【正文】 建議其對價格的影響系數(shù)為+2% 項目商業(yè)面積限制了某些商業(yè)形態(tài)的發(fā)展，也會給項目造成一定的瓶頸，建議其對價格的影響系數(shù)為2% 商業(yè)門面的公攤不大，在市場中會對銷售起到促進作用，建議其對價格的影響系數(shù)為+2% 目前合肥市各主要商圈租金漲幅較大，對與本案價格的提升會有促進作用，建議其對價格的影響系數(shù)為+2% 在產(chǎn)品的分割上，單體商業(yè)門面可能過大，從而造成總價過高，而小面積商鋪的市場需求旺盛，其市場去化難度會增加?！衿鋬r格建議為： 1層：27000—30000元/平方米2層：9000—11000元/平方米3層：6000—8000元/平方米4－5層：4050－4500元/平方米通過區(qū)域?qū)Ρ鹊贸霰景干虡I(yè)的市場定價，在此基礎上根據(jù)本案的特性進行系數(shù)對比修正，使之更加合理與貼近市場： 本案位于的區(qū)域，雖地段位置優(yōu)越，但商業(yè)集中化程度不高，規(guī)模效應較差，建議其對價格的影響系數(shù)為2% 區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)單調(diào)，為項目以后的商業(yè)定位與經(jīng)營提供了一定的市場機遇。田逸苑單層：，均價13500元/平方米B、仕嘉名苑上下聯(lián)體 均價在14000元/平方米C、安徽國際商務中心（百腦匯）分割情況 1－3層均為分割為周邊隔間式，中間為柜臺式銷售價格 一層32000元/㎡瑤海區(qū)（瑤海區(qū)樓盤的位置與本案相去甚遠，但列舉的樓盤其物業(yè)形態(tài)、與城市核心商圈的距離與本案存在相似之處）A、中房名都分割情況 一層分割20間 沿街 －㎡不等 二層共分割28間 －㎡不等 三層共分割為31間 －㎡不等銷售價格 一層25000元/㎡－30000元/㎡二層9500元/㎡－10000元/㎡三層5000－6000元/㎡綜合以上信息，通過分析與比較，本項目商業(yè)的價值應低于市中心，但由于以家樂福超市、肯德雞等為代表世界500強企業(yè)入駐以及蘇寧電器、合家福等實力企業(yè)的加入，周谷堆商圈正日益成熟。建議其對價格的影響系數(shù)為2%●定價為：4418*（1+1%）=4462元/平方米。 商住合一：商住合一的住宅，人員混雜，無法實現(xiàn)全封閉式管理，會給業(yè)主的安全感系數(shù)降低，建議其對價格的影響系數(shù)為1%●修正后的均價為：4700元/平方米*{11%（規(guī)模配套）+1%（多種形態(tài)）1%（產(chǎn)品臨街）1%（高層抗性）3%（公攤較大）1%（商住合一）} =4418元/平方米第三部分：最終價格普通住宅價格定價：面積過大，導致總價過高，影響項目的去化。建議其對價格的影響系數(shù)為2%216。建議其對價格的影響系數(shù)為1%216。以及宜商宜住的住宅用途，均為本項目提供一定的人氣，建議其對價格的影響系數(shù)為+1%216。 本案社區(qū)的規(guī)模、內(nèi)部的配套、園林景觀：本項目與其他樓盤相比，社區(qū)規(guī)模性較小，居住的舒適度不強，建議其對價格的影響系數(shù)為+1%216。對樓市有著重要推進作用的市政規(guī)劃和基礎設施建設，給樓市帶來的不僅僅是居住環(huán)境的改善，也將成為樓市的又一啟動點，再有土地資源的日趨緊張、建安成本的上升等多重因素的限制，房產(chǎn)市場的前景還是可以期待的，但競爭也會更加的殘酷，企業(yè)的規(guī)模、品牌、營銷戰(zhàn)略，人才質(zhì)量都是其立足于市場的關(guān)鍵。項目區(qū)域配套資源的影響 消費者對所居住的軟環(huán)境與硬環(huán)境都是異常重視的，隨著消費水平的不斷上升，以及居住理念的轉(zhuǎn)變，此類需求更是不斷膨脹，其中在軟環(huán)境中， 對于教育設施的關(guān)注，更是重中之重，周邊眾多的消費需求都是針對學區(qū)的，但仍是其主要的賣點之一，議其對價格的影響立為+2%。其貼身競爭樓盤金灣龍城，由于產(chǎn)品戶型缺陷，對本項目不會產(chǎn)生太大威脅。消費者在此區(qū)域的心理接受價格水平：根據(jù)消費者調(diào)查分析，此區(qū)域消費者的心理承受價格水平在合肥各個區(qū)域中處于高位的區(qū)域之一，為35005000元/平方米，但消費者的心理又是脆弱的，市場上的任何波動都會影響到消費者，去年房產(chǎn)新政的出臺，給樓市造成巨大的波動，也促使消費者的購買欲望逐步走低，從跟風似的購買行為中逐漸的回歸理性，投資者開始從房產(chǎn)市場撤離，從而形成目前市場中強烈的觀望氛圍，導致多數(shù)樓盤的交易量銳減，市場從火爆趨于冷淡，但經(jīng)過接近一年的恢復發(fā)展，消費者的購房欲望值有所提升，特別是此區(qū)域在消費者心目中一直是合肥東南上風口區(qū)域，更是由傳統(tǒng)中心進入濱湖新城的第一站，消費者的心理接受程度可能會有所提升，但其幅度是微小的，建議其價格系數(shù)+1%。但是憑借優(yōu)質(zhì)的學區(qū)以及完整的周邊配套，本區(qū)域的二手房住宅成為市場青睞的住宅之一，但市場供應量卻相對較小，對本案基本不會造成沖擊，消費者也可能會在二手房無從選擇的情況之下選擇一手房。區(qū)域二手房年代相均較早，2002年以后的物業(yè)很少，以傳統(tǒng)的單位大院及開放型社區(qū)為主，區(qū)域戶型基本以5080㎡的小戶型物業(yè)為主，這一類型物業(yè)基本占到區(qū)域整個二手房市場的90％以上，目前周邊二手房基本以學區(qū)為賣點。區(qū)域二手房影響：地址樓層套型面積總價單價備注寧國路陽光小區(qū)5/62/1513431毛坯工大教師樓4/52/16532萬4923新裝修審計局宿舍5/6504300新裝修文昌新村3264490精裝南園新村42/160213500全木地板包公祠電信宿舍5/62/2793987中裝風和園5/62/1553545新裝修萬振逍遙苑93/21463479簡裝由于區(qū)域，各項配套設施均比較完善，屬于合肥市比較熱點住宅區(qū)域，大量新盤在此開發(fā)。最新宏觀政策的影響：國家的宏觀政策對于地產(chǎn)的發(fā)展的作用是舉足輕重的，從05年五月的國家新政策給予樓市強烈的沖擊，使地產(chǎn)市場的熱度有所降低、市場開始回歸理性，但07年一季度全國一線城市房價開始一改頹勢，高速上揚，合肥本地市場價格雖增幅不明顯，但仍有緩慢上升。第一部分：項目所處區(qū)位的價格水平區(qū)域住宅的總體價格水平：項目位于包河區(qū)的南向邊緣區(qū)域，與廬陽區(qū)、蜀山區(qū)咫尺之遙，其特定的地理位置決定了區(qū)域均價水平不能簡單以某個區(qū)域為藍本，而以多區(qū)域樓盤的均價水平為參照物（其中住宅主要的參考為包河區(qū)），才能制定出更加符合項目市場情況的價格水平：樓盤名稱物業(yè)形態(tài)區(qū)域均價星辰花園高層包河區(qū)4100國貿(mào)公寓1期小高層、高層包河區(qū)4400仕嘉名苑高層包河區(qū)3900春暉田逸苑高層包河區(qū)3800國軒大廈高層廬陽區(qū)5000徽商望湖苑高層 包河區(qū)3800黃金廣場高層蜀山區(qū)4200從包河區(qū)，廬陽區(qū)、蜀山區(qū)各取一代表性樓盤，此類樓盤位置優(yōu)越，以高層為其主要的物業(yè)形態(tài)，均價水平居合肥住宅市場中的翹楚地位，總體均價達到4180元/平方米，但列舉的樓盤中，除廬陽區(qū)市中心樓盤外，其于樓盤均價水平因地段的差異與本案仍會存在一定的差距，其系數(shù)因子在5—6%左右。市場定價法必須了解周邊類似樓盤與商業(yè)價格水平，以及類似樓盤與本項目的異同之處，從而發(fā)掘項目的優(yōu)劣勢對于價格的影響，再確定項目價格應在怎樣的區(qū)間之內(nèi)，才能在一定的利潤之下，更好的迎合市場、迎和消費者。因而定價必須以市場為依托、以競爭盤為突破口。4．價格定位（1）高層產(chǎn)品價格定位商品房價格因素在客戶購買決策中占有舉足輕重的作用，在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場大環(huán)境下，消費者的消費觀念逐步理性化，價格的敏感系數(shù)也在不斷上升，精確的價格定位對于項目銷售成功具有不可限量的市場推動力。 60萬以上 超大戶型 120㎡以上（4房或以上） 以個性空間需求其他投資客為主若按照面積比例劃分，30㎡以下特色戶型占10％，35㎡－80㎡以下戶型應占到55％，90－120㎡戶型占20％，120㎡以上大戶型占15％。 30－40萬 中戶型 70－80㎡（） 以中小企業(yè)辦公需求為主216。 15萬以下 小戶型 30㎡以下（1房/1廳/1衛(wèi)） 以外來城市背包客為主要目標客戶216。在區(qū)域范圍內(nèi)的樓盤價格特性中，人群已經(jīng)形成了一定的心理價格區(qū)間。 5－6層焦點主題鋪，商鋪面積依據(jù)不同類型商家功能和空間需求而定，可考慮透明鋼化玻璃等作為分隔材料，以增強室內(nèi)外互動性。 2－3層特色精品金鋪，商鋪面積控制在30㎡－50㎡216。 1層沿街獨立鉆石鋪，商鋪面積控制在10㎡－20㎡，甚至考慮在主交通路口設置幾個10㎡以下鋪位。若商鋪面積在30㎡，則每個月還款約6500元，風險相對較小，市場也容易接受。依據(jù)“商用房貸款金額≤房價的60%，期限最長為10年”的規(guī)定，則需要向銀行貸款108萬，按10年還款期來計算每月需還款12000元左右。依據(jù)“單價面積＝總價”的定式，我們先做一組數(shù)據(jù)計算。3．空間定位（1）商業(yè)空間定位由于所處地段的特殊性及周谷堆商圈日益成熟，地段價值決定物業(yè)價值，項目商業(yè)空間理所當然的成為“高價值空間”，即單價高的商業(yè)空間。本項目除通過產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)化空間來吸引消費者外，還應該通過控制面積區(qū)間來降低總價。優(yōu)勢資源相似點：、交通便利，、副中心的輻射區(qū)域，4. 學區(qū)資源較好，劣勢資源相似點：，、綜合建設成本較高通過比對相似項目，再進一步探討分析區(qū)域的人群特征、消費特征等要素，我們不難發(fā)現(xiàn)項目由于自身所處區(qū)域的特性，不可能成為純住宅產(chǎn)品，必須通過產(chǎn)品差異化的調(diào)整，創(chuàng)新產(chǎn)品提升價值盈余，走邊緣過渡型產(chǎn)品路線（函蓋了投資性、過渡性、精細性特征）。位于屯溪路的東環(huán)廣場，馬鞍山路的金地國際城，美菱大道的萬通大廈、世紀云頂，金寨路上的安徽國際商務中心、銀保大廈，桐城路上的富通時代，長江中路的花樣年華都市小公寓等等，都相對更多的傾向于商業(yè)與辦公的功能，也都是在綜合利用周邊資源的基礎上的合理產(chǎn)物。因而我們最終將本項目商業(yè)定位成：“以健身休閑為主的青春特區(qū)商業(yè)”。（e）5層－6層可考慮商務會議室、自助型超市、干洗中心、中型影院、咖啡店、壁球館、健身會所等適合與空中花園自然環(huán)境相融合的特色場所。（c）2層3層商鋪以區(qū)域和年輕白領、大學生等青年人群為主要目標，其功能是為特色餐飲、音樂美術(shù)器材店、電子娛樂、健身康體、特制工藝品、居家生活特色配飾品等提供精細空間。具體表現(xiàn)在產(chǎn)品個性與需求的統(tǒng)一。同時隨著金地國際、國貿(mào)公寓等新社區(qū)大量年輕白領階層的入住，整個區(qū)域年輕人群會成為最主要目標客戶。因而，此類物業(yè)也不宜考慮。綜合超市和專業(yè)市場家樂福、合家福、蘇寧電器、蘇果超市等多個類型、不同規(guī)模的市場環(huán)伺左右，共同組成了整個區(qū)域的基礎生活體系，因而此類型物業(yè)生存空間和商業(yè)利潤都相對較小。但目前區(qū)域尚未形成真正意義上特色聚集空間，市場空白有待發(fā)掘。如：紅三環(huán)體育館、天安保齡球館、全國連鎖的興賓網(wǎng)吧、39度特色酒吧圈、良子足浴等。而環(huán)球廣場與項目僅相隔百米，重復建設只會導致惡性競爭和資源浪費，因而也不予以考慮。若是單層個性化餐飲，該區(qū)域眾多的上班族及流動人群可以支撐此類型的物業(yè)，但無法達到單鋪較高的銷售價格，同時環(huán)球廣場也已經(jīng)聚集較多的個性化餐飲，近距離重復布店的意義不大。以下我們將把該六種物業(yè)形態(tài)選擇的利與弊進行分析，以尋找最終商業(yè)類型的出路：純餐飲物業(yè)，大型餐飲除需要排煙、大面積的操作間等硬件設施要求外，從資金的回流考慮，不符合“以售為主”的原則。各種特色空間、各種消費人群、各類休閑場所，在這里融合并演繹著永不落幕的靚麗青春，城市的一抹陽光總因你的參與而更加絢爛，都市的一段韻律總因你的投入而更加精彩。它的居住空間，能為城市精英量身定制的專署公寓，依據(jù)業(yè)主的要求提供各種特色專署服務。通過巧妙的通道構(gòu)思，將每一層商業(yè)空間串聯(lián)，形成全新的內(nèi)外部人流、車流、信息流、消費流。結(jié)合項目周邊既已成熟配套優(yōu)勢，我們企向本項目能吸納周谷堆商圈的所有優(yōu)勢資源，通過提供更高價值盈余的價值空間，成為這個城市持續(xù)發(fā)展中的特色焦點——集納式城市驛站。如何將這兩種物業(yè)資源有效整合，為日后營銷推廣創(chuàng)造更大空間，在追求住宅物業(yè)快速化和商業(yè)物業(yè)利潤最大化的過程中，則需要真正明確本項目的開發(fā)向度。比對研究合肥城市聚集與擴散歷程，合肥商圈發(fā)展、寫字樓物業(yè)、高層物業(yè)的特征之后，我們得出了非常重要的結(jié)論：目前城市正處于上升期、商業(yè)地產(chǎn)后勁十足、主力投資仍是住宅、寫字樓要慎重開發(fā)。 項目商業(yè)是時尚消費圈、核心商圈、商業(yè)街區(qū)的完美合奏基于以上六大設想，本項目的價值高地是——創(chuàng)新空間、提供價值盈余，迅速拔出利潤通過高明的空間規(guī)劃，擺脫所有可見之干擾，進入無人競爭之市場 節(jié)奏布局高效，通過高價值空間提供價值盈余，快速出售迅速撥出利潤（三）開發(fā)向度從“四地因素”分析中得出了一個初步路向：非普通形體高層建筑＋商業(yè)，換句話說就是商業(yè)地產(chǎn)。 能同時帶來新奇與快樂的一種新價值216。 項目開創(chuàng)一種高度吻合市場的精確空間216。遵循三大板塊所研究內(nèi)容中層層鎖定構(gòu)思，我們有如下設想：216。結(jié)合本項目自身優(yōu)劣勢的平衡分析，我們在四個方面有了更為清晰的思路與方法，使得信心也隨之增長?；诖怂拇笠氐钠胶夥治?，我們得到以下啟示：首先，充分發(fā)揮地段優(yōu)勢，將地段價值轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)價值其次，克服時間風險，工程節(jié)奏與營銷推廣必須同步進行，整體戰(zhàn)略布局尤為重要再次，通過控制面積空間，達到控制總價、弱化購買承受力最后，依據(jù)高明的規(guī)劃，尤其是沿街商業(yè)空間的規(guī)劃，使得空間一定要利于快速出售，迅速拔出利潤（二）項目價值高地之審視通過市場上同質(zhì)樓盤的研究，使得我們對這個市場有了“量”的認知，也對本項目未來空間有了較明確的方向。項目的東距巢湖南路約500米，南側(cè)為周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場交易區(qū)，西接周谷堆批發(fā)市場，北對一環(huán)路。四．本項目開發(fā)體系之構(gòu)建（一）SWOT平衡分析地塊特征：項目位于周谷堆批發(fā)市場北入口東側(cè)，占地面積6畝多。2003－2004年是此類