【正文】 展過(guò)程漫長(zhǎng)，受政府因素和多元化文化影響較大，形成了目前百花齊放的多種形態(tài)。％，增長(zhǎng)趨勢(shì)良好。 商業(yè)規(guī)模作為中國(guó)國(guó)際名牌最密集的城市，上海目前已擁有4個(gè)黃金商圈、50條商業(yè)專(zhuān)業(yè)特色街、一批區(qū)域性商圈、4000多個(gè)連鎖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、1800個(gè)超市、1100個(gè)便利店和40個(gè)大賣(mài)場(chǎng)，人均占有商業(yè)面積已經(jīng)與香港相當(dāng)，商業(yè)市場(chǎng)相當(dāng)繁榮。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)先驅(qū)的上海，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上也將與世界同步，消費(fèi)理念的革命性更新將使商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)所注重產(chǎn)品的功能強(qiáng)大、外型美觀(guān)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)將進(jìn)化為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)關(guān)注的從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗(yàn)及思維認(rèn)同，吸引消費(fèi)者的注意力，改變消費(fèi)行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價(jià)值與空間。（九十年代以后）體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上以提升服務(wù)為首，并以商品為道具；消費(fèi)行為則追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費(fèi)者回憶的活動(dòng)，并注重與商品的互動(dòng)。（開(kāi)埠前）工業(yè)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上是以商品制造為主；消費(fèi)行為則強(qiáng)調(diào)功能性與效率。商業(yè)市場(chǎng)的演化商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)化過(guò)程隨著消費(fèi)型態(tài)的改變，已從過(guò)去之農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變至“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)”時(shí)代(Experience Economy)。本項(xiàng)目將創(chuàng)設(shè)集贏利性、品牌性、概念性、高品位為一體的新型消費(fèi)理念的社區(qū)商業(yè)。專(zhuān)業(yè)街結(jié)合區(qū)域歷史文化、人文環(huán)境，創(chuàng)建出特色定位的商業(yè)群體，同時(shí)符合現(xiàn)代化消費(fèi)的商業(yè)專(zhuān)業(yè)街。（如淮海路、南京路）區(qū)域商業(yè)中心以服務(wù)本區(qū)域的居民消費(fèi)為主；同時(shí)結(jié)合自身特色，發(fā)展一定的集聚輻射功能的特色商業(yè)為輔。上海商業(yè)將重新布局：市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、街坊商業(yè)、專(zhuān)業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)的七級(jí)劃分，體現(xiàn)上海商業(yè)多層次、多中心、集團(tuán)化的發(fā)展趨勢(shì)。 商業(yè)發(fā)展計(jì)劃根據(jù)十五計(jì)劃，至2005年上海商業(yè)ＧＤＰ增加值將達(dá)到750億元人民幣，年均增長(zhǎng)10%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額2500億元人民幣，年均增長(zhǎng)8%；連鎖商業(yè)銷(xiāo)售額達(dá)到1000億元人民幣,未來(lái)發(fā)展空間廣闊。加快調(diào)整黃浦江兩岸功能布局，規(guī)劃建設(shè)具有休閑、觀(guān)光旅游、航運(yùn)交易、國(guó)際客運(yùn)等功能的城市景觀(guān)帶和都市型產(chǎn)業(yè)帶。在高起點(diǎn)基礎(chǔ)上，結(jié)合市區(qū)服務(wù)業(yè)布局調(diào)整、大型公共綠地和休閑娛樂(lè)設(shè)施建設(shè)以及社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展等，建設(shè)一批地區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)公共活動(dòng)中心。軌道沿線(xiàn)的房產(chǎn)將興起新一輪建設(shè)高潮。全面建成盧浦大橋、外環(huán)線(xiàn)越江隧道、復(fù)興東路隧道、大連路隧道。建成明珠線(xiàn)二期、磁懸浮列車(chē)示范運(yùn)營(yíng)線(xiàn)工程等200 公里左右軌道交通，基本形成由“十字加環(huán)”和若干射線(xiàn)組成的軌道交通網(wǎng)。大量興建衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以松江新城以及朱家角、安亭、高橋等為中心發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”計(jì)劃，同時(shí)改善生活環(huán)境，吸引人們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、居住活動(dòng)、娛樂(lè)、休閑甚至購(gòu)物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散，為城市的持續(xù)發(fā)展提供廣闊空間。政府未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)“十五”發(fā)展規(guī)劃，上海確立了以“一城九鎮(zhèn)”為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，大力發(fā)展軌道交通，建立城鄉(xiāng)一體化的空間發(fā)展戰(zhàn)略，打破城鄉(xiāng)、城郊和環(huán)線(xiàn)等傳統(tǒng)界限，引入全新的時(shí)空理念，把上海6341平方公里的空間作為一個(gè)總體來(lái)考慮。根據(jù)第五次人口普查。 家庭結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)大家庭的居住模式，在六七十年代占主導(dǎo)地位，這主要是傳統(tǒng)價(jià)值觀(guān)念引導(dǎo)和政府提倡生育，在特定時(shí)期得到大多數(shù)人的認(rèn)可。而從后備力量來(lái)看，持續(xù)多年的高校擴(kuò)招，使上海的高考升學(xué)率保持在80%以上。每萬(wàn)人中接受過(guò)大學(xué)教育的為1264人，人口的文化素質(zhì)在全國(guó)僅次于北京，居第二位。文化教育近10年來(lái)，上海人口文化素質(zhì)整體提高，主要得益于教育事業(yè)的發(fā)展。以拉近與國(guó)際化大城市的距離，改善目前市中心人口聚集度高，、交通擁擠、改造投資成本高等問(wèn)題。上海市人口分布統(tǒng)計(jì)(單位:萬(wàn)人/公里)黃浦區(qū) 盧灣區(qū) 徐匯區(qū) 長(zhǎng)寧區(qū) 靜安區(qū) 普陀區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 楊浦區(qū) 閔行區(qū) 寶山區(qū) 嘉定區(qū) 浦東新區(qū) 金山區(qū) 松江區(qū) 青浦區(qū) 南匯縣 奉賢縣 崇明縣 而政府已意識(shí)到平衡發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的重要性。二是郊區(qū)的人口密度偏低，有些甚至僅1000人／平方公里左右，相當(dāng)于核心區(qū)域的四十分之一，交通及生活配套環(huán)境尚未成熟，不適宜居住。十三年來(lái)上海人口變動(dòng)情況年份總和生育率（%）自然增長(zhǎng)率（%）常住人口戶(hù)籍人口80年代　90年代200020012002數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市人口計(jì)劃生育統(tǒng)計(jì)報(bào)表人口分布在過(guò)去的10年里，上海在改善人口分布方面做了不少工作，但與國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化大都市相比，仍有較大差距，不容樂(lè)觀(guān)。 工作節(jié)奏的加快，工作壓力的增加，以及西方享受生活文化的入侵，使得上海年輕夫婦逐漸推遲了生育年齡，甚至出現(xiàn)了“單身貴族”以及“丁克家庭”群體。“低出生、低死亡、低增長(zhǎng)”的現(xiàn)代人口再生產(chǎn)類(lèi)型,已開(kāi)始在上海等發(fā)展較快的地區(qū)出現(xiàn)，標(biāo)志著在人口增長(zhǎng)速率上，這類(lèi)地區(qū)已與世界接軌。截止去年年底，‰，‰（具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表）。人口的增長(zhǎng)、分布與結(jié)構(gòu)人口數(shù)量2002年底，上海常住人口為1625萬(wàn)人，其中戶(hù)籍人口1334萬(wàn)人，外來(lái)人口291萬(wàn)人。 資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局出現(xiàn)上述情況，一方面是因?yàn)榍趦€持家的傳統(tǒng)觀(guān)念依然扎根于廣大的民眾；另一方面則是因?yàn)樯鐣?huì)保障體系的不完善，致使中國(guó)居民在消費(fèi)觀(guān)念上仍趨于保守，其每月儲(chǔ)蓄的金額占收入的50%以上。資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局投資結(jié)構(gòu)居民儲(chǔ)蓄存款持續(xù)增加。從下列圖表中我們發(fā)現(xiàn)，服務(wù)類(lèi)消費(fèi)的比例確實(shí)在逐年上升，發(fā)展那些滿(mǎn)足人們?cè)凇靶蓍e”、“知識(shí)”、“社交”和各種“自我實(shí)現(xiàn)”需要方面的娛樂(lè)、健身、教育、益智、體驗(yàn)、傳播等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是勢(shì)在必行了，適時(shí)地進(jìn)行消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)軌是目前眾多企業(yè)所迫切需要的?；旧钯M(fèi)用占居民收入的比例從七八十年代的40%降至目前的25%，而用于提高生活質(zhì)量的文化娛樂(lè)費(fèi)用比例則在近十年中增加了一倍。根據(jù)調(diào)查，發(fā)展中國(guó)家用于食品的消費(fèi)占其居民收入的50%以上；而在發(fā)達(dá)國(guó)家，食品消費(fèi)的比例會(huì)銳減至10%以下，而用于文化娛樂(lè)教育的費(fèi)用則會(huì)大大提高，甚至超過(guò)了50%，且越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家此比例越高。經(jīng)過(guò)一年的醞釀，自2002年起，上海居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的第二輪升勢(shì)再次上演，表明了上海經(jīng)濟(jì)已經(jīng)受考驗(yàn)，面臨新的飛躍。 資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局而隨著收入水平的調(diào)整，可支配收入和消費(fèi)支出也呈同比例增加趨勢(shì)，目前人均消費(fèi)支出已達(dá)10464元。居民生活水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)收入水平目前上海市的就業(yè)情況良好，收入水平穩(wěn)定。％。社會(huì)保障體系作為國(guó)家福利制度的社會(huì)保障體系正在逐步建立。房地產(chǎn)投資的活躍說(shuō)明了上海的市場(chǎng)前景廣為看好，已駛?cè)肓烁咚侔l(fā)展的快車(chē)道。截至10月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已接近770億元，%。至2002年上海房地產(chǎn)投資已達(dá)到720億元，創(chuàng)了歷史的新高。只有增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，才能占領(lǐng)市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。結(jié)構(gòu)調(diào)整打破了“大鍋飯機(jī)制”，政府調(diào)配轉(zhuǎn)化為監(jiān)督職能，由市場(chǎng)統(tǒng)一對(duì)資源進(jìn)行配置。商業(yè)市場(chǎng)就是一個(gè)典型的例子。在全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，％；，％，％％。外商直接投資帶來(lái)的不僅有資本，還有大量的外方工作人員，而這些長(zhǎng)期駐滬的外方人員將會(huì)增強(qiáng)上海高端市場(chǎng)的消費(fèi)力，成為未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在消費(fèi)者。至2003年，世界500強(qiáng)落戶(hù)上海的就有300家，提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)和具競(jìng)爭(zhēng)力的薪資，上海已成為世界經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)。外商投資2001年底中國(guó)加入世貿(mào)組織、2003年6月簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CEPA），2008年中國(guó)北京將舉辦第25屆奧運(yùn)會(huì)，2010年世博會(huì)將在上海開(kāi)幕，大大加強(qiáng)了中國(guó)和世界的對(duì)外貿(mào)易機(jī)遇。至2010年，上海將可能成為國(guó)內(nèi)人均GDP第一個(gè)突破1萬(wàn)美元的地區(qū)。各大產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)均呈上升趨勢(shì)，上海的城市綜合服務(wù)功能將不斷提升。GDP增長(zhǎng)率據(jù)統(tǒng)計(jì)，％。本項(xiàng)目地處上海這個(gè)得天獨(dú)厚的發(fā)展環(huán)境，我們有必要對(duì)上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、市場(chǎng)消費(fèi)能力、商業(yè)與房地產(chǎn)發(fā)展等影響本項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)作的關(guān)鍵方面作一個(gè)全面、系統(tǒng)的研究。近年來(lái)，中國(guó)的城市化運(yùn)動(dòng)更是方興未艾。中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，體現(xiàn)了政府立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、高起點(diǎn)、高規(guī)劃的戰(zhàn)略，為今后幾年、幾十年的可持續(xù)發(fā)展確立了廣闊的空間。2003年中國(guó)雖然遭受了SARS的影響，但投資與出口依然保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，內(nèi)需也有穩(wěn)步的增長(zhǎng)，上半年經(jīng)濟(jì)仍然取得了百分之八點(diǎn)二的增長(zhǎng)速度。入世以后，中國(guó)加速了開(kāi)放的步伐。上海大型社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告野馬廣告工作室第一部分 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境簡(jiǎn)要分析經(jīng)過(guò)二十五年的改革開(kāi)放，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)取得了令世人矚目的好成績(jī)。黨的十六大又產(chǎn)生了新一屆領(lǐng)導(dǎo)人，順利完成了新老交替，繪就了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉藍(lán)圖，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保證。2002全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破10萬(wàn)億元人民幣，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)8％，進(jìn)出口總額高達(dá)6200億美元；實(shí)際利用外商直接投資超過(guò)500億美元，超越美國(guó)，躍居世界第一。據(jù)預(yù)測(cè)2003年中國(guó)GDP增長(zhǎng)將超過(guò)百分之八點(diǎn)二的增長(zhǎng)，2004年中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將達(dá)到百分之八點(diǎn)四?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，2005年的探月計(jì)劃，2008年的北京奧運(yùn)會(huì)、2010年的上海世博會(huì)，將成為中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)又一個(gè)里程碑。政府的大力倡導(dǎo)與支持，國(guó)內(nèi)外各方面專(zhuān)業(yè)人才的不斷匯聚，吸引了大量的海內(nèi)外資金的投入，使城市的投資環(huán)境日益改善，消費(fèi)市場(chǎng)的巨大潛力得以不斷地被挖掘，這進(jìn)一步促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，切實(shí)地提高了廣大民眾的生活水平，保證了社會(huì)生活的繁榮與穩(wěn)定。74 / 74上海整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平概述在90年代初浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放后，上海借助鄧小平南巡的改革之風(fēng)，不僅引起全中國(guó)的注意，亦令全世界刮目相看，許多世界著名跨國(guó)公司紛紛在上海登陸，外資的強(qiáng)力介入和國(guó)內(nèi)企業(yè)內(nèi)力的增強(qiáng)為上海高速穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其中全年第一產(chǎn)業(yè)比上年增長(zhǎng)3％；％；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)10％。自1992年以來(lái)上海已連續(xù)10年保持在10%以上的增長(zhǎng)，2002年人均GDP達(dá)5000美元，穩(wěn)居全國(guó)各省級(jí)地區(qū)之首，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力已達(dá)到上中等發(fā)達(dá)國(guó)家收入水平；預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，上海的經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持這一運(yùn)行態(tài)勢(shì)和速度。健康的國(guó)民經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的規(guī)模發(fā)展提供了良好的運(yùn)行環(huán)境。上海充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)中心城市的綜合優(yōu)勢(shì)，以擴(kuò)大服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的開(kāi)放為重點(diǎn)，向全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開(kāi)放邁進(jìn)。98年以來(lái)的上海外商直接投資合同金額除99年略低外,基本保持著較穩(wěn)定的增長(zhǎng)，共計(jì)合同項(xiàng)目3012項(xiàng)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)2002年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整繼續(xù)加快，非公有制經(jīng)濟(jì)比重持續(xù)上升。多種經(jīng)濟(jì)成分的互相補(bǔ)充，互相依存，充分活躍了市場(chǎng)，優(yōu)化了社會(huì)資源的配置，加快了發(fā)展的步伐。從2002年的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析來(lái)看，國(guó)有和集體商業(yè)企業(yè)所占的比重呈下降趨勢(shì)，而股份制和外商投資企業(yè)的比重則呈上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展是適合市場(chǎng)需求的。企業(yè)要獲得生存，必須加大技術(shù)研發(fā)力度，促進(jìn)融資手段的多樣化，提高產(chǎn)品質(zhì)量和創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)投資1999年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷，投資開(kāi)始活躍。2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資估計(jì)超過(guò)800億元。再創(chuàng)歷史新高，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，政府實(shí)施土地供應(yīng)機(jī)制的改革，并適時(shí)推出了“一城九鎮(zhèn)”發(fā)展規(guī)劃以及重大工程的配套房建設(shè)等，使上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著更加穩(wěn)健的方向發(fā)展。至2002年末，、企事業(yè)單位，（包括離退休人員）加入城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)。年內(nèi)還出臺(tái)了相關(guān)的規(guī)章制度，如《上海市城鎮(zhèn)從事自由職業(yè)人員和個(gè)體經(jīng)濟(jì)組織業(yè)主及其從業(yè)人員基本醫(yī)療保險(xiǎn)暫行辦法》，《引進(jìn)人才實(shí)行〈上海市居住證〉制度暫行規(guī)定》等，修改了《上海市企業(yè)職工最低工資規(guī)定》，完善了針對(duì)低收入者的“廉租房”方案等，這些制度的推出，促進(jìn)了社會(huì)的穩(wěn)定，使人民安居樂(lè)業(yè)，滿(mǎn)足了最基本的生活需求，同時(shí)也擴(kuò)大了居民消費(fèi)支出的比例。截止2002年末，人均收入已達(dá)19743元，％，%，是有統(tǒng)計(jì)資料以來(lái)最低的，甚至好于北京，達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局從消費(fèi)指數(shù)來(lái)看，1998年到2000年為上海居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的第一輪上升周期；而從2000年開(kāi)始，居民消費(fèi)價(jià)格開(kāi)始作橫位盤(pán)整，但波動(dòng)不大。資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)結(jié)構(gòu)隨著收入的提高，消費(fèi)支出的結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生很大的變化。資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也充分驗(yàn)證了這個(gè)規(guī)律。（：到2040年，人們將把4/5的時(shí)間花在閑暇上）我們也堅(jiān)信這兩者之間的逆行趨勢(shì)，將隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入的提高以及文化教育的普及而進(jìn)一步擴(kuò)大。企業(yè)必須從單純的產(chǎn)品供給者，轉(zhuǎn)化為蘊(yùn)涵品質(zhì)服務(wù)的高附加值產(chǎn)品的提供者。其中，；。隨著金融產(chǎn)品的日益豐富、信貸消費(fèi)（尤其是購(gòu)房）的日益普及，人們逐漸接受先進(jìn)的投資理財(cái)觀(guān)念，選擇多種方式進(jìn)行投資，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高收入；這又反過(guò)來(lái)促進(jìn)了消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，