中金房地產(chǎn)市場(chǎng)分析-展示頁(yè)
2025-01-29 01:56本頁(yè)面
【正文】 04 . 5 05 . 0 02 0 0 3 1 2 2 0 0 4 1 2 2 0 0 5 1 2 2 0 0 6 1 2 2 0 0 7 1 2 2 0 0 8 1 2 2022E全國(guó)住宅十大城市13 新開工面積 09年上半年環(huán)比增速 各線城市住宅新開工面積占比（ 09年上半年數(shù)據(jù)） 各線城市住宅開發(fā)投資額占比（ 09年上半年數(shù)據(jù)） 房地產(chǎn)開發(fā)投資 09年上半年環(huán)比增速 房?jī)r(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲：住宅市場(chǎng)區(qū)域差異顯著（續(xù)） M o M 增速比較3 4 . 5 % 3 4 . 9 %4 3 . 7 %4 2 . 4 %3 1 . 9 %4 3 . 3 %3 4 . 5 %4 4 . 6 %20%25%30%35%40%45%50%55%60%一線 二線 三、四線 全國(guó)商品房新開工面積 住宅新開工面積2%88%10%一線 二線 三、四線住宅新開工面積M o M 增速比較3 7 . 4 %4 4 . 8 %4 2 . 6 % 4 2 . 7 %3 3 . 6 %4 5 . 9 %4 3 . 4 %4 3 . 5 %0%10%20%30%40%50%60%70%一線 二線 三、四線 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額 房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資額10%50%40%一線 二線 三、四線房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資額14 銷售額 09年上半年環(huán)比增速 各線城市住宅銷售額占比（ 09年上半年數(shù)據(jù)） 各線城市住宅銷售面積占比（ 09年上半年數(shù)據(jù)） 銷售面積累計(jì) 09年上半年環(huán)比增速 房?jī)r(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲：住宅市場(chǎng)區(qū)域差異顯著（續(xù)） M o M 增速比較3 6 . 3 %4 0 . 3 % 3 8 . 9 %3 8 . 7 %3 9 . 0 % 3 9 . 0 %4 0 . 3 %3 7 . 2 %0%10%20%30%40%50%60%70%一線 二線 三、四線 全國(guó)商品房銷售額 住宅銷售額25%37%38%一線 二線 三、四線住宅銷售額M o M 增速比較3 3 . 5 %3 8 . 5 %3 9 . 3 %3 8 . 4 %3 3 . 8 %3 8 . 7 %3 8 . 9 %3 9 . 6 %25%27%29%31%33%35%37%39%41%43%45%一線 二線 三、四線 全國(guó)商品房銷售面積 住宅銷售面積10%56%34%一線 二線 三、四線住宅銷售面積15 在建面積累計(jì) 09年上半年環(huán)比增速 各線城市住宅在建面積占比（ 09年上半年數(shù)據(jù)） 各線城市資金來(lái)源占比（ 09年上半年數(shù)據(jù)） 房地產(chǎn)資金來(lái)源 09年上半年環(huán)比增速 房?jī)r(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲：住宅市場(chǎng)區(qū)域差異顯著（續(xù)） M o M 增速比較4 . 0 %9 . 0 %1 0 . 0 %4 . 2 %8 . 6 %1 1 . 5 %9 . 7 %1 1 . 6 %0%2%4%6%8%10%12%14%一線 二線 三、四線 全國(guó)商品房在建面積 住宅在建面積8%55%37%一線 二線 三、四線住宅在建面積M o M 增速比較40%34% 35%35%15%30%38%32%69%27%36%23%0%10%20%30%40%50%60%70%80%一線 二線 三、四線 全國(guó)資金來(lái)源合計(jì) 國(guó)內(nèi)貸款 自籌資金19%41%40%一線 二線 三、四線資金來(lái)源16 房?jī)r(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲：貨幣供應(yīng)量推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 貨幣供應(yīng)量變動(dòng) vs房?jī)r(jià)變動(dòng) 資料來(lái)源： CEIC，中金公司研究部 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%D ec 0 1 D ec 0 2 D ec 0 3 D ec 0 4 D ec 0 5 D ec 0 6 D ec 0 7 D ec 0 8貨幣供應(yīng)量同比變化 商品房售價(jià)同比變化17 房?jī)r(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲：土地制度推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 土地出讓總收入、招拍掛出讓收入及商品房銷售額增速比較 土地出讓價(jià)格、招拍掛土地價(jià)格及商品房銷售均價(jià)增速比較 歷年土地出讓收入、面積一覽 資料來(lái)源：搜房數(shù)據(jù)庫(kù)，中金公司研究部 土地出讓收入占地方、全國(guó)財(cái)政收入比例 28%55%44% 1 9 %53% 7 %31%63% 1 6 % 1 3 %20%31%65%8 %1 6% 3 0 % 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%2022 2022 2022 2022 1 H 0 9商品房銷售額增速 土地出讓總收入增速 招拍掛收入增速0%10%20%30%40%50%60%2022 2022 2022 2022 2022 1 H 0 9土地出讓收入占政府財(cái)政收入比 土地出讓收入占全國(guó)稅收收入比土地出讓收入占地方財(cái)政收入比 5 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 02022 2022 2022 2022 2022 1H09( 萬(wàn)公頃)2 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 0( 億元)土地出讓總收入 招拍掛收入 土地出讓面積(左軸) 招拍掛面積(左軸) 10%13%15%0%16%2% 2 %67%7% 2 4 %10%21%5 %2 1%2 8% 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%80%2022 2022 2022 2022 1 H 0 9商品房銷售均價(jià)增速 土地出讓價(jià)格增速 招拍掛出讓價(jià)格增速 18 新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款逐季下降 新增按揭貸款二、四季度較高 按揭貸款余額占總貸款余額比重下降 房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額占總貸款余額比重下降 房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增額( 5 0 0 )5001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 03 , 5 0 01Q 2Q 3Q 4Q2022 2022 2022 2022按揭貸款新增額5001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 03 , 5 0 04 , 0 0 01Q 2Q 3Q 4Q2022 2022 2022 2022貸款余額占比7%8%9%10%11%12%13%1Q06 2Q06 3Q06 4Q06 1Q07 2Q07 3Q07 4Q07 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09按揭貸款余額貸款余額占比4%5%5%6%6%7%7%8%8%1Q06 2Q06 3Q06 4Q06 1Q07 2Q07 3Q07 4Q07 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額房?jī)r(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲：信貸推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 19 緊縮政策能否改變行業(yè)趨勢(shì)？ 05 0 , 0 0 01 0 0 , 0 0 01 5 0 , 0 0 02 0 0 , 0 0 02 5 0 , 0 0 03 0 0 , 0 0 03 5 0 , 0 0 04 0 0 , 0 0 04 5 0 , 0 0 05 0 0 , 0 0 05 5 0 , 0 0 06 0 0 , 0 0 02 0 0 5 0 1 2 0 0 5 0 4 2 0 0 5 0 7 2 0 0 5 1 0 2 0 0 6 0 1 2 0 0 6 0 4 2 0 0 6 0 7 2 0 0 6 1 0 2 0 0 7 0 1 2 0 0 7 0 4 2 0 0 7 0 7 2 0 0 7 1 0 2 0 0 8 0 1 2 0 0 8 0 4 2 0 0 8 0 7 2 0 0 8 1 0 2 0 0 9 0 1 2 0 0 9 0 4 2 0 0 9 0 7中金覆蓋 A 股地產(chǎn)市值加權(quán)指數(shù)上證 A 指30x25x20x10x5x15x中金重點(diǎn)覆蓋 A 股房地產(chǎn)上市公司市值加權(quán)指數(shù) P / E B a n d ( 向未來(lái)推一年 )七部委 ： 期房限轉(zhuǎn)政策 ；加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅 ； 滿 1 年未動(dòng)工征收土地閑置費(fèi) ； 滿 2 年未動(dòng)工收回土地使用權(quán) 。35x40x08 年 5 月 09 年 3 月 ： 各地方政府執(zhí)行降低契稅 、 提高公積金貸款額度 、 降低首付 、 下調(diào)貸款利率 、 買房退稅 、 寬地價(jià)款支付期限和比例等政策國(guó)務(wù)院 ： 減免營(yíng)業(yè)稅期限從 5年降為 2 年 ； 支持開發(fā)商融資和信貸支持國(guó)稅總局 ：《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》， 細(xì)化土地增值稅增收國(guó)務(wù)院 ： 保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例調(diào)低為20 ％， 其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)整為 30 ％國(guó)六條 ： 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 。建設(shè)部 ：9 0 / 7 0 % 政策五部委 ： 外商投資房地產(chǎn)注冊(cè)資本不得低于投資總額的 50 ％國(guó)稅總局 : 征收個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅 :允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值等 .銀監(jiān)會(huì) ： 嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35% ， 四證不齊的企業(yè)貸款 。 制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)外管局 ： 境外人士居住滿一年以上方可限購(gòu)一套商品房國(guó)家稅務(wù)總局 ： 嚴(yán)格土地增值稅的清算 。地產(chǎn)股股價(jià)最高點(diǎn)－07 年10 月45x房?jī)r(jià)指數(shù)最高點(diǎn) －08 年1 月地產(chǎn)股股價(jià)最低點(diǎn)08 年9 月 11 月房?jī)r(jià)指數(shù)最低點(diǎn) －09 年3 月央行 08 年五次減息 ：第一次 ： 0 9 月 1 6 日 ： 一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0 . 2
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