【正文】 。10月，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》，強調(diào)對二手房交易征收個人所得稅?！　?005年以穩(wěn)定住房價格為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控，曾導致當年下半年較短一段時期內(nèi)房地產(chǎn)交易量迅速萎縮，供求雙方處于觀望和僵持狀態(tài)，房價上漲過快的勢頭得到一定抑制。但房價上漲過快的問題沒有得到有效解決，并很快出現(xiàn)反彈。2005年，%，超過了2004年；%，比2004年略有下降。特別是2006年初，深圳、北京、廣州等城市房價大幅度上漲，中低收入人群難以承受，增加了社會不穩(wěn)定因素。依然上漲的房價進一步成為社會關(guān)注的焦點。　　針對少數(shù)大城市房價上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等問題，2006年5月國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)進一步搞好房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控，根據(jù)當前存在的問題，進一步采取有針對性的六項措施（簡稱“國六條”）?！皣鶙l”的正式文件形式是國務(wù)院辦公廳隨后于5月24日下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）。該《通知》要求各地區(qū)特別是城市人民政府切實負起責任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制?！　樨瀼芈鋵崱皣鶙l”，相關(guān)部門陸續(xù)發(fā)出通知，從稅收政策、信貸政策、市場監(jiān)管等方面加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。2006年5月，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》；中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》，貫徹落實國辦發(fā)〔2006〕37號文關(guān)于個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%的規(guī)定。2007年9月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)出《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%；12月，發(fā)出《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確了以戶為單位的第二套住房認定標準。2006年7月，建設(shè)部等三部門發(fā)出《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》。　　2006年7月，建設(shè)部等六部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，規(guī)定只有外商投資企業(yè)才能購買非自用房地產(chǎn)。同年8月，商務(wù)部辦公廳下發(fā)《關(guān)于貫徹落實〈關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的通知〉有關(guān)問題的通知》，就所涉及的外商投資企業(yè)審批和管理問題予以明確。同年9月，國家外匯管理局、建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，就所涉及的外匯管理問題予以明確。2007年同年6月，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，加強了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的審批和監(jiān)管。同年10月，國家發(fā)展改革委、商務(wù)部發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》，新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制，有助于緩解房地產(chǎn)投資過熱和房價上漲過快的壓力。　　2007年9月，深圳、廣州等城市開始出現(xiàn)房價雖然繼續(xù)上漲，但成交量明顯下降的現(xiàn)象；這使人感到房價上漲已無空間，預期開始發(fā)生轉(zhuǎn)變；10月份高檔商品住宅價格開始下跌，某些房地產(chǎn)經(jīng)紀公司關(guān)閉門店或停業(yè)；之后媒體大量報道，北京、上海等城市的房價也開始趨于下降，逐漸蔓延開來?！〖哟笞》勘Ｕ现贫冉ㄔO(shè)　　早在1998年，《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》就明確提出：“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。”此后雖然三番五次強調(diào)，但由于種種原因，廉租住房制度建設(shè)一直未落到實處。2007年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（以下簡稱24號文），指出“住房問題是重要的民生問題”，要切實加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。明確規(guī)定地方各級人民政府要切實落實廉租住房保障資金，把解決城市低收入家庭住房困難的“有關(guān)工作情況，納入對城市人民政府的政績考核之中”，“對工作不落實、措施不到位的地區(qū)，要通報批評，限期整改，并追究有關(guān)領(lǐng)導責任”。　　2007年10月，中共十七大報告指出“居民住房”是關(guān)系群眾切身利益的問題，并把它列為在看到成績的同時也要清醒認識到的突出問題，提出必須在經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上，努力使全體人民“住有所居”，“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”。11月19日，國務(wù)院總理溫家寶在新加坡發(fā)表講話說：“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題?！笔叽髨蟾婧蜏丶覍毧偫淼闹v話，進一步轉(zhuǎn)變了地方政府GDP掛帥的觀念，隨著政績導向的變化，各級政府普遍開始著力保障和改善民生?！　?4號文被認為是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控重心的轉(zhuǎn)移，標志著政府開始把抑制房地產(chǎn)價格過快上漲與解決城市低收入家庭住房困難區(qū)分開來。對于高檔商品住房，認識到主要靠市場調(diào)節(jié)，對其供應(yīng)和價格等進行必要的調(diào)控，主要是考慮我國人口多、土地少的基本國情，以及防止利用房地產(chǎn)進行炒作造成市場混亂和出現(xiàn)房地產(chǎn)價格泡沫影響金融安全以至整個國民經(jīng)濟的健康運行。根據(jù)24號文要求，解決城市低收入家庭住房困難的配套政策陸續(xù)出臺。其中，2007年10月，財政部印發(fā)了《廉租住房保障資金管理辦法》。11月，建設(shè)部等九部門發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，建設(shè)部等七部門發(fā)布了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》?！　「鶕?jù)24號文，2007年各地普遍開展了低收入家庭住房狀況調(diào)查，逐步建立了低收入家庭住房檔案。絕大多數(shù)城市進一步建立健全了廉租住房制度，改進和規(guī)范了經(jīng)濟適用住房制度，廉租住房保障資金逐步得到落實，廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)有了保證。截至2007年11月底，全國累計投入的廉租住房資金為154億元。其中。通過政府新建、收購、改建等多個渠道，2007年廉租住房房源也得到很大程度的增加?！》康禺a(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段（2008年至今） 房地產(chǎn)市場的新變化2008 年以來，我國經(jīng)濟形勢先揚后抑，國家宏觀調(diào)控政策相應(yīng)由“雙防”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨Ｔ鲩L”。我國宏觀調(diào)控首要任務(wù)已由上半年的“防過熱、防通脹”調(diào)整為下半年的“一保一控”（保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長、控制物價過快上漲），再調(diào)整為當前的“扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟增速下滑”，在此背景下，我國房地產(chǎn)政策取向發(fā)生轉(zhuǎn)變，受2007年房地產(chǎn)投資過熱的影響，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額延續(xù)了去年略高于30%的同比增長幅度，而整體市場處于理性回歸的態(tài)勢，宏觀調(diào)控起到了明顯成效。下半年，國際上受金融危機的影響，國內(nèi)由于“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進，以及經(jīng)濟進入調(diào)整期等因素的影響，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢。%%。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的絕對值仍超過了20%以上，可見在國家“保增長”政策下，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過大的波動，仍維持了相對穩(wěn)定的增長速度。圖4：2007年11月2008年11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院2009年的中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個急轉(zhuǎn)向上的行情。房地產(chǎn)市場表現(xiàn)好于預期，出現(xiàn)了投資加速、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等情況。2009年，為了應(yīng)對國際金融危機、促進住房消費，在國家適度寬松的貨幣政策的引導下，銀行信貸大幅增加，同時出臺了降低首付款比例、貸款利率優(yōu)惠等政策，刺激了住房消費。自主和投資投機市場需求同時被放大，房價大幅上漲。2009年房地產(chǎn)企業(yè)實際完成投資額 36,，比 2008年增長 %，完成新開工面積 ，比 2008年增長 %，完成商品房施工面積 ，比 2008年增長 %。2010 年，中國房地產(chǎn)市場在遭遇“史上最為嚴厲”調(diào)控政策下波動顯著， 2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（ “國十一條”），增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機性購房需求，由此拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。但隨后幾個月的市場并未降溫，24月全國商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70個大中城市房價環(huán)比漲幅持續(xù)上升，北京等熱點城市“地王”頻出。這直接導致了4 月17日“國十條”的出臺。2010年 4 月17日，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號，“國十條”），隨后的幾個月，信貸、土地、稅收等政策密集出臺。 房地產(chǎn)市場也在58月顯著降溫， 其中5月和 %%，7月和8月擴大至 %%；%，但 %，%，78 月持平。9月全國及重點城市顯著升溫，當月全國商品房銷售面積同%，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，9月 %，%。房價的再度上漲導致中央及相關(guān)單位在9月底密集出臺了相關(guān)政策，包括更嚴格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%，全國性限制第三套房按揭貸款等，統(tǒng)稱為“929新政” 。 進一步加大住房保障制度的建設(shè)2008 年，建立與完善住房保障體系成為政府調(diào)控的重中之重。2008年11月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布9000億元的保障性住房建設(shè)計劃，計劃未來三年要解決1300萬戶住房保障問題。2008 年的住房保障建設(shè)效果相當明顯，各省市也都紛紛出臺保障性住房的建設(shè)規(guī)劃，積極探索適合各地的住房保障體系，并進行保障性住房的建設(shè)。從各地公布的2008年住房建設(shè)計劃中可以看出，住房保障及供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為各大城市今年住房市場發(fā)展的主要著力點。2008 年上半年，在房地產(chǎn)市場價格仍然高漲和經(jīng)濟形勢偏好的局面下，采取的是從嚴從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策。2008 年10月22日，央行、財政部發(fā)布《繼續(xù)加大保障民生投入力度，切實解決低收入群眾基本生活》和《擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，支持居民首次購買普通住房》政策為購房者提供金融支持，采取了降低交易稅率、%等政策組合。2009年5月13日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編20102011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。5月21日，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。2010年1月21日，國土資源部《關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》，大幅增加土地供給，提高保障房用地比重。規(guī)定“申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%”。4月15日，國土部公布了各地住房供地計劃，全國來看，%。4 月17日“國十條”也強調(diào)了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。土地是住房建設(shè)的基礎(chǔ)，確保了土地供給，有利于保障房建設(shè)工作的展開。為落實4月“國十條”精神，加快發(fā)展公共租賃住房，6月 8日，住建部、國土部、央行、銀監(jiān)會等7部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，指出對公共租賃住房的建設(shè)和運營給予稅收優(yōu)惠。根據(jù)《指導意見》，財政部、國稅總局發(fā)布了《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠策的通知》，對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，對經(jīng)營公租房所取得的租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。保障房面對的是中低收入家庭，價格受限制，企業(yè)在參與建設(shè)、運營的過程中利潤較低，給予稅費減免優(yōu)惠能鼓勵企業(yè)積極參與保障房建設(shè)。 嚴格的土地政策2008 年上半年，在房地產(chǎn)市場價格仍然高漲和經(jīng)濟形勢偏好的局面下，采取的是從嚴從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策。2008年1月國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》集成以往的政策成果，提高土地的開發(fā)利用效率，加強處置辦法及力度，大力促進節(jié)約集約用地。2 月頒布《土地調(diào)查條例》，將土地調(diào)查實踐經(jīng)驗提升到法律層面。10 月下發(fā)《關(guān)于印發(fā)全國土地利用總體規(guī)劃綱要（20062020）的通知》，從城市到農(nóng)村、從規(guī)劃到建設(shè)、從耕地到非耕地、從地上到地下，做了全面的部署。特別是十七屆三中全會通過了《中共中央關(guān)于促進農(nóng)村改革發(fā)展若干中大問題的決定》，不僅允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，還規(guī)定合法取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)能夠入市，打破了土地供應(yīng)壟斷，逐步推進土地市場建設(shè)。為控制土地不合理需求，抑制土地投資性供需，國家稅務(wù)局、財政部和國土資源部聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步加強土地稅收管理工作的通知》，財政部和國家稅務(wù)總局出臺《耕地占用稅暫行條例實施細則》，強化土地稅收征管力度，降低用地單位需求，避免市場風險。進一步調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強調(diào)控建設(shè)用地的管理。中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)管管理委員會聯(lián)合出臺《經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款管理辦法》，建設(shè)部出臺《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導意見》，財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合出臺《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》等文件，進一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加廉租房、經(jīng)濟適用房用地的比重，使土地供應(yīng)政策相應(yīng)地向弱勢群體傾斜，國土資源部下發(fā)《關(guān)于進一步加強和規(guī)范外商投資項目管理的通知》等通知，加強和規(guī)范建設(shè)用地全程監(jiān)管，進一步控制用地規(guī)模，促進有效供給。2008 年下半年，為配合中央擴大內(nèi)需，促進經(jīng)