【正文】 ? 石家莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 總占地 是 40 平方公里，已經(jīng)開發(fā) 18 平方。 ? 總面積 平方 公里（含委托高新區(qū)管理的 40 平方公里） 。 備注 項(xiàng)目已經(jīng)全部封頂，價(jià)格由開售時(shí)的 4700 元 /㎡上漲到現(xiàn)在謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報(bào)告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 36 / 109 5700 元 /㎡ 中原視角 ? 特色中式園林， 將 四個(gè)景觀組團(tuán)與“ 琴棋書畫 ”融合，園林規(guī)劃優(yōu)勢明顯； ? 推廣緊密結(jié)合項(xiàng)目定位，中國文化元素的系列延展，提升項(xiàng)目品質(zhì)與形象； ? 地理位置較差；體量較小，居住密度較大；單以園林亮點(diǎn)支撐項(xiàng)目高價(jià)，支撐力度較??； 區(qū)域房地產(chǎn) 發(fā)展趨勢 根據(jù)中原研究部的數(shù)據(jù)監(jiān)測與分析，橋西區(qū)在售項(xiàng)目在未來 2 年內(nèi)總?cè)胧辛繉⑦_(dá) 150 萬㎡左右，市場放量較大； 短期內(nèi)，住宅產(chǎn)品仍為橋西區(qū)域房地產(chǎn)市場的主力； 由于區(qū)域?qū)傩缘南拗?，土地供?yīng)較少，房地產(chǎn)市場將來重點(diǎn)方發(fā)展向是 二環(huán)與三環(huán)之間，受城市規(guī)劃等利好影響，預(yù)計(jì)橋西區(qū)的居住氛圍及市場競爭將進(jìn)一步加強(qiáng)。 中原視角 ? 整體規(guī)劃優(yōu)勢明顯，具有一定前瞻性； ? 產(chǎn)品推廣力 度較大，引起市場持續(xù)關(guān)注； ? 高端產(chǎn)品定位，但大戶型比例偏高；受總價(jià)等影響，產(chǎn)品銷售速率較緩； 燕都紫閣 項(xiàng)目位置 新石中路與城角街交叉口東南角 開發(fā)商 河北燕都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積（畝） 67 建筑面積（萬㎡） 18 物業(yè)劃分及體量 7 棟高層（ 2 26）， 1 棟多層（ 8 號(hào)樓） 主力戶型面積（㎡） 67140 均價(jià)（元 /㎡） 5700 典型戶型分析 ? 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 ，建筑面積 ㎡ ； ? 戶型方正全明設(shè)計(jì)，超大進(jìn)深 ； ? 動(dòng)靜分區(qū)，觀景陽臺(tái)拓展室內(nèi)空間。 ? 截止至 2020 年 8 月，橋西區(qū)在售樓盤（住宅類）整體均價(jià)為 5384 元/㎡，環(huán)比增長 %；區(qū)域整體均價(jià)位于石家莊五大區(qū)域的第三名； 區(qū)域 房地產(chǎn) 市場特征 ? 橋西區(qū)房地產(chǎn)市場以住宅項(xiàng)目為主，中小體量樓盤較多，近年才涌現(xiàn)大型社區(qū)項(xiàng)目； ? 整體市場定位屬于中端偏上，以恒大城、金正締景城等項(xiàng)目為典型代表，為轄區(qū)房地產(chǎn)市場的整體品質(zhì)有了提升的促進(jìn)作用；在售、待售的寫字樓以及公寓項(xiàng)目相對較少； ? 住宅產(chǎn) 品的建筑類型以塔式及板塔式高層為主，純板式高層較為稀缺； ? 除部分大體量項(xiàng)目，當(dāng)前市場供應(yīng)產(chǎn)品的整體質(zhì)素還有待提高；市場主流產(chǎn)品以 90140 ㎡為主力，一居室、四居室市場供給相對較少； 區(qū)域內(nèi)樓盤概覽 樓盤分布 謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報(bào)告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 33 / 109 橋西區(qū)項(xiàng)目分布統(tǒng)計(jì) 物業(yè)類型劃分 項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)） 住宅類 在售住宅類 23 待售住宅類 4 寫字樓 在售寫字樓類 3 待售寫字樓類 1 綜合體項(xiàng)目 在售綜合體類 2 待售綜合體類 1 純公寓類產(chǎn)品 在售公寓類 1 謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報(bào)告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 34 / 109 區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目分析 金正締景城 項(xiàng)目位置 橋西裕華西路和中華大街交口西南角 開發(fā)商 石家莊金正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積（畝） 312 建筑面積 （萬㎡） 66 物業(yè)劃分及體量 21 棟住宅 主力面積（㎡） 50200 均價(jià) （元 /㎡） 市場主力 5800； 當(dāng)前 7300 典型戶型分析 ? 3 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚，建筑面積約 89 ㎡ ； ? 空間方正，設(shè)計(jì)陽光室，可兼作生活陽臺(tái)， ? 方便實(shí)用； ? 主臥室：采光通風(fēng)良好，寬敞舒適落地式 ? 外飄窗，增大視野； ? 書房；陽光書房； ? 廚房：操作路線集中，空間利用充分； ? 衛(wèi)生間：明衛(wèi)，通風(fēng)采光良好。 價(jià)格走勢描述 ? 橋西區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格基本處于緩步上升態(tài)勢。觀瀾豪庭、金正締景城等中高端、具有代表性的項(xiàng)目在轄區(qū)內(nèi)入市；橋西區(qū)房地產(chǎn)市場得到了一定的品質(zhì)提升； ? 2020 年起，隨著“三年大變樣”、城中村改造（如振一街、西五里村等）的力度加大，也增 加了區(qū)域的市場供應(yīng)量；區(qū)域房地產(chǎn)市場的有力發(fā)展，使其較其他優(yōu)質(zhì)轄區(qū)房地產(chǎn)市場整體均價(jià)的差距越來越??； ? 橋西區(qū)近年入市的住宅項(xiàng)目大部分集中在區(qū)域西南部，而一些高檔樓盤，主要是綜合體、商業(yè)項(xiàng)目則較為集中在中華大街沿線（金正 ? 道路升級； 中華大街、友誼大街、工農(nóng)路、建國路等全面改造升級；打通維明街（槐安路至南二環(huán)）；升級區(qū)域內(nèi)主要交通干道的交通形象等；區(qū)域內(nèi)交通便捷程度、區(qū)域形象等將得到全面提升； ? 環(huán)城水系： 公園等景觀資源配套增加；提升區(qū)域整體形象與居住環(huán)境；房地產(chǎn)區(qū)域市場的競爭力 將進(jìn)一步 提升； 小結(jié) ? 橋西區(qū)，是河北省省會(huì)主城區(qū)和老城區(qū)；石家莊行政區(qū)的發(fā)祥地； ? 區(qū)域底蘊(yùn)濃厚，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施完善；交通便利、商貿(mào)繁榮； ? 作為省政府機(jī)關(guān)、政府相關(guān)部門及駐石部隊(duì)所在地，以及西南區(qū)域的科研院、高校密集；區(qū)域 內(nèi)行政氛圍、學(xué)術(shù)氛圍濃厚； ? 火車站南遷工程，將使整個(gè)城市的客流集散重心南移；火車站中山路沿線的城市形象及交通情況將得到極大改善。新客站周圍 平方公里的范圍將被進(jìn)行綜合規(guī)劃，規(guī)劃范圍北至槐安路、南至南二環(huán)路、西到規(guī)劃的維明街、東至建設(shè)大街。而中高端產(chǎn)品的主力客群，主要為、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、軍事機(jī)構(gòu)干部、教師等；此外，各高校和政府機(jī)關(guān)部門以團(tuán)購形式購買力度很大； 配套 區(qū)域整體可初步劃分為： 東為商務(wù)商業(yè)密集區(qū)，北為省直機(jī)關(guān)政務(wù)區(qū)，南為高教 區(qū)，西部臨近西部山前旅游區(qū) ； ? 景觀資源： 民心河；裕西公園、友誼公園、新石公園、石刻園、 西清公園 、民心廣場、時(shí)光公園、濱河公園 等； ? 學(xué)校： 6 中、 11 中、 41 中、 10 中、 17 中、 師大附中 ；橋西外國語小學(xué)、麒麟私立學(xué)校、友誼大街小學(xué)、振頭小學(xué)、 石家莊實(shí)驗(yàn)小學(xué) 、草場街小學(xué)、石家莊市支農(nóng)路小學(xué)、石家莊市東里小學(xué)、石家莊市菜市街小學(xué)；河北省直機(jī)關(guān)第一幼兒園、省直機(jī)關(guān)第八幼兒園、小太陽雙語幼兒園、省一幼、石家莊育仁藝術(shù)幼兒園、育才雙語幼兒園、新星雙語幼兒園 等； ? 醫(yī)院： 以嶺醫(yī)院、市六院；河北醫(yī)科大學(xué)第三醫(yī)院、市橋西醫(yī)院 等； 謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報(bào)告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 31 / 109 ? 購物 ：新百廣場、東購、 益友百貨、圖書市場、天客隆、祥隆泰、保龍倉 等； ? 餐飲： 陽光漁港、閱微食府、豆撈坊、豐收過大年、唐潮海鮮閣 等； ? 娛樂休閑： 碧海云天、銀柜、天水雅聚； 世紀(jì)高新羽毛球館 等； ? 各大銀行、郵政、汽車服務(wù)、通訊營業(yè)廳等等。 中山西路兩側(cè)、裕華西路以北、中華大街以東、站前街以西區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施眾多，是石家莊市繁華的中心商貿(mào)區(qū)；沿西、南二環(huán)路市場群也已初步形成； ? 交通便利 ? 新華路、中山路、裕華路、槐安路、南二環(huán)與西二環(huán)、友誼大街、中華大街、維明大街、紅旗大街共同構(gòu)成區(qū)域橫縱交通干道； ? 區(qū)內(nèi)有 30 余條公交 線路通達(dá)全市各地和火車站，是市區(qū)公共交通最為發(fā)達(dá)的區(qū)域； ? 石家莊火車站、長途汽車站坐落于本區(qū)，京廣、石太、石德鐵路干線交匯于此， 10 多條公路干線輻射京、津、魯、豫和河北各地，是北方重要的客貨中轉(zhuǎn)中心 ； 謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報(bào)告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 30 / 109 ? 商貿(mào)繁華，市場發(fā)達(dá) ? 橋西區(qū)的東 北部商號(hào)林立，商賈云集 。 自強(qiáng)路兩側(cè)集中省建行、工行、保險(xiǎn)公司等多家省級金融單位，為省會(huì)的“金融一條街”； ? 窗口單位多。 區(qū)域內(nèi)共有團(tuán)級以上部隊(duì) 23 個(gè)；其中，軍級 3 個(gè)、師級 8 個(gè)，駐軍數(shù)量之多、規(guī)格之高在全國縣級行政區(qū)少見； ? 科研院所、大專院校多。 橋西區(qū) 區(qū)域概況 行政區(qū)劃 ? 橋西區(qū)，位于石家莊市市區(qū)西南部；省會(huì)主城區(qū)和老城區(qū)； ? 轄區(qū)總面積 平方公里，人口 萬；轄 1 個(gè)鄉(xiāng)、 11 個(gè)街道辦事處、 26 個(gè)城中村； 全區(qū)總面積 平方公里，人口 萬 ； ? 是河北省政治中心和石家莊文化、教育、科技、金融中心； 歷史沿革 ? 區(qū)域從 2020 年初，就以大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)； ? 十年時(shí)間，區(qū)域內(nèi)工業(yè)、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等均得到快速發(fā)展；注重市場建設(shè)與發(fā)展個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)有機(jī)地結(jié)合，以市場建設(shè)帶動(dòng)個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以私營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)一 步繁榮發(fā)展市場； ? 借著國家宏觀調(diào)控政策以及石家莊城市“三年大變樣”的契機(jī)，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，以發(fā)展現(xiàn)代物流、商貿(mào)流通、金融保險(xiǎn)、科技信息等特色產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，瞄準(zhǔn)樓宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)、金融經(jīng)濟(jì)、商務(wù)經(jīng)濟(jì)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)五大“主攻”方向，實(shí)施“大項(xiàng)目”帶動(dòng)戰(zhàn)略，全力構(gòu)筑現(xiàn)代都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新模式； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報(bào)告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 29 / 109 ? 2020 年末，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 14 億元；財(cái)政收入達(dá)到 億元； ? 2020 年上半年，橋西區(qū)的全部財(cái)政收入完成 億元，地方一般預(yù)算收入完成 億元，分別增長了 %和 %； 2020 年的橋西區(qū)在財(cái)政收入總量、增量、增速等方面均實(shí)現(xiàn)了歷史性的突破； 區(qū)域特征 區(qū)位優(yōu)勢 橋西區(qū)是河北省委、省政府等所在地，行政區(qū)域氛圍濃厚，經(jīng)濟(jì)信息資源豐富；可借資源較多，優(yōu)勢明顯，為加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利條件；轄區(qū)主要優(yōu)勢如下： ? 區(qū)域的“六多”特點(diǎn) ? 中直、省直單位多。 北國商圈依然是城市商業(yè)龍頭， 隨著“ 大招商、招大商 ”的發(fā)展道路越走越寬，高檔寫字樓、公寓必然會(huì)成為未來需求的增長點(diǎn)，住宅建設(shè)會(huì)逐年減少，商業(yè)用地逐漸增多。價(jià)格從開盤到現(xiàn)在基本沒有太大變動(dòng)，增加置業(yè)者投資信心。 項(xiàng)目賣點(diǎn) 位于省會(huì)核心位置，各種配套齊全，商業(yè)氣氛濃厚。 ? 衛(wèi)生間離臥室較遠(yuǎn)，不方便。 ? 功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分離。 備注 任栗村舊城改造項(xiàng)目 中原視角 ? 回遷區(qū)與商品區(qū)無明顯區(qū)隔，影響項(xiàng)目整體質(zhì)素； ? 臨近一中學(xué)校，作為主要推廣賣點(diǎn)之一； ? 園林細(xì)節(jié)化設(shè)計(jì)，融入中式古典文化元素；彰顯品質(zhì)； 濱江國際商務(wù)大廈 謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報(bào)告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 27 / 109 項(xiàng)目位置 中山路與休門交口南行 100 米 開發(fā)商 河北 濱江 房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 公寓體量 1棟公寓， 1棟寫字樓。戶型多樣，滿足各種客戶需求。 項(xiàng)目賣點(diǎn) ? 本地知名開發(fā)商；一環(huán)以內(nèi)絕無僅有的大型社區(qū)；體量大，區(qū)域內(nèi)昭示性好。 區(qū)域內(nèi)樓盤概覽 樓盤分布 謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報(bào)告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 24 / 109 橋東區(qū)項(xiàng)目分布統(tǒng)計(jì) 物業(yè)類型劃分 項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)） 住宅類 在售住宅類 7 謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報(bào)告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 25 / 109 待售住宅類 2 寫字樓 在售寫字樓類 1 待售 寫字樓類 1 綜合體項(xiàng)目 在售綜合體類 1 待售綜合體類 1 純公寓類產(chǎn)品 在售公寓類 2 區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目分析 中基禮域 項(xiàng)目位置 平安北大街和平路交口東南 開發(fā)商 河北中基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積（畝） 260 建筑面積（萬㎡） 60 物業(yè)劃分 及體量 22棟板式高層住宅、 2棟酒店式公寓 主力 戶型 面積（㎡） 90150 均價(jià)（元 /㎡） 9000 謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報(bào)告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 26 / 109 典型戶型分析 兩室兩廳一衛(wèi) ㎡ ? 布局合理，節(jié)省空間； ? 入戶玄關(guān)； ? 開間大，采光效果好。 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 ? 區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目較少；受區(qū)位限制，體量不大，但都在寸土寸金的絕佳區(qū)位上； ? 轄區(qū)內(nèi)無論 住宅還是商業(yè)，價(jià)格都明顯高于其他區(qū)域； ? 待售的寫字樓以及公寓項(xiàng)目 較 少，主要 項(xiàng)目為 勒泰中心， 且 體量較大。 ? 截止至 2020 年 8 月，橋東區(qū)區(qū)在售樓盤（住宅類）整體均價(jià)為 5700元 /㎡，略高于其他區(qū)域價(jià)格。區(qū)域在2020 年之前 3500 元 /㎡ 左右。區(qū)域房地產(chǎn)市場已近飽和，價(jià)格也越來越高。