【正文】 2022 年下半年，尤其是 8 月起，房?jī)r(jià)開(kāi)始了一波明顯的上漲，單價(jià)由年初的 9400 元 /平方米上竄至年底的 11700元 /平方米，漲幅達(dá)到兩成，并且持續(xù)到 2022 年 2 月。其中獨(dú)棟別墅漲幅最大是由于 2022 年全線熱銷(xiāo)，一批往年滯銷(xiāo)的老盤(pán)也隨之去化，如奉賢南橋、金山朱涇等地區(qū)，而 2022 年市場(chǎng)低迷，需求主要集中在品質(zhì)別墅盤(pán)所造成。 注： 2022 年數(shù)據(jù)含動(dòng)遷配套房 住宅 — 成交價(jià)格分析 ?歷年成交均價(jià) —— 均價(jià)仍全面上漲，獨(dú)墅漲幅最大 注： 2022 年數(shù)據(jù)含動(dòng)遷配套房 2022 年上海三種住宅物業(yè)成交均價(jià)均呈現(xiàn)上漲，其中獨(dú)棟別墅漲幅最大，達(dá)到 28,000 元 /平方米；其次是聯(lián)排別墅，均價(jià)突破 15000 元 /平方米；公寓均價(jià)為 12643 元 /平方米，也比上年均價(jià)有明顯上漲。 聯(lián)排別墅面積趨于經(jīng)濟(jì)化，由 217 平方米下降到 210 平方米。 2022 年成交的獨(dú)棟別墅多位于佘山、朱家角和顓橋等板塊。居住面積的普遍精簡(jiǎn)一方面是“ 7090” 新政執(zhí)行以來(lái)整體供應(yīng)格局所帶來(lái)的變化造成，一方面是需求結(jié)構(gòu)的改變，剛性需求為主導(dǎo)，改善性需求大多持幣觀望。其中外郊環(huán) 2022年成交比重突破全市的 50%，郊環(huán)外由于土地開(kāi)發(fā)量最充足，得益于城市化進(jìn)程的逐步普及，需求比重增加最明顯。 住宅 — 成交分析 ?環(huán)線成交比重 —— 外郊環(huán)超總量五成，郊環(huán)外增加最快 從各環(huán)成交比重變化看，需求釋放伴隨土地開(kāi)發(fā)的外擴(kuò)而呈現(xiàn)明顯的遠(yuǎn)郊化趨勢(shì)。內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域以高檔公寓為主，此類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)需求減少一方面是因?yàn)閮?nèi)環(huán)內(nèi)可供地塊數(shù)量減少、開(kāi)發(fā)量降低，由往年的多點(diǎn)開(kāi)花轉(zhuǎn)變?yōu)槠謻|和閘北兩區(qū)為主的格局，需求選擇面變??；另一方面是市場(chǎng)發(fā)展因素影響，上年房?jī)r(jià)的高漲透支了 2022年的潛力，高端公寓本就具有投資屬性，升值預(yù)期改變后，需求減少。 易墅，成交情況較好。城區(qū)中閔行別墅成交比重最大，主要分布在江川、顓橋、馬橋板塊。郊區(qū)中，松江成交水平明顯高于其他各區(qū)，月均成交 13萬(wàn)平方米，由于軌道交通 9號(hào)線最受益地區(qū)，即大學(xué)城和九亭兩個(gè)熱點(diǎn)板塊的支撐，受市場(chǎng)波動(dòng)影響較小。 住宅 — 成交分析 ?整體成交量 —— 各區(qū)商品住宅急劇萎縮，別墅縮幅略小于公寓 住宅 — 成交分析 2022年，上海商品住宅成交低迷，環(huán)比驟減五成。其中，松江單區(qū)供應(yīng)比重就達(dá)到總量的 1/4，這與佘山別墅區(qū)和莘閔別墅區(qū)供應(yīng)“井噴”有直 接關(guān)系。郊區(qū)供應(yīng)比重明顯增加，除松江仍然領(lǐng)跑，占到總 比重的 %，南匯和嘉定兩區(qū)受軌交規(guī)劃預(yù)期利好影響，并在前期美林小城和 海上五月花的口碑帶動(dòng)下，提升了區(qū)域形象，區(qū)域供應(yīng)明顯放量，從而提升郊區(qū) 整體比重。 住宅 — 供應(yīng)分析 商品公寓 ?總量減兩成，中心城區(qū)比重減 7%，浦東松江分為城郊之首 2022 年，上海中心城區(qū)的商品公寓新增供應(yīng)比上年下降 7 個(gè)百分點(diǎn)。 而直到 11 月才開(kāi)始觸底反彈， 12 月底基本恢復(fù)到 1 月的水平，但與上年月均 130萬(wàn)平方米相比，仍有明顯差距。 住宅 — 供求綜述 ?08年月走勢(shì) —— 供應(yīng)穩(wěn)定，需求前十月趨減、后兩月顯現(xiàn)回暖跡象 從各月的供求關(guān)系看，市場(chǎng)供應(yīng)量大體保持穩(wěn)定，基本維持在每月 100 萬(wàn)平方米左右，僅有 8 月不足 80 萬(wàn)平方米。供求比與 2022 年基本持平，均為 左右，市場(chǎng)存在 40%的需求缺口，整體處于明顯的供大于求局面。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 土地市場(chǎng)分析 個(gè)案分析 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 上海市土地市場(chǎng)分析 個(gè)案分析 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 住宅 辦公 商業(yè) 住宅 — 供求綜述 ?0208年住宅市場(chǎng)供求關(guān)系整體走勢(shì) 2022 年全年，上海商品住宅市場(chǎng)并未受前一年土地出讓量的明顯增加、土地的相繼開(kāi)發(fā)而大肆放量，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積為 1269 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 %。 個(gè)案一通過(guò)以 TOD模式分析 05年 3月 06年 7月的上海別墅短期市場(chǎng)的發(fā)展，探討上海別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展空間。 研 究 方 法 通過(guò)對(duì) 2022年至 2022年 3月上海整體、各區(qū)縣及各環(huán)線中房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅（普通住宅和別墅）、商業(yè)、寫(xiě)字樓的供應(yīng)量、成交量、租售價(jià)格、空置率等縱向市場(chǎng)分析，找出上海近幾年房地產(chǎn)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、價(jià)格和租金水平的發(fā)展變化軌跡、特點(diǎn)和差異，并對(duì)并未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓的發(fā)展進(jìn)行預(yù)判。2022年 3月 第一階段資料匯報(bào) 鑒于此次出稿時(shí)間較為緊迫，我們只能截取上世紀(jì) 90年代、 2022022年等上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的“時(shí)點(diǎn)橫截面”進(jìn)行分別描述，而更為重要的時(shí)段發(fā)展趨勢(shì)分析和房產(chǎn)與地產(chǎn)市場(chǎng)的交叉對(duì)比分析等工作，將在下一階段繼續(xù)深化研究。同時(shí)本次匯報(bào)未涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的“板塊格局”和“環(huán)線分布”等空間布局問(wèn)題，該問(wèn)題也將在下一階段工作中做研究分析。 通過(guò)對(duì) 2022年至 2022年 3月上海整體、各區(qū)縣及環(huán)線中住宅、商業(yè)、辦公、綜合用地的供應(yīng)及成交量的分析，找出上海近幾年土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀，同時(shí)通過(guò)與房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)的橫向?qū)Ρ?，分析近幾年上海及各區(qū)縣土地與房地產(chǎn)市場(chǎng)的利用狀況，主要研究方法將借鑒和參考福州總規(guī)中用到的數(shù)據(jù)分析模型。 個(gè)案二通過(guò)上海 1998年與 2022年 3月辦公樓市場(chǎng)的對(duì)比分析，以及上海 20世紀(jì)后期到 21世紀(jì)初期中寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。 同期，全年預(yù)售成交面積為 897 萬(wàn)平方米，僅有上年的四成水平。 綜合來(lái)看， 2022 年的商品住宅供求水平創(chuàng)造了 2022 年來(lái)本輪房地產(chǎn)周期的最低點(diǎn)，市場(chǎng)也未能如 2022 年第一次市場(chǎng)低谷時(shí)那樣，在緩過(guò)“政策組合拳”后，擺脫量縮價(jià)平局面而仍未出現(xiàn)全面復(fù)蘇，房地產(chǎn)已然開(kāi)始回落。而單月成交量中， 1 月為分水嶺，由上年 130 萬(wàn)平方米以上的單月水平驟降到不足 90 萬(wàn)平方米，繼而全年走出一波連續(xù) 10 個(gè)月的“陰線”，其中 10 兩月更是跌入 40 多萬(wàn)平方米的歷史最低水平。此次回暖跡象主因是受新政多重促銷(xiāo)購(gòu)房利好拉動(dòng)，是否是市場(chǎng)的全面復(fù)蘇仍需較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)驗(yàn)證。其中浦 東表現(xiàn)最穩(wěn)定，名列各區(qū)之首，占到總比重的 %，月均新增 14 萬(wàn)平方米，寶 山、閔行兩區(qū)各占 10%左右。 別墅 ?總量環(huán)比不降反升，松江供應(yīng)比重最大 與整體供應(yīng)驟減趨勢(shì)相反的是， 2022 年上海別墅新增供應(yīng)量不降反升，達(dá)到 238 萬(wàn)平方米，比 2022 年的 167 萬(wàn)平方米增加四成。中心城區(qū)中，浦東新增供應(yīng)面積最大，而閔行新增樓盤(pán)數(shù)最多，主要是經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品，浦東 2022 年的代表別墅盤(pán)為金地系的未未來(lái)和灣流域，閔行分布較散，形態(tài)較豐富，代表樓盤(pán)為萬(wàn)科燕南園、南郊別墅和一品漫城。三大成交大戶(hù)浦東、寶山和閔行雖然仍占據(jù)城區(qū)前三甲，但月均成交量均不足 10萬(wàn)平方米，與往年相比驟減四成。 別墅市場(chǎng)方面，全年成交 134萬(wàn)平方米，為上年的一半。而郊區(qū)中，松江別墅比重仍然最大，集中在新橋和九亭這兩個(gè)板塊，尤其是新橋所在的莘閔（新閔）別墅區(qū)，代表樓盤(pán)主要有白馬花園、達(dá)安圣芭芭拉、沿海麗水馨庭和心 ?環(huán)線成交量 —— 環(huán)比 2022 年，內(nèi)環(huán)內(nèi)減幅最大，郊環(huán)外最小 住宅 — 成交分析 相比 2022年，各環(huán)線成交量均出現(xiàn)不同程度縮量，其中減幅最大的是內(nèi)環(huán)內(nèi)，成交量?jī)H為上年的今 1/3，減幅最小的是郊環(huán)外，也驟減了四成。而郊環(huán)外則集聚了大量剛性需求，軌道交通延伸和規(guī)劃預(yù)期的地區(qū)能保持較穩(wěn)定的需求，而真正驟減的區(qū)域是城市化進(jìn)程中的非軌交受惠區(qū)，由于需求局限在區(qū)域客源，受市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)較明顯。內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)比重逐年遞減，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)成交比重減少最為明顯；中外環(huán)比重大致保持穩(wěn)定；而外郊環(huán)和郊環(huán)外則保持逐年遞增。 住宅 — 成交分析 ?成交套均面積 —— 公寓、聯(lián)排別墅套型趨緊湊，獨(dú)棟別墅更寬敞 從歷年套均成交面積來(lái)看， 2022 年商品公寓套均面積達(dá)到近四年來(lái)最低，為 平方米，比上年減少近 10 個(gè)平方米，與 2022 年宏觀調(diào)控后市場(chǎng)水平相近，這相當(dāng)于每套減少一個(gè)次臥。 獨(dú)棟別墅套均面積略有增長(zhǎng)，維持在 350 平方米左右，與 2022 年的水平相當(dāng)。前幾年審批通過(guò)的獨(dú)棟別墅存地，由于土地清查的催使，有一定程度的激活，與城市別墅相比，郊區(qū)獨(dú)棟別墅用地指標(biāo)較寬松，單套面積也較大。由于聯(lián)排別墅同公寓一樣也受用地指標(biāo)限制，一批項(xiàng)目刻意壓縮聯(lián)排套型面積，增多供應(yīng)套數(shù)，市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了類(lèi)似龍湖燕南山的拼接式聯(lián)排，導(dǎo)致套均面積的下降。 2022 年樓市成交低迷，讓利促銷(xiāo)眾多，多個(gè)樓盤(pán)價(jià)格松動(dòng)，但受結(jié)構(gòu)性因素影響，整體均價(jià)仍上漲。 住宅 — 成交價(jià)格分析 ?月成交均價(jià) —— 2022 年房?jī)r(jià)陡升后回落，但仍明顯高于 2022 年下半年 近兩年，單月成交均價(jià)呈現(xiàn)三個(gè)發(fā)展階段。第二階段，伴隨著年初成交量的驟減，市場(chǎng)陷入高潮后的低迷， 3 月在拐點(diǎn)論出臺(tái)后，萬(wàn)科進(jìn)行了一次偽降價(jià)，使得市場(chǎng)連鎖反應(yīng)而出現(xiàn)短暫的回暖，價(jià)格又一次因量的回升而上漲，期間 4月和 7 月分別因御翠豪庭、翠湖天地嘉苑等豪宅紛紛借機(jī)出貨，超高單價(jià)拉動(dòng)樓市出現(xiàn)兩次明顯的極點(diǎn)，而正也恰恰是市場(chǎng)信心嚴(yán)重受挫的開(kāi)始。 住宅 — 成交價(jià)格分析 ?環(huán)線價(jià)格 —— 均價(jià)逐年遞增，內(nèi)環(huán)內(nèi)漲幅最大，郊環(huán)外最小 注： 2022 年數(shù)據(jù)含動(dòng)遷配套房 四年來(lái)，各環(huán)線成交均價(jià)逐年遞增。郊環(huán)外漲幅最小 ,也上漲到 6500 元 /平方米。郊環(huán)外則是因?yàn)閰^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力較差，一些新興城鎮(zhèn)本身對(duì)本地客源的依賴(lài)性較強(qiáng)，而區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展的加工制造業(yè)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響大，購(gòu)買(mǎi)力的下降不能再支撐當(dāng)?shù)氐闹袡n品質(zhì)房，成交的多為中低檔公寓。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)、促就業(yè)、扶正房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支柱的地位后，市場(chǎng)必能繼續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展。其中新建、配建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房新開(kāi)建 400 萬(wàn)平方米，配套商品房 400 萬(wàn)平方米，二者合計(jì)約占到新開(kāi)工住房面積的 45%，這些住房的建筑面積以 60 平方米左右的二房為主。雖然保障性住房主要影響低收入的剛性需求客戶(hù)，對(duì)改善型需求影響不大，但由于未來(lái) 90 平方米以下的住宅比重將逐步達(dá)到 70%，將對(duì)目前僅存的剛性需求實(shí)現(xiàn)較明顯的分流。另外，浦東新區(qū)特別要求陸家嘴、張江、外高橋和金橋四大國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)，各自收購(gòu)幾十萬(wàn)平方米的商品住宅，用于經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷配套房及人才公寓。 住宅 — 成交價(jià)格分析 09年預(yù)測(cè)