【正文】 飛速發(fā)展，市場需求一 ? 片繁榮，市場供應量與銷售量逐步提升； ?2023年，在外部環(huán)境較差的情況下，商品房銷 ? 售仍然保持良好勢頭； ?20232023年，高速發(fā)展，量價齊升，增長顯著。 ?2023— 2023年泰州房地產市場成交價格保持穩(wěn)步增長態(tài)勢； ?2023年受金融危機影響，泰州房地產市場商品房成交價格增幅趨緩，但仍有微量上漲； ?2023— 2023年，市場高速發(fā)展，量價齊升，增長顯著。 ?進入 2023年，泰州房地產市場商品房成交價更是快速增長，目前，市區(qū)指標盤紛紛破萬已指日可待。 2 0 0 5 —2 0 1 0 年泰州房地產市場供需情況 02004006008001000120014002023 2023 2023 2023 2023 2023施工面積 竣工面積 銷售面積（萬平米）20 本報告是嚴格保密的。 最近調控政策回顧：政策不斷加壓，嚴格執(zhí)行限貸、限購政策目前已形成明顯的需求壓制，政策消化期將會持續(xù)較長一段時間 ?國辦發(fā)通知要求促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展 ?央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率%，強力遏制信貸沖鋒 2023年 1月 （國十一條） 2023年 4月 （新國十條） ?增加保障性住房供給 ?打擊捂盤惜售，土地閑臵行為 ?提高房地產市場消費入市門檻 ?提升利率，增加購房成本；暫停三套房以上的購房貸款 2023年 9月 （新國五條） 2023年 10月 （地方細則、加息） ?至 國 14城出臺細則限購 ?款利率上調 %；公積金貸款利率上調 % ?閑臵地優(yōu)先供給保障房建設；開發(fā)商土地閑臵一年以上禁止買賣土地，嚴控土地出讓 ?全面暫停第三套房貸發(fā)放，限制家庭購房套數，限購 2套房 ?推進房產稅征收試點 2023年 1月 26房地產調控政策 主要內容 特點 個 人 房 貸 首套 首付款比例調整到40%及以上 無戶型差別 二套 嚴格執(zhí)行首付款比例不低于 60%、貸款利率不低于基準利率 倍 要求嚴格執(zhí)行 三套 暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款 用于全國范圍 限 購 房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數 對一些城市提出要求 改善供應 加強土地增值稅征管；對房價明顯高于周邊房價水平的開發(fā)項目進行土地增值稅清算和稽查；切實增加住房有效供給；嚴禁捂盤囤地；保障性住房 強化 落實 限貸 限購 短期內房價堅挺，政策的持續(xù)性將產生深遠影響 稅收 2023年 1月 （限購、限貸） ?落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。 ?強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 。 21 本報告是嚴格保密的。 盤整期 恢復期 平穩(wěn)期 上升期 新盤整期 政策影響 國四條調控政策發(fā)布 金融危機爆發(fā) 4萬億投資拉動內需 鼓勵居民購房 國四條、國十條 新國八條 限購、限貸 客戶情況 客戶購買信心不足，市場觀望氣氛嚴重 自用型剛性需求市場作主導 自用型客戶占市場主流，投資市場啟動，市場購買信心逐漸增強 投資客戶比例快速上升，市場購買信心強，甚至出現恐慌性購買行為 客戶購買信心不足，市場觀望氣氛嚴重 市場表現 市場低迷，成交量下降，部分樓盤降價促銷 高端市場 “走價不走量 ”，一般物業(yè) “走量不走價 ”，個別具有核心競爭力的項目在速度上可形成市場熱點 量價平衡恢復，價格穩(wěn)步上揚，個盤表現差異較大，明顯項目逐漸增多 價格全面上漲，銷售速度逐漸加快，高端物業(yè)市場上漲速度快于一般物業(yè) 市場低迷，成交量下降，部分樓盤降價促銷 市場策略 找到剛性需求市場，尋找速度與價格的平衡點，延遲銷售或降價銷售 找到剛性需求市場，利用項目獨特的競爭力，實現速度的突破，形成市場熱點 憑借競爭力及營銷作為，在競爭中突圍，在量價上跑贏大勢 抓住市場機遇，實現樓盤價值最大化 找到剛性需求市場，尋找速度與價格的平衡點，延遲銷售或降價銷售 2023 2023 2023 2023 2023 2023 房地產發(fā)展關系國計民生，房地產市場也必然受宏觀經濟形勢和政策調控的影響，受調控影響， 2023年泰州房地產市場將進入新一輪盤整期 本項目為高品質規(guī)模大盤，后續(xù)必將經歷較長銷售期，需要深入考慮市場策略的制定。 22 本報告是嚴格保密的。 宏觀市場分析結論 泰州市近年總量以及人均增長迅速，為房地產市場的健康平穩(wěn)發(fā)展提供較好的經濟環(huán)境。 1 從 2023年開始，泰州土地市場成交量開始恢復性增長，而土地成交單價的穩(wěn)步攀升將推動商品房價格進一步上漲。 2 2023年至 2023年，泰州房地產供給量與需求量都在穩(wěn)步上升，長期的需求大于供給的局面促使成交價格穩(wěn)步提升。 3 由于房地產宏觀調控持續(xù)的加壓，泰州房地產高速增長的熱度開始減弱，市場處于“量跌價穩(wěn)”的狀態(tài)，市場觀望氛圍增強，政策消化短期內仍將持續(xù)。 4 23 本報告是嚴格保密的。 第二部分 宏觀及區(qū)域市場認知 ?宏觀市場認知 ?區(qū)域市場認知 24 本報告是嚴格保密的。 泰州主城區(qū)（海陵區(qū)）房地產市場可分為五大板塊：城中、城東、城南、城西、城北區(qū) ?城中：老城區(qū)板塊，城市中心成熟居住區(qū)，東進路、月城廣場區(qū)域； ?城東：教育園區(qū)板塊，未來的產業(yè)居住區(qū)域、新興的房地產板塊； 328國道沿線區(qū)域； ?城南：泰州新城行政文化中心、產業(yè)居住區(qū)，鳳凰東路、海陵南路沿線區(qū)域； ?城西：老工業(yè)區(qū)，海洋路沿線區(qū)域； ?城北：交通樞紐、物流區(qū)，揚州路以北區(qū)域。 項目地塊 城中版塊 城西版塊 城北版塊 城東版塊 城南版塊 市場格局 25 本報告是嚴格保密的。 城中板塊的區(qū)域屬性 ?城中板塊是城市中心區(qū)，全市現代化商業(yè)服務中心。隨著政務、文化職能的遷出，城中板塊將逐步轉變成為全市的商貿、金融中心； ?根據泰州最新的規(guī)劃，城中區(qū)域將會成為泰州歷史文化的保護重點區(qū)域，該區(qū)整體空間布局將呈現“三點、三線、一片”； ?未來的城中歷史街區(qū)將匯聚泰州歷史上的地方名小吃、民俗風情，以及傳統工藝、傳統文化等非物質文化遺產，逐步將“城中”變成泰州民俗文化展示中心，成為具有獨特文化景觀的城市活力地帶。 城中板塊 26 本報告是嚴格保密的。 項目名稱 建筑規(guī)模 物業(yè)類型 銷售均價（元 /㎡） 主力戶型 去化速度 美好上郡 占地 23萬㎡， 總建面 55萬㎡ 高層 多層 高層 9800元 /㎡ 90140㎡ 平均 37套 /月， 銷售率 90% 萬達廣場 占地 ㎡，總建面 ㎡ 高層 9680元 /㎡ 93108㎡兩房， 129178㎡三房 平均 121套 /月， 銷售率 60% 金通桂園 占地 ㎡， 總建面 ㎡ 多層、 高層、 別墅 多層 10380元 /㎡， 高層 80009000元 /㎡， 雙拼別墅 1600萬 /套， 小獨棟 2200萬 /套 多層 105130㎡， 高層 142㎡， 別墅 400㎡ 多層 90%， 高層 60%， 高層平均 6套 /月 華辰尊園 占地 3萬㎡ ， 總建面 7萬㎡ 高層 公寓 9600元 /㎡， 高層 9300元 /㎡ 45㎡公寓， 100130㎡三房、四房 平均 39套 /月， 銷售率 75% 陽光盛景 占地 ㎡， 總建面 ㎡ 高層 項目 6月份開盤 90190㎡ 蓄客中 世紀新城 占地 ㎡，總建面 16萬㎡ 小高層、高層 項目 6月份開盤 6368㎡一房， 103㎡兩房 蓄客中 城中板塊典型樓盤 27 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內指標性樓盤簡析 — 金通桂園 項目名稱 金通桂園 建筑規(guī)模 占地 ㎡，總建面 ㎡ 戶型結構 105130㎡多層， 142㎡高層， 400㎡別墅，多層去化 90%，高層去化 60% 消化速度 高層月均銷售 56套，別墅月均銷售 1套 價格水平 多層 10380元 /㎡，高層 80009000元 /㎡，雙拼別墅 1600萬 /套，小獨棟 2200萬 /套 客戶來源 海陵區(qū)、興化客戶，自住為主 28 本報告是嚴格保密的。 城中板塊房地產發(fā)展特征 明細 特征描述 市場形象 以高端房為主，由于地段優(yōu)勢明顯，交通、商業(yè)配套好，房源供應量較少，具有稀缺性，總價較高，去化也快。 產品特征 舒適享受型物業(yè)，商業(yè)物業(yè)較多，住宅以小高層、高層為主，戶型面積以 130140㎡三房為主，面積稍大，有部分單身公寓面積在 3060㎡。戶型結構較一般，客戶購買并不太注重戶型結構，但大客廳，大主臥，房間開間不能小于 3m，客廳帶陽臺，臥室?guī)эh窗較受歡迎。 價格特征 高端樓盤皆在 9000元 /平米以上。 客戶特征 以泰州高收入人群為主：市區(qū)公務員、私營業(yè)主等，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主、企業(yè)高管、少部分教師等。 購買動機 改善居住，第一居所比例較高，存在少量投資者，以二次置業(yè)為主。 發(fā)展趨勢 作為城市的核心地段，拓展空間有限，整體供應量在萎縮。 29 本報告是嚴格保密的。 城東板塊的區(qū)域屬性 城東板塊 ?泰州城東是連接泰州主城區(qū)和姜堰的重要地段和交通樞紐，未來的產業(yè)居住區(qū)域、新興的房地產板塊，目前區(qū)域配套尚不完備； ?該區(qū)域擁有較好教育資源、產業(yè)支撐及規(guī)劃支持，未來發(fā)展前景良好，是值得我們關注的重點板塊；由南師大泰州學院、南理工泰州科技學院、省牧院組成的高教園區(qū)以及以制造業(yè)為主的春蘭集團、集團都集中在泰州市東部。 30 本報告是嚴格保密的。 城東板塊典型樓盤 項目名稱 建筑規(guī)模 物業(yè)類型 銷售均價（元 /㎡） 主力戶型 去化速度 萊茵東郡 占地 ㎡，總建面 ㎡ 別墅高層 疊加 8000元 /㎡，聯排、雙拼預告 18000元 /㎡ 170平米 220平米 疊加 100%去化，110棟聯排、 15棟雙拼待售，預計 4月份開盤 萬泰國際花園 占地 ㎡，總建面 ㎡ 多層小高層 高層 項目 6月份開盤 87㎡兩房， 104186㎡三房 蓄客中 翰林雅居郡 占地 131202㎡ ，總建面 280000㎡ 高層 6060元 /㎡ 以 130150㎡三房、四房為主 月平均銷售 37套，銷售率 90% 31 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內指標性樓盤簡析 — 萊茵東郡 項目名稱 萊茵東郡 建筑規(guī)模 占地 131202㎡ ，總建面 280000㎡ 戶型結構 主力戶型 170220平米 ，一期 516套疊加別墅已交付 消化速度 月平均銷售 37套 價格水平 疊加別墅 6060元 /㎡，聯排（ 110套）、雙拼（ 15套） 4月份開盤，預告 18000元 /㎡ 客戶來源 教師、公務員、周邊私營企業(yè)主 32 本報告是嚴格保密的。 城東區(qū)域房地產發(fā)展特征 區(qū)域 城東 市場形象 項目檔次不高，以中檔為主，主要滿足高教園區(qū)教師、制造產業(yè)基地員工住房需求以及周邊縣市城市化居民。 產品特征 工作居家型大眾化物業(yè)，以多層、小高層為主，主力戶型以 120130㎡三房為主，兼有部分別墅類產品。戶型結構特點大客廳、大主臥，客廳帶陽臺，臥室?guī)эh窗，客廳餐廳連成一體，南北通透，客廳與兩個臥室朝南，客廳開間在 ，主臥開間在 。 價格特征 600018000元 /㎡。 客戶特征 周邊市場私營業(yè)主、姜堰等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的進城客戶，高教園區(qū)教師、產業(yè)基地員工以及被動郊區(qū)化客戶。 購買動機 第一居所，城市化且為子女購房，老城區(qū)部分改善居住條件。 發(fā)展趨勢 成為泰州集產業(yè)、教育、居住為一體的綜合分區(qū)，區(qū)域配套日益完善，前景良好，同時區(qū)域內競爭將愈加激烈。 33 本報告是嚴格保密的。 城南板塊的區(qū)域屬性 城南板塊 ?城市發(fā)展重點區(qū)域，行政中心所在地，泰州政治、經濟、商業(yè)、文化中心，交通便捷，環(huán)境較好； ?已形成居住氛圍。隨著國家級中國醫(yī)藥城的設立，城南的發(fā)展將不斷提速； ?城南板塊是目前與市中心板塊最為接近的一個板塊，從一定程度上可以說是市中心板塊的延伸，是連接泰州和高港的紐帶，有一定的配套和居住基礎，是目前泰州除市中心板塊外發(fā)展最為成熟的一個板塊。 34 本報告是嚴格保密的。