【正文】 意見(jiàn)》。　　2005年以穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，曾導(dǎo)致當(dāng)年下半年較短一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)交易量迅速萎縮，供求雙方處于觀望和僵持狀態(tài)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭得到一定抑制。2005年，%，超過(guò)了2004年；%，比2004年略有下降。依然上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)一步成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。“國(guó)六條”的正式文件形式是國(guó)務(wù)院辦公廳隨后于5月24日下發(fā)的《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)）。　　為貫徹落實(shí)“國(guó)六條”，相關(guān)部門陸續(xù)發(fā)出通知，從稅收政策、信貸政策、市場(chǎng)監(jiān)管等方面加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度。2007年9月，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%；12月，發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確了以戶為單位的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?！　?006年7月，建設(shè)部等六部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，規(guī)定只有外商投資企業(yè)才能購(gòu)買非自用房地產(chǎn)。同年9月，國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，就所涉及的外匯管理問(wèn)題予以明確。同年10月，國(guó)家發(fā)展改革委、商務(wù)部發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制，有助于緩解房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的壓力?！〖哟笞》勘Ｕ现贫冉ㄔO(shè)　　早在1998年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》就明確提出：“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。2007年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱24號(hào)文），指出“住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題”，要切實(shí)加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系?！　?007年10月，中共十七大報(bào)告指出“居民住房”是關(guān)系群眾切身利益的問(wèn)題，并把它列為在看到成績(jī)的同時(shí)也要清醒認(rèn)識(shí)到的突出問(wèn)題，提出必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，努力使全體人民“住有所居”，“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”?！笔叽髨?bào)告和溫家寶總理的講話，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變了地方政府GDP掛帥的觀念，隨著政績(jī)導(dǎo)向的變化，各級(jí)政府普遍開(kāi)始著力保障和改善民生。對(duì)于高檔商品住房，認(rèn)識(shí)到主要靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，對(duì)其供應(yīng)和價(jià)格等進(jìn)行必要的調(diào)控，主要是考慮我國(guó)人口多、土地少的基本國(guó)情，以及防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場(chǎng)混亂和出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫影響金融安全以至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。其中，2007年10月，財(cái)政部印發(fā)了《廉租住房保障資金管理辦法》?！　「鶕?jù)24號(hào)文，2007年各地普遍開(kāi)展了低收入家庭住房狀況調(diào)查，逐步建立了低收入家庭住房檔案。截至2007年11月底，全國(guó)累計(jì)投入的廉租住房資金為154億元。通過(guò)政府新建、收購(gòu)、改建等多個(gè)渠道，2007年廉租住房房源也得到很大程度的增加。我國(guó)宏觀調(diào)控首要任務(wù)已由上半年的“防過(guò)熱、防通脹”調(diào)整為下半年的“一保一控”（保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)、控制物價(jià)過(guò)快上漲），再調(diào)整為當(dāng)前的“扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增速下滑”，在此背景下，我國(guó)房地產(chǎn)政策取向發(fā)生轉(zhuǎn)變，受2007年房地產(chǎn)投資過(guò)熱的影響，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額延續(xù)了去年略高于30%的同比增長(zhǎng)幅度，而整體市場(chǎng)處于理性回歸的態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控起到了明顯成效。%%。圖4：2007年11月2008年11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院2009年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)急轉(zhuǎn)向上的行情。2009年，為了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)、促進(jìn)住房消費(fèi)，在國(guó)家適度寬松的貨幣政策的引導(dǎo)下，銀行信貸大幅增加，同時(shí)出臺(tái)了降低首付款比例、貸款利率優(yōu)惠等政策，刺激了住房消費(fèi)。2009年房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際完成投資額 36,，比 2008年增長(zhǎng) %，完成新開(kāi)工面積 ，比 2008年增長(zhǎng) %，完成商品房施工面積 ，比 2008年增長(zhǎng) %。但隨后幾個(gè)月的市場(chǎng)并未降溫，24月全國(guó)商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)上升，北京等熱點(diǎn)城市“地王”頻出。2010年 4 月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)，“國(guó)十條”），隨后的幾個(gè)月，信貸、土地、稅收等政策密集出臺(tái)。9月全國(guó)及重點(diǎn)城市顯著升溫，當(dāng)月全國(guó)商品房銷售面積同%，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，9月 %，%。29新政” 。2008年11月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布9000億元的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，計(jì)劃未來(lái)三年要解決1300萬(wàn)戶住房保障問(wèn)題。從各地公布的2008年住房建設(shè)計(jì)劃中可以看出，住房保障及供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為各大城市今年住房市場(chǎng)發(fā)展的主要著力點(diǎn)。2008 年10月22日，央行、財(cái)政部發(fā)布《繼續(xù)加大保障民生投入力度，切實(shí)解決低收入群眾基本生活》和《擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，支持居民首次購(gòu)買普通住房》政策為購(gòu)房者提供金融支持，采取了降低交易稅率、%等政策組合。5月21日，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問(wèn)題做出具體規(guī)定。規(guī)定“申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%”。4 月17日“國(guó)十條”也強(qiáng)調(diào)了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。為落實(shí)4月“國(guó)十條”精神，加快發(fā)展公共租賃住房，6月 8日，住建部、國(guó)土部、央行、銀監(jiān)會(huì)等7部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出對(duì)公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予稅收優(yōu)惠。保障房面對(duì)的是中低收入家庭，價(jià)格受限制，企業(yè)在參與建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中利潤(rùn)較低，給予稅費(fèi)減免優(yōu)惠能鼓勵(lì)企業(yè)積極參與保障房建設(shè)。2008年1月國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》集成以往的政策成果，提高土地的開(kāi)發(fā)利用效率，加強(qiáng)處置辦法及力度，大力促進(jìn)節(jié)約集約用地。10 月下發(fā)《關(guān)于印發(fā)全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（20062020）的通知》，從城市到農(nóng)村、從規(guī)劃到建設(shè)、從耕地到非耕地、從地上到地下，做了全面的部署。為控制土地不合理需求，抑制土地投資性供需，國(guó)家稅務(wù)局、財(cái)政部和國(guó)土資源部聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地稅收管理工作的通知》，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)《耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，強(qiáng)化土地稅收征管力度，降低用地單位需求，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管管理委員會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》，建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》等文件，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房用地的比重，使土地供應(yīng)政策相應(yīng)地向弱勢(shì)群體傾斜，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范外商投資項(xiàng)目管理的通知》等通知，加強(qiáng)和規(guī)范建設(shè)用地全程監(jiān)管，進(jìn)一步控制用地規(guī)模，促進(jìn)有效供給。年底國(guó)土資源部又聯(lián)合11 部委共同下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)做好擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的用地保障和管理的通知》文件，要求各地各部門加強(qiáng)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需各項(xiàng)建設(shè)用地的統(tǒng)籌規(guī)劃和計(jì)劃調(diào)控。土地價(jià)格也屢屢在各城市創(chuàng)出同類地區(qū)的新高。4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題專項(xiàng)工作電視電話會(huì)議在京召開(kāi)。嚴(yán)肅查處違法違規(guī)違紀(jì)案件。這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開(kāi)始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開(kāi)始“松綁”。2010年3月10日，國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》,該通知明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量?！锻ㄖ诽Ц吡送恋卦鲋刀愵A(yù)征率的下限?！锻ㄖ反_定土地增值稅核定征收率原則上不得低于5%。上半年央行繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，維持了近幾年房地產(chǎn)金融政策的緊縮取向。從2008 年9月16日到12月22日，央行相繼5 次降息，多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，進(jìn)一步釋放銀行存量資金支持企業(yè)貸款，降低貸款成本，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求，有利于防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑，維持金融穩(wěn)定，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成利好。但2008 年下半年適度寬松的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用卻比較有限。但金融政策的作用主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施投資方面，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的作用整體偏小。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，2008 %，%，增幅下滑明顯。2009年1月3日，四大國(guó)有銀行宣布，、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。各地方政府根據(jù)中央精神，紛紛出臺(tái)細(xì)則促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。“對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買第二套普通住房，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策”。2009年年末，政府開(kāi)始出臺(tái)政策防范泡沫擴(kuò)大，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，會(huì)議要求，增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。與以往相比，本次會(huì)議明確提出“遏制”房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩(wěn)定”。此前，一些地方土地出讓大多執(zhí)行20%30%的首付政策，有的地區(qū)土地出讓收支未全額納入地方財(cái)政預(yù)算管理。2010年4月17日，“國(guó)十條”出臺(tái)，其目的在于抑制投資投機(jī)需求。為抑制9月房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)的上行傾向，9月 29日央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。為落實(shí)4月“國(guó)十條”及“”精神，北京于4月 30日出臺(tái)了“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則” ，規(guī)定北京家庭只能新購(gòu)一套商品住房。從時(shí)間來(lái)看，僅有福州、廈門兩地明確提出政策僅執(zhí)行到2010年底，其他城市未明確。2010年 10月20日，住建部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》 ，指出五年期以下（含五年） ，開(kāi)展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。目前，公積金貸款除首套90平米以下住房的首付比例不得低于20%以外，其他政策與商業(yè)按揭貸款政策保持一致，進(jìn)一步表明了中央政府加大信貸政策（金融杠桿）力度來(lái)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的意愿。 調(diào)控政策不會(huì)放松，限購(gòu)限貸政策繼續(xù)加強(qiáng)2011年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)為“加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，穩(wěn)定價(jià)格總水平” ，預(yù)計(jì)2011年的房地產(chǎn)政策調(diào)控不會(huì)放松，為“保增長(zhǎng)”而放松房地產(chǎn)調(diào)控是小概率事件。一方面，通脹預(yù)期加大的情況下投資投機(jī)性需求存在再度反彈可能；另一方面，重點(diǎn)城市供給仍顯不足的大背景下，若放松限購(gòu)限貸政策可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)再度快速上漲。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。 保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，公租房成新的著力點(diǎn)2008年、2009年全國(guó)保障房建設(shè)只有100 萬(wàn)套和300多萬(wàn)套。2010年11月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程計(jì)劃任務(wù)的通知》，明確提出2011年計(jì)劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套，比原計(jì)劃的580萬(wàn)增加了420萬(wàn)套，這將大大緩解可能存在的投資下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的不利影響，同時(shí)也有利于保障性住房供應(yīng)的繼續(xù)擴(kuò)大和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的日趨合理。 房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革加快推進(jìn)2010 年12月10日，重慶市政府發(fā)布通知，提出“按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作” ，這表明房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作在2011年有可能落到實(shí)處。2011年1月27日，上海重慶宣布次日開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，上海征收對(duì)象為本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房，%；重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無(wú)工作戶口無(wú)投資人員所購(gòu)二套房，%%。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，更需關(guān)注的是央行對(duì)數(shù)量化（信貸總額）而非價(jià)格型工具（利率）的使用。開(kāi)發(fā)企業(yè)方面，即使加息200個(gè)基點(diǎn)，萬(wàn)科等多數(shù)標(biāo)桿企業(yè)利息支出占貨幣資金的比值仍處于較低水平。若信貸緊縮力度加大，新增貸款額度限制更加嚴(yán)厲，將給房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況帶來(lái)顯著影響。 2011年全國(guó)商品房需求預(yù)測(cè)根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型測(cè)算， ，相比2010年增長(zhǎng)8%到10%。 2011年全國(guó)商品房施工面積預(yù)測(cè)根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型測(cè)算， ，相比2010年增加16%24%