國(guó)家政策對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-03 01:47本頁(yè)面
【正文】 價(jià)格變化出現(xiàn)差異化。市場(chǎng)價(jià)格整體下滑，但是不同地段的差異很大。地段比較好住宅下跌幅度不大，甚至沒(méi)有下跌，如中凱城市之光；而地段較差，居住條件較差地段的住宅價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的下跌，如世紀(jì)公園區(qū)域的住宅。 正確理解政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，必須從三個(gè)方面進(jìn)行綜合思考：一是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)；二是政策出臺(tái)的目的和實(shí)際功能；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的狀況和基本趨勢(shì)。政策對(duì)市場(chǎng)的影響，在不同的市場(chǎng)條件下，其影響程度就會(huì)不同。目前政府政策以打擊投機(jī)為目標(biāo)，市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，反映出非自住需求在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比重非常大。因此，市場(chǎng)的調(diào)整是不可避免的?？梢钥隙ǖ氖?，目前的政府宏觀調(diào)控會(huì)使上海和主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期提前。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化改革，其發(fā)展趨勢(shì)決定于市場(chǎng)本身的供求，而不是政策調(diào)控。政策調(diào)控屬于階段性影響，因此，我們有必要從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)角度來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。結(jié)合我國(guó)及上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及上海房地產(chǎn)的階段特征，從一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)樂(lè)觀的發(fā)展趨勢(shì)。原因如下：（1）經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)形成持續(xù)的購(gòu)買(mǎi)能力。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，市場(chǎng)的穩(wěn)定和前途最終取決的市場(chǎng)本身的健康，而不是政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。如果說(shuō)政策本身就導(dǎo)致市場(chǎng)崩潰的話，難以令人信服。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。市場(chǎng)前景，除了依托房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的供求之外，更要看整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，這是最重要的支撐。（2）對(duì)外開(kāi)發(fā)的不斷深化，形成外來(lái)需求的持續(xù)增長(zhǎng)。上海市是我國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)交往的交匯點(diǎn)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人開(kāi)始不斷向上海集中，這種趨勢(shì)還將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，這為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了強(qiáng)大的外來(lái)需求，因此，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依托的不僅僅是上海本土經(jīng)濟(jì)和需求，而是經(jīng)濟(jì)國(guó)際化帶來(lái)的全球化需求。（3）房地產(chǎn)的過(guò)渡炒作目前還不是我國(guó)的普遍現(xiàn)象，只是局部存在。（4）居住條件并沒(méi)有發(fā)展根本改善，今后的發(fā)展空間還很大。2004年，遠(yuǎn)低于同等經(jīng)濟(jì)水平的城市，因此，上海房地產(chǎn)進(jìn)一步增長(zhǎng)的空間巨大。房地產(chǎn)投機(jī)資本在國(guó)內(nèi)資本中并不占據(jù)主導(dǎo)地位，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑，市場(chǎng)需求的恢復(fù)仍然會(huì)很快。由于目前出臺(tái)的政策主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，因此其市場(chǎng)反應(yīng)也比較明顯。但是從已經(jīng)出臺(tái)的政策和其走勢(shì)，結(jié)合上海市場(chǎng)的特點(diǎn)，我們總結(jié)的影響主要如下：（１）去化速度將會(huì)下降?？駸嵬稒C(jī)潮退去后，市場(chǎng)回歸理性，買(mǎi)房開(kāi)始慎重，導(dǎo)致去化速度減慢。（２）投機(jī)群兩級(jí)分化。低質(zhì)量投機(jī)者將被擠出市場(chǎng)，而實(shí)力強(qiáng)、投資能力強(qiáng)的投機(jī)者仍然會(huì)留在市場(chǎng)，并有短期投資轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期投資。（３）投資需求和自住需求保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。短期內(nèi)由于市場(chǎng)拋盤(pán)，出現(xiàn)一定的觀望，但是總體仍然會(huì)保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。（４）產(chǎn)品需求出現(xiàn)兩級(jí)分化，品質(zhì)要求大大提高。一些依托大勢(shì)而發(fā)展起來(lái)的區(qū)域，投機(jī)需求比重非常大，這些區(qū)域?qū)⒚媾R很大困難；而本身處于很好地段、環(huán)境好的項(xiàng)目仍然會(huì)有需求。同時(shí)，不注重品質(zhì)的項(xiàng)目將難以銷(xiāo)售，而高品質(zhì)項(xiàng)目仍然暢銷(xiāo)。（５）長(zhǎng)期市場(chǎng)信心仍然存在。上海居住條件仍然較落后，改善需求和新增需求空間都很大。（６）政策影響力會(huì)在一個(gè)相對(duì)柔性的過(guò)程中釋放。（１）市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭，政策影響不大。經(jīng)濟(jì)前景決定寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景，寫(xiě)字樓為企業(yè)辦公處所。上海經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，國(guó)際化程度日益提高，成為國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐的重點(diǎn)，因此，未來(lái)寫(xiě)字樓需求空間非常大。從政府政策看，其著眼點(diǎn)主要為住宅，對(duì)寫(xiě)字樓的緊縮政策并不明顯。（２）開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自開(kāi)發(fā)商自身。整體市場(chǎng)下滑導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，從而導(dǎo)致寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。（１）政策對(duì)商鋪市場(chǎng)的打壓并不明顯。（２）傳統(tǒng)商業(yè)的改造引發(fā)的需求增長(zhǎng)空間很大。（３）由于商鋪投資回報(bào)不確定性大，在大勢(shì)不利的情況下，商鋪投資性購(gòu)買(mǎi)需求會(huì)出現(xiàn)下降，因此，出租主導(dǎo)型開(kāi)發(fā)模式將越來(lái)越成為商業(yè)開(kāi)發(fā)的主流模式。基本結(jié)論市場(chǎng)進(jìn)入角力期，后期的回落調(diào)整不可避免。這是促進(jìn)市場(chǎng)回歸健康發(fā)展，具有積極意義。投機(jī)需求開(kāi)始被擠壓，短期內(nèi)市場(chǎng)將出現(xiàn)一定下跌，中長(zhǎng)期保持平穩(wěn)。項(xiàng)目市場(chǎng)差異化擴(kuò)大，不同區(qū)域、不同品質(zhì)的項(xiàng)目將面臨不同的市場(chǎng)命運(yùn)。投機(jī)下滑，自住需求開(kāi)始抬頭，投資由短期轉(zhuǎn)向中長(zhǎng)期?，F(xiàn)階段的項(xiàng)目投資要慎重、理性，需仔細(xì)分析項(xiàng)目的最終真實(shí)需求空間。在今后幾年，只要是房子就能賣(mài)出的情況將不復(fù)存在，必須仔細(xì)甄選項(xiàng)目，具有實(shí)際需求支撐的項(xiàng)目仍然值得投資。以上文字，圖表內(nèi)容版權(quán)歸上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司所有，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載和抄錄，引用。
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