【正文】 交通較為便捷；l 代表項目分析西山御園 項目位置中山西路與獲銅路交口西行2000米開發(fā)商河北省省直紀元房地。 多為聯排別墅，獨棟較少；224。4. 石市不同物業(yè)形態(tài)的梯次劃分 住宅產品 別墅類別 墅 類代表項目江南新城、西山御園、西山渡整體特征224。 區(qū)域房地產發(fā)展趨勢l 西部山前路網初具雛形； l 地產的開發(fā)開始從單打獨斗向規(guī)模發(fā)展；l 生態(tài)區(qū)規(guī)劃的逐步實施，區(qū)域的升值空間及投資價值將得到體現；l 西部山前區(qū)配套尚需完善（如醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套）；l 未來，隨著恒大 組團規(guī)劃，設有中心景觀與組團景觀，保證項目的均好性； 224。中原視角224。 入戶停車位；私家庭院的設計。 160米湖畔棧道；5000平米中心花園廣場；4000平米湖畔會所；224。項目賣點224。 家庭式影院；252。 花園面積達到60余㎡，功能分區(qū)合理，首層為客廳、廚房；252。主力產品229360均價（元/㎡）4200典型戶型分析252。項目有奧克蘭風情小鎮(zhèn)、弗萊明戈、西山御園、四季鳳凰城、林溪小鎮(zhèn)、恒大金碧天下等。 區(qū)位規(guī)劃及交通優(yōu)勢，有力促進項目銷售，發(fā)展?jié)摿^大；224。項目賣點綠化率高，神態(tài)環(huán)境較好生；總價低；中小戶型；交通優(yōu)勢備注D區(qū)，宏揚香木林高層銷售火爆，700多套房源，認購到完成銷售不足兩個月，引起置業(yè)者對西部山前住宅的熱捧；在售花園洋房，已售30%，價格開售時2700元/㎡上漲到現在3100元/㎡。 主臥面積較?。?52。 超大空間，自然舒適；252。 兩室一廳一衛(wèi)，建筑面積㎡；252。 聘請鄧智仁操盤，借助自身品牌營銷進一步凸顯項目賣點；宏揚 高爾夫果嶺空間形態(tài)的綠化景觀，增加園林層次感，增大項目賣點；224。項目賣點綠色生態(tài)大盤,、配套較齊全、總價低、中小戶型為主備注一期2145套房源，目前剩余30套139平米大戶型，二期2000套，剩余400余套，三期共開1000余套，目前正在銷售中。 主臥面積較?。?52。 經典兩室，餐廳客廳完美結合，拓展超大空間，自然舒適；252。主力戶型面積（㎡）6089均價（元/㎡）3200典型戶型分析252。 區(qū)域典型項目分析盛澤 項目產品、價格等都在區(qū)域內有明顯優(yōu)勢，價格在31003300元/㎡左右。 體量大，綠化率高；224。果嶺灣項目特征224。 住宅類代表項目宏揚香木林、盛澤軍頤園、 錦繡山城、 西山庭院等一批地產項目的建成，使鹿泉市的房地產市場得到進一步的發(fā)展。西城公館、西山西環(huán)青年匯、西山嶺秀、 區(qū)域房地產市場特征l 鹿泉主城區(qū)224。 京贊線、槐安路西延、山前大道、青銀高速復線鹿泉段和規(guī)劃中的南二環(huán)西延工程，5條道路形成了省會西部山前區(qū)“二橫三縱”的路網格局；224。 構建由抱犢寨、龍泉寺、封龍山等風景區(qū)組成的近郊旅游休閑帶；224。鹿泉主城區(qū)西部山前區(qū)植物園片區(qū)l 西部山前區(qū)功能、產業(yè)定位224。 西部山前生態(tài)區(qū) 區(qū)域概況l 西部山前區(qū)劃西部山前生態(tài)區(qū)以上莊為中心，規(guī)劃控制范圍南以金河為界，北至中山路西延長線，西以山脊為界，東至南水北調線。 項目周邊人員混雜，降低別墅生活品質；224。 滹沱新區(qū)的規(guī)劃，有力促進項目的價格提升；224。 有私家庭院，多數戶型設計有車庫；備注英倫宮廷建筑風格；2008年入市，價格從5000元/㎡攀升到現在9500元/㎡,一期僅剩約20套房源。 交通便利，緊鄰107國道、子龍大橋224。 依托滹沱河自然資源；224。 首層設有老人房，二層身上有書房和家庭廳，三層設有休閑廳和露臺；252。 面積408㎡，三室四廳四衛(wèi)一書房的設計；252。一期第一組團共計39棟200套房源，第二組團分兩次推售，第一批共16棟樓70套別墅，現在在售為第二批次共計10棟樓45套別墅。 區(qū)域房地產市場特征滹沱新區(qū)現階段基礎設施配套先行，還沒有形成房地產市場，但滹沱新區(qū)的建設對新區(qū)周邊，尤其是對正定西部國際小商品區(qū)域、東北三環(huán)區(qū)域的房地產市場影響較大。包括：市民服務中心項目規(guī)劃用地480畝，總建筑面積40萬平方米，；園博園項目規(guī)劃用地1554畝，計劃總投資20億元；城市規(guī)劃展館項目規(guī)劃用地66畝，；新區(qū)中學規(guī)劃用地258畝，建筑面積10萬平方米。l 新區(qū)基礎設施2010年，滹沱新區(qū)抓緊推進水、電、氣、訊等配套設施建設，新建1座10萬噸供水廠、1座20萬噸污水處理廠、1所郵政局、1座22萬伏和1座11萬伏變電站，以及綜合管溝、公交樞紐、天然氣調壓站、換熱站、熱源廠、垃圾轉運站和通訊設施。 滹沱新區(qū)起步區(qū)規(guī)劃：東至太行大街、西至京珠高速公路、南至滹沱河、北到正無公路，起步區(qū)面積約35萬。 正定縣城東側、滹沱河北岸，規(guī)劃面積135平方公里。 項目定位與實際市場需求存在一定偏差，后期大戶型銷售風險較大； 區(qū)域房地產發(fā)展趨勢l 隨著錦繡乾城、鹿城等綜合性項目的入市，區(qū)域內非住宅物業(yè)將逐漸增多；l 根據中原地產（河北）研究部的數據監(jiān)測與分析，隨著“三年大變樣”及城中村改造的進行（如：大安舍改造、小安舍改造、大郭村改造、田家莊改造、于底村改造、北焦村改造、黨家莊改造等），新華區(qū)未來35年內，將有300500萬㎡商品房入市；l 未來大面積的商品房供應集中在區(qū)域的北部及西部，與區(qū)域整體發(fā)展規(guī)劃（西跨北進）相符；l 受滹沱河治理、南水北調及環(huán)城水系等影響，區(qū)域生態(tài)及居住環(huán)境將進一步改善；l 重點項目的建設（華強廣場、蘇寧大廈），使區(qū)域市場競爭力加強；新華區(qū)將成為城市房地產市場未來發(fā)展的重點區(qū)域； 滹沱新區(qū) 區(qū)域概況l 以兩室、小三室為主的A、B區(qū)銷售速度快，但因項目品質受限，熱銷期價格漲幅不大；224。 西樓頭夏天西曬；項目賣點區(qū)內最大規(guī)模綜合社區(qū)備注趙二街改造項目；項目整體已經銷售50%左右；目前B區(qū)樓王滯銷，E區(qū)智城小戶型熱銷。 功能分區(qū)合理；252。 兩室兩廳一衛(wèi)一廚，92平米；252。 項目的地理位置，綜合型社區(qū)配套完善，巴洛克心園林，是產品價格上漲的重要支撐。 充分挖掘地塊的文化價值,賦予項目的學院派氣質；224。 以凡爾賽宮和世界著名學府劍橋和牛津所采用的巴洛克園林；香港戴德梁行物業(yè)公司物業(yè)；備注目前已經售罄，價格由開售時的5000元/㎡上漲到清盤時的6800元/㎡。 功能分區(qū)合理； 項目賣點224。 經典戶型南北通透；252。 區(qū)域內樓盤概覽l 樓盤分布新華區(qū)項目分布統計物業(yè)類型劃分項目數量（個）住宅類在售住宅類17待售住宅類3寫字樓在售寫字樓類0待售寫字樓類2綜合體項目在售綜合體類0待售綜合體類2純公寓類產品在售公寓類2總計26l 區(qū)域內典型項目分析盛世天驕 項目位置泰華街與新華路交叉口西北角開發(fā)商河北南海房地產開發(fā)有限公司占地面積（畝）202建筑面積（萬㎡）40萬物業(yè)劃分及體量17棟23層高層主力面積（㎡）59159均價（元/㎡）主力：5000目前：6800典型戶型分析252。 區(qū)域內住宅類產品，中小體量樓盤較多，且處于集中尾盤期；建筑類型以塔式及板塔式高層為主，純板式高層較為稀缺；花園洋房產品區(qū)域內熱銷； 224。l 區(qū)域房地產市場特征224。 2008年，區(qū)域內品質較高的中高端樓盤入市，價格隨之大幅上漲：明珠北苑、北郡等銷售均價在4300—4500元/㎡；224。 新華區(qū)房地產市場價格基本處于緩步上升態(tài)勢。 隨著品牌影響力大、資本雄厚的開發(fā)公司在新華區(qū)的開發(fā)步伐加快（如廣廈的北焦村改造、北京的金麥家的小安舍改造等），區(qū)域地產市場將進一步升溫；房地產項目將繼續(xù)西進北擴。新公爵、錦麟等），區(qū)域房地產市場得到一定品質提升，較其他優(yōu)質轄區(qū)房地產市場整體均價的差距縮小；224。 2008年之后，石家莊房地產市場日益規(guī)范，土地供應相對增加。 新華區(qū)房地產市場起步較晚，區(qū)域的城市化水平較抵，區(qū)域內樓盤均價為各個區(qū)域最低；受土地供給的限制，區(qū)域內中小體量項目較多，品質較低且集中處于尾盤期；224。隨著南京蘇寧、深圳華強中國五百強企業(yè)落戶新華區(qū)，同時與美國沃爾瑪、英國樂購、浙江廣廈等多家中外500強企業(yè)達成了初步投資意向，區(qū)域發(fā)展更加迅速，經濟實力日益提高。 道路全面改造升級，環(huán)城、太平、滹沱水系等景觀優(yōu)化，進一步改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域競爭力，為新華區(qū)旅游觀光產業(yè)提供平臺；224。 新華區(qū)，是河北省省會主城區(qū)和老城區(qū)，石家莊行政區(qū)的發(fā)祥地；224。加快推進南水北調、太平河二期工程建設，完善民心河兩側和水上公園周邊綠化，形成覆蓋全區(qū)的“三河一園”水系。 224。 完善現代服務業(yè)功能布局u 做強做大新華集貿中心市場核心商務區(qū)；u 建設火車北站特色商業(yè)文化廣場；u 全力打造中華北大街繁華商業(yè)大道；u 精心培育植物園路綠色生態(tài)經濟圈；u 提升完善“二環(huán)、石環(huán)”特色經濟帶；224。 構建“三大片區(qū)”發(fā)展框架；u 二環(huán)路內，抓住主城改造的良好機遇，實施城中村和主街主路改造，加快配套設施、三產項目建設，形成環(huán)境整潔優(yōu)美、商業(yè)氛圍濃厚、具有大都市風格的主城區(qū)；u 杜北鄉(xiāng)、趙陵鋪鎮(zhèn)轄區(qū)，抓住城市北跨、水源地北移和滹太新區(qū)建設的良好機遇，加快推進路網建設、舊村改造和項目引進，形成教育文化、休閑居住為特色的北部新區(qū)；u 大郭鎮(zhèn)、西三莊鄉(xiāng)轄區(qū)，抓住南水北調、石環(huán)公路建設的良好機遇，加快推進石獲北路和植物園路沿線整體開發(fā)和舊村改造，形成綠色生態(tài)休閑為特色的西部新區(qū)。 各大銀行、郵政、汽車服務、通訊營業(yè)廳等。 購物：新百商場、東購、太和電子城、品匯等；224。 學校：28中、18中、2中、 14中；鐵道學院、河北經貿大學、冀聯醫(yī)學院、新華職教中心、桃李中專、河北體育大學、石家莊軍械工程學院、河北醫(yī)科大學第二醫(yī)學院、河北電視廣播大學、燕山大學職業(yè)技術學院、河北政法學院、于底學校；224。224。 該區(qū)域投資置業(yè)的客源較多且呈繼續(xù)增長趨勢，一方面隨著項目的增多，一些有投資價值項目開始出現，齊全的配套也為項目的升值提供了保障；另一方面區(qū)域商業(yè)集中，經濟實力較強，投資的觀念強烈。 新華區(qū)是老城區(qū)，城市老市民主要聚集區(qū)，另外本區(qū)域是個體工商人員、技術人員、企事業(yè)單位工作人員等居多的區(qū)域；224。 做大做強第三產業(yè)，加快構建“一市一站一街一路一環(huán)”的現代服務業(yè)發(fā)展格局，努力將新華區(qū)打造為現代服務業(yè)功能布局。 定位：環(huán)境優(yōu)美、功能完備、宜居宜看的省會“后花園，發(fā)展生態(tài)、旅游觀光產業(yè)。 商業(yè)集中，市場繁榮。坐落著河北經貿大學、河北政法學院等高等院校，省醫(yī)院、省二院、市二院等重點醫(yī)療機構，省民政廳、省衛(wèi)生廳等省直單位和電子工業(yè)部第十三研究所等科研機構。 224。 新華區(qū)歷史文化積淀深厚，旅游資源豐富。24條市區(qū)主次干道縱橫交錯，石閆、石青公路等西北主要出市口四通八達，石環(huán)公路環(huán)抱全區(qū)，石太高速鐵路穿越而過，中華北大街機場快速路已修建完畢；隨著友誼大街的北延工程的完成，及中華大街路面整修及與北二環(huán)的高架橋的建設完畢，新華區(qū)的交通會更加便利。新華區(qū)西望太行山，北依滹沱河，地處省會上風上水，是全市水源保護地，植物園等13座公園，民心河等五大水系及新修建的南水北調和西北部水利防洪生態(tài)工程使新華區(qū)的生態(tài)價值日顯重要；224。 區(qū)域特征l 區(qū)位優(yōu)勢224。加快農村集體資產產權制度改革，西三莊村完成改制，黨家莊、康莊、北焦、前太保等村的改制工作正在進行。 城鄉(xiāng)統籌發(fā)展明顯加快。同時美國沃爾瑪、韓國樂天、英國樂購、浙江廣廈、廣州元邦、北京建工、香港新財富等多家中外500強企業(yè)同新華區(qū)也達成了初步投資意向。緊緊抓住擴大內需、經濟低成本運行和“三年大變樣”等多重機遇，全力推進項目工作，全區(qū)在建、續(xù)建投資千萬元以上項目達到35項，總投資118億元。224。以現代服務業(yè)為核心的第三產業(yè)發(fā)展呈現強勁勢頭，全國商業(yè)巨頭山東銀座集團成功入主東購，舉辦了國際動漫博覽交易會分會場活動；第三產業(yè)占全區(qū)經濟的比重達到65%。224。同比增長10 %，%；，同比增長 經濟發(fā)展逆勢而上。 2008年至今，新華區(qū)牢牢抓住“城市布局和產業(yè)布局調整期、基礎設施建設攻堅期、生態(tài)環(huán)境恢復期”的歷史機遇，依托城市北跨西進戰(zhàn)略和主城改造工程，新華區(qū)將打造成為環(huán)境優(yōu)美、功能完備、宜居宜看的省會“后花園”。 2006年，編制了《新華區(qū)城區(qū)發(fā)展規(guī)劃》。l 歷史沿革224。 新華區(qū)轄11個街道、2個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)、28個城中村； 224。；224。 新華區(qū)位于石家莊市西北部。l 區(qū)域價格穩(wěn)步上升。l 區(qū)域房地產發(fā)展方向將轉移到二環(huán)外以及高新區(qū)。 銷售中心內設影音室，循環(huán)播放項目宣傳片以做感官營銷；224。中原視角224。 客臥面積較小，居住舒適度較差；項目賣點地理位置優(yōu)越、歐式建筑風格備注2010年6月26日，項目經過2個月的客戶積累正式開盤，推出475套房源，當日銷售392套，目前這批房源已經售罄。 潔污分區(qū)；252。 三室兩廳兩衛(wèi)，㎡；252。 工程樣板、智能系統實物展示，增強說服力；224。中原視角224。 明廚名衛(wèi)，通風效果較好；252。 兩室兩廳，94㎡；252。 在售公寓和寫字樓均為中低端產品，無高端產品。224。2009年之后，隨著大型綜合體項目的入市，非住宅物業(yè)形態(tài)開始增多。224。l 區(qū)域房地產市場特征224。224。224。224。l 價格走勢描述224。2001—2008年一直引領石市房地產市場發(fā)展，項目主要集中在區(qū)域東南，二環(huán)以外項目很少，國際城、路勁藍郡、陽光36尚東綠洲、聯邦明珠等項目成為這一階段的代表性項目； 2009年之后，阿爾卡迪亞、新伯爵、恒大城等項目相繼入市使裕華區(qū)不再一支獨秀。長江大道中心商務區(qū)的規(guī)劃將增強區(qū)域的寫字樓市場。224。224。224。224。224。l 小結224。224。224。224。224。224。224。 裕華區(qū)因成立時間較晚，并不是石家莊的老城區(qū)，主要居民以新城市居民為主，包