【文章內(nèi)容簡介】 8000以上戶均房產(chǎn)價值（元） 59928 65858 82142 92345 114071 163046 207587 247018 309120城市規(guī)模 大城市 中等規(guī)模城市 小城市戶均房產(chǎn)價值（萬元） 在不同收入 層 次的家庭、在不同 規(guī) 模城市的家庭，他 們 的 戶 均房 產(chǎn) 價 值顯 示出明 顯 的差異：數(shù)據(jù)來源：國家 統(tǒng)計 局 2023年 6月份《中國城市居民家庭 財產(chǎn)調(diào)查總報 告》， 國家 統(tǒng)計 局城市 調(diào)查總隊 于 2023年 57月在河北、天津、山 東 、江 蘇 、廣 東 、四川、甘 肅 、 遼 寧等 8個省（直 轄 市）采取多相抽 樣 的方式；北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密a) 房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)著社會的不公平和階層性戶均房產(chǎn)價值（元 /戶） 不同人群31萬 私營企業(yè)經(jīng)營者等；20萬－ 30萬 娛樂服務人員、證券業(yè)務人員和股份制企業(yè)負責人等；15萬－ 20萬教授、社會中介人員、事業(yè)單位負責人、三資企業(yè)人員、國家機關(guān)負責人、銀行業(yè)務人員、國有企業(yè)負責人、演員、 IT從業(yè)人員和工藝美術(shù)人員等；戶主學歷分布 研究生及以上 大學本科 大學?？?中專 高中 初中 小學戶均房產(chǎn)價值（萬元） 在不同 職業(yè) 的家庭、在不同學 歷層 次的家庭，他 們 的 戶 均房 產(chǎn) 價 值顯 示出明顯 的差異：數(shù)據(jù)來源：國家 統(tǒng)計 局 2023年 6月份《中國城市居民家庭 財產(chǎn)調(diào)查總報 告》， 國家 統(tǒng)計 局城市 調(diào)查總隊 于 2023年 57月在河北、天津、山 東 、江 蘇 、廣 東 、四川、甘 肅 、 遼 寧等 8個?。ㄖ?轄 市）采取多相抽 樣 的方式；北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密b) 低收入家庭淡出一手商品房市場資料來源： 20230608 　 南京市房產(chǎn)局，全市的《地產(chǎn)市場需求研究報告（春季版）》。主要潛在購房人群（按家庭年總收入水平） 占潛在購房人群的比重4萬至 ％3萬至 ％2萬至 ％6萬至 ％南京市潛在 購 房人群的構(gòu)成分布隨著南京房價的不斷 飆 升， 較 低收入的潛在 購 房家庭將逐 漸 淡出商品房需求市 場 ，而 轉(zhuǎn) 向 經(jīng)濟 適用房、二手房市 場 ，商品房目 標 受眾逐 漸 指向 較 高收入 階層 。北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密c) 城市高價房不僅帶來了居民居住的 “ 階層同質(zhì)化 ” ，而且加劇了低收入階層的 “ 精神貧困 ” 、 “ 文化鴻溝 ”l 高價房加劇 “ 精神貧困 ” 、 “ 文化鴻溝 ”? 對于房價較高、持續(xù)上漲且中心城區(qū)土地有限的大城市（如上海）出現(xiàn) “ 富人進城、窮人下鄉(xiāng) ” 的逆向流動潮，而這樣不僅會產(chǎn)生居住的“ 階層同質(zhì)化 ” ，同時還將導致多數(shù)普通大眾對城市文化、環(huán)境等公共基礎(chǔ)設施享用機會的實際下降，從而加劇 “ 精神貧困 ” 、 “ 文化鴻溝 ” ；l 高價房產(chǎn)生的種種弊端主要影響的是低收入階層–從而看到城市高房價產(chǎn)生的種種弊端，而其影響的群體往往是低收入階層。過分超過實際支付能力的高房價，將在根本上削弱他們的發(fā)展機會；北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密房地產(chǎn)三大特點總結(jié)：用歷史的觀點看待中國房地產(chǎn)的發(fā)展階段和存在的問題1. 房地產(chǎn)三大屬性的關(guān)系是： 經(jīng)濟屬性是基礎(chǔ) (支撐 )，政治屬性是過程 (穩(wěn)定 )，社會屬性是歸屬 (公平 )；2. 房地產(chǎn)行業(yè)的目標應當是 :在社會公正和公平的目標下 ,通過構(gòu)造持續(xù)發(fā)展機制 , 建立起企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展預期與市場公平的競爭體系；3. 中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來是 :土地市場化與金融市場化 ,房地產(chǎn)走向理性、責任；4. 中國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀是 :167。 經(jīng)濟屬性的層面 :需求旺盛 ,供給方競爭性不夠 ,兩大要素 (土地與資金 )的自由化程度不夠 ,從而導致房地產(chǎn)行業(yè)沒有在國民經(jīng)濟、政治穩(wěn)定與社會公平方面起到頂梁柱的作用；167。 宏觀層面的經(jīng)濟標桿調(diào)控手段延遲效應 (事后調(diào)控而不是事前手段 )與微觀層面的能力錯位 (社會能力比市場能力強 )；發(fā)展中的問題，需要在發(fā)展中來解決：未來房地產(chǎn)的行業(yè)變化趨勢北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密政府的規(guī)則錯位與企業(yè)的能力錯位政府提供制度企 業(yè)經(jīng)營 要素 消 費 者 購買 住宅經(jīng)濟 支柱政治 穩(wěn) 定社會公平銀 行 :資 金政府 :土地經(jīng)濟 手段行政手段北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密政府的規(guī)則錯位與企業(yè)的能力錯位的一個解釋王石關(guān)于金融政策的看法167。政府規(guī)則錯位，進行事后調(diào)控而不是強調(diào)事前手段：– 現(xiàn)在國家在金融政策方面對資金加以太多的限制。政府不允許貸款買地，給開發(fā)企業(yè)帶來了很大的障礙，割斷了大部分開發(fā)企業(yè)的土地資金來源；167。企業(yè)能力錯位，強調(diào)社會能力而弱化市場能力：– 但在市場需求的實際情況下，雖然政策有限制，開發(fā)商還是會變相地進入，政策的效果也就大打折扣了；167。溫州民間資本大量進入房地產(chǎn)行業(yè)正是有力說明了政府規(guī)則錯位和企業(yè)能力的錯位：– 比如說在 5月份之前，各地開發(fā)商到溫州推銷房子，就是沖著溫州的強大資本能力，因此可以看出，溫州的這種民間資本，成了房地產(chǎn)開發(fā)資金不足的一個補充，也是一個風險投資；另一方面，民營資本發(fā)達的浙江，其民營資本發(fā)展向金融資本轉(zhuǎn)化有一個出入口，這個出入口就是房地產(chǎn)投資。一方面缺資金，另一方面卻有資金，而我們在政策方面卻沒有加以很好的引導和規(guī)范。 北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密政府的規(guī)則錯位與企業(yè)的能力錯位的一個解釋關(guān)于土地一級開發(fā)的市場化167。王石表示，應倡導土地一級開發(fā)的市場化，他認為：167。政府角色定位不準確導致所制定規(guī)則的錯位：– 我們國家缺少土地資源，在農(nóng)村租用土地過程中，土地資源的盲目開發(fā)和利用，造成了土地貶值的現(xiàn)象，結(jié)果直接受損傷的是農(nóng)民，城市化進程以犧牲農(nóng)民的利益為代價。因此，城市化進程的土地利用中，地方政府應做好裁判員的角色，切實保障農(nóng)民的利益；– 要加強土地的合理開發(fā)，由于土地非常有限，因此從城市規(guī)劃來講，需要提高土地使用率，向高層和小高層發(fā)展，這種住宅的質(zhì)量和電梯的運用，也會直接刺激工業(yè)化水平，與此同時，不同區(qū)域城市也應該有不同的政策，不能一概而論；北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密人是時間與空間的延續(xù)：時間是生命 (損益表 )，空間就是房子 (資產(chǎn)負債表 )社會屬性是歸屬經(jīng)濟屬性是基礎(chǔ)，政治屬性是過程，生命的本 質(zhì) 是使人不斷超越自我 ,房地 產(chǎn) 的本 質(zhì) 就是要使人不斷超越既定的社會角色與地位房地 產(chǎn) 是社會物 質(zhì)財 富的支柱房地 產(chǎn)為 政府 權(quán) 力提供合法性房地 產(chǎn)為 社會成 員 提供身分與地位的合理性北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司中國房地產(chǎn)行業(yè)四大屬性Zion Consulting 機密市場化之后，中國的房地產(chǎn)業(yè)同樣具有不同于其他行業(yè)的產(chǎn)品四大屬性① 消 費 品屬性② 投 資 品屬性④ 階層 屬性③ DIY屬性北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密目 錄167。房地產(chǎn)行業(yè)的四大屬性–消費品屬性–投資品屬性–DIY屬性–階層性北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密① 住房做為消費品屬性的三大特點 :存量釋放、租售替代、多次置業(yè)a) 存量釋放167。 國內(nèi)住房市場的熱銷主要是多年來來壓抑以久的 “ 存量需求 ”的釋放；b) 租售替代167。 新成長的年輕一族是未來住宅的主要購買者 ,這一階段十分類似于美國五十年代戰(zhàn)后經(jīng)濟復蘇 ,人口流動加大 ,這一時期的住宅的消費特點是租房市場與出售市場相互替代；c) 多次置業(yè)167。 收入差距的拉大會使得住房的換手率增加；北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密a) 消費品屬性 — 上海住宅市場由保障型向小康型轉(zhuǎn)變，引發(fā)巨大的 “ 存量需求 ” 釋放出來巨大的新購房需求167。 上海住宅已從救濟型、解困型、福利型和保障型的階段，跨入了改善型、投資型和小康型的發(fā)展階段；167。 根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展、城市建設以及人民生活水平的趨勢預測， 20232023年，上海的住宅需求約在 85009300萬平方米之間，今后 5年每年住宅需求約 18502023萬平方米，需求數(shù)量巨大；資料來源： 2023年 2月 4日 14:47 新聞晚報高速增 長