【正文】 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。利潤率：1．項目總投資額： 2．銷售總額： 15 億元3．總利潤： 根據以上分析，該專案地理位置優(yōu)越，具有較高的效益，風險較小，項目可行。55%） 280元/平米13．成本合計（不含城市建設大配套費）：建築平米造價：3400/平米項目總投資額：10。3．動遷費（1。（3） 完成全部方案設計檔。2． 規(guī)劃總圖、單體方案（1） 委託位址勘察單位完成現狀地形圖測繪及建築物初步地址勘察報告。2． ，其中：。 。 。11. 美元和人民幣兌率風險金1520萬元人民幣。 。 。二期工程開發(fā)土地150畝，建設住宅100300平米、商業(yè)辦公樓199600平米，其中底商45600平米，1. 施工設計費899萬元人民幣，2. 監(jiān)理費359 萬元人民幣，3. ，4. 商業(yè)辦公樓和底商199400平米，5. 環(huán)境綠化237萬元人民幣，6. 小區(qū)道路179萬元人民幣，7. 小區(qū)配套9590萬元人民幣，8. ，9. 廣告策劃300萬元人民幣，10. 管理費（含人員工資）360萬元人民幣，11. 不可預見費200萬元人民幣。項目回報率85%。項目回報率108%， 人民幣。人民幣=15億人民幣。人民幣 = 25萬m178。人民幣 = 15萬m178。 銷售回報40萬m178。 ，環(huán)境綠化6400萬元人民幣，小區(qū)道路486萬元人民幣，廣告策劃800萬元人民幣，管理費（含人員工資）960萬元人民幣，不可預見費700萬元人民幣，物價風險390萬元人民幣。附件本專案總投資37億元人民幣，其中土地出讓金政府純得益6000萬元人民幣。專案詳細規(guī)劃和可行性研究報告詳見〈〈金世界（南花園商貿區(qū)）項目可行性研究報告〉〉。商業(yè)辦公樓和4800 m178。住宅區(qū)、15萬餘 m178。為下一步拆遷工作奠定了良好的基礎。在政府各部門的大力支持下經過我公司兩年多的努力已完成拆遷項目土地70畝，20畝土地以完成拆遷合同將於2006年5月1日前完成拆遷工作。 二、專案建設的必要性把專案優(yōu)勢轉化爲經濟優(yōu)勢，同時帶動石家莊市的規(guī)模發(fā)展。（詳見附件）2003年10月6日，石家莊市國土資源局發(fā)佈了國有土地使用權掛牌公開出讓公告，石國土資告字[2003]11號（詳見附件）。隨著我國國民經濟的持續(xù)強勁發(fā)展，人民群眾對房產的需求日益提升，同時各級政府對老區(qū)、舊區(qū)的改造工程逐步提到政府工作的議事日程，〈〈南花園商貿區(qū)〉〉金世界專案是石家莊市政府2003年市政改造工程的重點專案，得到了省政府和相關部門的大力支持。經多位專家和行家的論證，40余萬平米住宅在主體封頂前可預售和認購70%以上，15余萬平米的底商在封頂前可預售和認購80%以上，25余萬平米的商業(yè)辦公樓可預售60%以上，這樣將為我們樓盤開盤售樓提供絕佳的銷售走勢，為我們順利完成項目提供無限商機。其二，40余萬平米的高層住宅樓盤，我們將之定位于華北青年創(chuàng)業(yè)家園，認購主體由2535歲青年群體組成，讓他們獲取經典樓盤的同時，也得到了無限的創(chuàng)業(yè)良機。外阜商家30余萬人。共獲土地379畝，其規(guī)劃條件，公建配套見相關政府文件，可行性評估報告和環(huán)境評估報告及規(guī)劃設計方案（見附件三、四、五）專案概述本項目位於石家莊市東購商圈中心部位，南鄰石家莊火車站、長途汽車總站，東鄰東方購物中心，北鄰南花園商業(yè)步行街，西鄰交通主幹線中華大街，是石家莊市寸土寸金之地。競買前本公司向地產交易市場繳納伍千萬元人民幣的競買保證金。 第 部分 項 目 推 薦一、金世界（南花園商貿區(qū)）根據石家莊市國土資源局（市國土資自（2003）11號，國有土地使用權掛牌公平出讓公告，於2003年10月30日取得國有土地使用權掛牌出讓成交確認書。 　　拆遷進度：正在補償安置過程中 　　方北 　　體育大街以東，裕華東路兩側，總占地面積600畝，居民1500多戶，需要搬遷人口4700多人，需安置搬遷總建筑面積308686．21平方米。預計今年10月整體主體封頂，2006年初購物中心投入使用，2006年10月整體工程竣工。規(guī)劃建筑面積42萬平方米，將是華北地區(qū)最大的鋼結構建筑群。 　　拆遷進度：完成部分拆遷，已局部開工建設。 　　任栗村 　　項目在平安北大街以東，長征街以西、和平路以南、長征西路以北，規(guī)劃中的栗中路從小區(qū)穿過，開發(fā)面積約260畝土地，建成后總建筑面積約60萬平方米。改造面積135畝，項目總建筑面積20萬平方米。涉及拆遷居民及產權單位約1700余戶。 　　拆遷進度：拆遷進行中 　　東里－締景城 　　靠省會迎賓大道裕華路、景觀大道中華大街，由維明路東側及工農路以北的區(qū)域圍合而成。 橋西區(qū)： 　　南花園－金世界 　　位于裕華路以北至自強路，中華大街以東至站前街，南北約585米，東西約802米，按規(guī)劃要求開發(fā)用地約400畝。這將會給該市未來的房地產市場銷售提供一個非常良好的銷售前景。今年由于幾個新增大盤的影響，僅橋西和裕華兩個城區(qū)的拆遷戶就會產生幾千甚至上萬。 第三部分 石家莊市房地產市場投資的可行性 市場銷售機會點： 隨著石家莊市土地的不斷開發(fā)，相應的拆遷居民也會不斷的增加。接下來———金明地產的東方城在東二環(huán)圈地500畝；國際城占地800畝“以國際的視角造城”；天津順馳6個億在城市東南拍到270畝地，天價拿地打造頂級豪宅；上海濱江置業(yè)將省會市中心的休門村482畝地納入囊中；卓達集團占地600畝的星辰廣場項目群與占地3600畝的卓達服裝產業(yè)園，還有占地上萬畝的太陽城項目。） 消費者需求的多元化、個性化特征以及市場格局的重組，對于以眾多社會精英群體為代表的高端消費人群來說，住房除了滿足基本的居住需求之外，產品環(huán)境、景觀設計、戶型配比、產品舒適性、功能性、健康性都將進一步提升。 影響房價上漲的各種因素：土地漲價帶動上漲；舊城改造刺激郊區(qū)盤上漲（由于近郊這些地段環(huán)境好，房價相對低，也是城市發(fā)展的方向，升值潛力大，而市內房價相對較高）；住宅質量引發(fā)上漲（近幾年來，構成住房成本的土地、材料設備、人工和提高住房水平等因素都在不斷地上漲，受其影響，同地段、同檔次住房的價格仍然會持續(xù)地上漲）；產品的競爭力是買房的動力，從另外一個角度來講，帶來的就是價格的上漲（如：價格不菲的原鄉(xiāng)及納帕溪谷項目的熱銷，說明在房地產市場的競爭日趨激烈的情況下，擺脫產品同質化將會為市場發(fā)展帶來新的機遇。2005年，石家莊市經濟適用房建設方面，計劃新開工面積80萬平方米，以進一步滿足中低收入家庭購房需求。一些本地公司共同出資，聯合開發(fā)項目。對西里、大馬村、方北村、東王村、尖嶺村、宋村等40多個城中村進行了大規(guī)模成片改造；去年一批城中村和舊城改造項目正式進入了拆遷建設階段，新休門財富中心、鐵四局改造項目先天下、順馳藍郡、動力廠、水泵廠改造等將在今年面市；二是融資多元化的趨勢，外地企業(yè)的進駐，本地房地產企業(yè)共同出資，聯合開發(fā)大型項目。 06年石家莊房地產市場將呈現：25－40歲年齡段人群仍是近幾年住房消費的主要群體；人們在選擇大戶型和大面積的比例上都比去年有了一定程度的增長；人們對物業(yè)的重視程度在逐漸增強，對物業(yè)服務的要求仍以大眾化的物業(yè)服務為主要特點。 石家莊潛在的住房需求量較大，這取決于三大因素：城市化進程的加速，許多城鎮(zhèn)居民要在市里買房子；全市每年有近兩萬對新人產生購房消費；舊城改造中，僅房改房就有3000萬平方米，還有大量上世紀70年代左右的老房子，更新換代的需求很旺盛；按照國家要求，到2020年全國人均住房標準要達到35平方米/人，現在石家莊才達到25平方米/人，這個潛力也很大。三 市場發(fā)展前景：需求平穩(wěn)增加、供應量適中、價格走勢仍將緩升 今年石家莊市對住宅的需求主要來自四個方面：一是每年不斷增長的首次置業(yè)者主動購房需求；二是新城規(guī)劃、舊城改造和市區(qū)道路改造工程的實施帶來的拆遷戶被動購房需求；三是隨著房改房的上市，激發(fā)新一輪追求“居者優(yōu)其屋”的二次購房需求，這部分需求占很大份額；四是以收取租金、賣出獲利為目的的投資者需求。位于市中心區(qū)和各級公共活動中心區(qū)內的工廠應以“退二進三”的方式逐步搬遷。新建新華書店、美術館、音樂廳，強化鞏固其中心的地位。規(guī)劃在體育大街東側預留了約70公頃的體育用地，與裕彤體育中心、省體育館一起形成省級體育活動中心。 規(guī)劃沿維明街形成省級行政辦公中心，建設省府廣場。以中山路為軸心， 平方公里的城市商業(yè)、商務中心。%。主城區(qū)居住用地發(fā)展要從外延擴展為主轉向舊區(qū)調整改造與新區(qū)開發(fā)并重，重點加強配套設施建設，改善居住環(huán)境，提高居住質量。即一環(huán)、二環(huán)和三環(huán)。 “一軸”是指中山路和裕華路兩條城市東西主干道之間的區(qū)域。 主城區(qū)規(guī)劃布局的宏觀骨架概括為一核一軸三環(huán)，簡稱“113”格局。 石家莊市主城區(qū)從建設條件看，西北部是城市地下水水源保護區(qū)、有大郭村軍用機場凈空限制和噪音干擾；北部瀕臨滹沱河，有洪水淹沒區(qū)制約；西側存在數條南北向山前地震斷裂帶，工程地質條件差。 主城區(qū)規(guī)劃 本期規(guī)劃確定石家莊市的城市性質為：河北省省會，華北地區(qū)重要商埠，全國醫(yī)藥工業(yè)基地之一。城鄉(xiāng)結合部規(guī)劃本期規(guī)劃確定的城鄉(xiāng)結合部涉及40多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 規(guī)劃擴大現市內四區(qū)范圍，取消郊區(qū)，將現郊區(qū)分別并入市內各區(qū)。 在組團之間以及組團與主城區(qū)之間，嚴格控制一定范圍的農田、林地等綠色隔離空間，阻隔各組團與主城區(qū)連成一片，保護城市日益脆弱的生態(tài)環(huán)境。各組團分別為：西部鹿泉城區(qū)發(fā)展為石家莊建材工業(yè)區(qū)；南部欒城縣城發(fā)展為醫(yī)藥工業(yè)區(qū)；竇嫗發(fā)展成為以化工、機械加工為主的工業(yè)區(qū)；北部正定縣城發(fā)展為科技、文教、旅游為主的正定歷史文化旅游區(qū)；東部以煉油廠為基礎建設化學工業(yè)區(qū)。為了從根本上扭轉這一局面，使主城區(qū)真正走上集約式發(fā)展道路，石家莊市政府決定城市布局由“攤大餅”式的集中布局向分散組團式結構轉變。二、市政總體規(guī)劃：建筑規(guī)模、配套設施、優(yōu)先發(fā)展區(qū)域 石家莊市多年來一直是圍繞火車站為向周圍延續(xù)擴展。市場風險: 今年石家莊的商品房需求比去年略有增長，但商品房供應量卻呈