【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 By Everassion |34 典型案例 越秀 REITS香港上市解密 ? 2020年 12月 21日，中國(guó)首個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金 越秀房地產(chǎn)投資信托基金（ ）在香港首日上市，獲得投資者追捧，首日上市交易一度上漲 23%。這是國(guó)際資本市場(chǎng)上首只以中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)為資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金，也是香港股市第三只 REITS。 ? 從房地產(chǎn)投資角度看，越秀 REITS受到市場(chǎng)追捧自有內(nèi)在原因： REITS在為開(kāi)發(fā)商募集所需資金同時(shí)，無(wú)需破壞物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性（不用散售物業(yè)），并保證了后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中持續(xù)投入的問(wèn)題，在單一產(chǎn)權(quán)的情況下，由專業(yè)的國(guó)際租賃及運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，為商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展和持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供了足夠的保障。 萬(wàn)科便宜的 5億元信托貸款 ? 2020年 5月，深圳萬(wàn)科從中國(guó)外經(jīng)貿(mào)信托得到一筆將近 5億元貸款。這是外經(jīng)貿(mào)信托和深圳萬(wàn)科的第三度合作貸款。與通常意義上的房地產(chǎn)貸款不同，該信托貸款的利率比銀行貸款還要便宜，僅不到 5%。這似乎是房地產(chǎn)商找到的一條融資 “ 捷徑 ” 。而實(shí)際上，這是農(nóng)業(yè)銀行一筆授信轉(zhuǎn)型而成的信托貸款。 金地發(fā)行 2億元信托計(jì)劃 ? 2020年 8月 1日，平安信托發(fā)行了 “ 武漢金地 格林小城項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃 ” 。這項(xiàng)信托計(jì)劃的資金規(guī)模為 2億元，投資期限 2年，募集的資金將向金地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)放 2年期貸款，用于武漢金地 格林小城二期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策劃。 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |35 4 投資基金融資 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |36 投資基金： 是基金公司靠發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，再將其投資于股票、債券、物業(yè)等投資對(duì)象，獲得到凈收益分配給投資者的一種集合投資模式。其五大基本構(gòu)成要素： 共同投資、共享受益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是 REITS是資金信托和財(cái)產(chǎn)信托的結(jié)合 ? 其他投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來(lái)交換受益憑證；而 REITS除了接收貨幣資金外，還接受房地產(chǎn) REITS持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán) ? 普通股投資者可以通過(guò)股東大會(huì)選擇管理者和參與重大決策；而 REITS的持有者沒(méi)有這些權(quán)利，投資者如果對(duì) REIT的管理者不滿，只能 “ 用腳投票 ” ，即在市場(chǎng)上賣出或要求 REIT發(fā)起人贖回其發(fā)行的資產(chǎn)收益憑證 REITS價(jià)格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值 ? 普通股價(jià)格更多地依靠其現(xiàn)時(shí)和預(yù)期的收入，與每股的帳面價(jià)值關(guān)聯(lián)程度不大；而 REITS價(jià)格形成更多依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值 投資基金概念 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |37 2020年外資金融地產(chǎn)投資表 名稱 中國(guó)內(nèi)地投資 投資模式 美國(guó) 柯羅尼基金 約 20億美元 物業(yè)收購(gòu)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 美國(guó) 摩根士丹利 約 10億美元 物業(yè)收購(gòu)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、不良資產(chǎn)收購(gòu) 荷蘭 國(guó)際集團(tuán) 約 6億美元 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、不良資產(chǎn)收購(gòu) 雷曼 約 不良資產(chǎn)收購(gòu)為主 Rodamco亞洲基金投資公司 約 物業(yè)收購(gòu)為主 新加坡 GIC 約 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主 麥格理集團(tuán) 約 物業(yè)收購(gòu)為主 高盛 約 物業(yè)收購(gòu)為主 麥利聯(lián)行投資基金 約 5000萬(wàn)美元 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 美林集團(tuán) 約 3000萬(wàn)美元 物業(yè)收購(gòu) 凱德置地 約 物業(yè)收購(gòu) Real EstateFinanceConstructing By Everassion |38 海外房地產(chǎn)基金投資路徑 路 徑 運(yùn)作特色 案 例 自行開(kāi)發(fā)策劃 不同于國(guó)內(nèi)和多數(shù)香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的做法 ,他們本身具有長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) ,同時(shí)也善于利用金融工具募集基金。但由于缺乏對(duì)本地市場(chǎng)的了解和渠道 ,此種情況并不多。 新加坡凱德置地中國(guó)住宅房地產(chǎn)基金（新加坡凱德置地）；新興市場(chǎng)房地產(chǎn)基金（美國(guó)漢斯）；私募基金（荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)） 與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司結(jié)成聯(lián)盟 ,共同投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 多以雙方 /多方共同組建項(xiàng)目公司的形式出現(xiàn)，合作基礎(chǔ)是良好的項(xiàng)目。 錦麟天地雅苑（摩根士丹利房地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集團(tuán)）；復(fù)地雅園（摩根士丹利房地產(chǎn)基金與上海復(fù)地集團(tuán)股份有限公司）；復(fù)地香堤苑（荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)與復(fù)地集團(tuán)） 與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同發(fā)起專項(xiàng)投資基金 海外基金一般選擇國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事合作，一起運(yùn)作針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專項(xiàng)基金。 ING北京基金（荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)與北京首創(chuàng)） 變向融資 由于目前外資銀行開(kāi)展人民幣業(yè)務(wù)還有限制，因此一些房地產(chǎn)投資銀行以變換的合作方式與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司合作。 德國(guó)國(guó)際房地產(chǎn)投資銀行與萬(wàn)科的合作。 保守收租 又叫收租型基金。他們通過(guò)購(gòu)買(mǎi)有穩(wěn)定租戶的成熟物業(yè)，長(zhǎng)期持有物業(yè)，收租盈利，不介入前期開(kāi)發(fā)。 這類基金還有美國(guó)國(guó)際集團(tuán)、新加坡政府投資公司、新加坡騰飛基金。 項(xiàng)目過(guò)橋貸款 只針對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或收購(gòu)項(xiàng)目發(fā)放，貸款比例一度可高達(dá)項(xiàng)目投資總額的 85%，平均超過(guò) 50%的水平，貸款期限可長(zhǎng)達(dá) 57年。 我國(guó)尚無(wú)公開(kāi)的案例。 收購(gòu)不良資產(chǎn) 以較低的價(jià)格收購(gòu)不良資產(chǎn)包，再對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)的整理、培養(yǎng)、包裝以高價(jià)出售，從中獲利。 摩根士丹利（與內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商金地集團(tuán)、上海盛融投資） Real EstateFinanceConstructing By Everassion |39 影響基金投資策略的五大關(guān)鍵因素 ?匯率（人民幣再估值） ?利率差異（資金成本在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)倒掛） ?國(guó)有不良資產(chǎn)處臵及非主營(yíng)業(yè)務(wù) ?國(guó)有不良資產(chǎn)處臵及非主營(yíng)業(yè)務(wù)資產(chǎn)剝離 ?國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì) ?海外房地產(chǎn)基金自身風(fēng)險(xiǎn)管理的需要 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |40 海外基金在華投資項(xiàng)目匯總 海 外 基 金 項(xiàng) 目 性 質(zhì) 第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán) 商住、住宅、公寓、高檔酒店公寓 麥格理全球房地產(chǎn)咨詢公司 國(guó)際性甲 A辦公樓、商場(chǎng)、 Rodamco亞洲投資基金 別墅、寫(xiě)字樓、酒店公寓 荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)基金 住宅、綜合 中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金 住宅、商業(yè)、辦公、休閑、商業(yè)、酒店式公寓 ING北京基金 住宅、綜合 摩根士丹利房地產(chǎn)基金 中高檔住宅、甲級(jí)寫(xiě)字樓、住宅、酒店式公寓、寫(xiě)字樓 MSRAsia Acquisitiongsl Inc. 寫(xiě)字樓 凱德中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展基金 住宅及商業(yè)綜合用地、住宅、聯(lián)排別墅、低密度公寓 新加坡 RZP 寫(xiě)字樓、住宅、甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式公寓 揚(yáng)子基金 綜合 匯富基金 綜合 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |41 海外基金在華投資項(xiàng)目匯總 海 外 基 金 項(xiàng) 目 性 質(zhì) 美國(guó) Lehman Brothers房地產(chǎn)投資基金 服務(wù)公寓 德意志銀行房地產(chǎn)投資基金 住宅、飯店、公寓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng) 騰飛基金 寫(xiě)字樓、商業(yè) 白廳基金 甲級(jí)寫(xiě)字樓 美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金 綜合 漢斯市場(chǎng)基金會(huì) 服務(wù)公寓、寫(xiě)字樓 新興市場(chǎng)房地產(chǎn)基金 高檔住宅 美國(guó)洛克菲勒投資基金 綜合 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |42 海外基金在中國(guó)合作的企業(yè) 海 外 母 公 司 轉(zhuǎn)讓方 /合作伙伴 投資方式 澳洲麥格理集團(tuán)、施羅德亞洲物業(yè)集團(tuán) N/A、凱德置地、城利房地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、浦東發(fā)展集團(tuán)、一級(jí)土地市場(chǎng)、上海南城積極聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司 整體收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)、投資開(kāi)發(fā)、一級(jí)土地市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)、股權(quán)收購(gòu) 荷蘭信托投資基金管理公司 豐隆國(guó)際開(kāi)發(fā)有限公司、香港置地、凱德置地集團(tuán)、韓國(guó)浦項(xiàng)制鐵集團(tuán) 整體收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā) 荷蘭國(guó)際集團(tuán) 中信房地產(chǎn)、東湖房地產(chǎn)、上海西郊莊園置業(yè)發(fā)展有限公司、復(fù)地集團(tuán) 合作開(kāi)發(fā) ING霸菱投資 首創(chuàng)集團(tuán) 提供融資 摩根士丹利 上海復(fù)地、上海盛融投資有限公司、富力集團(tuán)、上海永業(yè)集團(tuán)、上海長(zhǎng)興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、 中海發(fā)展、香港信興集團(tuán)有限公司 投資、整體收購(gòu)、顧全收購(gòu) 嘉德置地 花旗集團(tuán) 投資開(kāi)發(fā) 凱德置地中國(guó)控股集團(tuán) N/A 投資開(kāi)發(fā) 新加坡政府投資公司 招商局集團(tuán)、東方海外、 N/A、萬(wàn)科集團(tuán)、雅詩(shī)閣集團(tuán) 整體買(mǎi)斷、合作開(kāi)發(fā)、股權(quán)合作、投資開(kāi)發(fā) 美國(guó)柯羅尼資本集團(tuán)與上海實(shí)力發(fā)展集團(tuán) 上海實(shí)業(yè)發(fā)展、北京中遠(yuǎn)集團(tuán) 投資開(kāi)發(fā) Real EstateFinanceConstructing By Everassion |43 海外基金在中國(guó)合作的企業(yè) 海 外 母 公 司 轉(zhuǎn)讓方 /合作伙伴 投資方式 匯富集團(tuán) 北京中遠(yuǎn) 整體收購(gòu) 高盛集團(tuán) 凱德中國(guó) 整體收購(gòu) 美林集團(tuán) 北京銀泰置業(yè)有限公司 收購(gòu)股權(quán) 美國(guó)漢斯地產(chǎn)公司 北京京盛地產(chǎn)有限公司、韓國(guó)現(xiàn)代、摩根士丹利、美國(guó)西部信托 投資開(kāi)發(fā)、整體收購(gòu) 美國(guó)雷曼兄弟、摩根士丹利 摩根士丹利、上海永業(yè)集團(tuán)發(fā)展 購(gòu)買(mǎi)股權(quán) 美國(guó)洛克菲勒國(guó)際集團(tuán) 上海新黃浦集團(tuán) 組建中外合作企業(yè) 德意志銀行 北京燕莎中心有限公司 合作開(kāi)發(fā)、提供融資 新加坡騰飛集團(tuán) 上海華中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 整體收購(gòu) Real EstateFinanceConstructing By Everassion |44 封閉式契約型房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程 房地產(chǎn)投資基金在募集基金前，先與基金保管金融機(jī)構(gòu)（一般是銀行）簽訂房地產(chǎn)投資回報(bào)契約，并報(bào)證監(jiān)會(huì)審批。 依規(guī)定編制公開(kāi)募集說(shuō)明書(shū)，其受益憑證、銷售委托證券由承銷商負(fù)責(zé)辦理。 房地產(chǎn)證券投資信托公司與建筑管理公司或特定專業(yè)公司簽訂房地產(chǎn)投資委托契約。