【正文】 現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，從而論定項(xiàng)目在本區(qū)域的發(fā)展及潛在機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位、產(chǎn)品力提升提供有效支持，并為項(xiàng)目制定合理的產(chǎn)品力提升和營(yíng)銷策略。行政區(qū)劃及面積煙臺(tái)市轄芝罘、福山、牟平、萊山、開(kāi)發(fā)區(qū)5個(gè)行政區(qū)及長(zhǎng)島縣，代管龍口、萊陽(yáng)、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽(yáng)7個(gè)縣級(jí)市。 陸：煙臺(tái)市擁有多條高速公路、國(guó)道、鐵路貫穿全境。 恩格爾系數(shù)在一定程度上衡量可以一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人民生活水平的狀況。 世貿(mào)中心規(guī)劃５星級(jí)酒店一座，超高層寫字樓和高級(jí)住宅公寓２樓，并擬建煙臺(tái)會(huì)展中心和商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施。（2）商品房施工、竣工面積大幅提升，2005年分別達(dá)到1050萬(wàn)㎡、500萬(wàn)㎡。目前市場(chǎng)物業(yè)形態(tài)兼顧多層、別墅、小高層、高層等，存在多種檔次、價(jià)位的產(chǎn)品，其中一線海景房、市中心區(qū)域的樓價(jià)均價(jià)達(dá)到8000元/平方米，有些區(qū)域均價(jià)只有約3000元/平方米，兩極分化嚴(yán)重。僅以目前土地成交的面積計(jì)算，2006年底至2007年，有約100萬(wàn)平米的新建項(xiàng)目面世。開(kāi)發(fā)商從取得土地開(kāi)始，就必須投入大量精力，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)新，最終拿出個(gè)性化的產(chǎn)品以滿足消費(fèi)者的需求，并在營(yíng)銷上樹(shù)立鮮明旗幟。該區(qū)房?jī)r(jià)高差很大，價(jià)高者如海天名人及東上海賦等，小區(qū)每平方米已達(dá)萬(wàn)元以上。行業(yè)管理未得到重視網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏引導(dǎo)機(jī)制，處于自然發(fā)展和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施布局凌亂，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，行業(yè)管理沒(méi)得到重視。規(guī)劃幸福路綜合商業(yè)街，長(zhǎng)約760米，以商業(yè)、飲食為主。社區(qū)商業(yè)沒(méi)有得到很好的發(fā)展，使得居民購(gòu)物極其不便。小結(jié)：萊山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積明顯不足。如石溝屯一帶居民到萊山現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的距離與到市中心的距離相當(dāng)，自然而然的偏向于前往市中心購(gòu)物；社區(qū)商業(yè)由于缺乏科學(xué)規(guī)劃導(dǎo)致商鋪實(shí)用性不足，沒(méi)有體現(xiàn)對(duì)區(qū)域商業(yè)的補(bǔ)充作用，居民購(gòu)物極其不方便。 建設(shè)之前缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃，導(dǎo)致商鋪實(shí)用性不強(qiáng)，很難吸引有實(shí)力的商家，商鋪空置率較高；216。澳柯瑪商貿(mào)中心澳柯瑪商貿(mào)中心分兩期建設(shè)，一期17萬(wàn)平方米已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，一期重點(diǎn)項(xiàng)目為澳柯瑪家居裝飾建材城的四大主題市場(chǎng)和13個(gè)專業(yè)市場(chǎng)。 萊山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)營(yíng)業(yè)面積總量不足，檔次過(guò)低，商業(yè)氛圍不集中；?nbsp。高檔消費(fèi)品經(jīng)營(yíng)困難該商圈離市區(qū)商業(yè)距離不遠(yuǎn)，收入較高者養(yǎng)成了到市中心購(gòu)物的習(xí)慣，使該區(qū)域消費(fèi)力分流。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)間競(jìng)爭(zhēng)激烈大中型網(wǎng)點(diǎn)扎堆于市中心，經(jīng)營(yíng)層次不分明，經(jīng)營(yíng)商品同類化，使得網(wǎng)點(diǎn)之間競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。 同時(shí)，由于市場(chǎng)供應(yīng)比較充足，區(qū)域板塊初步形成、新興區(qū)域逐漸興起等造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成或多或少影響。商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多樣化，開(kāi)發(fā)方向逐步向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張且專業(yè)化進(jìn)一步提高。開(kāi)發(fā)區(qū)、萊山區(qū)仍是招商引資的熱土，吸引大量企業(yè)與大量人流，形成一個(gè)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。除了住宅用地外，商業(yè)用地增幅不減，酒店和寫字樓用地則比重加大，這兩者比例接近土地供用總量的30%。（2）具體規(guī)劃萊山區(qū)中心城區(qū)：萊山行政中心位于體育公園西側(cè)，北接煙臺(tái)大學(xué)和工商學(xué)院，由區(qū)政府辦公樓、行政審批中心樓為規(guī)劃軸線主體，沿東西兩翼建筑高度由低到高逐漸變化。 小結(jié)：近幾年，煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，三產(chǎn)比例日趨合理，2006年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已位于山東省和全國(guó)前列，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資持續(xù)加大，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 優(yōu)越的地理位置造就煙臺(tái)成為優(yōu)秀旅游城市煙臺(tái)市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海，有大小基巖島嶼63個(gè)，海岸與海島交相輝映，海光山色秀麗，適宜居住。 充分發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)按照城市總體規(guī)劃，拓展東西兩翼，貫通南北山海，發(fā)展八大組團(tuán)，形成組團(tuán)式濱海城市格局。（3）2006年城市居民人均住房面積 城鎮(zhèn)居民人均住房面積相對(duì)較少，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的需求空間；?nbsp。 居民收入與支出都有一定幅度提升，消費(fèi)能力增強(qiáng)；?nbsp。%，；%。城市交通煙臺(tái)市具有良好的陸、海、空全方位交通優(yōu)勢(shì)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好條件。全市設(shè)鎮(zhèn)94個(gè)，街道辦事處48個(gè)，鄉(xiāng)6個(gè)，居委會(huì)467個(gè)，村委會(huì)6315個(gè)，自然村6880個(gè)。優(yōu)越的地理位置造就煙臺(tái)成為優(yōu)秀旅游城市煙臺(tái)市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海，有大小基巖島嶼63個(gè)，海岸與海島交相輝映，海光山色秀麗，適宜居住。（2）2007年煙臺(tái)市人均GDP根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。城市建設(shè)現(xiàn)狀近幾年，煙臺(tái)市加快城市化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。（5）具體規(guī)劃山海結(jié)合，組成煙臺(tái)濱海組團(tuán)式大城市的空間結(jié)構(gòu)?nbsp。： 從城區(qū)面積與人口規(guī)?？?，煙臺(tái)市已屬于山東省大城市行列； ,。 城鎮(zhèn)居民人均住房面積相對(duì)較少，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的需求空間； 在政府高起點(diǎn)規(guī)劃及優(yōu)越的居住環(huán)境等眾多因素共同影響下，萊山區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，備受開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的關(guān)注，已成為煙臺(tái)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱土。由此可見(jiàn)，近兩年煙臺(tái)市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量已超過(guò)100萬(wàn)方，加上已營(yíng)業(yè)的商業(yè)場(chǎng)所及尚待開(kāi)發(fā)的土地，不難發(fā)現(xiàn)，煙臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大。經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展促使房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。區(qū)域板塊初步形成，由項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域與板塊競(jìng)爭(zhēng)。小結(jié)：2006年，煙臺(tái)市房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步攀升的格局不會(huì)有太大改變，但漲勢(shì)相對(duì)比較平穩(wěn)。所以，他們一般喜歡開(kāi)車去市中心購(gòu)物。輻射范圍廣該商圈是煙臺(tái)市唯一的市級(jí)商圈，是煙臺(tái)市商業(yè)最繁華的區(qū)域，具備輻射與服務(wù)全市區(qū)及周邊腹地地區(qū)的能力。匯集眾多知名商家匯聚了振華廣場(chǎng)、家世界、肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等知名商貿(mào)餐飲業(yè)及新世紀(jì)影城等休閑娛樂(lè)業(yè)。埠嵐商業(yè)區(qū)主要面向附近學(xué)校的學(xué)生群體，總營(yíng)業(yè)面積約3萬(wàn)平方米?，F(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，缺乏娛樂(lè)休閑業(yè)及相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施，購(gòu)物環(huán)境差，距離區(qū)級(jí)商業(yè)水平差距甚大。萊山區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)商業(yè)大都在自然發(fā)展與市場(chǎng)調(diào)節(jié)中形成，缺乏政府規(guī)劃與商業(yè)引導(dǎo)，致使現(xiàn)有商業(yè)缺乏檔次與規(guī)模。當(dāng)前存在以下兩個(gè)較為突出的問(wèn)題：216。商圈規(guī)劃在海港路兩側(cè)向西至大海陽(yáng)路地段，商業(yè)用地面積約34公頃，規(guī)劃新建大型購(gòu)物中心1處，大型綜合百貨商場(chǎng)1處；將現(xiàn)有的大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)提升：1處大型綜合百貨商場(chǎng)（振華商廈）、2處大型綜合超市（中心廣場(chǎng)、良友廣場(chǎng)），2處大型專業(yè)店（創(chuàng)進(jìn)廣場(chǎng)電子通訊專業(yè)店、田園大廈圖書專業(yè)店）；恢復(fù)時(shí)代廣場(chǎng)美食一條街，提升改造海港路高檔品牌一條街和西大街綜合商業(yè)街，完善擴(kuò)建基層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。雖然萊山區(qū)沿迎春大街兩側(cè)土地已批完，但近段時(shí)期內(nèi)土地及市場(chǎng)供應(yīng)比較充足。板塊現(xiàn)狀濱海中路沿線是煙臺(tái)提升城市景觀建設(shè)的重要工程之一。如此，房地產(chǎn)仍有較大的開(kāi)發(fā)前景。（一）城市向心力及城市化進(jìn)程加快導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。煙臺(tái)市整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷水平不一，有些本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)水平較高，如祥隆集團(tuán)開(kāi)發(fā)的海天名人廣場(chǎng)、南山集團(tuán)開(kāi)發(fā)的南山世紀(jì)城成為當(dāng)?shù)卮硇詷潜P；但有的開(kāi)發(fā)商還停留在較低級(jí)開(kāi)發(fā)層面上，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷不太重視且樓盤推廣途徑有限，從而制約項(xiàng)目銷售。2005年全市商品房平均售價(jià)達(dá)每平方米2649元，同比增長(zhǎng)12%，其中住宅2523元/平方米，增長(zhǎng)16%。在城市化進(jìn)程加快、城市規(guī)模擴(kuò)大等諸種因素共同作用下，而萊山區(qū)房地產(chǎn)正處于快速上升時(shí)期。 （資料來(lái)源：煙臺(tái)市歷年政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2006年煙臺(tái)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額接近600億，%，這表明消費(fèi)品市場(chǎng)交易繁榮，居民購(gòu)買力比較旺盛。（2）社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)幅度較大2004年 恩格爾系數(shù) 居住消費(fèi)支出比重 人均生活支出（元） 人均純