【正文】 續(xù)規(guī)劃沒有確定也沒有任何消息本年度其他區(qū)域新增產(chǎn)品憑借廣泛的推廣迅速吸引市場關注，以完美的現(xiàn)場展示打動客戶，取得良好的銷售業(yè)績，競爭項目總價區(qū)間與本項目存在局部重合，存量不構(gòu)成大面積競爭， 但會對客戶形成一定的分流 。數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 數(shù)據(jù)截止時間： 2023年 12月 31日5/7/2023 22216。周邊競爭項目存量情況：目前區(qū)域內(nèi)已基本無存量，麥卡倫地的千萬級別墅與本項目基本不構(gòu)成競爭；龍湖滟瀾山三期在售，預計 07年底銷售完畢；香醍漫步目前僅剩花園洋房類產(chǎn)品，與本項目不構(gòu)成競爭；納帕爾灣目前還有 150余套，該項目面積與總價與本項目存在競爭216。未來市場供應情況： 08年總體看各項目后續(xù)規(guī)劃及推售時間大多不確定，僅龍湖滟瀾山表示明年 3月推出四期即該項目最后一期產(chǎn)品，天恒別墅山、壹千棟、長河玉墅、保利壟上預計明年 5月份推出后續(xù)產(chǎn)品，但具體時間尚不確定，且像保利壟上項目表示，如果明年 5月不能推出，那么肯定要在奧運會后推了不確定的競爭形勢： 各項目后續(xù)具體供應時間雖不明朗，但供應量依然存在，同時政策的不可預期等原因?qū)⒖赡苄纬尚庐a(chǎn)品在上半年迅速上市、快速消化，可能形成新一輪的市場沖擊波，對本項目形成干擾或成交障礙競爭環(huán)境 —— 存量及未來供應結(jié)論5/7/2023 23競爭環(huán)境 —— 參考項目競爭力情況 區(qū)域內(nèi)項 目名稱 灣流 匯 長 河玉墅 保利 壟 上 納 帕溪谷 麥卡 倫 地 壹千 棟 東 方普 羅 旺斯 潤澤 莊園物 業(yè) 形 態(tài) 獨 棟 獨 棟 獨 棟 獨 棟 獨 棟 獨 棟 獨 棟 雙拼、 聯(lián) 排、疊拼位置交通北六 環(huán) 與立 湯 路交口 東 北角立 湯 路與溫 榆 河交口西南 側(cè) /六環(huán) 內(nèi)北六 環(huán) 61出口西北 側(cè) /六 環(huán) 外大柳 樹環(huán)島東800m/六 環(huán) 外北七家 鎮(zhèn) 立 湯路 38號北七家 鎮(zhèn) 向西兩公里京承高速北七家出口直行 約 1000米北五 環(huán)顧 家莊 橋 正北3000米容 積 率 外部自然 環(huán) 境 葫蘆河 溫 榆 河 北 臨 葫蘆河沙溝河、葫蘆河 環(huán)繞 ，西 鄰4000畝 苗圃溫 榆 河 溫 榆 河 溫 榆 河、老河灣 清河社區(qū) 規(guī) 劃景 觀 亮點 葉脈水系 /灣浦公園內(nèi)部峽地景 觀 與水系人造坡地與網(wǎng)狀水系社區(qū)氛圍成熟約 8000平米人工湖西岸 帶 狀公園，精裝庭院 濕地主 題 公園“ 大景 觀 ” 設計， 55%產(chǎn) 品 臨 景觀23萬平米公園建筑 風 格 現(xiàn) 代 現(xiàn) 代 北美 北美原 鄉(xiāng)風 格 歐洲古典 歐式 新古典主 義風 格 歐式庭院（平方米）100~500平米南向完整庭院350~600平米南向完整庭院與 產(chǎn) 品全面 積基本相等 300~800 5001500 4060戶 型 設計大面 寬 、短 進 深，利用率高，全南向布局小 戶 型空 間細 碎，不 夠?qū)?用 傳統(tǒng) 歐美 戶 型 傳統(tǒng) 歐美 戶 型傳統(tǒng) 歐美 戶 型， 贈 送 閣 樓 傳統(tǒng) 歐美 戶 型 步出式地下室 大面 寬面 積 區(qū) 間（平方米） 地上 200330建面 360500地上 260380地上面 積 230270剩余 產(chǎn) 品： 350370，無地下室建面 440570地上 280380建面： 400600地上： 270400建面 4301000地上 300550全面 積 ： 226550聯(lián) 排地上： 230310雙拼地上： 400總 價區(qū) 間（萬元） 400800萬預計370650萬總 價 預計320400萬 670750萬左右 1000萬以上 6001000萬 1500萬起 4901600萬單 價區(qū) 間（元 /平方米） 地上 21000成交地上 12023左右預計 08年 5月推出，成交地上15000左右剩余 產(chǎn) 品 單 價25000左右 約 30000預計 2500027000 均價 約 25000 全面 積 ： 2023028000項 目銷 售 階 段 二期已售 20% 一期剩余 7套三期基本售罄，四期 暫 無開 盤 信息?？墒鄞媪?1套。四期剩余 26套， 組 院 別 墅剩余 5套以內(nèi)一期 銷 售中，剩余 55套一期售罄，二期預計 明年 6月份推出二期在售中， 僅剩 700800米左右的 戶 型共推出兩批，首批 55套已售罄，第二批 61套已售 30余套5/7/2023 24競爭環(huán)境 —— 參考項目競爭力情況 區(qū)域外項 目名稱 龍 湖 滟瀾 山 北京灣 觀 山悅 天恒 別 墅山 阿 凱 笛 亞 莊園所屬片區(qū) 中央 別 墅區(qū) 京昌 懷 柔 中央 別 墅區(qū)物 業(yè) 形 態(tài) 聯(lián) 排 獨 棟 獨 棟 獨 棟 、雙拼 雙拼、 聯(lián) 排位置交通京承高速后沙浴出口 東1800米八達嶺高速 13C出口/ 六 環(huán) 以外八達嶺高速 13B出口 /六 環(huán)外 懷 柔區(qū) 紅 螺湖南岸 /六 環(huán) 內(nèi)后沙峪片區(qū) 羅馬環(huán)島 以北 1000米外部自然 環(huán) 境 溫 榆 河、 羅馬 湖十三陵水 庫 南畔，背靠 鳳山 紅 螺山， 紅 螺湖溫 榆 河羅馬 湖畔社區(qū) 規(guī) 劃景 觀 亮點 成熟園林景 觀 展示八萬平米社區(qū)主 題公園 山居 別 墅50公 頃紅 螺湖 純 山地高 爾夫球 場 園區(qū)內(nèi)大面 積 湖景豪 華 會所建筑 風 格 西班牙 中式 現(xiàn) 代 西班牙 西班牙、意大利、法式 風 格庭院（平方米） 80左右 360~600 450~2100 50~60戶 型 設計 聯(lián) 排 產(chǎn) 品 營 造出獨 棟 感 陽光房 南采陽光，北 觀 山景 大開 間 短 進 深 傳統(tǒng)聯(lián) 排 設計面 積 區(qū) 間（平方米）建面 290440地上 200300建面 280500地上 202390建面 360480地上 300370獨 棟 350390雙拼 285300雙拼 473558聯(lián) 排 302436總 價區(qū) 間（萬元） 600萬起 405~800萬 360萬起獨 棟 260400萬雙拼 約 210萬雙拼 約 670萬聯(lián) 排 270485地上 單 價區(qū) 間（元 /平方米） 約 30000 約 13500 均價 約 1202313500獨 棟 750010000元 /平米雙拼 7000元 /平米左右 12023元 /平米起項 目銷 售 階 段 三期在售 一期 銷 售中西區(qū) 77棟 在售中，目前 還剩 27套 二期在售 一期在售5/7/2023 25參考項目競爭力總結(jié)本項目 ： 大面寬、短進深，戶型舒適度極高阿凱笛亞莊園 ：中央別墅區(qū) +社區(qū)內(nèi)大面積湖景保利壟上 ： 社區(qū)氛圍成熟 + 坡地景觀 +環(huán)形道路連接各組團長河玉墅 ：容積率低 +庭院大納帕溪谷 ： 社區(qū)氛圍成熟 +現(xiàn)場展示打擊力度大 +精裝修麥卡倫地 ： 庭院精裝修 +贈送閣樓 +產(chǎn)品品質(zhì)被客戶廣泛認可壹千棟 ：濕地公園 +二期霞爾郡為步出式地下室東方普羅旺斯 ：社區(qū)景觀資源極為豐富 +容積率低 +步出式地下室龍湖滟瀾山 ：中央別墅區(qū)的區(qū)域價值明顯 +完美的現(xiàn)場展示潤澤莊園 ：位置離市區(qū)更近 +交通便捷 +現(xiàn)場展示較到位觀山悅 ：山景別墅天恒別墅山 ：紅螺湖景觀資源2500030000二期預計 25000300002500030000規(guī)劃設計優(yōu)勢先天硬件條件后期展示力度三個維度5/7/2023 26結(jié)構(gòu)外部環(huán)境分析市場大勢 競爭環(huán)境 客戶認知政策環(huán)境 奧運影響5/7/2023 27客戶認知 —— 高端別墅客戶價值認知關鍵因素環(huán)境與自然景觀交通便利性庭院面積片區(qū)價值物業(yè)形態(tài)容積率戶型設計立面造型會所社區(qū)氛圍營造開發(fā)商品牌項目市場形象現(xiàn)場包裝與展示工程進度形象建材與設備設施高低價值認知關鍵因素排序通過世聯(lián)對高端別墅客戶長期研究的經(jīng)驗得出此價值認知關鍵因素排序內(nèi)部景觀5/7/2023 28客戶認知 —— 本項目與參考項目客戶價值認知對比片區(qū)價值物業(yè)形態(tài)交通便利環(huán)境與自然景觀內(nèi)部景觀市場知名度立面造型社區(qū)氛圍現(xiàn)場展示庭院面積工程進度開發(fā)商品牌戶型設計建材與設備設施容積率會所灣流匯 長河玉墅保利壟上納帕溪谷麥卡倫地壹千棟 東方普羅旺斯?jié)櫇汕f園滟瀾山 北京灣 觀山悅 天恒別墅山阿凱笛亞莊園高低18000 12023成交地上均價 15000 21000 25000 22023 27000 1400016000 13800 1300026000140005/7/2023 29客戶認知 —— 本項目與參考項目客戶價值認知對比結(jié)論本項目缺少客戶價值認知點，且優(yōu)勢方面對提升項目的價值感分量不足本項目價格提升缺少足夠的價值支撐，主要體現(xiàn)在以下幾個方面硬件方面 ：亞北片區(qū)在成熟度方面與中央別墅區(qū)存在一定差距；項目所處位置距立湯路較遠，交通便利性相對較差；容積率較高，密度較大規(guī)劃設計方面 ：現(xiàn)代別墅立面造型不如傳統(tǒng)別墅討巧，品質(zhì)感不足；庭院面積較??；社區(qū)道路為兵營式排布，面臨錯車困難等實際問題后期展示力度方面 ：社區(qū)氛圍感不足，現(xiàn)場景觀展示對客戶的打擊力度不夠，整體環(huán)境略顯蕭條市場口碑方面 ：知名度較低，形象不足提升的可能性5/7/2023 30外部環(huán)境分析對本項目的啟示：長期分析，整體市場發(fā)展趨勢依然向好，并未出現(xiàn)轉(zhuǎn)向從短期分析 ,市場處于觀望調(diào)整階段 .盡管 08年亞北別墅市場競爭相對激烈，但伴隨別墅土地持續(xù)稀缺，別墅產(chǎn)品仍是供不應求的產(chǎn)品，別墅市場整體看好，但受市場大勢影響，價格的走勢增幅將放緩形象提升，價值提升將成為本項目后續(xù)發(fā)力方向外部環(huán)境分析 —— 結(jié)論5/7/2023 3107年銷售情況對 08年的啟示外部環(huán)境分析目標07年銷售情況對 08年的啟示08年整體營銷策略5/7/2023 32結(jié)構(gòu)07年銷售情況對 08年的啟示07年 銷售情況回顧 專題性啟示客戶研究 量價對比 成交渠道分析5/7/2023 332023年 12月 23日 開始接受認購2023年 3月 17日 開始正式簽約2023年 6月 4日 累計簽約 50%~73套2023年 7月 30日 累計簽約 70%~104套截至 2023年 1月 1日 合計簽約 +認購量 137套 一期總體 147套實現(xiàn) %銷售簽約 +認購額 4億 2621萬 地上面積均價 13323元 /平米建面均價 10326元 /平米07年銷售情況回顧 —— 一期銷售目標實現(xiàn)情況小結(jié)5/7/2023 3412023125001300013500140001450012113 122911299613119133681363614005 1404714374146661%6%1%2%2%3%%2%2%全年漲幅： 50%15000 154545%1815817%灣流匯一期價格走勢圖5/7/2023 351800018500190001950020230 1969220283207656%3%2%目前漲幅： 11%2050018665灣流匯二期價格走勢圖5/7/2023 36結(jié)構(gòu)07年銷售情況對 08年的啟示07年 銷售情況回顧 專題性啟示客戶研究 量價對比 成交渠道分析5/7/2023 37客戶研究分析一期：總價 250400萬左右二期：總價 400800萬左右總價變化客群變化5/7/2023 38一、二期客戶對比啟示 —— 針對銷售力加強方面比較因素 總價 250400萬 總價 400800萬職業(yè) 大部分客戶為股份制企業(yè)或外企中的中高層管