【正文】 店、豪華會所、中心公園。周邊有市政廣場、海濱棧道等市政配套。城市化新中心背景下，首個山、海、城資源整合型綜合體開發(fā)模式，為客戶置業(yè)提供了更高品質(zhì)選擇物理距離的改變直接拉近和縮小城市范圍，羅湖生活圈已延展至此 項目價值提煉與感知區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析重新 設(shè)計 城市項 目價 值 提 煉項 目定性為鹽田造中心：鹽田沙頭角中心區(qū)為鹽田造中心：鹽田沙頭角中心區(qū) ———— 城市新中心崛起城市新中心崛起區(qū)域?qū)傩裕簢H濱?；盍^(qū)（區(qū)域?qū)傩裕簢H濱?；盍^(qū)（ BAZ））項目定位：新中心項目定位：新中心 首席資源型城市綜合體首席資源型城市綜合體鹽田區(qū)中軸線規(guī)劃設(shè)計中，全面貫徹實(shí)施精品戰(zhàn)略，精心規(guī)劃，嚴(yán)格把關(guān)，力爭將中軸線建設(shè)成為深圳東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)商務(wù)中心、商業(yè)旅游服務(wù)中心和展示深圳東部地區(qū)城市形象的國際化精品工程。鹽田區(qū)區(qū)長杜玲：中軸線項目關(guān)乎鹽田未來形象，也要打造深圳東部消費(fèi)中心，相關(guān)部門要配合萬科做好相關(guān)勘探等工作，積極推進(jìn)項目進(jìn)展壹海城 —— 鹽田東部中心發(fā)展的主要運(yùn)營者鹽田中心區(qū)（中軸線）項目，地處鹽田區(qū)核心區(qū)域，既是全面打造濱海生活新岸線的龍頭項目，又是建設(shè)東部沿海時尚消費(fèi)中心的重要支撐。項目建成后將成為具有國際化品位的深圳東部濱海新地標(biāo)，對鹽田區(qū)發(fā)展品質(zhì)將起到關(guān)鍵性的提升作用。城市升級的本質(zhì)離不開中心區(qū)的升級，城市標(biāo)志性建筑是中心區(qū)升級的主要載體。n城市中心區(qū)，城市升級動力之源n 城市中心區(qū)是城市文化與靈魂的標(biāo)簽，集中了城市的標(biāo)志性建筑，是城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力引擎，是城市發(fā)展的方向。n日本東京城市的升級，由東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀起。n六本木新城（）孕育 “ 思想開放型 ” 人才之城n注：六本木新城又稱六本木之丘，由森大樓公司（森ビル）主導(dǎo)開發(fā)，是日本規(guī)模最大的都市再開發(fā)計劃之一。日本東京城市的升級，由東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀起。代表性項目是六本木新城。n拉德芳斯區(qū)高樓林立 ,成為集辦公、商務(wù)、購物、生活和休閑于一身的現(xiàn)代化城區(qū)。眾多法國和歐美跨國公司、銀行、大飯店紛紛在這里建起了自己的摩天大樓。n面積超過１０萬平方米的 “ 四季商業(yè)中心 ” 、 “ 奧尚 ” 超級市場、Ｃ＆Ａ商場等為人們提供了購物的便利。法國巴黎城市的升級，由巴黎鬧區(qū)內(nèi)的拉 ? 德芳斯掀起。標(biāo)志性建筑是大拱門。n上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)。n上海新天地是一個具有上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，它是以上海獨(dú)特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。上海城市的升級，由上海市中心開啟。代表性項目是新天地的建設(shè)運(yùn)營。壹海城一個承載城市中心提升使命的項目！一個讓全深圳人重新認(rèn)識東部的形象工程！一個基于本土又超越本土可輻射全國的頂級物業(yè)！一個重新設(shè)計城市生活的運(yùn)營者正如六本木新城之于東京拉 ? 德芳斯之于巴黎新天地之于上海壹海城將承載鹽田中軸線發(fā)展引領(lǐng)未來深圳城市中心升級為城市帶來生活、工作、休閑的本質(zhì)改變深圳城市升級時代即將到來！鹽田是東部核心的引領(lǐng)者！本案是鹽田中心的城市運(yùn)營者！本案是深圳城市全面升級過程中的第一批引領(lǐng)者！本案是城市全面升級的【運(yùn)營者】項目城市地位認(rèn)知深圳 —— 與幸福嚴(yán)重倒掛的城市p在珠三角區(qū)域，深圳成為人均與幸福指數(shù)倒掛最為嚴(yán)重的城市，主要原因在于深圳的社會發(fā)展未能與經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持同步。報告稱，盡管深圳人均全省第一p在建設(shè)幸福廣東綜合指數(shù)的排名中， 2023年深圳名列第三， 2023年卻滑落第四。被珠海擠出幸福廣東前三甲。p2023年初，在廣東省省情調(diào)查研究中心發(fā)布的《 2023廣東省居民個人生活狀況和主觀幸福感報告》中，深圳市民的主觀幸福感受，在廣東 21個地市中排名倒數(shù)第二，僅僅高于云浮。 p—— 《建設(shè)幸福廣東綜合評價報告》人均全省第一幸福廣東綜合指數(shù)排名第四居民主觀幸福排名第 20城市空間擁擠生活節(jié)奏快工作壓力大生活成本高這座城市亟待升級，以 “ 人” 出發(fā)，重塑城市幸福感n“ 再設(shè)計 ” 概念最早是由日本平面設(shè)計大師原研哉提出的。n“ 再設(shè)計 ” 就是對現(xiàn)成產(chǎn)品設(shè)計的再創(chuàng)造、再設(shè)計，賦予其新的內(nèi)涵和生命。 “” ，包含了把社會中人們共有的、熟知的事物進(jìn)行再認(rèn)識的意義。日本平面設(shè)計大師原研哉 ——“ 再設(shè)計 ” 的概念n“ 再設(shè)計 ” ：追求在于回到原點(diǎn)，重新審視周圍的設(shè)計，以最平易近人的方式探索設(shè)計的本質(zhì)。n從無到有，當(dāng)然是創(chuàng)造；背后蘊(yùn)藏著對人和物的尊重，以充滿自省的精神在深化和反思自己，思考和設(shè)計 “ 日常生活 ” 所具有的無限可能性。n“ 設(shè)計就是人通過對物質(zhì)的創(chuàng)造來解釋生活和生存的意義及愿望的過程 ”n“ 再設(shè)計 ” ：從已知到陌生的魅力，其內(nèi)在追求在于回到原點(diǎn)，重新審視我們周圍的設(shè)計，以最為平易近人的方式，來探索設(shè)計的本質(zhì)。從無到有，當(dāng)然是創(chuàng)造；但將已知的事物陌生化，更是一種創(chuàng)造。 —— 原研哉 令人感動的樹枝火柴具有社會責(zé)任感的方卷紙“ 重新設(shè)計 ” 背后蘊(yùn)藏著強(qiáng)大地對人和物的尊重，以充滿自省的精神在深化和反思自己，懷著將熟知變?yōu)槟吧挠職?，去思考和設(shè)計 “ 日常生活 ” 所具有的無限可能性?！?重新設(shè)計 ” 是一種銳意進(jìn)取的態(tài)度、是一種打破常規(guī)的勇氣、一種都市創(chuàng)新的精神城市本身就是一個聚積體，當(dāng)人口聚積、用地緊張到一定程度的時間，在這個聚積體的核心部分就會出現(xiàn)都市綜合體這樣一種綜合形態(tài)，都市綜合體是現(xiàn)代城市發(fā)展背景下建筑綜合體的升級與城市空間的延續(xù)重新設(shè)計生活、工作、商業(yè)項目形象定位：壹海城 重新設(shè)計城市 重新設(shè)計以 “人 ” 為中心的城市生活藝術(shù)公園n國家級藝術(shù)作品展廊，n一個藝術(shù)家的部落，n一個有關(guān)海洋和藝術(shù)的故事基于城市升級下的項目整體定位分析 1 2重新設(shè)計城市：壹海城營銷策略報告報告框架 目錄大綱基于整盤定位下的項目各產(chǎn)品線定位分析 3 項目推售策略分析 4 項目推廣策略分析 5 項目價格策略分析 6 附件：銷售團(tuán)隊組建、市場分析數(shù)據(jù)、廣告公司建議全盤思考項目定位策略各組團(tuán)如何定位才足以凸現(xiàn)項目整體價值新中心 首席資源型城市綜合體城市化發(fā)展體現(xiàn) 城市的價值中心所在城市中心的標(biāo)志問題思考住宅組團(tuán)市場定位分析 1寫字樓組團(tuán)市場定位分析 2商業(yè)組團(tuán)市場定位分析 3基于整盤價值下的項目定位策略住宅組團(tuán)分析核心價值點(diǎn)分析 —— 附屬于綜合體的高端資源型居住體1234一線資源區(qū)域優(yōu)勢綜合體價值稀缺模式 占據(jù)良好景觀資源：山、海以及中央公園景觀。城市化新中心背景下，首個山、海、城資源整合型綜合體開發(fā)模式，享受前所未有的綜合體居住價值232復(fù)式商務(wù)公寓性質(zhì)產(chǎn)品，其不限購不限貸的產(chǎn)品特性符合目前高端置業(yè)客戶的需求與政府機(jī)構(gòu)咫尺距離，天賦異品梧桐灣國際社區(qū)客戶定位分析片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展 “ 兩極化 ” 特征明顯沙頭角鹽田港主要開發(fā)面向本區(qū)域消費(fèi)群體的居家型中檔物業(yè)，以兩房 /三房為主力戶型，而梅沙片區(qū)則主要開發(fā)千萬元以上豪宅，面向投資度假型消費(fèi)群體。梅沙片區(qū)現(xiàn)狀鹽田港片區(qū)現(xiàn)狀沙頭角片區(qū)現(xiàn)狀均價（元 /m2） 2023023000左右 1600019000 30000元以上物業(yè)檔次 中高檔、中檔 中檔 高檔，中高檔戶型特征 兩房 /三房中小戶型為主 兩房 /三房中小戶型為主 戶型種類豐富主要客戶置業(yè)者多元化本地居民企業(yè)員工、相鄰周邊區(qū)域居民、港人鹽田港員工附近企業(yè)員工本地居民、少量港人各地投資客各區(qū)二次置業(yè)者以渡假 /投資為主要目的片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展 “ 兩極化 ” 特征明顯沙頭角鹽田港未來供應(yīng)項目面向本區(qū)域消費(fèi)群體的居家型中低檔物業(yè)，以兩房 /三房為主力戶型；而梅沙片區(qū)未來供應(yīng)以面向投資度假型消費(fèi)群體為主。本區(qū)域市場未來供應(yīng)情況項目名稱 片區(qū) 開發(fā)商 總占地面積 (㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 物業(yè)類型 預(yù)計入市時間中英街 1號 沙頭角 嘉信福 65889 78平兩房 138平三房，計 305套 2023年中昊海君悅 沙頭角 昊創(chuàng)投資 4942 29650 商務(wù)公寓 3661平米；含平層和復(fù)式 2023年 45月倚山花園三期 沙頭角 新世界 32200 103658 —— 2023年中畔山庭苑 鹽田港 三洲田 —— 2023年 9月鵬廣達(dá)半山公寓 鹽田港 三洲田實(shí)業(yè) 鵬廣達(dá) 3635 9450 120平米四房單位 2023年 10月聯(lián)泰 梅沙灣 梅沙 聯(lián)泰 32100 別墅 300平米 2023年上半年八十步海寓 (海麗晶商住園 ) 梅沙 西帝 3606255000（其中商務(wù)公寓約 37700，商業(yè)約17300） 一居 4070平米，二居8090平米，三居 130147平米 2023年 5月海山道 1號 —— 客戶情況客戶特征：項目在開售初期 70%客戶為沙頭角和鹽田港客戶，但啟動大規(guī)模轉(zhuǎn)介后羅湖福田客戶比例逐步上升，關(guān)內(nèi)客戶集中在羅湖蓮塘和福田北。購買群體主要是在鹽田換房客戶，羅湖、福田在鹽田工作或開廠客戶。成交客戶類型：在鹽田開廠或經(jīng)商的私營企業(yè)主鹽田公務(wù)員單位高級工作人員在鹽田上班的香港客戶鹽田當(dāng)?shù)負(fù)Q房客戶福田、羅湖投資客戶沙頭角片區(qū)在售典型項目 1上東灣 —— 客戶情況客戶特征：項目開售不到一個月，開盤銷售約 250套，其中 7成以上為沙頭角、鹽田本地客，由于靠近口岸，香港客戶也占了一定比例。項目為消化前期積累客戶未啟動轉(zhuǎn)介，故羅湖和福田客戶較少，外區(qū)域客戶多為投資客戶。成交客戶類型：中英街經(jīng)商的私營業(yè)主鹽田公務(wù)員單位中級工作人員在鹽田上班的香港客戶鹽田當(dāng)?shù)厥状沃脴I(yè)者福田、羅湖投資客戶片區(qū)在售典型項目 2藍(lán)郡 —— 客戶情況片區(qū)在售典型項目 3成交客戶類型：鹽田公務(wù)員單位中、高級工作人員鹽田私營企業(yè)主福田、羅湖私營企業(yè)主福田、羅湖投資客戶客戶特征：由于項目良好居住氛圍、一線無敵海景以及超高贈送率，致使項目吸引了大量的羅湖、福田外區(qū)域客戶購買項目成功顛覆沙頭角片區(qū)封閉式市場格局，外區(qū)域客戶占比超過 50%2023年鹽田（沙頭角）二手市場成交情況選取中原三級市場 2023年及 2023年 12月沙頭角片區(qū)成交 201個有效樣本考察沙頭角片區(qū)二手房成交特點(diǎn)：90120㎡（二 /三房）是成交主力，占到總成交量的63%，剛需和換房是主要成交誘因；10000元 20230元是該區(qū)二手主力成交價格區(qū)間；該區(qū)主要成交客戶來自本區(qū)；成交客戶以本區(qū)公務(wù)員、企業(yè)老板和當(dāng)?shù)芈殕T為主。區(qū)域市場現(xiàn)狀小結(jié)區(qū)域市場特點(diǎn)：以本地客戶為主流的非市場熱點(diǎn)、相對封閉的區(qū)域市場成交客戶特征及趨勢：地緣性強(qiáng)的沙頭角本地客戶，主要為首次置業(yè)和改善型需求的客戶沙頭角目前二手房成交客戶主要以剛需為主，喜好該區(qū)安靜舒適的居住環(huán)境受規(guī)劃利好及海景資源的沖擊，藍(lán)郡成為首個吸引大量外區(qū)域客戶的項目，可見，沙頭角對外區(qū)域客戶將有良好的吸引力客戶變遷研究研究一：深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷深圳中心影響力減弱，多個居住向心圈層形成，逐步消除區(qū)域心理隔閡置業(yè)趨勢由深圳中心組團(tuán)向外溢從東向西遷移的城市豪宅（羅湖 — 香蜜湖 — 華僑城 — 填海區(qū)） 東線鹽田、惠州西線北線觀瀾、東莞塘廈優(yōu)質(zhì)資源型物業(yè)分析點(diǎn) ——關(guān)內(nèi)的真正意義上的資源型豪宅供應(yīng)量日益銳減，隨著城市化發(fā)展，交通環(huán)境改善，市政配套完善，非主流區(qū)域資源型豪宅物業(yè)受到市場接受和追捧。研究一：深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷向多產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展多元化，總部經(jīng)濟(jì)初見雛型，客戶置業(yè)從被動擠出向主動溢出轉(zhuǎn)變周大福、萬科、大百匯、中興康訊、鵬能控股等國內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶鹽田。優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、提升港口物流業(yè)高端化水平、提升旅游文化產(chǎn)業(yè)的品牌價值、生物科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)啟動依托東部濱海分區(qū)主要交通設(shè)施走廊，保稅區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)深港過境交通 “ 東進(jìn)東出，西進(jìn)西出”新型產(chǎn)業(yè)全面啟動，來自世界頂尖級具有高學(xué)歷學(xué)位客戶群體深港一體化拓寬港澳臺及外籍客戶國內(nèi)、珠三角高層次專業(yè)人才商務(wù)型移民企業(yè)總部駐鹽田，拉升居住需求，租賃缺口更大，投資客看好該片區(qū)升值能力分析點(diǎn) ——未來投資客戶也會成為本項目重要的補(bǔ)充型客戶群；后三類客戶將是本案面臨的新生主力購買客戶群。鹽田本區(qū)域客戶羅湖福田南山客戶香港人外省人深圳其余鹽田購房客戶組成變化 鹽田中心區(qū)購房客戶社會職業(yè)變化客戶來源突破區(qū)域化，打破半封閉壁壘，成為深圳置業(yè)焦點(diǎn)鹽田中心區(qū)購房客戶由原來鹽田周圍的本地客戶為主，逐步演變成鹽田與深圳各區(qū)域的高端客戶為主，港人為輔，有大量本區(qū)域外客戶關(guān)注的區(qū)域！客戶群趨于高端化，社會頂級財富階層越來越青睞灣區(qū)鹽田中心區(qū)購房客戶逐漸高端，由原來的普通員工為主，演變?yōu)槔习澹?，?jīng)理，高層管理者為主體。未來