【正文】 配套餐飲文化、娛樂(lè)等設(shè)施，基本形成以商業(yè)為主，商旅結(jié)合，功能完善、配套設(shè)施齊全，特色鮮明和檔次較高的區(qū)級(jí)商業(yè)功能。社區(qū)商業(yè)社區(qū)商鋪?lái)?xiàng)目差異性大，社區(qū)規(guī)模不同，地段不同，周邊商業(yè)環(huán)境不同，則社區(qū)商鋪的方向和重點(diǎn)也不一樣。商業(yè)定位不準(zhǔn)目前只有餐飲及超市經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較好，其余業(yè)態(tài)則出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不理想的局面。商業(yè)形態(tài)單一大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多，缺乏街區(qū)式商業(yè)。發(fā)展趨勢(shì)由于一線海景屬稀缺產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)，目前一線海景可供開(kāi)發(fā)的土地所剩無(wú)幾，該板塊發(fā)展受到限制，預(yù)計(jì)今明兩年高端市場(chǎng)的供應(yīng)量在20萬(wàn)平方米左右。七、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境等因素影響，萊山區(qū)房地產(chǎn)已成為開(kāi)發(fā)熱土，房?jī)r(jià)每年都水漲船高。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促使開(kāi)發(fā)水平、項(xiàng)目品質(zhì)及營(yíng)銷得以提升。從對(duì)萊山區(qū)等樓盤實(shí)地走訪中了解到，外地人購(gòu)房比例較高，有些樓盤甚至達(dá)到30%以上。住宅銷售面積——399萬(wàn)平方米 市場(chǎng)物業(yè)檔次、價(jià)格差異較大，整體銷售情況不錯(cuò)；?nbsp。 商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大；?nbsp。 近幾年煙臺(tái)市房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)總量穩(wěn)步上揚(yáng)，市場(chǎng)交易比較活躍，總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好；?nbsp。觀海路、迎春大街大道區(qū)域規(guī)劃：沿觀海路和迎春大街建筑高低錯(cuò)落，形成富有節(jié)奏的空間序列。 % 9035 12452 2006年城鎮(zhèn)居民（1）居民收入與支出均有提升 其中。 地理位置煙臺(tái)市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連、韓國(guó)、日本隔海相望，是國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的重要城市和中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市之一。各區(qū)功能定位：區(qū)域功能地位芝罘區(qū)商業(yè)、居住中心福山區(qū)工業(yè)中心開(kāi)發(fā)區(qū)外向型、現(xiàn)代化工業(yè)中心萊山區(qū)行政、居住、文化、教育中心牟平區(qū)休閑、娛樂(lè)、度假中心小結(jié)：隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套不斷完善、城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、功能進(jìn)一步增強(qiáng)，房地產(chǎn)必將進(jìn)入新的發(fā)展階段。,%,%。 海：煙臺(tái)沿海10處港口中有5處是國(guó)家一類開(kāi)放口岸，擁有良好的深水港口優(yōu)勢(shì)。（1）煙臺(tái)市GDP煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)。%農(nóng)村居民人均純收入（元）412046605347人均生活支出（元）——28093138居住消費(fèi)支出比重%%%恩格爾系數(shù)2494%%（資料來(lái)源：煙臺(tái)市政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、年鑒）2006年，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民收入與支出比2005年均有較大幅度提升，居住消費(fèi)支出占消費(fèi)支出的比例較小且浮動(dòng)不大，可以看出住房支出并未給居民帶來(lái)較大經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。2020年城市人口規(guī)模為230萬(wàn)人，城市建設(shè)用地為255平方公里。外夾河分隔黃務(wù)與萊山組團(tuán)； 城市人口 200 三產(chǎn)比例更趨合理，進(jìn)一步奠定煙臺(tái)市沿海工業(yè)城市的地位；（2）2007年煙臺(tái)市人均GDP——,%,%。 4120 —— % 2494 2005年自2000年市政府搬遷，萊山區(qū)已逐漸成為煙臺(tái)市行政、居住、文化、教育中心。土地交易面積總建筑面積2006年土地供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大。六、煙臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展促使城市化進(jìn)程加快、城市外沿不斷延伸，諸多因素直接或間接促進(jìn)房地產(chǎn)加快發(fā)展。在城市規(guī)劃的指引和發(fā)展下，煙臺(tái)市呈東西兩翼發(fā)展。十、新政將對(duì)煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。客戶構(gòu)成該板塊客戶是煙臺(tái)市高收入人群代表，他們當(dāng)中有的是私企老總，有的是開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)高層管理人員，也有外國(guó)人和華僑在這里居住，如石溝屯一帶是煙臺(tái)市韓國(guó)人居住比較集中的地方。九、煙臺(tái)市商業(yè)調(diào)查商業(yè)街調(diào)查對(duì)比商業(yè)街名稱經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目租金水平（元/平方米/年）商業(yè)特點(diǎn)典型網(wǎng)點(diǎn)海港路百貨24004800大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中振華商廈南大街服裝25005000商業(yè)氛圍濃，人流量大南大街購(gòu)物城西大街及北大西街綜合商業(yè)20003600商業(yè)氛圍尚需培育，購(gòu)物環(huán)境好百盛購(gòu)物中心幸福區(qū)級(jí)商圈分析：商圈特點(diǎn)輻射范圍狹小該商圈屬幸福區(qū)級(jí)商圈，主要針對(duì)幸福區(qū)域居民的日常消費(fèi)，輻射范圍較小。其消費(fèi)群體主要是附近的居民，商業(yè)輻射力有限。萊山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)面積總量過(guò)多，如澳柯瑪商貿(mào)中心一期就17萬(wàn)平方米；但經(jīng)營(yíng)面積總量不足，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)面積主要集中在芳華園與埠嵐，總量約10萬(wàn)平方米，而居住人口達(dá)20多萬(wàn)，營(yíng)業(yè)商業(yè)面積總量明顯不足。如南山世紀(jì)城的商業(yè)部分。 招商工作滯后，難以進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分和業(yè)態(tài)定位，使得現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為雜亂。萊山區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查（1）商業(yè)分布現(xiàn)有商業(yè)主要集中在迎春大街的芳華園商業(yè)區(qū)，煙臺(tái)大學(xué)附近的埠嵐商業(yè)區(qū)，澳柯瑪商貿(mào)中心，以及一些居住小區(qū)的社區(qū)商業(yè)。以九隆廣場(chǎng)為中心的幸福區(qū)級(jí)商圈典型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)示意圖：（1）商圈定位在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上調(diào)整、提升，增加餐飲、文化娛樂(lè)、休閑設(shè)施，使該功能區(qū)形成以購(gòu)物消費(fèi)為主，檔次適中，功能較為完善，滿足幸福區(qū)域大眾化消費(fèi)需求的區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)。按南山世紀(jì)城規(guī)劃總建筑面積150萬(wàn)方來(lái)算，除去目前推出的25萬(wàn)方外，近2年內(nèi)陸續(xù)會(huì)推出5060萬(wàn)方；當(dāng)即將面市的項(xiàng)目及目前已批土地推向市場(chǎng)時(shí)，加上市場(chǎng)原有存量，近兩年市場(chǎng)供給量可能在100萬(wàn)方以上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將極為激烈。該板塊主要以海景房為主，盡管項(xiàng)目較多，但都定位于高檔海景住宅，高層、多層、別墅等多種物業(yè)形態(tài)并存，該板塊在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、物業(yè)管理等各個(gè)方面在煙臺(tái)市來(lái)說(shuō)做的比較到位。經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加快和旅游業(yè)發(fā)展，這些都將導(dǎo)致外來(lái)人口增加，外地消費(fèi)者在煙臺(tái)置業(yè)的比例必將逐漸上升，但上升幅度不大。（三）由于區(qū)域土地成本不同，如2005年芝罘、牟平樓面地價(jià)偏低，萊山穩(wěn)步增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)區(qū)增幅大，故局部房?jī)r(jià)上漲速度較快。小結(jié)：從近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)量均有較大幅度上升，市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁、交易活躍，整體市場(chǎng)銷售情況良好，呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢(shì)，但樓盤開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷水平等方面有待進(jìn)一步提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年5月份煙臺(tái)房屋銷售價(jià)格比4月份增長(zhǎng)1％。整個(gè)區(qū)域擁有很好的海景資源優(yōu)勢(shì)。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)幅度較大，市場(chǎng)交易繁榮，居民購(gòu)買力比較旺盛；%，；%。（1）煙臺(tái)市GDP煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)。 海：煙臺(tái)沿海10處港口中有5處是國(guó)家一類開(kāi)放口岸，擁有良好的深水港口優(yōu)勢(shì)。 優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)使煙臺(tái)市具備良好的發(fā)展?jié)摿Γ会吠跎侥下瓷矫}，分隔初家與黃務(wù)組團(tuán) 膨脹發(fā)展萊山區(qū)，完善提高芝罘區(qū)，加快建設(shè)福山現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)，強(qiáng)化牟平綜合發(fā)展區(qū)，壯大煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，完善城市功能，規(guī)范城市管理，提升城市形象。小結(jié)：煙臺(tái)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增加標(biāo)志著城鎮(zhèn)居民收入進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。（1）居民收入與支出均有提升 城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，給房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的城市環(huán)境。 財(cái)政實(shí)力與稅收進(jìn)一步加強(qiáng)；?nbsp。 煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁并持續(xù)快速增長(zhǎng)，2005年煙臺(tái)市GDP總量已超過(guò)濟(jì)南，僅次于青島，居山東省第二位；?nbsp。 陸：煙臺(tái)市擁有多條高速公路、國(guó)道、鐵路貫穿全境。 煙臺(tái)市風(fēng)景秀麗，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市。 優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)使煙臺(tái)市具備良好的發(fā)展?jié)摿Γ?nbsp。?nbsp。,。煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（2008）前言：本次對(duì)煙臺(tái)市、萊山區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)查，最終目的是在充分搜集、了解煙臺(tái)市、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，從動(dòng)態(tài)角度分析煙臺(tái)市及萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)