【正文】 增長，目前，市區(qū)指標盤紛紛破萬已指日可待。 ?2023— 2023年泰州土地成交量和成交均價都顯著增長，對緩解供求關(guān)系起到作用，但土地單價提升，將會進一步促進房價的上漲。 從 2023年 — 2023年，泰州房地產(chǎn)開發(fā)投資在持續(xù)增長，促進泰州房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展 18 本報告是嚴格保密的。 泰州市近年總量以及人均增長迅速，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供較好的經(jīng)濟環(huán)境 2023 年 2 0 1 0 年泰州市人均 G D P1741721509260934280035498302561 7 . 0 6 %1 4 . 7 7 %1 3 . 5 0 %17%1 6 . 3 0 %1 5 . 6 0 %010000202303000040000500002023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均G D P （元） 增幅2023 年 2 0 1 0 年泰州市 G D P8 1 9 . 61 0 0 2 . 2 81 2 0 2 . 21 3 9 4 . 216502 0 0 2 . 61 7 . 6 0 %1 5 . 5 0 %1 3 . 5 0 %15%1 5 . 3 0 % 1 5 . 7 0 %050010001500202325002023 2023 2023 2023 2023 20230%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%G D P 總量（億元） 增幅?近年來，泰州總量保持在 15%以上增長，其中 2023年增長率為 %，接近全國增長的 2倍；經(jīng)濟發(fā)展速度較快。 ■ 1999 開始實施土地招拍掛制度，泰州房地產(chǎn)開啟市場化階段。而對于泰州而言，本案所處地塊總體認知度不高，針對這些問題，我們該如何開展項目營銷？ 13 本報告是嚴格保密的。 一個占地超過 22萬方的項目，放在任何一座城市都是規(guī)模大盤，而項目位于泰州城北板塊，處于森園路與鼓樓路交匯處，被智堡河環(huán)抱，周邊生態(tài)環(huán)境較好。 項目區(qū)域認可度尚未形成，且體量較大，再加上目前嚴厲的政策調(diào)控，項目中短期將會面臨一定銷售壓力 ?項目距離市區(qū)繁華商業(yè)區(qū)直線距離較近，但老百姓對項目區(qū)域認可度較低，項目的心理距離較遠、較偏； ?由于老百姓對項目區(qū)域認可度較低，項目吸引市區(qū)客戶購買的難度比較大； ?目前，政策調(diào)控如此嚴厲，項目規(guī)模又比較大，項目銷售周期會拉得很長； ?項目定位如此高端，項目定價會比較高，再加上項目區(qū)域內(nèi)購買力較弱，項目在區(qū)域內(nèi)很難被消化； ?項目產(chǎn)品線較長，部分產(chǎn)品之間存在客源重疊，在銷售中會彼此造成影響。 項目規(guī)劃指標 花園半島占地 335畝，總建面達到 38萬㎡，就規(guī)模而言，在泰州屬于城市級大盤 項目規(guī)模 7 本報告是嚴格保密的。 目標總銷售額 2023— 2023年度目標 樹立項目強勢品牌和一流市場口碑，塑造泰州標志名盤，持續(xù)旺銷 長期目標 目標前臵 價格目標：區(qū)域房價標桿 時間目標：在保證速度的基礎(chǔ)上，確保 合理的銷售價格。未經(jīng)我司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 ： [2023] 19 2023/3/23 華紡錦宸泰州花園半島項目 營銷推廣執(zhí)行報告 謹呈：華紡錦宸 本報告是嚴格保密的。 2023— 2023年度的銷售目標是針對 1期 360套進行銷售，目標銷售總額 4 本報告是嚴格保密的。 項目定位高端，規(guī)劃理念及建筑品質(zhì)在泰州屬峰極之作，將引領(lǐng)泰州人居達到新的發(fā)展高度 開發(fā)理念：公司高層已明確表示項目不以賺錢為唯一目的，要注重項目品牌 項目品質(zhì)指標： ?雙會所設(shè)計，打造集餐飲、住宿、游泳池、健身、會議等綜合功能的超豪華酒店式星級會所； ?全部實現(xiàn)空調(diào)位隱形設(shè)計，打造品質(zhì)建筑立面 ?項目內(nèi)部水系蜿蜒環(huán)繞，近 10000㎡公共綠島 ?每棟樓都基本實現(xiàn) 100%豪華入戶大堂設(shè)計，全面引領(lǐng)泰州人居品質(zhì) ?新古典主義風(fēng)格，引領(lǐng)優(yōu)雅、時尚、休閑的生活態(tài)度 項目定位 8 本報告是嚴格保密的。 通過和同行、客戶等人士訪談，項目銷售面臨如下問題： 項目銷售問題 項目區(qū)位 較偏 項目體量 較大 政策調(diào)控影響 項目配套不完善 項目心理距離較遠 項目認知 11 本報告是嚴格保密的。再加上項目距離市區(qū)繁華商業(yè)中心區(qū)直線距離并不遠，隨著項目周邊交通和配套的進一步完善，強勢地產(chǎn)品牌華紡錦宸的實力保證，項目成功開發(fā)是毫無疑問的。 報告目錄 第一部分 項目本體分析 第二部分 宏觀及區(qū)域市場研究 第三部分 競爭項目研究 第四部分 目標客群分析 第五部分 項目銷售面臨問題界定 第六部分 項目營銷戰(zhàn)略形成 第七部分 項目營銷策略制定 第八部分 項目推廣執(zhí)行計劃 第九部分 項目工程節(jié)點要求 第十部分 項目營銷推廣預(yù)算 14 本報告是嚴格保密的。 ■ 2023 泰州土地開發(fā)儲備中心成立，泰州房地產(chǎn)開發(fā)不斷走向市場 化，住房供應(yīng)全面實行商品化運作。 ?2023年，泰州人均突破 4萬元，增長率為 %，與總量增長率保持一致。 ?2023— 2023年泰州土地市場土地供應(yīng)量較少且逐年降低，導(dǎo)致房產(chǎn)市場供小于求，房產(chǎn)價格快速增長。 2 0 0 4 —2 0 1 0 年泰州土地成交量情況0501001502002503002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023土地成交（萬平米）2 0 0 4 —2 0 1 0 年泰州土地成交價格情況89510501223 121098816482125050010001500202325002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023土地價格（元/ 平米）從 2023年開始，泰州土地市場成交量開始恢復(fù)性增長，而土地成交單價的穩(wěn)步攀升將推動商品房價格進一步上漲 19 本報告是嚴格保密的。 2 0 0 5 —2 0 1 0 年泰州房地產(chǎn)市場供需情況 02004006008001000120014002023 2023 2023 2023 2023 2023施工面積 竣工面積 銷售面積（萬平米）20 本報告是嚴格保密的。 21 本報告是嚴格保密的。 1 從 2023年開始，泰州土地市場成交量開始恢復(fù)性增長，而土地成交單價的穩(wěn)步攀升將推動商品房價格進一步上漲。 第二部分 宏觀及區(qū)域市場認知 ?宏觀市場認知 ?區(qū)域市場認知 24 本報告是嚴格保密的。隨著政務(wù)、文化職能的遷出，城中板塊將逐步轉(zhuǎn)變成為全市的商貿(mào)、金融中心； ?根據(jù)泰州最新的規(guī)劃，城中區(qū)域?qū)蔀樘┲輾v史文化的保護重點區(qū)域，該區(qū)整體空間布局將呈現(xiàn)“三點、三線、一片”； ?未來的城中歷史街區(qū)將匯聚泰州歷史上的地方名小吃、民俗風(fēng)情，以及傳統(tǒng)工藝、傳統(tǒng)文化等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，逐步將“城中”變成泰州民俗文化展示中心，成為具有獨特文化景觀的城市活力地帶。 城中板塊房地產(chǎn)發(fā)展特征 明細 特征描述 市場形象 以高端房為主，由于地段優(yōu)勢明顯，交通、商業(yè)配套好，房源供應(yīng)量較少，具有稀缺性，總價較高，去化也快。 客戶特征 以泰州高收入人群為主：市區(qū)公務(wù)員、私營業(yè)主等，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主、企業(yè)高管、少部分教師等。 城東板塊的區(qū)域?qū)傩? 城東板塊 ?泰州城東是連接泰州主城區(qū)和姜堰的重要地段和交通樞紐，未來的產(chǎn)業(yè)居住區(qū)域、新興的房地產(chǎn)板塊，目前區(qū)域配套尚不完備； ?該區(qū)域擁有較好教育資源、產(chǎn)業(yè)支撐及規(guī)劃支持，未來發(fā)展前景良好，是值得我們關(guān)注的重點板塊；由南師大泰州學(xué)院、南理工泰州科技學(xué)院、省牧院組成的高教園區(qū)以及以制造業(yè)為主的春蘭集團、集團都集中在泰州市東部。 城東區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特征 區(qū)域 城東 市場形象 項目檔次不高，以中檔為主，主要滿足高教園區(qū)教師、制造產(chǎn)業(yè)基地員工住房需求以及周邊縣市城市化居民。 客戶特征 周邊市場私營業(yè)主、姜堰等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的進城客戶，高教園區(qū)教師、產(chǎn)業(yè)基地員工以及被動郊區(qū)化客戶。 城南板塊的區(qū)域?qū)傩? 城南板塊 ?城市發(fā)展重點區(qū)域，行政中心所在地，泰州政治、經(jīng)濟、商業(yè)、文化中心，交通便捷，環(huán)境較好； ?已形成居住氛圍。 區(qū)域內(nèi)指標性樓盤簡析 — 世茂河濱花園 項目名稱 世茂河濱花園 建筑規(guī)模 占地 18萬㎡，總建面 ㎡ 戶型結(jié)構(gòu) 以 138150㎡三房， 178㎡四房為主，銷售率 98%， 8棟高層本月開盤 消化速度 月平均銷售 42套 價格水平 小高層 7500元 /㎡，聯(lián)排 280萬 /套 客戶來源 南區(qū)醫(yī)藥園區(qū)企業(yè)職工、私營企業(yè)主、周邊縣市客戶 36 本報告是嚴格保密的。 ?泰州城西為老工業(yè)區(qū)，污染嚴重，發(fā)展較為滯后，城市化發(fā)展難度較大，交通、配套均不太完善，目前區(qū)域內(nèi)樓盤較少，屬于價格洼地。 區(qū)域內(nèi)指標性樓盤簡析 — 中遠依云灣 項目名稱 中遠依云灣 建筑規(guī)模 占地 ㎡，總建面 10萬㎡ 戶型結(jié)構(gòu) 花園洋房 200㎡，多層 120㎡，小高層 90120㎡ 消化速度 127套 /月，一期銷售率 98% 價格水平 花園洋房 7800元 /㎡，多層 7200元 /㎡，小高層 6400元 /㎡ 客戶來源 客戶以北區(qū)居民為主，興化及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，部分拆遷戶 41 本報告是嚴格保密的。 購買動機 第一居所的比例高，年輕人婚房及中年人改善生活為主。 城北板塊 城中板塊 城東板塊 城西板塊 城南板塊 區(qū)域代 表樓盤 中遠 2 各板塊在售項目的客戶以周邊區(qū)域為主，規(guī)模性大盤（如碧桂園）和高端樓盤（如金通桂園）需要積極向其他板塊，甚至周邊縣市進行拓展。 競爭樓盤 鎖定 本項目 : 高層、小高層、洋房、別墅 萊茵東郡（ ）聯(lián)排、雙拼 陽光盛景 (）高層 萬泰城市花園（ ）高層大平層，聯(lián)排、疊加別墅 中遠依云灣（ 10萬方） 花園洋房、多層、小高層 城中、城東、城南片區(qū)的大平層項目、別墅項目： 次要競爭項目 未來主要競爭項目 碧桂園（ 65萬方） 高層、聯(lián)排、雙拼 直 接 競 爭 標準：高層、小高層、多層為同一客源層次，別墅、大戶型高層住宅為同一客源層次 范圍：高層、小高層競爭樓盤主要是區(qū)域內(nèi)樓盤，別墅、大戶型高層住宅競爭區(qū)域以全市范圍 項目花園洋房、高層中小戶型的目標市場將以本區(qū)域為主，高層大平層、別墅將以全市高端住宅市場為目標 泰州茂業(yè)臵業(yè)【 10123】、 【 10124】地塊（約 50萬平米以上建面） 翡翠華府（ ） 高層、聯(lián)排 江南一品（ ）聯(lián)排、雙拼、獨棟、高層 47 本報告是嚴格保密的。 09132 09133 1031 1042 1071 1094 10117 10118 10122 10123 10124 10131 101311 編號 宗地 面積 容積率 性質(zhì) 10124 153588 ≤ ≥ 商住 10123 59110 ≤ ≥ 住宅 項目周邊新增土地情況 未來項目將面臨泰州茂業(yè)競爭，總建面將會超過 50萬平米，將以高層住宅為主，平均每套按 140㎡計算，將會有約 3500套增量房 10123地塊、 10124地塊同為泰州茂業(yè)于 2023年取得： 10123地塊：最低建面=59110 =118220㎡ 10124地塊：最低建面=153588 =368611㎡ 最低總建面共為 486831㎡ ,層和高層建筑為主體 競爭項目 增量統(tǒng)計 50 本報告是嚴格保密的。 ?通過“瘦狗模型”可以看出，項目應(yīng)優(yōu)先推售的高層、小高層，中間推售花園洋房，最后推售雙拼、聯(lián)排別墅。 2 通過對項目的競爭戰(zhàn)略選擇分析，項目一期以現(xiàn)金牛產(chǎn)品高層、小高層產(chǎn)品為主，項目的明星產(chǎn)品是聯(lián)排和雙拼別墅，形象貢獻產(chǎn)品為獨棟產(chǎn)品。 ■普遍認為本項目客戶為項目周邊地區(qū)如朱莊、港口、泰興等鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶，和一些被動郊區(qū)化客戶，主要以北區(qū)為主，其他區(qū)域客戶較難來購買。 區(qū)域競爭案例客群分析 —中遠依云灣 客戶特征總結(jié)： ■ 成交客戶主要是來自項目周邊區(qū)域居民、部分市區(qū)的客戶，興化及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。 ■ 成交客戶購買主要因素是：項目形象較好，建筑品質(zhì)高、戶型與建筑結(jié)構(gòu)。