【正文】 截止1998年底，提前兩年完成了市下達的危改任務；；；還遷居民39770戶，還遷居民占全市還遷居民總數的四分之一。到1993年，已拆除破舊平房70多萬平方米，先后建成望海北里、中山北里、宜白路、靖江路等一批住宅小區(qū)，竣工面積達130多萬平方米。據統(tǒng)計，中華人民共和國建立初期有破舊平房246萬平方米。作為重要交通樞紐的天津站、天津北站和京津塘高速公路進出口均座落區(qū)內，交通十分便捷。在50年的發(fā)展歷程中，尤其是經過近20年來的蓬勃發(fā)展，河東區(qū)的經濟建設、城市建設、社區(qū)衛(wèi)生、教育、文化、體育以及精神文明建設等各項事業(yè)均取得了長足的發(fā)展和輝煌的成就，河北區(qū)河北區(qū)是天津市的發(fā)祥地，市內六個中心區(qū)之一，地理立置優(yōu)越?！　『訓|區(qū)是天津市歷史上形成最早的城區(qū)，區(qū)內“大直沽”是天津的發(fā)祥地。河東區(qū)現有居民63萬人，占地40平方公里。全區(qū)熱化率已超過40%，老城鄉(xiāng)地區(qū)改造已初見成效，不久的將來，老城將以新的面貌展現在世人面前。其中川府新村是聞名全國的示范小區(qū)。到1997年，居全市第一，還遷安置居民40895戶。88年底，區(qū)政府相繼創(chuàng)建了科技貿易街和南開工業(yè)園。南開區(qū)也是高新技術產業(yè)區(qū)。強大的科技力量促進了本區(qū)技術密集型產業(yè)和科技先導型產品的迅速發(fā)展。南開區(qū)科研院所麇集，8358所、海洋研究所、第五設計院等中央駐津和市屬各類科研機構83家。境內有12所高等院校。截止1997年底，全區(qū)轄12個街道辦事處，350個居民委員會，總人口73萬人，含36個少數民族。充分挖掘資源，利用河西區(qū)文化、展覽、旅游業(yè)特有的優(yōu)勢，大力發(fā)展文化 產業(yè)，引入市場機制，新建和擴建一批新的載體設施，擴大文化博覽規(guī)模，提高城區(qū)第三產業(yè)檔次和文化品 味，使之成為一流城區(qū)的一個重要標志，使文化產業(yè)在拉動其他產業(yè)的發(fā)展、增強城區(qū)的繁榮度中產生重要 的作用和綜合的效益。以產品的升 級換代為重點，扶持壯大一批具有發(fā)展優(yōu)勢的工業(yè)骨干企業(yè)和名牌產品，成為都市型工業(yè)的支柱，提高市場 競爭力和占有率，實現區(qū)街工業(yè)企業(yè)向都市型工業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略轉移?！　⌒屡d的都市型工業(yè)區(qū)。特色突出的商貿商務區(qū)。具有良好的市政設施、美觀的市容街景、發(fā)達的 交通網絡，形成優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢；商貿、商務業(yè)迅速發(fā)展，輻射能力日益增強；基礎教育居全市首位；體育、衛(wèi)生、文化、博覽、新聞等各類中心匯集河西； 全區(qū)社會秩序穩(wěn)定，居民素質較高，是國內外賓客來津商貿洽談、文化交流、旅游交往、投資經營的良好地區(qū)。逐步建成與現代化大都市商貿中心區(qū)位置相稱的濱江道、小白樓和南市商業(yè)繁華區(qū)，形成“一根扁擔挑兩頭”的局面。三是開發(fā)房地產業(yè)、信息咨詢業(yè)等新興產業(yè)。一是振興商業(yè)零售和餐飲服務業(yè)等優(yōu)勢產業(yè)。第一步，到1998年底，實現我區(qū)三年翻一番的目標；第二步，到2000年，完成“九五”計劃；第三步，到2002年，經濟持續(xù)保持較高的發(fā)展速度，國內生產總值力爭在1997年的基礎上再翻一番，保持并發(fā)展天津市中心區(qū)的各項優(yōu)勢。和平區(qū) 要全面實施“三、三、三”發(fā)展戰(zhàn)略，進一步推動全區(qū)經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展。為交流信息、加強合作、促進經濟發(fā)展發(fā)揮了積極的作用。信息中心：市人民廣播電臺、電視臺、廣電局、電信局、市內電話局及七戶郵電支局、一個國際郵電業(yè)務局、市人民出版社等重要新聞單位的駐津記者站、辦事處等都設在和平區(qū)。其中既有巍峨壯觀的凱悅飯店，又有風格迥異的的文藝復興時期歐洲古羅馬建筑和哥特式建筑。日客流量近60萬人次，被人們公認為全市最繁華的地區(qū)。該商業(yè)區(qū)包括濱江商廈、勸業(yè)場、和平商業(yè)大廈、國際商場、百貨大樓、華旭商廈、吉利大廈、祥云商廈等大中型商廈及上千個攤亭。因而，它是國際友人、臺澳同胞、海外僑胞和全國各地來津人員涉足之地。政治中心：中共天津市委、天津市人大常委會、天津市人民政府、天津市警備司令部均座落在和平區(qū)。改革開放以來，全區(qū)經濟進一步發(fā)展，主要經濟指標始終名列市內六區(qū)前茅，濱江道地區(qū)集聚了天津市現有的商業(yè)、飲食業(yè)、服務等行業(yè)的精華，商業(yè)網點密度全市聚首，商品零售額居全市第一，日客流量保持在60萬人次左右，是國內外公認的代表天津城市特色的中心商業(yè)區(qū)。以下我們針對天津這六大中心城區(qū)進行闡述和分析。2 天津區(qū)域發(fā)展篇 天津中心城區(qū)分區(qū)分析天津城區(qū)圖天津中心城區(qū)主要分為六大板塊，分別為：和平區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)、河東區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)，其中和平區(qū)為天津老城區(qū)，是市中心所在地。良好的社會風氣，樸實淳厚的民風，安居樂業(yè)的生活，使天津成為中國社會治安環(huán)境最好的地區(qū)之一。天津人的住房條件，近向年得到很大改善。生活環(huán)境對于普通的天津市民，生活的現代化首先是從日常生活開始的。冬季多為偏北風，寒冷、干燥、降水少；夏季多東南風、偏南風，高溫、降水集中。介于大陸性與海洋性氣候的過渡帶上，屬暖溫帶半濕潤季風型氣候。氣候：天津位于中緯度歐亞大陸東岸。丘陵海拔在200米以下，相對高度50～100米，分布在薊縣的燕山南側。地貌類型可劃分為山地、丘陵、平原、海岸帶四類。 地貌：天津地貌特征是北高南低、西高東低。天津市區(qū)處于滄縣隆起的北端。地質構造：天津地區(qū)由太古界、元古界、古生界、中生界及新生界地層組成。自然資源及氣候條件天津早期是茫茫大海。在這些少數民族中。人口民族，在我國百萬人口以上的大城市中，人口總數僅次于上海、北京、重慶。1935年，天津有華資銀行10家，分行、支行93家，外資銀行16家。1860年被辟為通商口岸，工業(yè)生產和口岸貿易額僅次于上海，成為當時中國的第二大工商業(yè)城市和北方最大的金融商貿中心。明永樂二年（1404年）筑城設衛(wèi)，稱“天津衛(wèi)”。唐中葉以后，天津成為南方糧、綢北運的水陸碼頭。天津是祖國首都的門戶、歷史悠久的工商大埠、渤海灣上璀璨的明珠！作為中國北方最大的港口城市，改革開放二十年以來，天津人民將“積極、合理、有效地利用外資”融入天津經濟發(fā)展戰(zhàn)略目標，靠著“精衛(wèi)填?！卑愕念B強毅力，在較短的時間內，使大多數老工業(yè)企業(yè)煥發(fā)青春，使近百萬人民喜遷新居，在荒蕪的灘涂上崛起外向型工業(yè)新城，取得了令人矚目的成就。天津公路四通八達，交通基礎設施建設有了長足發(fā)展。天津濱海國際機場有多條國際國內航線，是華北地區(qū)最大貨運中心。天津區(qū)位優(yōu)勢明顯，地處中國北方黃金海岸的中部，不僅毗鄰首都，還是華北、西北廣大地區(qū)的出?？?，是中國北方對內外開放兩個扇面的軸心，是亞歐大陸橋中國境內距離最短的東部起點。天津市疆域周長約900公里，陸界長700多公里。轄13個區(qū)、5個縣。屬于國際時區(qū)的東八區(qū)。43ˊ至118176。34ˊ至40176。天津南門外大街高層公寓項目市場分析報告目錄1 天津概況篇2 天津區(qū)域發(fā)展篇 天津中心城區(qū)分區(qū)分析3 天津經濟、規(guī)劃及發(fā)展篇 天津經濟現狀及發(fā)展 城市規(guī)劃 城市發(fā)展目標4 經濟與房產市場發(fā)展互動篇 天津經濟對區(qū)域房產市場的推動 天津房產對經濟的作用，經濟得到提高5 天津房產市場篇 天津樓市發(fā)展及現狀 天津中心城區(qū)區(qū)域分析 和平區(qū)板塊市場闡述 和平區(qū)及天津市場客源分析 和平區(qū)市場出路小析 天津樓市總結6 項目立地篇7 項目方案定論篇 項目方案思路 方案一論證及定位 方案二論證及定位8 總結及展望1 天津概況篇天津市是中央四大直轄市之一（北京、上海、天津、重慶），中國北方最大的沿海開放城市，素有“渤海明珠”之稱。介于北緯38176。15ˊ，東經116176。04ˊ之間。北起薊縣古長城腳下黃崖關附近,南至大港區(qū)翟莊子以南的滄浪渠，南北長189公里；東起漢沽區(qū)鹽場灑金坨之東陡河西排干大渠，西至靜?？h子牙河畔的王迸莊以西灘德干渠，東西寬117公里。天津市地處華北平原的東北部，海河流域下游，東臨渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南運河、子牙河、大清河、永定河、北運河的匯合處和入海口，素有“九河下梢”、“河海要沖”之稱。天津距北京120公里，歷來是拱衛(wèi)京畿的要地和門戶。天津港是中國北方最大的綜合性貿易港口，擁有全國最大的集裝箱碼頭，與世界上170多個國家和地區(qū)的300多個港口保持著貿易往來。天津鐵路樞紐是京山、京滬兩大鐵路干線的交匯處。目前，天津已形成以港口為中心的海陸空相結合、立體式的綜合性的現代化的運輸網絡。歷史沿革天津地區(qū)的形成始于隋朝大運河的開通。宋金時稱“直沽寨”，元朝改稱“海津鎮(zhèn)”，是軍事重鎮(zhèn)和漕糧轉運中心。17世紀以來，天津地區(qū)經濟、社會有了進一步發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大。1931年，天津有商號17000多家，以現代機修工業(yè)為主的工業(yè)及手工業(yè)4000多家，外貿出口占全國總量的25%。新中國成立時，天津建成區(qū)面積61平方公里，人口179萬，后經多次行政區(qū)劃變更，1973年后形成目前的轄區(qū)范圍和區(qū)縣建制。1996年末，天津市的人口中除漢族外，有29個少數民族。回族人口最多，其次為滿族、蒙族、壯族、朝鮮族、苗族等。天津陸地是在漫長的歷史時期海退陸進逐步形成的。天津在我國地質構造體系中，處于燕山緯向構造體系與新華夏構造體系的交接部位。最高峰八仙桌子（又名蟈蟈籠子）海拔1052米，最低處大沽口海拔為零。山地面積約651平方公里，%，主要分布在薊縣北部。平原是天津陸地的主體部分，有10664平方公里，占總面積的94%，分布在燕山之南至渤海之濱的廣大地區(qū)。四季分明，景象多姿。氣候的主要特征是季風顯著，氣溫差較大。天津年平均氣溫在攝氏11℃以上，平均無霜期為190天左右，年平均降水量在600毫米左右，年平均日照射2610～3090小時。電視機、電冰箱、洗衣機已是普通家許的平常之物，電腦、高檔音響也已開始進入百姓家居。隨著天津歷史上規(guī)模最大的危陋平房改造全面展開，十幾萬戶居民搬進了新居，城市面貌發(fā)生著日新月異的變化。美國摩托羅拉公司在一頂調查報告中，把天津稱為“充滿溫馨的東方式大家庭”。城市內環(huán)線和中環(huán)線貫穿這六大區(qū)域，而外環(huán)線包含了天津整個中心城區(qū)。和平區(qū)和平區(qū)位于天津市中心，是天津市黨政機關所在地，也是全市的政治、商貿、金融和信息中心，區(qū)域面積不足10平方公里，常住人口48萬。和平區(qū)作為天津中心區(qū)域，具備了六大中心的特點。全市國民經濟各主管部門、各工業(yè)、行政、事業(yè)、國家、省、市級駐津機關、民主黨派、群眾團體、專業(yè)公司等有近300個機構、單位都設在和平區(qū)。商業(yè)中心：商業(yè)發(fā)達是和平區(qū)的特點之一，聞名遐邇的濱江商業(yè)區(qū)既是外地來津人員的必到之處，也是天津百姓購物的首選之地。這里市聲喧鬧，顧客友人摩肩擦踵，入夜霓虹閃爍。金融中心：在號稱天津市“金融街”的解放北路上，屹立著近百幢建筑風格各異的大廈。這些建筑多為當年專門為銀行建造的，如今仍然成為金融機構。還有天津市對外科技交流中心等27個科研機構，涉及化工、機械、電子、郵電、地質、建筑、儀器儀表、交通、輕工、冶金、醫(yī)藥、農業(yè)等25個專業(yè)大類，在全國具有一定的技術實力、人才優(yōu)勢和信息優(yōu)勢。文化中心：本區(qū)教育文化事業(yè)十分繁榮，醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)具有一定實力，體育活動相當活躍。實施三步走的發(fā)展目標。 從三方面優(yōu)化產業(yè)結構。二是發(fā)展?jié)摿Ξa業(yè)、高科技工業(yè)、食品加工業(yè)、建筑業(yè)等是我區(qū)相對比較薄弱，但具有發(fā)展前景的第二產業(yè)。建設三個繁華區(qū)。河西區(qū)河西區(qū)，位于市中心東南部的海河西岸，面積40平方公里，人口70萬。河西區(qū)跨世紀發(fā)展的總體奮斗目標是:經過全區(qū)人民的共同努力，力爭到2015年，將河西區(qū)建設成為特 色突出的商貿商務區(qū),新興的都市型工業(yè)區(qū),現代化的文博中心區(qū),使河西區(qū)的綜合經濟實力居市區(qū)領先地位，進而建成現代化的一流城區(qū)。通過完善規(guī)劃，調整布局、挖掘潛力，優(yōu)化結構，沿主要道路建設若干條 各具特色的商貿街；在繁華地區(qū)形成一批繁榮的商貿群；在重點地帶構建商務區(qū)和經貿展覽區(qū)；擴建和新建 一批專業(yè)批發(fā)市場和生產要素市場；充分發(fā)揮大型商貿商務設施的載體功能，形成布局合理、功能突出、服 務優(yōu)質、吸引力和輻射力較強的發(fā)展特色。在河西區(qū)的東南部，采取多種形式，充分利用現有企業(yè)閑置的場地廠房，發(fā) 展占地少、污染低、技術含量高為主要特征的都市型工業(yè)，形成天津市都市型工業(yè)的聚集區(qū)域。 　　現代化的文博中心區(qū)。南開區(qū)南開區(qū)是天津市區(qū)之一，位于市區(qū)西南部，東臨海河，西至外環(huán)線，北與紅橋區(qū)相接，南與西青、河西二區(qū)相連。南開區(qū)是智力密集、科技發(fā)達的高教科研基地。其中，南開大學、天津大學為全國重點院校，并是國際認證的大學；天津中醫(yī)學院是國家培養(yǎng)中醫(yī)博士、碩士生的重點院校，也是全國唯一面向世界的國際中醫(yī)學院?？蒲蓄I域廣泛，涉及工業(yè)、農業(yè)、建筑、電子、通信、衛(wèi)生等多種門類，每年有大量的科研成果從這里誕生。市圖書館、市檔案館、國際交流中心等重要設施也坐落在南開區(qū)。天津市高新技術產業(yè)園區(qū)政策區(qū)坐落在南開境內。南開區(qū)的城市建設日新月異。先后建成了王頂堤、嘉陵道、密云路、澄江路、西湖村、川府新村、風荷園、復康花園、華苑小區(qū)等居民小區(qū)。通過7條道路拓寬改造工程，更新了水、電、氣、熱、通訊、泵站等一批基礎設施。河東區(qū)河東區(qū)是天津市市區(qū)之一，位于市區(qū)東部，因地處海河東岸而得名。從地圖上看，期形狀宛如一只迎風展翅的鴿子。該區(qū)是天津市冶金、紡織、輕工、機械等工業(yè)較為集中的城區(qū)，是市區(qū)通往天津機場、港口的必經之地，具有地理位置、歷史悠久、交通便利、商貿流通等優(yōu)勢和開發(fā)潛力。；。河北區(qū)是老居民區(qū)，破舊平房多，在全市七片“三級跳坑”住宅改造工程中占了四片，小樹林、小關、小王莊“三小”地區(qū)因危陋平房密集而聞名全市。黨的十一屆三中全會以來，區(qū)委、區(qū)政府把改善群眾的居住條件，盡快改變老城區(qū)的面貌作為一件大事來抓，全區(qū)住宅建設和城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化。特別是從1994年以來，河北區(qū)按照全市五至七年危改目標的要求，進一步加快了改造步伐，新建了萬科城市花園、王串場、橋園里、北斗村等70多個新型住宅小區(qū)。紅橋區(qū)紅橋區(qū)是天津市六個中心市區(qū)之一，位于天津城區(qū)西北部，因橫跨子牙河上的大