【文章內(nèi)容簡介】 By Everassion |34 典型案例 越秀 REITS香港上市解密 ? 2020年 12月 21日，中國首個房地產(chǎn)投資信托基金 越秀房地產(chǎn)投資信托基金（ ）在香港首日上市，獲得投資者追捧，首日上市交易一度上漲 23%。這是國際資本市場上首只以中國內(nèi)地房地產(chǎn)為資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金，也是香港股市第三只 REITS。 ? 從房地產(chǎn)投資角度看，越秀 REITS受到市場追捧自有內(nèi)在原因： REITS在為開發(fā)商募集所需資金同時，無需破壞物業(yè)產(chǎn)權的完整性（不用散售物業(yè)），并保證了后期經(jīng)營過程中持續(xù)投入的問題，在單一產(chǎn)權的情況下，由專業(yè)的國際租賃及運營機構進行管理，為商業(yè)項目的發(fā)展和持續(xù)運營提供了足夠的保障。 萬科便宜的 5億元信托貸款 ? 2020年 5月，深圳萬科從中國外經(jīng)貿(mào)信托得到一筆將近 5億元貸款。這是外經(jīng)貿(mào)信托和深圳萬科的第三度合作貸款。與通常意義上的房地產(chǎn)貸款不同，該信托貸款的利率比銀行貸款還要便宜，僅不到 5%。這似乎是房地產(chǎn)商找到的一條融資 “ 捷徑 ” 。而實際上，這是農(nóng)業(yè)銀行一筆授信轉(zhuǎn)型而成的信托貸款。 金地發(fā)行 2億元信托計劃 ? 2020年 8月 1日，平安信托發(fā)行了 “ 武漢金地 格林小城項目貸款集合資金信托計劃 ” 。這項信托計劃的資金規(guī)模為 2億元，投資期限 2年，募集的資金將向金地集團武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放 2年期貸款，用于武漢金地 格林小城二期項目的開發(fā)策劃。 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |35 4 投資基金融資 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |36 投資基金： 是基金公司靠發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于股票、債券、物業(yè)等投資對象，獲得到凈收益分配給投資者的一種集合投資模式。其五大基本構成要素： 共同投資、共享受益、共擔風險是 REITS是資金信托和財產(chǎn)信托的結合 ? 其他投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證；而 REITS除了接收貨幣資金外，還接受房地產(chǎn) REITS持有者只享有收益權和知情權 ? 普通股投資者可以通過股東大會選擇管理者和參與重大決策；而 REITS的持有者沒有這些權利，投資者如果對 REIT的管理者不滿，只能 “ 用腳投票 ” ，即在市場上賣出或要求 REIT發(fā)起人贖回其發(fā)行的資產(chǎn)收益憑證 REITS價格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎價值 ? 普通股價格更多地依靠其現(xiàn)時和預期的收入，與每股的帳面價值關聯(lián)程度不大；而 REITS價格形成更多依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎價值 投資基金概念 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |37 2020年外資金融地產(chǎn)投資表 名稱 中國內(nèi)地投資 投資模式 美國 柯羅尼基金 約 20億美元 物業(yè)收購、項目開發(fā) 美國 摩根士丹利 約 10億美元 物業(yè)收購、項目開發(fā)、不良資產(chǎn)收購 荷蘭 國際集團 約 6億美元 項目開發(fā)、不良資產(chǎn)收購 雷曼 約 不良資產(chǎn)收購為主 Rodamco亞洲基金投資公司 約 物業(yè)收購為主 新加坡 GIC 約 項目開發(fā)為主 麥格理集團 約 物業(yè)收購為主 高盛 約 物業(yè)收購為主 麥利聯(lián)行投資基金 約 5000萬美元 項目開發(fā) 美林集團 約 3000萬美元 物業(yè)收購 凱德置地 約 物業(yè)收購 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |38 海外房地產(chǎn)基金投資路徑 路 徑 運作特色 案 例 自行開發(fā)策劃 不同于國內(nèi)和多數(shù)香港房地產(chǎn)開發(fā)公司的做法 ,他們本身具有長期的開發(fā)經(jīng)驗 ,同時也善于利用金融工具募集基金。但由于缺乏對本地市場的了解和渠道 ,此種情況并不多。 新加坡凱德置地中國住宅房地產(chǎn)基金（新加坡凱德置地）；新興市場房地產(chǎn)基金（美國漢斯）；私募基金（荷蘭國際房地產(chǎn)） 與國內(nèi)房地產(chǎn)公司結成聯(lián)盟 ,共同投資開發(fā)項目 多以雙方 /多方共同組建項目公司的形式出現(xiàn)，合作基礎是良好的項目。 錦麟天地雅苑（摩根士丹利房地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集團）；復地雅園（摩根士丹利房地產(chǎn)基金與上海復地集團股份有限公司）；復地香堤苑（荷蘭國際房地產(chǎn)與復地集團） 與國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同發(fā)起專項投資基金 海外基金一般選擇國內(nèi)實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事合作，一起運作針對房地產(chǎn)開發(fā)的專項基金。 ING北京基金（荷蘭國際房地產(chǎn)與北京首創(chuàng)） 變向融資 由于目前外資銀行開展人民幣業(yè)務還有限制，因此一些房地產(chǎn)投資銀行以變換的合作方式與國內(nèi)房地產(chǎn)公司合作。 德國國際房地產(chǎn)投資銀行與萬科的合作。 保守收租 又叫收租型基金。他們通過購買有穩(wěn)定租戶的成熟物業(yè)，長期持有物業(yè)，收租盈利，不介入前期開發(fā)。 這類基金還有美國國際集團、新加坡政府投資公司、新加坡騰飛基金。 項目過橋貸款 只針對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目或收購項目發(fā)放，貸款比例一度可高達項目投資總額的 85%，平均超過 50%的水平，貸款期限可長達 57年。 我國尚無公開的案例。 收購不良資產(chǎn) 以較低的價格收購不良資產(chǎn)包，再對各項資產(chǎn)的整理、培養(yǎng)、包裝以高價出售，從中獲利。 摩根士丹利（與內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商金地集團、上海盛融投資） Real EstateFinanceConstructing By Everassion |39 影響基金投資策略的五大關鍵因素 ?匯率（人民幣再估值） ?利率差異（資金成本在國內(nèi)外市場倒掛） ?國有不良資產(chǎn)處臵及非主營業(yè)務 ?國有不良資產(chǎn)處臵及非主營業(yè)務資產(chǎn)剝離 ?國內(nèi)外資本市場的機會 ?海外房地產(chǎn)基金自身風險管理的需要 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |40 海外基金在華投資項目匯總 海 外 基 金 項 目 性 質(zhì) 第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團 商住、住宅、公寓、高檔酒店公寓 麥格理全球房地產(chǎn)咨詢公司 國際性甲 A辦公樓、商場、 Rodamco亞洲投資基金 別墅、寫字樓、酒店公寓 荷蘭國際房地產(chǎn)基金 住宅、綜合 中國房地產(chǎn)開發(fā)基金 住宅、商業(yè)、辦公、休閑、商業(yè)、酒店式公寓 ING北京基金 住宅、綜合 摩根士丹利房地產(chǎn)基金 中高檔住宅、甲級寫字樓、住宅、酒店式公寓、寫字樓 MSRAsia Acquisitiongsl Inc. 寫字樓 凱德中國房地產(chǎn)發(fā)展基金 住宅及商業(yè)綜合用地、住宅、聯(lián)排別墅、低密度公寓 新加坡 RZP 寫字樓、住宅、甲級寫字樓、酒店式公寓 揚子基金 綜合 匯富基金 綜合 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |41 海外基金在華投資項目匯總 海 外 基 金 項 目 性 質(zhì) 美國 Lehman Brothers房地產(chǎn)投資基金 服務公寓 德意志銀行房地產(chǎn)投資基金 住宅、飯店、公寓、寫字樓、商場 騰飛基金 寫字樓、商業(yè) 白廳基金 甲級寫字樓 美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金 綜合 漢斯市場基金會 服務公寓、寫字樓 新興市場房地產(chǎn)基金 高檔住宅 美國洛克菲勒投資基金 綜合 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |42 海外基金在中國合作的企業(yè) 海 外 母 公 司 轉(zhuǎn)讓方 /合作伙伴 投資方式 澳洲麥格理集團、施羅德亞洲物業(yè)集團 N/A、凱德置地、城利房地產(chǎn)、萬達集團、浦東發(fā)展集團、一級土地市場、上海南城積極聯(lián)合開發(fā)公司 整體收購、合作開發(fā)、投資開發(fā)、一級土地市場競標、股權收購 荷蘭信托投資基金管理公司 豐隆國際開發(fā)有限公司、香港置地、凱德置地集團、韓國浦項制鐵集團 整體收購、合作開發(fā) 荷蘭國際集團 中信房地產(chǎn)、東湖房地產(chǎn)、上海西郊莊園置業(yè)發(fā)展有限公司、復地集團 合作開發(fā) ING霸菱投資 首創(chuàng)集團 提供融資 摩根士丹利 上海復地、上海盛融投資有限公司、富力集團、上海永業(yè)集團、上海長興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、 中海發(fā)展、香港信興集團有限公司 投資、整體收購、顧全收購 嘉德置地 花旗集團 投資開發(fā) 凱德置地中國控股集團 N/A 投資開發(fā) 新加坡政府投資公司 招商局集團、東方海外、 N/A、萬科集團、雅詩閣集團 整體買斷、合作開發(fā)、股權合作、投資開發(fā) 美國柯羅尼資本集團與上海實力發(fā)展集團 上海實業(yè)發(fā)展、北京中遠集團 投資開發(fā) Real EstateFinanceConstructing By Everassion |43 海外基金在中國合作的企業(yè) 海 外 母 公 司 轉(zhuǎn)讓方 /合作伙伴 投資方式 匯富集團 北京中遠 整體收購 高盛集團 凱德中國 整體收購 美林集團 北京銀泰置業(yè)有限公司 收購股權 美國漢斯地產(chǎn)公司 北京京盛地產(chǎn)有限公司、韓國現(xiàn)代、摩根士丹利、美國西部信托 投資開發(fā)、整體收購 美國雷曼兄弟、摩根士丹利 摩根士丹利、上海永業(yè)集團發(fā)展 購買股權 美國洛克菲勒國際集團 上海新黃浦集團 組建中外合作企業(yè) 德意志銀行 北京燕莎中心有限公司 合作開發(fā)、提供融資 新加坡騰飛集團 上海華中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 整體收購 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |44 封閉式契約型房地產(chǎn)投資基金運作流程 房地產(chǎn)投資基金在募集基金前，先與基金保管金融機構（一般是銀行）簽訂房地產(chǎn)投資回報契約，并報證監(jiān)會審批。 依規(guī)定編制公開募集說明書，其受益憑證、銷售委托證券由承銷商負責辦理。 房地產(chǎn)證券投資信托公司與建筑管理公司或特定專業(yè)公司簽訂房地產(chǎn)投資委托契約。