【正文】 其三， 10 余萬(wàn)平米的回遷業(yè)主和 10 余萬(wàn)平米的回遷單位因政府拆遷實(shí)行的是貨幣拆遷方式，廣大的回遷業(yè)主和回遷單位是我們第一用戶，一期工程的專案只要滿足他們的要求，我們的樓盤就已完成了 8。這是項(xiàng)目樓盤的認(rèn)購(gòu)群體 之一。這裏有享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的南三條商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、華北鞋城、華北燈飾城、華北傢俱城。收款證明（見(jiàn)附件二）。（見(jiàn)附件一），根據(jù)（ 2020） 013 號(hào)地塊掛牌公開出讓文件規(guī)定，公司以陸千萬(wàn)元人民幣的政府純得收益獲得 013 號(hào)地塊。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 任栗村 60 萬(wàn)平 萬(wàn)平 新華區(qū) 西三莊 萬(wàn)平 萬(wàn)平 長(zhǎng)安區(qū) 鐵四局－先天下 42萬(wàn) 棉二生活區(qū) 46萬(wàn) 128萬(wàn)平 1553戶 方北 40萬(wàn)平 1500多戶 通過(guò)對(duì)石家莊的這次深入調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景非常的良好，并且還存在著很大的發(fā)展空間，石市房地 產(chǎn)市場(chǎng)的初始發(fā)展階段已經(jīng)結(jié)束，正在進(jìn)入發(fā)展成熟期。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （屬于裕華區(qū)的部分正在建設(shè)） 拆遷進(jìn)度：正在進(jìn)行中 圖表 拆遷地點(diǎn) 規(guī)劃建筑面積 拆遷面積 拆遷戶數(shù) 橋西區(qū) 南花園－金世界 萬(wàn)平 3000 多戶 東里－締景城 66 萬(wàn)平 萬(wàn)平 1700 余戶 橋東區(qū) 東三教－華城綠洲 20 萬(wàn)平 9 萬(wàn)平 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 棉二生活區(qū) 作為目前最大的舊城改造項(xiàng)目，拆遷范圍東起廣安街 、西至青園街、北起談南路、南至中山東路，拆遷占地 192 畝，總面積 46 萬(wàn)平方米，涉及棉二、一印、市建材公司、一局六公司和建行等住宅樓及平房共 1553 戶居民。 工程進(jìn)度：拆遷完畢，正在進(jìn)行建設(shè)。 長(zhǎng)安區(qū) ： 鐵四局－先天下 項(xiàng)目位于石家莊中軸線中山路以南，東大街以東，育才街以西，該地塊處于省體育館、省科技館之間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 拆遷進(jìn)度：正在進(jìn)行拆遷 新華區(qū) ： 西三莊 城市西北部，西二環(huán)向北二環(huán)拐 彎處內(nèi)側(cè)，改造總占地 1344 畝，建筑面積101． 9 萬(wàn)平方米，總投資 8． 9 億元。 拆遷進(jìn)度：已完成拆遷，目前正在開工建設(shè)階段。 拆遷進(jìn)度：目前正在補(bǔ)償安置過(guò)程中 橋東區(qū) ： 東三教－華城綠洲 舊村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目地處槐南路、平安南大街、勝利南大街三大交通主干道之間，元南公園西側(cè)、民心河以南、勝利大街以東。項(xiàng)目總規(guī)劃占地 300 多畝，規(guī)劃用第 20． 5 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積 66 萬(wàn)平方米，其中商業(yè)部分 29 萬(wàn)平方米，住宅部分 37 萬(wàn)平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。動(dòng)遷居民約 3000 多戶，搬遷國(guó)有和集體企業(yè)單位 59 個(gè)。下面是今年該市部分預(yù)拆遷項(xiàng)目的概述。這個(gè)力量的增加必然會(huì)促進(jìn)新開大盤的銷售，進(jìn)一步提高該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均銷售價(jià)格。這個(gè)數(shù)字是相當(dāng)巨大的。 尋常人家 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在 2020 年，大盤式生活已經(jīng)成為潮流，繼 2020 年之后，聯(lián)排別墅將繼續(xù)成就 “ 眼球 ” 效應(yīng)，新一代高檔社區(qū)的豪華景觀、電梯入戶、雙衛(wèi)大廳等都步入 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020年石家莊高端住宅將會(huì)成為亮點(diǎn) 先天下的精裝修房、納帕溪谷的純美莊園形象、國(guó)際城的德式洋房、水榭花都的寬 HOUSE、藍(lán)郡的水景房 …… 等等，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的 2020 年，如何做才可以占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)呢？ 從三年前占地 300 畝的燕都金地城宣稱：大盤時(shí)代到來(lái)了。國(guó)際城三期、香榭里等項(xiàng)目紛紛引入多元化元 素以提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力度，通過(guò)尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)滿足用戶需求，促使產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的全面升級(jí)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。今年全年完成經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積80 萬(wàn)平方米，完成施工面積 120 萬(wàn)平方米，完成竣工面積 60 多萬(wàn)平方米。三是房貸新政策對(duì)中低價(jià)位普通商品住房重點(diǎn)扶持；四是大力開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目增加，面積擴(kuò)大。天津順馳的藍(lán)郡項(xiàng)目、上海濱江置業(yè)的休門改造項(xiàng)目、江南新城項(xiàng)目。 供應(yīng)量方面的保證措施：一是保證合理的建房用地供應(yīng)量，加大舊城改造力度?？傮w房源沒(méi)有增長(zhǎng)，需求增長(zhǎng)勢(shì)必帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三 市場(chǎng)發(fā)展前景： 需求平穩(wěn)增加、供應(yīng)量適中、價(jià)格走勢(shì)仍將緩升 今年石家莊市對(duì)住宅的需求主要來(lái)自四個(gè)方面：一是每年不斷增長(zhǎng)的首次置業(yè)者主動(dòng)購(gòu)房需求；二是新城規(guī)劃、舊城改造和市區(qū)道路改造工程的實(shí)施帶來(lái)的拆遷戶被動(dòng)購(gòu)房需求；三是隨著房改房的上市，激發(fā)新一輪追求 “ 居者優(yōu)其屋 ”的二次購(gòu)房 需求，這部分需求占很大份額；四是以收取租金、賣出獲利為目的的投資者需求。位于市中心區(qū)和各級(jí)公共活動(dòng)中心區(qū)內(nèi)的工廠應(yīng)以“退二進(jìn)三”的方式逐步搬遷。新建新華書店、美術(shù)館、音樂(lè)廳，強(qiáng)化鞏固其中心的地位。 規(guī)劃在體育大街東側(cè)預(yù)留了約 70 公頃的體育用地，與裕彤體育中心、省體育館一起形成省級(jí)體育活動(dòng)中心。 規(guī)劃沿維明街形成省級(jí)行政辦公中心，建設(shè)省府廣場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。以中山路為軸心，建設(shè)面積 平方公里的城市商業(yè)、商務(wù)中心。規(guī)劃居住用地增加到 平方公里，占總用地的 %。主城區(qū)居住用地發(fā)展要從外延擴(kuò)展為主轉(zhuǎn)向舊區(qū)調(diào)整改造與新區(qū)開發(fā)并重，重點(diǎn)加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，改善居住環(huán)境，提高居住質(zhì)量。即一環(huán)、二環(huán)和三環(huán)。 “一軸”是指中山路和裕華路兩條城市東西主干道之間的區(qū)域。 主城區(qū)規(guī)劃布局的宏觀骨架概括為一核一軸三環(huán)，簡(jiǎn)稱“ 113”格局。 石家莊市主城區(qū)從建設(shè)條件看，西北部是城市地下水水源保護(hù)區(qū)、有大郭村軍用機(jī)場(chǎng)凈空限制和噪音干擾；北部瀕臨滹沱河，有洪水淹沒(méi)區(qū)制約；西側(cè)存在數(shù)條南北向山前地震斷裂帶，工程地質(zhì)條件差。 本期規(guī)劃確定石家莊市的城市性質(zhì)為：河北省省會(huì)，華北地區(qū)重要商埠，全國(guó)醫(yī)藥工業(yè)基地之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 主城區(qū)規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。城鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)劃本期規(guī)劃確定的城鄉(xiāng)結(jié)合部涉及 40多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積 平方公里，總?cè)丝? 萬(wàn)人。 規(guī)劃擴(kuò)大現(xiàn)市內(nèi)四區(qū)范圍，取消郊區(qū)，將現(xiàn)郊區(qū)分別并入市內(nèi)各區(qū)。 在組團(tuán)之間以及組團(tuán)與主城區(qū)之間，嚴(yán)格控制一定范圍的農(nóng)田 、林地等綠色隔離空間，阻隔各組團(tuán)與主城區(qū)連成一片，保護(hù)城市日益脆弱的生態(tài)環(huán)境。各組團(tuán)分別為：西部鹿泉城區(qū)發(fā)展為石家莊建材工業(yè)區(qū)；南部欒城縣城發(fā)展為醫(yī)藥工業(yè)區(qū)；竇嫗發(fā)展成為以化工、機(jī)械加工為主的工業(yè)區(qū)；北部正定縣城發(fā)展為科技、文教、旅游為主的正定歷史文化旅游區(qū)；東部以煉油廠為基礎(chǔ)建設(shè)化學(xué)工業(yè)區(qū)。為了從根本上扭轉(zhuǎn)這一局面，使主城區(qū)真正走上集約式發(fā)展道路，石家莊市政府決定城市布局由“攤大餅”式的集中布局向分散組團(tuán)式結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 市政總體規(guī)劃：建筑規(guī)模、配套設(shè)施、優(yōu)先發(fā)展區(qū)域 石家莊市多年來(lái)一直是圍繞火車站為向周圍延續(xù)擴(kuò)展。 50％的增長(zhǎng)，倘若沒(méi)有較大規(guī)模外來(lái)投資性或消費(fèi)性因素的加入，石市如此巨大的房地產(chǎn)供求落差，如何填補(bǔ) ？通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的了解和調(diào)查我們覺(jué)得 ,石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，主要取決于消費(fèi)需求的增量能否得到刺激性增長(zhǎng)， 如今石市的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展，市人口量不斷的增加以及外來(lái)投資商的大量介入，這些因素?zé)o疑對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)良好的發(fā)展前景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) : 今年石家莊的商品房需求比去年略有增長(zhǎng)，但商品房供應(yīng)量卻呈 40％－ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 今 年是實(shí)施 “十一五 ”規(guī)劃的開局之年，也是實(shí)現(xiàn)省會(huì) “五年大變化 ”的關(guān)鍵一年。由原來(lái)的多層逐漸發(fā)展成小高層、高層，市民也在逐漸接受。由于土地市場(chǎng)供需合理，預(yù)計(jì)今年地價(jià) 及樓市不會(huì)出現(xiàn)大幅變動(dòng)，房?jī)r(jià)還將保持平穩(wěn)上漲。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如果石家莊城市人口在極短的時(shí)間里達(dá)到300500 萬(wàn)的規(guī)模，那石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增量將是十分驚人的，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景將有極大的市場(chǎng)空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)相關(guān)資料測(cè)算，石家莊市 2020 年 GDP 總值為 1852 億元 ，按全市人口 萬(wàn)人計(jì)，人均為 20202 元，約 2488 美元，比 2020 年增長(zhǎng) %，根據(jù)《世界發(fā)展銀行》和經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞虻难芯款A(yù)測(cè)，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于高速發(fā)展階段。在項(xiàng)目定位中如何進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，形成整體與局部的協(xié)調(diào)和對(duì)比，營(yíng)銷推廣中如何發(fā)揮和挖掘文化價(jià)值和景觀資源，從而最大化地提升物業(yè)附加值，滿足客戶“矛盾”的消費(fèi)心理，對(duì)其消費(fèi)理念進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，是我們應(yīng)當(dāng)予以高度關(guān)注的問(wèn)題。 消費(fèi)特征 —— 理性的性價(jià)比，感性的附加值： 經(jīng)歷過(guò)一次或多次置業(yè)后，“理性”消費(fèi)成為了客戶的共有特征，“物有所值”是他們做出購(gòu)買決定的前提和基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。除滿足原有的居住、投 資等需求外，還要滿足客戶個(gè)性、喜悅等心理需求。 需求特征 —— 多元的功能需求，簡(jiǎn)約的心理需求 在產(chǎn)品不斷升級(jí)的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中，客戶的需求也日益提高，對(duì)高檔產(chǎn)品有需求是市場(chǎng)細(xì)分的必然結(jié)果，是生活水平持續(xù)提高的必然結(jié)果，是開放社會(huì)中一部分人的正當(dāng)消費(fèi)需求，也是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)。在吸引這些追求高品質(zhì)生活的高層人士投資經(jīng)商的同時(shí)，石家莊也必將成為他們長(zhǎng)期居住、投資的首選區(qū)域之一，而他們所形成的龐大群體和一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力豐富了客戶層面，拓寬了市場(chǎng)有限的空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 —— 規(guī)模巨大的城市化浪潮呼喚新型的城市運(yùn)營(yíng)開發(fā)理念； —— 成熟的強(qiáng)勢(shì)性房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)品牌的樹立； —— 石家莊創(chuàng)新型地產(chǎn)項(xiàng)目品牌的及時(shí)導(dǎo)入； —— 為市場(chǎng)提供品質(zhì)更優(yōu)、性價(jià)比更高、附加值更多的產(chǎn)品和服務(wù)； —— 滿足城市高端消費(fèi)人群對(duì)高檔物業(yè)的需求。由此看來(lái)，消費(fèi)主體市場(chǎng)處于較被動(dòng)的接受狀態(tài)，但消費(fèi)者對(duì)于綜合質(zhì)素較好的項(xiàng)目有很高的認(rèn)同； —— 消費(fèi)者對(duì)于石家莊房地產(chǎn)品牌的認(rèn)同度較低，在相關(guān)的消費(fèi)調(diào)查中，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)對(duì) 于品牌的選擇僅占 15%左右。 —— 政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)控正在完善之中，土地資源合理利用仍然不夠，對(duì)開發(fā)監(jiān)控、預(yù)售管理、物業(yè)管理、市場(chǎng)信息資源披露等方面比較缺位； —— 大部分發(fā)展商皆熱衷 克隆北京、深圳等成熟市場(chǎng)的產(chǎn)品及推廣模式，無(wú)創(chuàng)新精神，而且全套照搬，并未考慮到區(qū)域人文地域差異，包括水榭花都、納帕溪谷、國(guó)際城、蘋果城等近年銷售較成功的項(xiàng)目； —— 南北派風(fēng)格皆能被市場(chǎng)所認(rèn)同，如水榭花都和國(guó)際城整體風(fēng)格和操作手法，分別代表南方深圳和北派北京的市場(chǎng)風(fēng)格特色。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合評(píng)述 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于國(guó)內(nèi)二級(jí)城市的發(fā)展水平，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期至成熟階段的市場(chǎng)征狀，在此皆能看到，與其省會(huì)城市的地位不相稱，其具體表現(xiàn)： 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么樣的特點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)，市場(chǎng)上多層產(chǎn)品的綜合質(zhì)素一般，戶型、結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品的差異性較小。在石家莊整體別墅類地產(chǎn)市場(chǎng)，小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)配套及環(huán)境方面較差，綜合質(zhì)素低下，與其它城市北京、天津、沈陽(yáng)、