【正文】 及氛圍，區(qū)域內(nèi)集中了高、中、低多檔次產(chǎn)品，選擇性相當(dāng)強(qiáng)。 借助海河的開發(fā)，目前河?xùn)|區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展得到長足進(jìn)步。 目前河?xùn)|區(qū)房產(chǎn)市場處于低位狀態(tài)，市場產(chǎn)品價格較低，借助其較為發(fā)達(dá)的交通設(shè)施，區(qū)域市場產(chǎn)品將得到一定改善，但由于整體環(huán)境及消費傾向的支撐不足，因此市場發(fā)展仍受到局限。 區(qū)域產(chǎn)品未能受到市民的關(guān)注，產(chǎn)品價格相當(dāng)?shù)土R近和平、河?xùn)|區(qū)的市場價格相對升高。 歷年來處于天津中心城區(qū)房產(chǎn)市場的低位區(qū)域。 區(qū)域產(chǎn)品價格相當(dāng)?shù)?，部分產(chǎn)品推出全裝修房，以吸引中心區(qū)域低總價客源。而象河?xùn)|、河北、紅橋區(qū)域的產(chǎn)品格局仍然停留在以多層為市場主導(dǎo)地位的形式下。南部區(qū)域內(nèi)個案的去化都普遍較快，月平均去化速度在50套左右。 和平區(qū)板塊市場闡述注：★為南開區(qū)部分個案，★為和平區(qū)部分個案部分個案產(chǎn)品表案名產(chǎn)品備注新世界花園多層、小高新雅居小高含裝修新文化花園小高名士郡多層、小高凱立花園小高格調(diào)空間小高含錯層博泰名居多層吉利花園高層佳怡花園小高森淼清華園小高和平區(qū)及南開區(qū)部分個案產(chǎn)品格局明顯，高容積率產(chǎn)品已經(jīng)成為市場主流。目前市場戶型面積普遍放大，市場主力戶型仍為3R，而2R為次主力產(chǎn)品，具體戶型面積如下：2R：95110M2 110120M23R：120135M2 140160M2由上述面積可見，天津居住明顯趨于舒適型，當(dāng)然同時與北方產(chǎn)品的得房率相對較低有一定關(guān)系。佳怡花園、森淼清華園個案時期較早，早先和平區(qū)為天津房產(chǎn)中心區(qū)域，其價格已高出其他區(qū)域，但隨市場的發(fā)展，和平區(qū)樓市中心位置逐漸淡化，因此市場產(chǎn)品價格升幅較小，導(dǎo)致早期個案價高量減。產(chǎn)品的平均月去化基本在2030套左右，整體市場表現(xiàn)不夠旺盛，個案強(qiáng)銷期大約控制在80套左右。隨著天津城市的規(guī)劃與發(fā)展，結(jié)合天津市居民居住傾向，目前客源的首選區(qū)域為河西區(qū)、南開區(qū)，其次為和平區(qū)，再次為北部各大區(qū)域。目前，從市場表現(xiàn)來看，天津客源層次較為分明。目前和平區(qū)市場客源主要集中在和平區(qū)內(nèi)部，北部區(qū)域由于因為價格因素而無法大量下移，同時，南開與河西區(qū)客源由于本身的選擇傾向，更多的駐留在原區(qū)域。區(qū)域價格的進(jìn)一步提升必須通過以下兩點實現(xiàn)：真正的高端客源進(jìn)入，通過產(chǎn)品自身的改變來吸引高端客源 顯然，后者的可能性更大。② 投資者量大多次置業(yè)的投資者是補充近些年，隨著儲蓄利率不斷下調(diào)，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉(zhuǎn)到了房產(chǎn)領(lǐng)域③ 外地移民是生力軍④ 低總價最具吸引力從調(diào)查問卷中可以清晰的看出，對小戶型總價的要求集中在２０、４０萬之間，４０萬以下占絕大多數(shù)；顯然消費者的經(jīng)濟(jì)實力是決定性因素。從居住時間上看，普遍自住都在３年以上１０年以內(nèi)，顯然小戶型對于消費者個體來說是過渡型產(chǎn)品，選擇自?。保澳暌陨系闹徽迹叮ァ：芏嗫蛻魹榱嗽琰c買到派籌卡甚至來不及細(xì)看樓書，就徑直去二樓交款。城市之星SOLO成功登陸天津市場，說明小戶型住宅在天津也有很廣闊的市場前景。他們是小戶型的重要消費群體。該類客戶注重居住的實用性，希望方便工作和生活。 天津樓市總結(jié)天津樓市房價短期沒有大波動，長期來看是往上走的趨勢?！熬坝^改造項目”一般位于入市的主要干線兩旁，交通條件以及市場配套設(shè)施等比較完善。完整房改政策出臺房改已經(jīng)風(fēng)風(fēng)雨雨地說了好幾年了，但真正完整的房改政策卻一直沒有顯山露水。拓寬住宅融資渠道入世之后，天津?qū)⒊蔀槭着鷮ν赓Y銀行開辦人民幣業(yè)務(wù)的四個城市之一。占地（M2）容積率建筑面積（M2）6左右產(chǎn)品高層 項目周邊生活機(jī)能闡述商業(yè)、辦公處于天津市商業(yè)繁華區(qū)域，周邊餐飲特色突出，有天津知名的食品街等。環(huán)境區(qū)域目前生活環(huán)境尚佳，周邊主要集中的住宅較新，整體面貌良好，但由于地處中心區(qū)域，光、聲污染較為嚴(yán)重。 項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢216。216。劣勢216。216。7 項目方案定論篇 項目方案思路方案思路流程普通公寓小戶型產(chǎn)品辦公物業(yè)別墅周邊普通公寓市場較為發(fā)達(dá)，目前區(qū)域在售產(chǎn)品基本都為該類產(chǎn)品，本項目適宜開發(fā)該類產(chǎn)品天津市場目前小戶性產(chǎn)品市場反映旺盛，同時市場供不應(yīng)求，鑒于本項目優(yōu)越的地段，該產(chǎn)品同樣適合由于本項目用地性質(zhì)為住宅，同時周邊商辦性質(zhì)產(chǎn)品競爭也較為激烈，因此本項目不適宜該類產(chǎn)品別墅產(chǎn)品對生活環(huán)境要求較高，且河西等區(qū)域別墅產(chǎn)品占有絕對優(yōu)勢，因此本項目不適宜該類產(chǎn)品考慮項目指標(biāo)要求方案一：普通公寓產(chǎn)品方案二：普通公寓+單身公寓產(chǎn)品 方案一論證及定位 方案二論證及定位順應(yīng)政府對本項目區(qū)域“領(lǐng)航員”的要求——塑造和平區(qū)樓市新亮點在普通公寓產(chǎn)品中加入單身公寓或酒店公寓產(chǎn)品，豐富了產(chǎn)品客源層，從整體上塑造并提升了項目品質(zhì)，同時引導(dǎo)項目成為多元化生活社區(qū)。降低區(qū)域純公寓產(chǎn)品風(fēng)險——加快產(chǎn)品去化根據(jù)上述市場分析可見，目前和平區(qū)在售產(chǎn)品整體去化狀況相對不夠理想，銷售速度明顯較慢，而目前天津小戶型產(chǎn)品市場去化狀況良好，銷售速度相對較快，在項目中加入該類產(chǎn)品，有利于該部分量體快速去化，同時，在小戶型產(chǎn)品的帶動下，可帶動普通公寓產(chǎn)品的市場消化，降低整體風(fēng)險。推出2+1R產(chǎn)品是順應(yīng)項目處于臨近南開區(qū)的地理位置，區(qū)域整體師生購房現(xiàn)象普遍，功能房的出現(xiàn)將滿足該類客源的需求，達(dá)到高實用性的目的。項目單身公寓產(chǎn)品同時應(yīng)做到成套性，滿足日常生活的需要，避免不必要的風(fēng)險。 在項目普通公寓后于單身公寓開盤的情況下（詳細(xì)見下），在項目本身品質(zhì)等因素提高的同時，時間效應(yīng)的發(fā)揮也是支撐該價格的基礎(chǔ)。 目前整體區(qū)域近期市場推案量不大，項目具有相當(dāng)?shù)臅r間節(jié)點優(yōu)勢。 目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品去化狀況未達(dá)到理想狀態(tài)，“空心化”狀況仍然嚴(yán)重。 天津北部區(qū)域大量高性價比產(chǎn)品的推出將分流項目部分中高檔客源。216。同時，前期良好的去化為后續(xù)產(chǎn)品打下堅實的市場基礎(chǔ)，引領(lǐng)客源的目光。不但為本住區(qū)提供服務(wù)，同時也為周邊樓盤提供高檔次的娛樂休閑服務(wù)，所以在本案中建議本產(chǎn)品會所設(shè)施生活化、時尚化， 216。會所功能區(qū)分見下圖，其中劃紅線的為建議必需的設(shè)施?！粜l(wèi)星電視◆internet◆24小時電子巡更系統(tǒng)◆紅外線邊界防御系統(tǒng)◆區(qū)內(nèi)閉路監(jiān)控系統(tǒng)◆小區(qū)背景音樂與公共廣播系統(tǒng)◆可視化對講系統(tǒng)◆遠(yuǎn)程三表抄查系統(tǒng)◆智能IC卡門禁系統(tǒng)◆自動化停車管理系統(tǒng)◆火警◆緊急呼救◆煤氣泄漏報警◆門磁、窗磁報警家庭智能化溫控系統(tǒng)產(chǎn)品智能化構(gòu)架可參看下圖產(chǎn)品智能化構(gòu)架圖8 總結(jié)及展望天津房產(chǎn)市場在二十世紀(jì)九十年代起步后，發(fā)展至今已成為中國房產(chǎn)市場的一塊新熱點，市場開發(fā)力度不斷加大，未來的開發(fā)將向規(guī)?；?、集團(tuán)化發(fā)展。和平區(qū)未來將隨著交通與環(huán)境的不斷改善，房產(chǎn)市場終將呈現(xiàn)王者之氣。天津房產(chǎn)價格突飛猛進(jìn)，市場產(chǎn)品總價一再提高，同時，總體消化狀況卻保持了旺盛態(tài)勢，這進(jìn)一步證實了天津市場強(qiáng)盛的需求市場，但是中心城區(qū)卻反常地呈現(xiàn)了疲軟態(tài)勢。設(shè)施也并不齊全，一般只設(shè)對講系統(tǒng)，遠(yuǎn)程抄表，保安巡邏，智能網(wǎng)絡(luò)與通信服務(wù)。 必須設(shè)置的設(shè)施a、此類設(shè)施是為業(yè)主提供最基本的娛樂和服務(wù)，故必須設(shè)置：餐飲中心書吧多功能娛樂廳兒童中心器械房跳操館b、為了提升會所的格調(diào)和檔次，又必須設(shè)置以下設(shè)施：咖啡廳酒吧桌球室桑那室溫水游泳館視聽中心會所在功能設(shè)置上可以遵循：私密與開放相結(jié)合；商業(yè)與公益相結(jié)合。 二期分兩批推出普通公寓產(chǎn)品，首批產(chǎn)品量體控制在30%左右，作為進(jìn)入市場的鋪墊，同時可觀望期價格的變化。216。單身公寓產(chǎn)品價格定位： 綜觀周邊普通公寓市場產(chǎn)品總價：2R：5060萬元/套的水平，市場對單身公寓等小戶型產(chǎn)品總價集中在40萬元/套以下，同時，周邊小面積二手房產(chǎn)品總價：1R：15—20萬元/套、2R：20—30萬元/套的水平，建議本項目單身公寓產(chǎn)品總價控制在：35萬元/套左右本項目單身公寓產(chǎn)品面積4550M2單身公寓產(chǎn)品開盤價格為：74007800元/M2建議項目開發(fā)分二期進(jìn)行，整體控制在1年銷售期：Ⅰ期單身公寓Ⅱ期第一批普通公寓（30%）第二批普通公寓（70%）+商業(yè)216。 河西、南開部分高檔產(chǎn)品的市場競爭仍然存在。 區(qū)域周邊產(chǎn)品大量廣告企化的投入為區(qū)域市場增強(qiáng)了知名度。 在交通等利好因素的推動下，除區(qū)域客源外，外區(qū)域客源也將不斷流如入，同時，投資客的進(jìn)駐將進(jìn)一步拉升價格。 以當(dāng)前地區(qū)價格水準(zhǔn)線，本區(qū)域基本站穩(wěn)于5500元的水平。由于復(fù)式產(chǎn)品面積較大，總價較高，因此在產(chǎn)品比例中占據(jù)5%的分額，設(shè)置該類產(chǎn)品同時也是為滿足部分高端客源的需求，增大項目產(chǎn)品的選擇性。鑒于本項目規(guī)模、地理位置、未來發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩氐目紤]，項目定位為：建設(shè)高品質(zhì)、多元化產(chǎn)品塑造和平區(qū)標(biāo)志性建筑掀起和平區(qū)樓市的復(fù)舒考慮到項目指標(biāo)要求及風(fēng)險因素，定位兩種產(chǎn)品量體比例如下：產(chǎn)品形態(tài)比例（%）普通公寓70%單身公寓30%普通公寓部分戶型及面積：戶型面積（M2）比例（%）2R90100402+1R120103R13014045復(fù)式1601705產(chǎn)品戶型方面主要遵循市場主流，以2R和3R為主力戶型。改變目前和平區(qū)價格狀況——進(jìn)一步提升產(chǎn)品價格空間綜觀目前和平區(qū)市場價格，其水平保持與河西區(qū)域持平，部分河西區(qū)域產(chǎn)品價格甚至高于和平區(qū)市場價格。216。216。216。216。同時，項目周邊中、小學(xué)教育完善。交通南門外大街為交通干道，西向500米左右為天津內(nèi)環(huán)線，同時，未來地鐵一號線“二緯路” 站近在咫尺。 6 項目立地篇 項目概況本項目位于和平區(qū)范圍之內(nèi)，與南開區(qū)相臨。公務(wù)員、事業(yè)單位將實施貨幣分房，部分企業(yè)也將效仿事業(yè)單位的做法，實行一定程度的貨幣化分房。開展“半拉子”工程改造經(jīng)過多年的發(fā)展，天津市已經(jīng)沉淀了不少停工工程，爛尾樓成了城市多年以來懸而未決的問題，嚴(yán)重影響了城市市容以及土地價值的利用。天津未來房產(chǎn)建議開發(fā)較多適合中檔消費群體的項目，這也將是天津樓市發(fā)展的一個趨勢。該類客戶對房子的區(qū)位非常關(guān)注，首選城市的中心地帶。畢業(yè)兩年的大學(xué)生：剛剛步入社會的大學(xué)生，這類客戶對房子總價要求要低（２０萬元以內(nèi)），首次付款少（一、二萬元），月供壓力小。資料來源于天津順馳市場調(diào)研通過對重點城市小戶型客戶的市場調(diào)查分析，我們可以將ＳＯＬＯ的客戶大致分為５類人群：投資者、單身貴族、畢業(yè)兩年的大學(xué)生、外地青年、想住市中心的人。城市之星的熱銷無疑給天津的樓市帶來不小的震動。專業(yè)人士認(rèn)為，ＳＯＬＯ這種精裝小戶型應(yīng)該是一個趨勢，隨著人口流動量的加大與人均收入的提高，這種形式一定會有它龐大的市場。① 首次置業(yè)的“新生代”是主力軍有著中等收入、首次置業(yè)的年輕客戶群是小戶型的主力需求者。再從目前和平區(qū)現(xiàn)有的客源組成來看，公務(wù)員、政府人員和部分區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)階層，真正的富人階層并未大量進(jìn)駐。北部區(qū)域產(chǎn)品市場價格較低，相對于大量低總價客源來說，其性價比較高，因此，市場消化狀況良好（如翡翠城、奧林匹克花園等）對于平均在35004000元/M2左右的部分產(chǎn)品，由于價格處于高低不就，品質(zhì)屬于中檔地段的原因，市場認(rèn)可度相對一般，其消化速度基本與高價位產(chǎn)品保持同一水平（如名士郡、凱立花園等）。由于和平區(qū)產(chǎn)品價格相對不低，大量低總價客源同樣不會關(guān)注該區(qū)域，而轉(zhuǎn)向河?xùn)|、河北、紅橋等區(qū)域。市場的去化情況進(jìn)一步證實了和平區(qū)存在“空心化”現(xiàn)象。因此，產(chǎn)品的價格出現(xiàn)了城市中心空心化現(xiàn)象。市場新興的小戶型產(chǎn)品目前處于初期發(fā)展階段，市場反映相當(dāng)良好。區(qū)域此類產(chǎn)品狀況符合大型城市房產(chǎn)市場產(chǎn)品發(fā)展格局。北部由于總價吸引，整體去化形式也較為喜人。同時，天津樓市呈現(xiàn)了中心區(qū)域（和平區(qū)）價格不高的現(xiàn)象，城市有一定“空心化”格局。 地鐵一號線的規(guī)劃建設(shè)為區(qū)域房產(chǎn)市場帶來一定的利好因素，同時，奧林匹克花園和翡翠城等整體規(guī)劃在一定程度上提升了區(qū)域的認(rèn)可度。 整體生活環(huán)境一般，生活機(jī)能缺乏。 區(qū)域開發(fā)力度較大。 整體環(huán)境狀況不夠理想，交通較為發(fā)達(dá)。 區(qū)域內(nèi)辦公區(qū)域的部分形成有利于市場的進(jìn)一步提升和發(fā)展。 南開區(qū)已成為天津房產(chǎn)市場的重要組成部分。 區(qū)域內(nèi)道路狀況良好，生活環(huán)境優(yōu)良。 目前，該區(qū)域樓市是天津房產(chǎn)市場的一大代表。 區(qū)域內(nèi)道路狀況良好，生活環(huán)境優(yōu)良，但整體商業(yè)氛圍較差。城市空心化露出端倪。 和平區(qū)房產(chǎn)市場起步相當(dāng)早，是城市房產(chǎn)市場外擴(kuò)發(fā)展的中心點。 主要為天津經(jīng)濟(jì)娛樂中心、市政府也在區(qū)域范圍內(nèi)。2003年上半年商品房銷售上升勢頭強(qiáng)勁，尤其是五月份后逐月上升，幅度明顯加大；2003年上半年，%；2003年上半年，全市商品房平均價格2660元／平方米