擎： ? 中繼型引擎是指新區(qū)開發(fā)進入到相當成熟的階段時足以崛起成為最大利潤創(chuàng)造者和最佳眼球吸引者的產(chǎn)業(yè)類別與項目。 ? （ 3）承前啟后：優(yōu)能，既能接續(xù)前期基礎(chǔ)并張揚優(yōu)勢，又能促進新城氛圍的最終形成。 謝謝 。 本案 中繼型引擎選擇： ? 面向以廣佛為重點的珠三角中高端住宅市場開發(fā)如下二大類產(chǎn)品： ? 高端別墅住宅： ? 結(jié)合五邑僑鄉(xiāng)傳統(tǒng)居住文化，創(chuàng)新打造五邑豪門居住標本。其設計原則應為： ? （ 1）品位至上：優(yōu)品，在良好的前期開發(fā)基礎(chǔ)上更上一層樓，使城區(qū)凸顯更大價值和魅力，更具品位。 ? 名校分校： 如著名的鶴山一中在此建設分校，對于住宅市場將具有莫大推動。 ? （ 3）靈活機動原則： 可以因時因地因人制宜地設置、創(chuàng)造引擎 項目。 本案助推型引擎 ? 助推型引擎協(xié)助主力引擎拓展開發(fā)效果和影響，并增添更多附加價值或格調(diào)的輔助型開發(fā)項目。 ? （ 3）自滿足原則： 應能自成體系自我完善獨立發(fā)展。它未必就是城區(qū)中的支柱型產(chǎn)業(yè)，但必定是能引發(fā)社會關(guān)注、刺激當前消費的項目。即需要確定適當?shù)漠a(chǎn)業(yè)來拉動城區(qū)的開發(fā)進程，這些適當?shù)漠a(chǎn)業(yè)，就是引擎性產(chǎn)業(yè)。 開發(fā)理念 ? 打造城市名片，添加城市價值： ? 為城市添加價值和為城建歷史留下豐碑，都是開發(fā)商的最高境界，也是使項目達到三老滿意的有效途徑。 ? 資源整合力： ? 跨行業(yè)資源整合運用是混合開發(fā)的前提。 ? 說明：投入沒有考慮土地成本，收入未計入高爾夫球證和酒店經(jīng)營收入。 ? 內(nèi)容建議： 花園洋房、學校、休閑商業(yè)等 三期開發(fā) 開發(fā)面積 3000畝 建筑面積約 100萬平方米 首期啟動 —— 首期是項目開發(fā)的第一個環(huán)節(jié)，也是項目的形象區(qū)和標志示范區(qū)，對項目后期開發(fā)具有決定性的作用，因此，首期啟動是非常關(guān)鍵一步，并且還有確立項目品質(zhì)定位、營造項目氛圍、引導客戶消費等作用。 ? 第二期只是作為開發(fā)階段概念，內(nèi)部可以再分多期多區(qū)開發(fā)完成。 第四部分 構(gòu)建大雁山 大雁山風景區(qū) 佛開高速 一期開發(fā) 西 江 二期開發(fā) 三期開發(fā) 分期開發(fā)示意 一期： 2023畝 二期： 3000畝 三期： 3000畝 開發(fā)分期 ? 第一期：形象打造期 ? 說明：以高爾夫和度假酒店開發(fā)為引擎，不僅能夠營造環(huán)境氛圍，提升板塊形象價值，而且能夠形成對高端政務、商務客戶的吸引，確立項目的高端定位和初期的人氣積聚平臺。 開發(fā)思路 ?做足文化，體現(xiàn)生態(tài) ? 該項目處在一個文化底蘊深厚的城市，處在一個生態(tài)景觀豐富的地塊，因此，必須把文化、生態(tài)這兩張牌運作到極致。 板塊四： 快樂成長 體驗板塊 童趣區(qū) 教育區(qū) 野趣區(qū) 經(jīng)濟技術(shù)指標體系（ 8000畝范圍） 功能板塊 用地功能 用地比例 用地面 積 容積 率 建筑面積 說明 山水人居 住宅用地 75% 3900畝 180萬 M2 別墅用地容積率 ,洋房用地容積率 ； 公建用地 5% 260畝 M2 商業(yè)服務、住宅會所、設施設備等 道路廣場用地 12％ 624畝 公共綠地 8％ 416畝 小計 65％（ 占總用地） 5200畝 M2 休閑度假 度假酒店 ％ 300畝 M2 酒店、會議中心、山莊 高爾夫主題公園 球場 15％ 1200畝 M2 高爾夫會所 別墅 ％ 500畝 M2 1萬 M2半山別墅，平均容積率約 文體娛樂 生態(tài)體育運動公園 5％ 400畝 文化教育中心 ％ 300畝 8萬 M2 水月灣休閑 MALL ％ 100畝 12萬 M2 總指標 100％ 8000 畝 M2 開發(fā)節(jié)奏 ?開發(fā)節(jié)奏的考量因素： 項目開發(fā)目標的設定和企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略 市場的承接能力、市場價格和目前的開發(fā)標準 項目先、后期開發(fā)板塊之間的關(guān)聯(lián)和拉動關(guān)系 各階段開發(fā)的經(jīng)濟效益以及整個項目的開發(fā)回報 開發(fā)思路 ?先做板塊，后做項目 ? 板塊價值往往決定項目價值。 私家森林 公園板塊 森林氧吧 溪流風景 坡地風情 板塊二： ? 功能描述： ? 宗教文化旅游板塊主要包括修身養(yǎng)生、佛教文化、鶴山文化三個部分，從不要角度體現(xiàn)文化特色，讓游客來到大雁山不僅能夠得到修身養(yǎng)性，還能夠體驗到鶴山文化以及客家文化等內(nèi)涵。 ? 功能：通過一軸將四個功能板塊區(qū)貫穿起來，形成游覽主軸，再由主軸向外輻射游覽輔軸，形成一個系統(tǒng)的游覽觀光體驗路線。 ?以營造自然舒適的休閑活動空間為訴求，以山水、綠色、健康為主題，將地形、植物、水流等景觀與運動設施結(jié)合設計； ?滿足鶴山本地運動場所的需求：為鶴山城市市民提供一個全民健身、休閑娛樂的承載平臺； 運動公園項目示意 第四板塊：湖畔居住區(qū) 核心項目 2：鶴山一中分校、雙語小學等教育配套 ?引入鶴山一中等知名教育資源作為社區(qū)中學教育配套； ?采用國際雙語教學、互動實驗教學等小學、幼兒園教育作為住區(qū)教育配套特色。既服務于未來整個住區(qū)，也服務于整體鶴山城區(qū)市民，形成集商業(yè)、購物、娛樂、餐飲、文教、體育等為一體的綜合服務區(qū)。高爾夫別墅 ?位于高爾夫球場之間，處于高爾夫景觀環(huán)境之內(nèi)； ?能夠直接獲得高爾夫球場的最大視野，是高爾夫別墅的最大價值； 高檔別墅示意 第二板塊：山水居住區(qū) 核心項目 3：高檔別墅 第二板塊：山水居住區(qū) 項目以山水景觀為特色，配套運動公園、學校等高端設施，打造鶴山乃至珠三角山水齊備，配套完善的最佳山水人文景觀住區(qū)。開球便是往上坡的方向攻果領(lǐng)，球要經(jīng)過非常狹窄的空間才能到達小小的果領(lǐng)，果領(lǐng)兩側(cè)都被“水虎”包圍，想要恰當?shù)膶⑶蚍€(wěn)穩(wěn)地落在果領(lǐng)可不是一件輕而易舉的事情。每洞地形設計旋轉(zhuǎn)起伏，濃密的松樹林錯落有致地排列其中。 案例： 美國新澤西州松樹山谷 (Pine Valley)球場 ? 美國新澤西州松樹山谷 (Pine Valley)高爾夫球場在美國高爾夫雜志的世界最佳球場中排名第一，球場由世界著名的高爾夫球場和風景設計者 suraphan ngamgitsuksri設計。有最大可容納 800人的大會議廳、新聞發(fā)布廳、多功能廳、報告廳以及首長接見廳、貴賓廳、行政廳等，標準上適合國際國內(nèi)各種規(guī)格的會議召開； ? 服務于度假酒店和高爾夫球場的宴會廳； 第一板塊：休閑度假區(qū) 會議中心 核心項目 4：山谷高爾夫主題運動公園 利用大雁山特色西江觀景和山谷地理條件，打造珠三角最高級、最特色的山谷高爾夫球場，并通過配備會所、會議中心和酒店三位一體的超五星級酒店，形成珠三角高端休閑、商務、會議交際平臺。位于雁山半山之中，是項目中最高端的接待場所，具備接待元首級貴賓的檔次規(guī)格。五星級度假酒店是面向接待政務、商務及度假為主的服務中心。整體環(huán)境分布在大雁山西南麓半山的山林溪流之間，遠觀西江、水鄉(xiāng)；近看高爾夫主題運動公園全景。只有有效撬動了第一市