天津市房地產(chǎn)投資方案-wenkub.com
2025-05-07 22:17 本頁面
【正文】 南開區(qū)電影制片廠地塊規(guī)模相對較大，土地價(jià)相對較高，預(yù)計(jì)該地塊土地總款在9億元以上，公司目前從資金上購置該地塊存在一定難度。南口路地塊、梅江13號地塊和電影制片廠地塊擬將在5月或6月推出，前期運(yùn)作時(shí)間緊，且運(yùn)作空間相對較小。由于電影制片廠地塊規(guī)模相對較大，地塊總額較大（預(yù)計(jì)超過9億元），從資金要求上考慮，建議不將該地塊納入意向購置地塊，但予以關(guān)注。經(jīng)測算，該地塊最高價(jià)格為448萬元/畝（樓面價(jià)3200元/㎡）。土地成本測算表平均成本（萬元/畝）樓面價(jià)（元/㎡） 土地出讓金（萬元） 土地契稅（萬元）土地交易手續(xù)費(fèi)（萬元）土地總成本（萬元）項(xiàng)目總成本（萬元）項(xiàng)目稅后利潤（萬元）項(xiàng)目成本利潤率（%）320 2945 35520 36, 57, 28, %330 3037 36630 37, 58, 26, %340 3129 37740 38, 59, 25, %350 3221 38850 40, 61, 24, %360 3313 39960 41, 62, 23, %370 3405 41070 42, 63, 22, %380 3497 42180 43, 64, 21, %390 3589 43290 44, 65, 20, %400 3681 44400 45, 66, 18, %410 3773 45510 46, 67, 17, %413 3800 45832 47, 68, 17, %420 3865 46620 48, 69, 16, %430 3957 47730 49, 70, 15, %項(xiàng)目開發(fā)成本：20,，即項(xiàng)目開發(fā)成本：1,㎡（單價(jià)成本）地塊占地：㎡，容積率：：建筑面積：㎡均價(jià)：7,㎡，銷售收入：90,，稅后收入：85,（四）、4號意向地塊意向項(xiàng)目名稱、位置4號意向地塊是電影制片廠地塊，該地塊位于天津市中心城區(qū)的南側(cè)人文和人居環(huán)境優(yōu)越的南開區(qū)，地塊處于南半環(huán)快速路與衛(wèi)津南路交界處，比鄰?qiáng)W林匹克體育中心、水上公園、堆山公園、天塔等大型園林環(huán)布四周，交通便捷，地理位置和自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境極佳，是“奧運(yùn)板塊”中最為宜居的地段之一，該項(xiàng)目是“奧運(yùn)板塊”中僅存的可大盤開發(fā)用地。㎡，總銷售收入為90,，稅后凈收入為85,。土地成本測算表平均成本（萬元/畝）樓面價(jià)（元/㎡） 土地出讓金（萬元） 土地契稅（萬元）土地交易手續(xù)費(fèi)（萬元）土地總成本（萬元）項(xiàng)目總成本（萬元）項(xiàng)目稅后利潤（萬元）項(xiàng)目成本利潤率（%）200 1667 14700 15, 29626 12026 %210 1750 15435 15, 30385 11268 %216 1800 15876 16, 30840 10813 %220 1833 16170 16, 31143 10509 %230 1917 16905 17, 31902 9751 %240 2000 17640 18, 32660 8992 %245 2042 18008 18, 33040 8613 %250 2083 18375 18, 33419 8234 %255 2125 18743 19, 33798 7854 %260 2167 19110 19, 34177 7475 %265 2208 19478 20, 34557 7096 %270 2250 19845 20, 34936 6717 %275 2292 20213 20, 35315 6337 %280 2333 20580 21, 35694 5958 %項(xiàng)目開發(fā)成本：14,，即項(xiàng)目開發(fā)成本：1,㎡（單價(jià)成本）地塊占地：㎡，容積率：：建筑面積：㎡均價(jià)：5,㎡，銷售收入：44,，稅后收入：41,（三）、3號意向地塊意向項(xiàng)目名稱、位置3號意向地塊是梅江13號地塊，該地塊位于天津市中心城區(qū)的南側(cè)文化商貿(mào)發(fā)達(dá)、人居環(huán)境優(yōu)越的河西區(qū)的南端，地塊處于梅江高檔居住區(qū)的中心區(qū)域。㎡，總銷售收入為44100萬元，稅后凈收入為41,。衛(wèi)國道快速路是中心城區(qū)通向?yàn)I海新區(qū)的必經(jīng)之路，東接京津塘高速公路、濱海國際機(jī)場，交通及其便利，地理位置優(yōu)越。(本次經(jīng)濟(jì)測算不計(jì)算商業(yè)、車庫、地下室收入)。地塊形態(tài)規(guī)整，周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善，隨著新開河生活區(qū)的不斷規(guī)劃發(fā)展和街區(qū)范圍內(nèi)的文教設(shè)施的建設(shè)，周邊的文化氣氛將進(jìn)一步提升，具有較好的發(fā)展?jié)摿?。隨著生活水平的快速提高，城市居民對商品房的需求日益旺盛，外加天津近幾年來舊城改造拆遷規(guī)模較大，市場需求較大。三、擬投資理由天津是“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”核心城市，區(qū)域位置優(yōu)越，城市發(fā)展?jié)摿薮?，特別是國家“十一五”發(fā)展規(guī)劃將天津?yàn)I海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，天津的發(fā)展面臨空前的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)受到支付能力限制，房款總額的控制成為一般購房者最為敏感的問題（2005年總款50萬元以內(nèi)商品房、2006年總款60萬元以內(nèi)商品房）。從而使單一項(xiàng)目的產(chǎn)品線更長，產(chǎn)品適應(yīng)范圍更廣泛。（六）、市場特征分析產(chǎn)品特征分析（1）、住宅平均面積減小趨勢明顯隨著全市整體的住宅平均價(jià)格上漲，而消費(fèi)群體的整體購買力沒有明顯增強(qiáng)，而市民基于控制購房總價(jià)的實(shí)際需求，對功能齊全的經(jīng)濟(jì)型戶型較為認(rèn)可，此類產(chǎn)品也是目前市場需求量最大的。根據(jù)拆遷量與新房需求量1:3的關(guān)系，將形成600萬㎡的住宅需求。㎡到2010年天津城鎮(zhèn)人均居住面積為30㎡，㎡。天津主要城區(qū)區(qū)域2006年1—4月份房價(jià)示意圖如下：（四）、市場
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