【正文】 房地產(chǎn)投資決策 ?房地產(chǎn)經(jīng)營管理 ?房地產(chǎn)價格策略的制定 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場分類 LOGO 房地產(chǎn)市場分析的限度 ?市場分析的限制 由于以下幾方面的限制，市場分析的效果有時并不如我們想象的那么好。 2）產(chǎn)權(quán)市場 產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行買賣的市場。 房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場 —— 投資。 LOGO 房地產(chǎn)市場的一般問題 ?按房地產(chǎn)購買者的目的劃分： 1）房地產(chǎn)自用市場 自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入住空間的需要。土地的征購、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場的內(nèi)容。 4）特殊物業(yè)市場 對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。 LOGO 房地產(chǎn)市場的一般問題 房地產(chǎn)市場的分類 ? 按房地產(chǎn)用途劃分 1）居住物業(yè)市場 供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。 LOGO 房地產(chǎn)市場的一般問題 ?房地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反映不靈敏 當(dāng)市場上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過于求時，由于開發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進行，而不可能停止建設(shè)。 LOGO 房地產(chǎn)市場的一般問題 ?房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場 房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質(zhì)實體的“物流”。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對土地的壟斷也具有不同的特點。 第一節(jié) 房地產(chǎn)的一般問題 LOGO 房地產(chǎn)市場的一般問題 ?房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性 這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說產(chǎn)品之間不可替代。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場發(fā)育和完善程度千差萬別；同一類型產(chǎn)品地域價差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。LOGO 第二講 房地產(chǎn)市場分析 LOGO 房地產(chǎn)市場分析 ?房地產(chǎn)市場的一般問題 ?房地產(chǎn)市場分析 ?房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 ?房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 主要內(nèi)容 LOGO 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題 房地產(chǎn)市場的特征 ?房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場 由于房地產(chǎn)市場與完全競爭市場的四個條件相差較遠，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場的重要特征。 ?房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強 房地產(chǎn)商品的固定性，決定了房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性。房地產(chǎn)市場所包括的范圍越大，對房地產(chǎn)投資者的意義就越小。 ?地產(chǎn)市場的壟斷性 土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會形成對該塊土地的壟斷。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實質(zhì)上是一種私人的壟斷。房地產(chǎn)市場是不動產(chǎn)市場，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定， 從這個意義上說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是權(quán)益的讓渡市場。當(dāng)市場上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場需求拿出產(chǎn)品來投放市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。 2）商業(yè)物業(yè)市場 也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。 LOGO 房地產(chǎn)市場的一般問題 3）工業(yè)物業(yè)市場 為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。 LOGO 房地產(chǎn)市場的一般問題 5）土地市場 在我國，土地市場是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對象進行交易的市場。 房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場的分析，即居住和商業(yè)。 2）房地產(chǎn)投資市場 投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租 、 經(jīng)營或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。 LOGO 房地產(chǎn)市場的一般問題 ? 按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分： 1）租賃市場 租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。 LOGO 房地產(chǎn)市場分析的必要性 房地產(chǎn)項目的市場分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、了解項目背景資料、辨識投資風(fēng)險、選擇投資機會的過程。 1）費用的限制 2）時間的限制 3）技能的限制 4）偏好的限制 市場分析可以提供重要的資料與客觀的報告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。 如果想做，市場分析是無止境的。這就說明，即使上面所述的四個限制均不存在，也仍然有一個市場分析的合理程度問題。 LOGO 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容主要是市場調(diào)查與市場預(yù)測。 （ 1）基礎(chǔ)設(shè)施 城市的基礎(chǔ)設(shè)施主要包括：能源供應(yīng)、交通、給排水、排污、郵電通信等 LOGO （ 2）自然環(huán)境 自然環(huán)境是指房地產(chǎn)項目所在地域的自然條件和風(fēng)景地理特征。 （ 3）配套設(shè)施 生活配套主要指項目周邊區(qū)域的生活設(shè)施，如商場、飯店、娛樂場所、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校。主要包括民族語言、文字、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、文化傳統(tǒng)、價值觀念、道德標(biāo)準(zhǔn)、教育水平及人口素質(zhì)等。政治制度是國家政權(quán)的組織形式及其有關(guān)的管理制度。政策法規(guī)即國家或政黨為實現(xiàn)一定歷史時期的路線而制定的行動準(zhǔn)則。 市場環(huán)境：市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)、競爭情況等。 資源環(huán)境：人力資源、土地資源、原材料資源、 能源等。 LOGO ?房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測 （ 1）各類物業(yè)的供求關(guān)系、空置率、成交量、需求量等。 （ 3）房地產(chǎn)商品的銷售價格、租金和經(jīng)營收入，地價、拆遷安置補償成本、建造成本和其他費用，以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的稅費。項目用途、區(qū)位、占地面積、容積率、建筑面積、開工日期等。 （ 6）項目用地附近地區(qū)土地利用現(xiàn)狀、總體規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃。 LOGO ?房地產(chǎn)項目在不同階段進行市場分析的要點 1）房地產(chǎn)項目定位階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進行公開在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括項目的細分市場分析、目標(biāo)市場狀況，消費者活動、購買動機、傾向、決策等心理過程的分析。 LOGO 3）房地產(chǎn)銷售階段 該階段的市場調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項目廣告策略在目標(biāo)市場中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解