【正文】 盤價(jià)格更是大幅縮水，如金爵別墅，為了應(yīng)對(duì)新政策，采取了大幅降價(jià)策略，但同樣這一做法也起到立竿見影的效果，該樓盤在前幾月樓市最低迷的時(shí)候每個(gè)月仍能有成交記錄。縱觀后市，在未來(lái) 1 年內(nèi)，各樓盤的價(jià)格會(huì)基本維持在現(xiàn)有水平，但也不排除出現(xiàn)小幅上漲的可能。不難看出，自 5 月底國(guó)家七部委的一系列宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，不僅在公寓市場(chǎng)引起了強(qiáng)烈的震蕩，在別墅市場(chǎng)同樣有著極大的影響。進(jìn)入四季度，隨著市場(chǎng)漸趨平穩(wěn)，購(gòu)房者更為理性，一些滯銷多時(shí)的樓盤銷售也開始動(dòng)銷。同時(shí)， 御翠園也新推出了 21 套房源，并在 10 月份成交了 16 套。 ? 重點(diǎn)個(gè)案分析 浦園（千秋別墅） 地理位置 ： 花四路 229弄 發(fā) 展 商 ： 上海千秋置業(yè)股份有限公司 05101520253035404550棕櫚泉花園 金爵別墅 白金瀚宮 楓澗美墅 藍(lán)山小城 盛世天地 御翠園05101520253035千秋別墅 東源麗晶 云間綠大地 橋語(yǔ)別墅 東郊花園 湯臣高爾夫 陶?qǐng)@1 季度2 季度3 季度1 0 月 1 1 月 建設(shè)指標(biāo) ： 小區(qū)總面 積 40 畝，容積率 。小區(qū) 總共約由 20 套獨(dú)立別墅組成，面積在 325495 元 /平方米， 地下室層高 米。 成交分析 ： 【分析】 從上圖可以看出，浦園的銷售情況不太理想， 05 年除了在 2 月成交了 3 套房源， 5 月成交了 1 套房源，其余各月都沒(méi)有成交記錄。從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，該樓盤并沒(méi)有做太大的營(yíng)銷推廣，后續(xù)銷售狀況不容樂(lè)觀。 湯臣高爾夫別墅（八期） 地理位置 ： 浦東龍東大道 1號(hào) 發(fā) 展 商 ： 上海湯臣房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 建設(shè)指標(biāo) ： 本期總建筑面積38616 平方米，總占地面積 133160 平方米，容積率 ，綠化率 60%。 均 價(jià) ： 25688 元 /平方米 歷史最高價(jià) ： 獨(dú)立 40000 元 /平方米 主力面積 ： 422464 平方米 項(xiàng)目介紹 ： 湯臣高爾夫第 8期 ,位于湯臣高爾夫球場(chǎng)東南側(cè)。該盤經(jīng)過(guò)了前幾期的成功運(yùn)作，已經(jīng)形成了一個(gè)相當(dāng)成熟的高檔社區(qū)的生活圈。從上圖不難看出，該樓盤今年的走勢(shì)呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢(shì)，雖然在 9 月成交有少量反彈，分別成交了 2 套和 1 套房源，但 進(jìn)入第四季度后，尚無(wú)成交記錄。該樓盤 較好的營(yíng)造了別墅的高檔氛圍，并且在硬件建設(shè)上進(jìn)行了較好的配合，成功的在頂尖客戶中進(jìn)行了推廣，一旦能夠聚集起一部分頂尖客戶，會(huì)有更多的客戶趨之若鶩。 白金瀚宮 地理位置 ： 浦東龍東大道 4288 號(hào) 發(fā) 展 商 ： 上海豪洲建設(shè)發(fā)展有限公司 建設(shè)指標(biāo) ： 總建筑面積 10 萬(wàn) m178。綠化 52% 公開日期 : 20220425 開盤日期 ： 20220622 交房日期 ： 202210 總 戶 數(shù) ： 112 戶 均 價(jià) ： 14488 元 /平方米 歷史最高價(jià) ： 獨(dú)立 25000 元 /平方米 主力面積 ： 210490 平方米 項(xiàng)目介紹 ： 該項(xiàng)目由獨(dú)棟別墅及少量雙拼別墅組成， 位于東郊國(guó)賓板 塊別墅區(qū)內(nèi)，周圍交通便利，鄰近張江高科技園區(qū)、金橋加工出口 區(qū)，唐鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)和浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，附近配套設(shè)施有東方世紀(jì)學(xué)校。占社區(qū)面積百分之三十的水體，將 500 畝別墅 領(lǐng)地，分割成 16 座大小不等的私人島嶼 。該樓盤在 3 月份共成交了 14 套房源，是成交狀況最好的一個(gè)。到 11 月更是單月成交 5 套房源。 南匯地區(qū) 案名 地址 開發(fā) 商 規(guī)模 容積 率 主力面積 目 前價(jià)格 歷史最高價(jià) 上網(wǎng)套數(shù) 可售套數(shù) 奧朗新莊園 航頭路1688弄 上海愛法房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)有限公司 15 300— 500 10667 18000 47 15 東方夏威夷 滬南路5388弄 上海廈大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8 218— 500 11621 20220 125 91 生茂養(yǎng)園 滬南公路 5288號(hào) 上海航匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 322— 921 12275 21000 43 11 綠洲康城 康橋路1298弄 上海振龍房地產(chǎn)開 309— 720 14560 20220 104 86 發(fā)有限公司 堤香別墅 康橋鎮(zhèn)秀沿路1 弄 上海韻園置業(yè)有限公司 302— 460 15832 25000 103 31 綠洲千島 航頭鎮(zhèn)滬南公路 5188號(hào) 上海航頭高夫置業(yè)有限公司 305600 11000 17000 81 31 帕薩迪納 楊高南路 5777弄 上?？禈蛘?yáng)投資有限公司 16 221— 340 10565 19000 167 48 建德南郊 南六公路 578弄 上海杉野置業(yè)有限公司 275— 406 11563 20220 59 19 九九別墅 南六公路 99弄 上海名流置業(yè)有限公司 227— 436 11584 13000 62 35 上海藍(lán)堡 南六公路 733弄 上海東恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 303— 467 10688 13510 29 售謦 ? 規(guī)模分析 【分析】 從上圖可以看出 ，區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的樓盤是綠洲千島，整個(gè)小區(qū)總建筑面積近 50 萬(wàn)平方米，同時(shí)它也是全市規(guī)模最大的別墅樓盤之一；綠洲康城共 550套別墅，總建筑面積達(dá) 22 萬(wàn)平方米，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模第二大的別墅樓盤；奧法新莊園、 帕薩迪納、建德南郊三個(gè)樓盤的規(guī)?；驹?15 萬(wàn)平方米左右?？傮w來(lái)看，南匯地區(qū)別墅基本以獨(dú)立形態(tài)為主，除綠洲千島與綠洲康城外，其余個(gè)娜規(guī)模基本都在 15 萬(wàn)方一下?？傮w來(lái)看，南匯地區(qū)的別墅基本是以獨(dú)立別墅為主，容積率也相對(duì)較低，基本都在 以下。除上述兩個(gè)樓盤外，區(qū)域內(nèi)其余樓盤的房型面積都在 500 平方米以下。 ? 價(jià)格分析 050001000015000202202500030000奧朗新莊園東方夏威夷生茂養(yǎng)園綠洲康城提香別墅綠洲千島帕薩迪納建德南郊九九別墅上海藍(lán)堡目前價(jià)格歷史最高價(jià) 【分析】 南匯地區(qū)的獨(dú)立別墅樓盤主要集中在南六公路沿線、野生動(dòng)物附近地區(qū)以及航頭地區(qū)。目前成交價(jià)格最高的是堤香別墅，其成交均價(jià)接近了 16000 元 /平方米。不難看出，宏觀調(diào)控對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的有著較大的影響。 ? 成交狀況分析 【分析】 0510152025303540綠洲千島 帕薩迪納 建德南郊 九九別墅 上海藍(lán)堡1 季度2 季度3 季度1 0 月 1 1 月051015202530奧朗新莊園 東方夏威夷 生茂養(yǎng)園 綠洲康城 提香別墅 從上圖可以清晰的看出，南匯地區(qū)各別墅偶盤在 05 年的銷售情況基本都是呈現(xiàn)逐季下降趨勢(shì)。在宏觀調(diào)控政策公布后，區(qū)域市場(chǎng)受到極大的沖擊，成交出現(xiàn)明顯下滑，象綠洲康城，自第二季開始到現(xiàn)在，沒(méi)有成交記錄。 ? 重點(diǎn)個(gè)案分析 生茂養(yǎng)園 地理位置 ： 南匯滬南公路 5288 弄 發(fā) 展 商 ： 上海航匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)指標(biāo) ： 小區(qū)總建筑面積 72022平方米，總占地 40 萬(wàn)平方米，容積 率 ，綠化率 71%。 均 價(jià) ： 12275 元 /平方米 歷史最高價(jià) ： 獨(dú)立 21000 元 /平方米 主力面積 ： 322921 平方米 項(xiàng)目介紹 ： 生茂養(yǎng)園位于浦東南匯航頭，占地 40 萬(wàn)平方米，共 168 棟別墅。整個(gè)小區(qū)提倡一種養(yǎng)生的概念。在進(jìn)入下半年后，成交量相比上半年出現(xiàn)了明顯的萎縮，出去在 9 月份共成交了 3 套房源外，其余各月都沒(méi)有成交記錄。 提香別墅 地理位置 ： 南匯 康橋鎮(zhèn)秀沿路 1弄 發(fā) 展 商 ： 上海韻園置業(yè)有限公司 建設(shè)指標(biāo) ： 總建筑面積 萬(wàn) m178。規(guī)劃建造 約 165 座獨(dú)立別墅，容積率 ， 綠化 率： %。 均 價(jià) ： 15832 元 /平方米 歷史最高價(jià) ： 獨(dú)立 25000 元 /平方米 主力面積 ： 302550 平方米 項(xiàng)目介紹 ： 本案位于上海南匯康橋高科技園內(nèi)，東臨浦三路，西至楊高南路，南臨秀沿路，北向緊臨外環(huán)線 500米綠化帶， 往南則與建設(shè)中的中國(guó)科技 大學(xué)上海研究生院為鄰 。提香別墅總占地 22 萬(wàn)多平方米，社區(qū)會(huì)所面積為 4000 多平方米，提供各種生活休閑設(shè)施，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、超市、餐廳等多種配套。上半年該樓盤的銷售情況較好，尤其是第一季度，該季度共售出了近 30 套的房 源。從現(xiàn)有的市場(chǎng)情況來(lái)看，該別墅成交均價(jià)基本維持在 15000 元 /平方米。 建德南郊別墅 地理位置 ： 南匯南六公路 578 弄 1017號(hào) 發(fā) 展 商 ： 上海杉野置業(yè)有限公司 建設(shè)指標(biāo) ： 小區(qū)總建筑面積 萬(wàn) m178。容積率 ，綠化 面積 51 萬(wàn) m178?？倵潝?shù) 400 幢獨(dú)立別墅。 均 價(jià) ： 11563 元 /平方米 歷史最高價(jià) ： 獨(dú)立 20220 元 /平方米 主力面積 ： 275500 平方米 項(xiàng)目介紹 ： 該案位于南匯惠南鎮(zhèn)南六公路，臨近野生動(dòng)物園，近靠蘆湖港 深水碼頭與浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)海空“兩港”，是一個(gè)大型獨(dú)立別墅區(qū)。小區(qū)另有 8000 平方米會(huì)所及高爾夫球場(chǎng)。該樓盤位于南六公路沿線，毗鄰野生動(dòng)物園。該區(qū)域今后還將有一剛泰集團(tuán)的獨(dú)立別墅項(xiàng)目推出。 市 場(chǎng) 結(jié) 論 ? 全市別墅市場(chǎng)受政策打擊力度較大， 6 月增長(zhǎng)率首次為負(fù)值， 7 月成交進(jìn)一步萎縮，不少樓盤成交集聚萎縮，市場(chǎng)形式極其嚴(yán)峻，降價(jià)促銷在市場(chǎng)上成為一種普遍現(xiàn)象，市場(chǎng)進(jìn)入“熊市”階段，投資型客戶銳減； ? 宏觀調(diào)控后全市別墅市場(chǎng)將經(jīng)歷三個(gè)階段：價(jià)穩(wěn)量縮階段、價(jià)跌量升階段、價(jià)量齊穩(wěn)階段，目前市場(chǎng)正處于“價(jià)跌量升”階段， 當(dāng)市場(chǎng)上的價(jià)格基本到位，市場(chǎng)購(gòu)買力真正釋放，其他各方面都完成調(diào)整后，市場(chǎng)就將進(jìn)入價(jià)量齊 穩(wěn)的第三階段。這類經(jīng)濟(jì)型別墅是市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品一系列元素綜合運(yùn)動(dòng)的結(jié)果，也是別墅市場(chǎng)日趨成熟的表現(xiàn)； ? 從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，自 03 年 2 月別墅土地用地叫停以來(lái)，別墅用地逐漸減少減少， 05 年幾乎沒(méi)有新增供應(yīng)，市場(chǎng)出現(xiàn)土地供給稀缺，可以預(yù)計(jì)長(zhǎng)期效應(yīng)利好； ? 從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看， 0305 年上市量基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，由于獨(dú)立別墅市場(chǎng)稀缺性逐漸體現(xiàn)出來(lái)，預(yù)計(jì)未來(lái) 12 年內(nèi)獨(dú)立別墅售價(jià)將進(jìn)一步增長(zhǎng)，但由于其總價(jià)的上升和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，市場(chǎng)交易情況不會(huì)有太大