美國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)制解讀(編輯修改稿)
2025-05-06 06:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是向貸款機(jī)構(gòu)支付全部款額，擁有房屋所有權(quán)；另一種是支付貸款額的20％～30％，讓貸款機(jī)構(gòu)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。 表2 1993～1996年美國(guó)新增抵押貸款保險(xiǎn)金額(單位：百萬(wàn)元) 年份 FHA VA私營(yíng)保險(xiǎn)私營(yíng)保險(xiǎn) 的份額19937913141581136767%19949162249474131402%19954531123940109625%19967161733358126972%二、美國(guó)住房金融機(jī)制的具體運(yùn)作 圖1一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作：一級(jí)市場(chǎng)住房抵押貸款的核心是抵押貸款的發(fā)行銀行和購(gòu)房人。在抵押貸款生效前，購(gòu)房人到保險(xiǎn)公司投保，抵押貸款生效后，購(gòu)房人有投保并交保費(fèi)的義務(wù)，保險(xiǎn)的受益人為抵押權(quán)人、購(gòu)房人。其中銀行為第一受益人，發(fā)生投保標(biāo)的事故后，保險(xiǎn)公司有優(yōu)先賠償損失的義務(wù)。銀行首先受償，在賠償超過債務(wù)后，購(gòu)房人才能受償。 在抵押貸款中，購(gòu)房人以購(gòu)房合同和房屋產(chǎn)權(quán)證換取抵押權(quán)人的貸款，購(gòu)房者得到的是房屋產(chǎn)權(quán)證及抵押貸款的合同承諾(還本付息)，付出的是資金。正常情況下，抵押人按約還本付息，到期取得房產(chǎn)權(quán)，銀行收回本金和利息。 二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作：債券投資者，抵押貸款的發(fā)行銀行以及作為中介的擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，它們同一級(jí)市場(chǎng)的主體抵押貸款的發(fā)行銀行、購(gòu)房者成為一個(gè)完整統(tǒng)一的市常發(fā)行銀行是聯(lián)系一、二級(jí)市場(chǎng)的紐帶。 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與資金市場(chǎng)緊密相連，房地產(chǎn)依賴長(zhǎng)期貸款。一級(jí)市場(chǎng)上如果因?yàn)殂y行長(zhǎng)期缺乏信貸資金，就會(huì)造成資金緊縮，資金利率上升，相應(yīng)導(dǎo)致借款成本上升，取得貸款變得困難，房產(chǎn)需求就會(huì)下降。因此，發(fā)行銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)讓渡給抵押貸款的交易機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)在二級(jí)市場(chǎng)上將成千上萬(wàn)的債權(quán)，打包推向金融市場(chǎng)(即抵押貸款證券化)，從金融市場(chǎng)吸收資金投到房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)行銀行。 三、從美國(guó)住房金融機(jī)制得到的啟示 美國(guó)在住房金融體系中樹立了“市場(chǎng)機(jī)制與政府干預(yù)相結(jié)合”的良好典范，使住房
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