【正文】 繁榮了經(jīng)濟，繁榮了市場。自1993年開始上海人口率先在全國進入了人口自然變動負增長階段，目前已經(jīng)持續(xù)10年。人口的負增長，一方面是由于中國長期堅持實行 “計劃生育” 國策，控制了人口的增長速度，并取得了成效；另一方面是因為城市化進程的不斷推進，城市居民開始注重“優(yōu)生優(yōu)育”以及自身價值的體現(xiàn)，這進一步提高了人口質(zhì)量，減少了人口數(shù)量，社會的文明程度進一步提高。；可以期待，在未來社會財富增長的同時，我們將有可能提高人均分配額度，從而優(yōu)化生活質(zhì)量。這部分群體由于收入相對較高，同時又少有家庭生活的羈絆，因此他們的收入大部分用于休閑、娛樂、投資與消費，并且不斷尋求更新奇的消費途徑，這部分群體稱得上是上海城市消費的生力軍。一是中心城區(qū)人口密度過高的問題遠未得到解決，／平方公里以上，其中黃浦、盧灣、靜安三個核心城區(qū)的人口密度都超過4萬人／平方公里，相當于紐約、巴黎核心城區(qū)人口密度的2倍，相當于東京的3倍。2010年將有1000萬人口遷移至外環(huán)線以外，市中心人口控制在1300萬左右，對消費零售市場業(yè)態(tài)分布和設(shè)置需具有前瞻性。 “十五”時期，上海將重點發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”，即松江新城和朱家角、安亭、高橋、浦江等9個中心鎮(zhèn)。大力發(fā)展軌道交通，加快配套建設(shè)，將城市人口居住郊區(qū)化發(fā)展成為一種人口流向的新潮流，郊區(qū)商業(yè)未來前景開闊。目前上海共有50所高校，為社會輸送大量人才， 萬人。同時，上海還有30所成人學(xué)校和各類自考及職業(yè)化培訓(xùn)機構(gòu)，豐富整條教育戰(zhàn)線，建立符合城市發(fā)展的人才繼續(xù)教育體系。未來可以期待上海居民素質(zhì)整體提高，這也符合上海國際化都市定位。而政府自七十年代末期開始實施了“計劃生育”的國策，控制人口數(shù)量，城市家庭人口劇減；而隨著觀念更新和生活方式的轉(zhuǎn)變，上海已形成了二大一小的特定家庭結(jié)構(gòu)。 而這種三口之家的結(jié)構(gòu)，將會在孩子教育投資和成人生活質(zhì)量的提高投入更多的關(guān)注。降低市中心人口密度。 加快交通軌道建設(shè)，優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境。拓寬改造一批內(nèi)環(huán)線內(nèi)次干道路，全面建成城市輔助環(huán)線，完善內(nèi)、外環(huán)線間聯(lián)接道路。加快建設(shè)內(nèi)外換乘樞紐，加強地面公交與軌道交通、市域交通與對外交通間的換乘銜接。優(yōu)化城市環(huán)境，符合國際化都市定位市地位。加快內(nèi)外環(huán)線之間大型居住區(qū)建設(shè)，推動蘇州河、黃浦江親水地帶的綜合改造，優(yōu)化中心城住宅布局。城市的未來規(guī)劃將圍繞發(fā)展軌道交通、優(yōu)化城市環(huán)境、改善生活質(zhì)量等方面進行，而這些都會為房地產(chǎn)的發(fā)展提供更多機會。上海的未來將建成商業(yè)的國際化“購物天堂”，這個目標對網(wǎng)點布局、專業(yè)化市場、引導(dǎo)消費、關(guān)注潛力需求等將提出更高要求。市級商業(yè)中心利用自身的地段優(yōu)勢，提高區(qū)域的商業(yè)密集度，發(fā)展規(guī)?；a(chǎn)業(yè)，提升服務(wù)檔次；同時合理調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，展開差異化經(jīng)營，繁榮市場，濃化商業(yè)氛圍，以吸引全市范圍內(nèi)的消費群體。（如老西門、大柏樹地區(qū)）郊區(qū)新城配合城市規(guī)劃，建設(shè)與新城導(dǎo)入的人口相匹配的商業(yè)網(wǎng)點，強調(diào)功能的適用性，同時在規(guī)劃上要考慮到今后商業(yè)的可發(fā)展空間。社區(qū)商業(yè)對人口規(guī)模達5萬M2以上的居住區(qū)，須創(chuàng)新思路和豐富營銷模式、吸收多元化資本，以新型社區(qū)性的購物中心為主題，建設(shè)發(fā)展融合各種新型業(yè)態(tài)、各種服務(wù)功能的現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)。上海商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展概述經(jīng)過多年的發(fā)展，上海商業(yè)在連鎖經(jīng)營、市場細分、信息增值等商業(yè)發(fā)展的核心領(lǐng)域，已經(jīng)與國際水平相當接近。下面我們分析一下各個商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展階段在生產(chǎn)行為及消費行為上呈現(xiàn)不同的型態(tài)： 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上是以原料生產(chǎn)為主；消費行為則僅以自給自足為原則。（改革開放前）服務(wù)經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上強調(diào)分工及產(chǎn)品功能；消費行為則以服務(wù)為導(dǎo)向。 （未來發(fā)展趨勢）改革開放前受社會生產(chǎn)力所限，上海商業(yè)的運作以定額定量商品供給為主要方式，基本滿足人民生活要求，業(yè)態(tài)主要以國營的商店為主；而之后經(jīng)濟體制改革帶動了生產(chǎn)力的飛躍，眾多商品的上市，擴大了挑選余地，市場開始更多關(guān)注商品品質(zhì)和消費服務(wù)。而符合該理念的“體驗式經(jīng)濟”將成為主流發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟模式。上海商業(yè)企業(yè)以加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài)為抓手，努力改善消費環(huán)境，擴大市場銷售。商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個商場在經(jīng)營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)中國的實際情況所做的經(jīng)營調(diào)整。（如下圖）街鋪商店商場百貨銷品茂連鎖百貨超市綜合型超市專業(yè)型超市聯(lián)鎖超市 根據(jù)國家規(guī)定的產(chǎn)業(yè)劃分，商業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)零售類，本報告中主要涉及的是零售商業(yè)市場分析。大賣場（大型綜合超市/倉儲商店）(Warehouse Store)規(guī)模：5000平方米至 2萬平方米輻射范圍：20萬人口或半徑3公里商圈特點：中低檔次、會員制、自主的購物形式超市（Super Market）規(guī)模：500平方米左右輻射范圍：每1萬人特點：連鎖性經(jīng)營，商品品種較豐富便利店（Convenience Store）規(guī)模：50100平方米輻射范圍：約3000人或300米特點：經(jīng)營食品、副食品和日用雜貨、統(tǒng)一門店標識，多數(shù)為24小時營業(yè)，連鎖經(jīng)營百貨店（Department Store）規(guī)模：5000平方米左右輻射范圍：半徑5公里特點：規(guī)模大型化、組織集團化、經(jīng)營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸大型專業(yè)店（Specialization Super Market）規(guī)模：2000平方米以上輻射范圍：半徑58公里特點：相對價格較低、專業(yè)服務(wù)、連鎖經(jīng)營各商業(yè)業(yè)態(tài)舉例超市聯(lián)華各業(yè)態(tài)都有各自所針對的目標消費群,在做好細分市場,明確消費定位的前提下,各業(yè)態(tài)之間會互為補充,形成良性循環(huán)的商業(yè)結(jié)構(gòu).便利店好德/羅森大型綜合超市家樂福/歐尚倉儲商店麥德龍專業(yè)店亨得利鐘表店大型專業(yè)店永樂家電大賣場專賣店NIKE,ADIDAS專賣店百貨店太平洋百貨/第六百貨大型購物中心南方商城商業(yè)物業(yè)的形態(tài)隨著外資連鎖商家的不斷涌入，2003年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)，例如SHOPPING MALL、OUTLET STORE(工廠直銷店)、各類零售超市、特色商業(yè)街等，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會迅速升溫，成為市場的熱點。通常，街鋪的價格都是不菲的。底商作為社區(qū)、大廈底層配套的商業(yè)設(shè)施的底商,正在成為成為繼公寓和寫字樓之后個人房產(chǎn)投資的新寵。如果開發(fā)商能夠因勢利導(dǎo)，根據(jù)物業(yè)使用人員的特點對底商作出準確定位，就確保了底商的經(jīng)營具備一定的排他性.。反過來，低風險的底商也就容易銷售或出租，又降低了開發(fā)商的風險，從而獲得雙贏局面。買商場鋪要有風險意識，商場鋪一般售價較高。因此統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理將是投資回報的重要保證。2000年7月上海市政府將位于市中心的黃浦、南市兩區(qū)“撤二建一”，設(shè)立新的黃浦區(qū)，以此為其確立了特大型國際城市的現(xiàn)代化中心城區(qū)、現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)和市中心現(xiàn)代聚居區(qū)的目標定位。%，；行政區(qū)劃為9個街道共190個居委會。區(qū)內(nèi)萬商云集、市場繁榮，為全國聞名的商貿(mào)旅游購物中心。南京路是蜚聲中外的中華商業(yè)第一街。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黃河路、云南路、文廟、江陰路、董家渡路等著名特色商業(yè)街造就了區(qū)域經(jīng)濟的活躍和繁榮?！就ê?中華城】位于原南市區(qū)，因此在報告中將重點關(guān)注該區(qū)域的商業(yè)市場，研究分析其未來發(fā)展前景。在“三街四城”中有近30%左右的商圈分布在本區(qū)域內(nèi)，顯示了黃浦商業(yè)的強大實力。1843年上海開埠后，南京路是最早出現(xiàn)現(xiàn)代都市文明的地方，并迅速成為上海最繁華的商業(yè)街，人稱大馬路。整條南京路以成都路為界分兩段，其中黃浦區(qū)這段為南京東路。南京東路有著強勁的輻射力與獨特的外向性。張小泉刀剪店也是一家聞名中外的老店。有時尚休閑步行街 南京東路步行街是上海唯一的步行街，也是全國規(guī)模最大的，最繁華的商業(yè)街。臨近地鐵，出入方便地鐵2號線貫穿南京路地下并在人民廣場和河南路設(shè)兩個站點，這為南京路商業(yè)街帶來了巨大的人流，同時地鐵2號線有連接浦東的八伯伴商圈。因此，南京路以國內(nèi)的客商居多，而本地前衛(wèi)人士一般選擇去淮海路購物。比淮海路要低。發(fā)展前景市政府在2001年就聘請了知名的麥肯錫咨詢公司，對南京東路整體規(guī)劃提出方案，實施“三段式風格設(shè)計”，重構(gòu)南京路商業(yè)形態(tài)，力爭在十年之內(nèi)將南京路重塑為世界一流的商業(yè)街區(qū)，預(yù)計實施該規(guī)劃總投入將超過180億元人民幣?？偨Y(jié)：未來南京東路步行街拓寬休閑娛樂業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展空間，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理，綜合功能更加完善。豫園商城上海的城隍廟始建于明代永樂年間（1403年后），廟內(nèi)祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯為上?？h城城隍神）和霍光（漢大將軍博陸侯）。市政府從1991年起，開始把城隍廟市場改建為具有民族傳統(tǒng)的現(xiàn)代化大型旅游購物中心豫園商城，集購物、旅游、餐飲、娛樂為一體。商城與四鄰豫園、老城隍廟、沉香閣等名勝古跡、人文景觀融合，以其豐富的文化底蘊、濃郁的民俗風情、鮮明的經(jīng)營特色成為上海獨具魅力的旅游購物中心，享譽海內(nèi)外。新建樓群外形亦仿明清建筑風格，內(nèi)部卻是現(xiàn)代化的商場，其外古內(nèi)洋的特色，能夠與原有的景觀和諧統(tǒng)一，相映成輝。消費群體以旅游者為主作為上海最具有特色的旅游勝地，大凡來上海的中外游客，大都要到老城隍廟走走，流動人口多，據(jù)統(tǒng)計目前日流量已達25萬。豫園商城欲在功能上再上臺階，進行二期改造。“二豫園”規(guī)劃是為了挖掘老城廂歷史文化的內(nèi)涵，延承古豫園的文化命脈，提升豫園商城的現(xiàn)代商業(yè)功能。區(qū)域商用物業(yè)的總體發(fā)展概況黃浦區(qū)商業(yè)重心在北部以南京路商業(yè)街為中心，以北京路、福州路、金陵路、西藏路等專業(yè)街為副中心，并向各支路延伸擴展，形成縱橫交錯、貫通全境、聯(lián)結(jié)鄰區(qū)、幅射全國的商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)。近幾年經(jīng)過考核認定境內(nèi)有名特色商店265戶，其中有百年老店、近代商業(yè)保留下來的名店，還有現(xiàn)代商業(yè)中涌現(xiàn)的大型購物中心。至1936年前，電燈、電梯、自動扶梯、機械收銀機、冷暖氣等商業(yè)設(shè)施均在這里首先應(yīng)用。同時普遍改善櫥窗陳設(shè)和燈光照明，相應(yīng)地在南京路、金陵路、西藏路、外灘等地建設(shè)燈光夜市，使境內(nèi)這一商業(yè)中心，在設(shè)施上開始與國際接軌，成為體現(xiàn)上海改革開放、繁榮興旺的重要窗口。而黃浦區(qū)唯一的區(qū)級商業(yè)中心——老西門的商業(yè)經(jīng)營狀況卻差強人意。部分百貨類商廈（如八百）已倒閉，剩余的也調(diào)整路線走專業(yè)化商場（如永樂家電、全泰商廈）的道路，目前老西門的底層租金徘徊在8元/M2左右，低于同類區(qū)級商業(yè)中心。堅持科學(xué)、合理進行商業(yè)規(guī)劃，逐步建成集購物、娛樂、休閑、服務(wù)功能，布局合理，層次相宜，設(shè)施齊全，品種豐富，購物便利的一流的聚居區(qū)商業(yè)是社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展目標。黃浦區(qū)專業(yè)特色街較多，大多數(shù)由民間自發(fā)形成，分布較散。因此擴大專業(yè)特色經(jīng)營規(guī)模，提高專業(yè)經(jīng)營容量和經(jīng)營水平。區(qū)域商用物業(yè)的供求、區(qū)域分布和價格水平狀況鑒于本項目位于原南市區(qū)內(nèi)，且不屬于傳統(tǒng)的區(qū)級商業(yè)中心，按照常規(guī)，其消費群體應(yīng)來自周邊，因此本報告將主要對原南市商用物業(yè)的供求、分布和價格水平進行研究，對其他區(qū)域的商業(yè)不作重點分析。傳統(tǒng)商業(yè)街我們選取大興街、陸家浜路、董家渡路、中華路這四條歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的傳統(tǒng)商業(yè)街進行分析。 表1 大興街各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比大型超市30%銀行、郵局、超市、飯店30%各類專賣店25%服裝、服飾店15%董家渡路:董家渡路為以服裝為專業(yè)特色的道路，靠近外灘的東段為董家渡面料市場，憑借市口好，專業(yè)化集中的優(yōu)勢，匯集了長江三角洲的眾多廠商。市場內(nèi)的基本攤位為10平方米，月租金在250300元/平方米，臨街的月租金更高達400450元/平方米。董家渡路的西段，憑借“面料市場”的影響，想走服裝鞋類道路，但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營，產(chǎn)品附加值低，一直走低檔路線，未能形成規(guī)模，月租金徘徊在100200元/平方米，經(jīng)營狀況較差，大多鋪面換手率高。中華路東段。表3 中華路東段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比超市25%銀行、郵局、藥店15%餐飲20%食品、服裝、中介、五金店40% 中華路西段。 表4 中華路西段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比超市、銀行、郵局30%餐飲25%服裝、藥店、日用百貨25%中介、建材店10%陸家浜路陸家浜路沿街商鋪以餐飲、服裝、中介門店行業(yè)為主。但是，由于建造年代悠久，缺乏規(guī)劃，經(jīng)營檔次偏低，業(yè)態(tài)組合缺乏創(chuàng)新，高檔次的品牌商業(yè)難以進入和融合。新建住宅商業(yè)裙房區(qū)域內(nèi)住宅底商的分布遍地開花。供應(yīng)復(fù)興東路以北該區(qū)域距離豫園商圈及老西門商圈較近，屬于其輻射區(qū)，因此消費需求表現(xiàn)出較強的外來性。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比（元/ M2）黃浦眾鑫城9000/4F銀行/家電賣場23000/5003太陽都市花園9400/5F證券、飯店、健身100005神牛廣場3000小區(qū)內(nèi)100200新地苑15000/4F銀行/證券90