寶山新城水產(chǎn)路商業(yè)項(xiàng)目定位分析報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-07-19 03:27 本頁(yè)面
【正文】 ，特別是辦公樓項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)打破當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的空白點(diǎn)。216。 環(huán)境優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目獨(dú)有的休閑廣場(chǎng)及綠化，項(xiàng)目靠近水產(chǎn)路的綠化帶，西邊的小河都會(huì)給人一種舒適、愜意、休閑的感覺(jué)，從而會(huì)留住大量消費(fèi)客戶。項(xiàng)目客觀劣勢(shì)分析（Weakness）：216。 現(xiàn)有的人氣不夠，周?chē)饕切碌淖≌瑓^(qū)，無(wú)法對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)進(jìn)行支撐。216。 周邊的商業(yè)氛圍不夠，缺乏群體效用。辦公樓也沒(méi)有形成一定的概念，對(duì)本項(xiàng)目辦公樓項(xiàng)目的發(fā)展影響較大。216。 商業(yè)總體體量不夠，不具有全面的綜合性商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)。216。 項(xiàng)目與水產(chǎn)路有一定的距離，與水產(chǎn)路的過(guò)路人有一定的距離。后面與住宅區(qū)緊靠，卻沒(méi)有連通。項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）：216。 交通：地鐵一號(hào)線、三號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)，相關(guān)道路和其他交通設(shè)施的建設(shè)、健全將會(huì)帶動(dòng)大量的人流，為商業(yè)的發(fā)展提供客源保證，為辦公提供便捷的交通。216。 地區(qū)市場(chǎng)空白是本案最大的機(jī)會(huì)，住宅區(qū)相對(duì)較多，商業(yè)項(xiàng)目不夠，與寶鋼相關(guān)聯(lián)的企業(yè)沒(méi)有較好的辦公條件，商業(yè)、生活配套設(shè)施的匱乏和一定檔次辦公樓的空缺，為辦案的發(fā)展提供了絕好的機(jī)會(huì)，可以說(shuō)，本案是當(dāng)?shù)氐纳儆猩虡I(yè)和辦公項(xiàng)目，也是地區(qū)未來(lái)商業(yè)發(fā)展的先導(dǎo)。216。 周邊小區(qū)居民完全入住后，人氣將會(huì)大幅上升，從而帶動(dòng)總體的消費(fèi)人氣，特別是竹韻浩庭、康橋水都等大型住宅區(qū)，他們的規(guī)劃入住量為5千以上，有的甚至達(dá)4萬(wàn)多，這些入住居民的消費(fèi)是不可避免的，本項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)會(huì)也是水到渠成的。216。 竹韻路的建成，將會(huì)連通北部的住宅區(qū)，使得北部住宅區(qū)的居民能夠方便的來(lái)到本商業(yè)街進(jìn)行消費(fèi)，這就加大了本項(xiàng)目對(duì)北部地區(qū)的商業(yè)輻射效用。216。 北部毗鄰商業(yè)項(xiàng)目的建成，它一方面會(huì)帶走本項(xiàng)目的消費(fèi)人流，另一方面也會(huì)導(dǎo)入一定的消費(fèi)人群，特別是東部的人流，從而與本項(xiàng)目連在一起，形成整體，而本項(xiàng)目又具有先機(jī)。216。 相關(guān)商業(yè)設(shè)施的健全，為辦公樓提供了很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。市場(chǎng)威脅（Threaten）：216。 北上海商業(yè)廣場(chǎng)的建成是本項(xiàng)目最大的威脅，它是一種shopping mall模式，具有本項(xiàng)目所沒(méi)有的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，特別是他們把易初蓮花大賣(mài)場(chǎng)引入，很可能形成一個(gè)以自己為中心的商業(yè)中心，從而產(chǎn)生對(duì)周邊地區(qū)的商業(yè)輻射，吸引周邊消費(fèi)人流。 216。 本項(xiàng)目毗鄰的東部商業(yè)項(xiàng)目，他的位置和大小與本項(xiàng)目類似，當(dāng)他的商業(yè)形式建成以后，將直接的帶走部分人流，當(dāng)然也會(huì)產(chǎn)生商業(yè)消費(fèi)相互輻射的效用。216。 相關(guān)住宅區(qū)的配套商業(yè)項(xiàng)目也是一種威脅，但威脅不是很大。三、項(xiàng)目定位產(chǎn)品市場(chǎng)定位鑒于本案的特點(diǎn)、相關(guān)規(guī)劃、當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和開(kāi)發(fā)商的要求，結(jié)合對(duì)當(dāng)前商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的研判，我司認(rèn)為本案的市場(chǎng)定位為：集辦公、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體的綜合性產(chǎn)品客戶定位由于上海的總體特點(diǎn)，商業(yè)具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，相關(guān)投資也十分火爆，另一方面，受政府對(duì)住宅投資的打壓和住宅價(jià)格居高不下的影響，原先對(duì)住宅的投資資金將會(huì)部分的轉(zhuǎn)移到商業(yè)項(xiàng)目，從而構(gòu)成對(duì)商業(yè)項(xiàng)目投資的另一個(gè)來(lái)源。在客源方面，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)店面的主要是浙江人、上海人、當(dāng)?shù)厝?、江蘇人和其他地方的投資者。本地人：這主要是居住在楊行鎮(zhèn)附近的人員，由于以前楊行鎮(zhèn)沒(méi)有什么較好的投資經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，本項(xiàng)目正好是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，他們購(gòu)買(mǎi)店面主要是用來(lái)自己經(jīng)營(yíng)，用以維生，部分的也是投資客。由于居住在當(dāng)?shù)?，他們?duì)周?chē)h(huán)境和氛圍十分了解，購(gòu)買(mǎi)目的很清晰，但這些人不是購(gòu)買(mǎi)的主力軍。外地人：這主要是上海其他地方的投資客和江浙一帶的投資客，其中，其他地方上海人和浙江人占據(jù)著絕對(duì)的購(gòu)買(mǎi)主力，他們主要以投資為目的，看重商業(yè)的發(fā)展前景，對(duì)整個(gè)商業(yè)環(huán)境和相關(guān)政策有著十分熟悉的了解。四、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想總體建筑規(guī)劃構(gòu)想本案規(guī)劃用地14384平米，包括東側(cè)的小高層辦公、西側(cè)的商業(yè)街和休閑廣場(chǎng)三部分組成。，其中，。方案一：該方案由兩條商業(yè)街店面，一幢商辦樓組成。前商業(yè)街的層面積為1800平米，后商業(yè)街的層面積為720平米，商業(yè)街為三層。辦公樓一層為裙樓，層面積1500平米左右，商用，二樓以上為辦公用樓，共16層。項(xiàng)目前商業(yè)街店面后商業(yè)街店面辦公樓裙樓辦公樓地下車(chē)庫(kù)層建筑面積180072015001470層數(shù)33115總建筑面積540021601500220008000方案一規(guī)劃布局建議方案一效果圖建議方案一業(yè)態(tài)規(guī)劃高層裙樓以上為辦公用樓。裙樓規(guī)劃為咖啡吧之類的休閑類場(chǎng)所。前商業(yè)街規(guī)劃中高檔餐飲、大眾餐飲、特色餐飲類和生活配套類，如銀行，便利店，美容美發(fā)。后商業(yè)街規(guī)劃為東面生活配套、餐飲類，西面為休閑娛樂(lè)類，如網(wǎng)吧，KTV等。方案二：規(guī)劃東樓層面積為1200平米，其12F為商業(yè)裙房，西樓層面積為1000平米，其12F為商業(yè)裙房，則裙房總面積約4400平方米。商業(yè)街總的層面積為7400平米，規(guī)劃為3層，層面積約1900平方米（三層面積較小）。東樓和西樓兩層以上為辦公樓。東樓辦公樓，層面積約1200平方米，規(guī)劃為16層；西樓2F以上為辦公樓，層面積約1000平方米，規(guī)劃為8層。項(xiàng)目商業(yè)街東裙樓西裙樓東辦公樓西辦公樓地下車(chē)庫(kù)層面積（㎡）19001200100012001000層數(shù)2—3F2F2F14F（不含裙樓）6F（不含裙樓）總建面（㎡）4600240020001680060008000方案二規(guī)劃布局建議方案二效果圖建議方案二業(yè)態(tài)規(guī)劃高層裙樓為辦公用樓。東樓群樓規(guī)劃為較為高檔的餐飲，西樓群樓規(guī)劃為咖啡吧之類的休閑類場(chǎng)所。商業(yè)街靠近東樓規(guī)劃為大眾化和特色化餐飲，大約占商業(yè)街總面積的50%左右；靠近西樓的規(guī)劃為一些便利店、銀行、干洗店、美容、網(wǎng)吧等生活服務(wù)類，避免與東面的干擾，中間建議規(guī)劃一個(gè)過(guò)道。建筑風(fēng)格建議考慮周邊情況和本案的定位，建議辦公樓采用簡(jiǎn)潔、明快的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)其中的功能性和現(xiàn)代性，沿街店面采用與周?chē)嚆暯?、具有柔和明亮的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，注重它的消費(fèi)和娛樂(lè)的氛圍。休閑廣場(chǎng)采用夾雜文化風(fēng)格的設(shè)計(jì)方案，休閑和舒適時(shí)其中的主題。環(huán)境規(guī)劃建議：消費(fèi)環(huán)境，主要體現(xiàn)在沿街店面上，以消費(fèi)為目的，使得消費(fèi)者在消費(fèi)的同時(shí)擁有愉悅快樂(lè)的心情。辦公環(huán)境，主要體現(xiàn)在高層的辦公樓上，以現(xiàn)代化為主體，注重辦公的
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