【正文】 16000建外soho商業(yè)街90000后現(xiàn)代城酒吧街20000財滿街7000（共4萬）珠江帝景歐洲風情街110000shoppingmall金源時代mall550000專業(yè)市場百榮世貿(mào)商城300000盛金天橋商城46000白云生活廣場20000搜SHOW30000科貿(mào)中心200000總計涉外商業(yè)－－平穩(wěn)發(fā)展目前北京市商業(yè)物業(yè)市場中有大量的經(jīng)營為涉外市場類。根據(jù)北京朝陽規(guī)劃發(fā)展資料顯示，區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)北京世界服裝生產(chǎn)研發(fā)中心，以促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展，該項目由香江集團開發(fā)，中心位于朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)，西距CBD 10公里，占地近70公頃，將形成包括服裝的設(shè)計、生產(chǎn)、展示、倉儲物流、人才培養(yǎng)和旅游觀光在內(nèi)的國際時裝基地。但在隆福大廈11年前發(fā)生火災(zāi)后，該商圈日益衰落。它不僅是城市商業(yè)的縮影，更是城市人性的表現(xiàn)。作為本案項目緊鄰的三里屯酒吧街，位于朝陽區(qū)三里屯北路東側(cè)，全長260米，占地1648平方米。三里屯酒吧街經(jīng)過六年多的發(fā)展，已成為在國內(nèi)、國際知名度頗高的飲食文化特色街。（五）現(xiàn)狀商業(yè)問題政策影響調(diào)息、貸款限制、房產(chǎn)稅央行在半年內(nèi)連續(xù)兩次提高了房貸利率，對于房產(chǎn)投資者特別是商業(yè)地產(chǎn)或者其他高檔物業(yè)投資者而言，則影響相對較大。同時，隨著今后房地產(chǎn)稅的開征，高檔物業(yè)持有成本將進一步加大，這樣一來高檔物業(yè)的投資回報率將會明顯降低。國務(wù)院2005年初出臺的《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》，該條例參照發(fā)達國家的做法對商業(yè)項目開發(fā)聽證制度、商業(yè)網(wǎng)點的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、布局結(jié)構(gòu)、網(wǎng)點規(guī)劃管理進行了確定，10000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項目必須進行嚴格的聽證?？梢哉f，該條例出臺對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展將有著較強的實際指導(dǎo)和發(fā)展意義。失敗是個雙刃劍，一方面使小投資者面臨投資回收無望的境地，另一方面，也讓開發(fā)商名譽掃地。在北京商鋪面積需求方面，大型超市、家居建材二種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出較快的上升勢頭，新增項目主要分布于木樨園、亞運村、中關(guān)村等新興區(qū)域，投資方多以外資為主，如易初蓮花、家樂福等、百安居、普爾馬斯特等供需錯位造成商鋪空置率增加。究其原因，主要是由于開發(fā)商的非專業(yè)性開發(fā)所致，諸多建成的物業(yè)未能符合用家的需求，在招商時遇到較大的困難。 一條商業(yè)大道——朝外大街。 四大商圈——建國門商圈、燕莎商圈、亞運村商圈和望京商圈。 六大新興流通業(yè)態(tài)——大型多功能購物中心、現(xiàn)代物流倉儲業(yè)、體育會展業(yè)、綠色生態(tài)旅游商業(yè)、連鎖超市和社區(qū)商業(yè)。新秀水圖按照這一規(guī)劃，朝陽區(qū)現(xiàn)有的三條特色街（區(qū)）——秀水街、三里屯酒吧街和潘家園舊貨市場，要重新整合擴建，與十里河的建材街、萊太花卉街一起培育成全區(qū)的五條品牌商業(yè)街；同時，還計劃拆遷秀水市場東側(cè)的四棟居民樓，適度擴大秀水市場建筑規(guī)模；三里屯酒吧街要南拓到工體北路南側(cè)的工廠區(qū)，突出國際消費風情。東三環(huán)沿線實質(zhì)上是北京最早成熟的涉外商圈之一2．2商務(wù)居住環(huán)境：東三環(huán)沿線的涉外生活圈非常成熟，有著國際品質(zhì)的大酒店、外資醫(yī)院、便利超市，店鋪、咖啡館、酒吧琳瑯滿目、一應(yīng)俱全，符合外國人的生活習(xí)慣和情調(diào)。分析完區(qū)域“共性”，我們再來看看東三環(huán)沿線各商圈的“個性”發(fā)展，以及未來的發(fā)展走勢。朝外商圈北京朝外商圈的異軍突起，主要得力于“24小時CBD”概念的提出，朝外商業(yè)街2008年以前的規(guī)劃是“要把其和CBD連在一起，商業(yè)和商務(wù)中心雙重職能發(fā)展”。燕莎商圈燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。三元橋商圈三元橋地區(qū)，無論是從地理位置、區(qū)域特征還是區(qū)域價值來看，都具備成為國門區(qū)的“先天優(yōu)勢”。從區(qū)域特征上來看，三元橋東承空港經(jīng)濟圈，西接?xùn)|直門交通樞紐國華廣場，北靠四元橋麗都商圈和亞運村奧運村，緊鄰CBD，處在幾大板塊的交會處，是無可爭議的紐帶，足以代表北京城市繁華與現(xiàn)代的世界都市風貌。再加上各大品牌開發(fā)公司的共同關(guān)注和鼎力打造，其區(qū)域價值已經(jīng)直追CBD、奧運村等熱點區(qū)域，成為北京的又一塊“黃金區(qū)域”地帶。各個商圈之間除了存在一定的市場競爭，更多的是相互的協(xié)調(diào)和補充。但與此同時，本案也將面臨各大成熟商圈典型商業(yè)業(yè)態(tài)所帶來的巨大市場競爭壓力。區(qū)域特性分析1）街區(qū)交通便利，公交路網(wǎng)發(fā)達2）第二使館區(qū)涉外氛圍濃厚3）頂級公寓、酒店與高檔寫字樓云集北京已發(fā)售的外銷公寓70%集中在東三環(huán)長虹橋附近。周邊目前有10多個在售項目，如棕櫚國際公寓，京達國際公寓、亮馬名居、橙色時光等，其8成以上為高檔住宅。周邊寫字樓包括燕莎中心、亮馬河大廈、京城大廈等均為甲級寫字樓，其良好的出租情況和高檔的硬件設(shè)備為本商圈培育了良好的周邊環(huán)境。5）區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)配套CBD6）商業(yè)形式多樣7）商圈業(yè)態(tài)豐富三里屯現(xiàn)有規(guī)劃的影響和未來發(fā)展的趨勢按照城市發(fā)展的功能規(guī)劃，該地區(qū)屬CBD的配置板塊地區(qū)，區(qū)內(nèi)使館云集，因此，三里屯今后的發(fā)展方向是政治、經(jīng)濟、文化活躍的地區(qū)，提供涉外商住、餐飲娛樂、高檔住宅等地區(qū)功能。外地游客則把三里屯當景點，很多人慕名而來，把來這里“泡吧”作為晚上的重要活動。因此酒吧區(qū)專攻時尚異域文化風情。北三里屯地區(qū)危改工程的啟動，將為三里屯酒吧街的規(guī)范發(fā)展提供條件和可能。（七）三里屯核心商業(yè)分析三里屯核心商圈個案分析核心商圈的地理劃分范圍界定北起東直門外大街，南抵建國門外大街；西起東二環(huán)，東至東三環(huán)。銷售模式只有首層商鋪采用買斷40年的使用權(quán)方式，使用面積6平米，價格最初在40萬/檔，現(xiàn)已漲到60萬/檔，（使用面積）。因人流很旺，經(jīng)營很好，幾乎無人轉(zhuǎn)讓。押金2萬/攤位，租金繳付方式為一年半一交。該市場于2002年5月開業(yè)，目前京市綜合類商城當中占據(jù)了自己的一席之地。目前北京的很多旅游團也把“雅秀”當作一個特色購物景點，甚至經(jīng)常有名人光顧此地，這些都說明“雅秀”已擁有了一定的知名度。佳藝時尚廣場地理位置昆侖飯店對面，燕莎商場附近 規(guī)模 臨建，總共約500商戶，只有一層特點經(jīng)營前衛(wèi)時尚類的休閑服裝、服飾；主要消費者為市內(nèi)追求時尚年輕人。轉(zhuǎn)讓費15萬/攤位，租金年付，押金1萬元業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)一層箱包16160服裝、服飾3651825童裝1260美容2100美甲440小百貨86344食檔15300總計5003000綜評：佳藝時尚廣場針對的目標客戶群為20至40歲的時尚女性和演藝圈人士、及自由職業(yè)者，外國人只占到10%，廣場內(nèi)西面仍為大眾消費商品，東側(cè)則是服裝服飾精品店。佳藝的客流量 500－1000人次/小時，基本為回頭客，人均消費約500――1000元/人/次，標準鋪位的日營業(yè)額為1000－－1500元，旺季時，日營業(yè)額可達到2000－2500元(旺季為112月份和1月)。銷售模式初期租金：5萬元入場費，10萬元經(jīng)營保證金（可退），交2年的租金，B1：1萬元/月，1F：2萬元/月，2F：，3F：7000－1萬元/月，4F：5000元/月；對于老秀水商戶：免5萬元入場費，免一年物業(yè)管理費，租金可一年一付，月租金下調(diào)30－50%。其顧客仍是以周邊使館和駐華商社的工作人員以及時尚的年輕人為主。鋪位裝修風格，以及目標消費者幾乎無“淘貨”的特征。經(jīng)營模式租金：17－23元/平米/天。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)一層西餐廳170特色服裝統(tǒng)服飾19200鞋店230美甲110高爾夫用品110寵物用品110照相用品110總計26340綜評：那里地理位置不明顯，對外宣傳力度不夠，知名度不高。那里進貨渠道：服裝大部分是廣州外貿(mào)服裝，還有就是比較個性的從臺灣、日本、韓國等國家進口。經(jīng)營模式租金：17－23元/平米/天。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)一層家具店（中式古典）1100美容美發(fā)180美甲（美式）140高爾夫用品112咖啡店（日本風格）190二層特色服裝服飾224家居飾品112紋身店18畫廊115飾品店648化妝品16三層服裝324四層酒吧（英式）190總計23549綜評：同里的經(jīng)營項目是主打國際、國內(nèi)民族特色的原創(chuàng)服裝服飾、手工藝品；目前經(jīng)營生意不好，市場內(nèi)的絕大大部分攤位沒有消化掉，大部分商戶已撤出。日壇商務(wù)會館地理位置日壇南路 規(guī)模 三層，建面：3000平米，隔間：2570平米/間，使用率：70%；約有40家商戶特點主打經(jīng)營商品為名牌A貨、稀有貨品、時尚新穎、價位較高，主要消費群體為時尚女性、使館工作人員、公司白領(lǐng)、演藝界人士、自由職業(yè)。租金交付方式押二付一，轉(zhuǎn)讓費5萬/攤位。秀水2號地理位置國際俱樂部西側(cè)，建國門上島咖啡旁 規(guī)模 地上4層，總面積2000平米，約50個商鋪特點貨品新穎，價格較高，成交率較高；主打經(jīng)營商品為時尚、前衛(wèi)類；主要消費者為時尚女性、公司白領(lǐng)、演藝名人、自由職業(yè)。租金：。藝嘉市場地理位置貴友對面 規(guī)模 共五層、建筑面積約4000平米，共130家商戶特點以服裝為主，多為A貨；主要消費者為周邊寫字樓內(nèi)公司的女性為主，有少量固定客戶。租金：。綜評：樓內(nèi)顧客稀少，生意極為蕭條，約有30家關(guān)門。項目地處市中心黃金地段，位于三里屯酒吧街西側(cè)，占地面積 52600 平方米，總建筑面積超過150000平米，建成后將形成一個集消費、餐飲、時尚等為一體的綜合體。新三里屯的主打街區(qū)為藝術(shù)文化酒吧區(qū)，將容納20至30家酒吧。項目由北京國銳投資有限公司與北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司合作投資開發(fā)，由英國歐華爾公司（ The Oval Partnership Ltd. ）負責建筑方案設(shè)計，目前各項前期手續(xù)的辦理、方案設(shè)計和拆遷工作都處于平穩(wěn)進行中，預(yù)計于 2005 年下半年開工建設(shè)， 2006年底建成，2007 年將正式投入使用。3．2新秀水2號位于光華路口東南角，是由一個旅館改造而成，總建面為1萬平米，主力店面的使用面積為15至30平米，目前在做內(nèi)外裝修，預(yù)計2005年5月初開始招商。發(fā)展商為昆泰集團，其他情況不詳。目前無轉(zhuǎn)讓費。業(yè)態(tài)組合：夜總會、酒吧、中西餐飲、咖啡廳、精品服裝服飾、箱包、茶館、美容美發(fā)、工藝品店。其發(fā)展商北京銀泰置地有限公司希望將泰樂坊打造成為三里屯南街新的主體娛樂和時尚中心。地理位置工人體育場東面，城市賓館西面 規(guī)模 地上1—3層，共計50多個鋪位；414層為寫字樓。地下600個車位銷售模式商業(yè)部分售價1層均價5萬元