【導(dǎo)讀】中國房地產(chǎn)企業(yè)的金融策劃。永安信金融服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)金融整體環(huán)境分析。資本運作的重要性。資源控制能力房地產(chǎn)企業(yè)。...地產(chǎn)與金融更緊密結(jié)合…...豐富的金融工具組合服務(wù)于地產(chǎn)業(yè)…...經(jīng)濟發(fā)展水平將改變地產(chǎn)。融資工作是財務(wù)部門。于企業(yè)與銀行的關(guān)系。仍用銀行的人才負(fù)責(zé)。融資就是“借錢”，使用不同品種的金融工具，而金。長遠規(guī)劃，分階段實施。金融人員的充實和加強，是融資能力提升的保障。拓展多種融資渠道，整合各類金融資源，建立多方面。擁有自己控制的金融通道和平臺。對資源進行合理、巧妙、綜合的使用，特別是運用無形資產(chǎn)?！爸v風(fēng)險”關(guān)鍵在于設(shè)計一種模式最大限度的防范風(fēng)險。1國內(nèi)商業(yè)銀行貸款。4房地產(chǎn)投資基金。5房地產(chǎn)境內(nèi)上市。7房地產(chǎn)企業(yè)并購。8房地產(chǎn)合作開發(fā)。12房地產(chǎn)私募基金

　　

【正文】 ：美國最大的全國性證券交易所，上市標(biāo)準(zhǔn)靈活 ?納斯達克證券交易所：最著名的場外交易市場，上市標(biāo)準(zhǔn)寬松 ?四種上市方式 ?普通股的首次公開發(fā)行 ?美國存托股證掛牌 ?私募基金 ?反向兼并，即借殼上市 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |59 典型案例 綠城紅籌上市舉措 ? 2020年 1月 10日，綠城通過其海外控股公司綠城中國控股有限公司以私募的方式配售可轉(zhuǎn)換債券和股本，引進由摩根大通和 Stark Investment組成的國際戰(zhàn)略投資者，募集資金 1． 5億美元，其中包括 1． 3億美元的 5年期公司債券（包含一份三年期的看跌期權(quán)，目前已在新加坡上市）和價值 2000萬美元的綠城中國控股有限公司 2%的股權(quán)。 河南陽光控股紅籌模式新加坡低調(diào)上市 ? 2020年 3月 31日，中國河南省房地產(chǎn)開發(fā)商陽光控股（ Sunshine Ｈ oldings）有限公司（以下簡稱陽光控股）在新加坡主板市場掛牌上市，第一天交易閉市報 33分，比發(fā)售價的 20%，位列熱門股票，目前一直在這個價位徘徊。 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |60 7 企業(yè)并購 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |61 企業(yè)并購的基本概念 ? 并購概念 ?并購是全部或部分受讓房地產(chǎn)公司的股權(quán)，相應(yīng)獲得房地產(chǎn)公司名下財產(chǎn)的所有權(quán)，包括其開發(fā)的房地產(chǎn)項目 ? 并購類型 ?按并購后被并購一方的法律狀態(tài)：兼并（被并購方法人資格消失），收購 ?按并購目的和效果 ?戰(zhàn)略合作型 ?資源重組型 ?業(yè)務(wù)擴張型 ?借機觸地型 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |62 房地產(chǎn)企業(yè)并購的未來趨勢 ? 強勢并購弱勢 ? 強強聯(lián)盟 ?以獲取資源為目的的戰(zhàn)略層面并購逐漸增多 ?大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購將逐漸增多 ? 實力型企業(yè)優(yōu)先發(fā)展 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |63 典型案例 萬科、南都 2020年度最大并購事件 ? 2020年 3月 3日，萬科以股權(quán)交易方式一下拿下了長三角地區(qū)（包括蘇州）近 200萬平方米的土地。 中糧入主深寶恒 ? 2020年 10月 22日，深寶恒（ 000031， SZ）發(fā)布公告，第一大股東深圳市寶安區(qū)投資管理有限公司將其所持有的 %股份，即 ，轉(zhuǎn)讓價格為公司中報每股凈資產(chǎn)（ ）溢家價 25%（即 ）。 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |64 8 合作開發(fā)融資 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |65 合作開發(fā)概述 ? 基本概念 ?房地產(chǎn)合作開發(fā)指具有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、策劃資金等要素的不同當(dāng)事人之間共同出資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為。 ? 合作已成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流趨勢，其中，與國際投行合作是主流中的主流 ? 大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛由競爭關(guān)系走向了競合 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |66 房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟合作模式 模式 定義 特征 資源互補 不是簡單的企業(yè)規(guī)模的疊加和擴大，其實質(zhì)內(nèi)涵是房地產(chǎn)強勢資源的聯(lián)合。 一是可以使土地價格下降，將聯(lián)合拿下的土地再在聯(lián)盟內(nèi)進行分配開發(fā)。二是可以加大項目的整體開發(fā)實力，縮短項目策劃周期，形成聯(lián)盟內(nèi)各企業(yè)的共贏。 案例： 華遠與 SOHO中國合作 2020年 3月， SOHO以參股項目公司的形式加入到 “ 尚都國際中心 ” 整體開發(fā)中，一期由華遠負(fù)責(zé)，SOHO開發(fā)項目二三期 17萬平方米的土地。華遠換取 SOHO的資金后，以股權(quán)合作的方式換取了東華廣場項目的土地。 交叉經(jīng)營 指向一位顧客銷售多種相關(guān)的服務(wù)或產(chǎn)品。這是一種發(fā)現(xiàn)顧客多種需求，并滿足其多種需求的一對一營銷方式，從橫向角度開發(fā)產(chǎn)品市場。 最大特征在于，房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)以外的企業(yè)通過結(jié)成聯(lián)盟，進行交叉營銷，以達到擴大業(yè)務(wù)的目的。 ? 服務(wù)于相同的顧客群，但不存在競爭 ? 對方的客戶群至少同我方現(xiàn)有的客戶群一樣大 ? 相兼容的價值觀念 案例： 奧園與海爾聯(lián)手 奧園與海爾聯(lián)手推進住宅產(chǎn)業(yè)化是交叉營銷模式的典范。相近的市場理念和對市場的共同認(rèn)識，使二者共同組合起住宅品牌產(chǎn)業(yè)鏈－－ “ 奧園海爾住宅產(chǎn)業(yè)化推進中心 ” 。 他們的合作旨在推進住宅工程開發(fā)和功能裝配的產(chǎn)業(yè)化分工，實現(xiàn)住宅開發(fā) “ 科技化、專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化 ” ，被業(yè)界視為中國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要里程碑。 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |67 房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟合作模式（續(xù)） 模式 定義 特征 分工協(xié)作 一般指單個開發(fā)商，在整個建筑產(chǎn)品的垂直供應(yīng)鏈中，和其他各企業(yè)扮演著上、中、下游角色，每一個供應(yīng)鏈里的企業(yè)都專門做自己強勢的事情 在專業(yè)分工的狀態(tài)下，開發(fā)商不必因為某個環(huán)節(jié)而招聘所需要的人才，不必在每個環(huán)節(jié)都投入資金成本，這也省去了許多精力和管理成本的損耗 例如： 開發(fā)商擅長開發(fā)，包括拿地、報批、建筑等，但不一定善于設(shè)計、樓盤包裝、策劃、市場調(diào)研等。這樣一個產(chǎn)品誕生到完成的過程，還會有許多專業(yè)的公司，如監(jiān)理、設(shè)計、廣告等專職公司介入。 市場瓜分 指開發(fā)企業(yè)在共同或相近的板塊區(qū)域內(nèi)聯(lián)盟，共同規(guī)劃、共同宣傳、資源共享，攜整體之勢提升自己的一種合作模式 這種模式摒棄了在一個區(qū)域內(nèi)各自為政的種種弊端，避免了兩敗俱傷，通過聯(lián)盟共同瓜分市場的空間和利潤 案例： 重慶 “ 五黃大社區(qū) ” “ 五黃大社區(qū) ” 是重慶第一個區(qū)域性地產(chǎn)聯(lián)盟。 2000年，五黃路上皇冠、金科、天驕、海怡和歐式一條街等五大樓盤組成了重慶北部新城的五黃大聯(lián)盟。兩年后，五黃路上的新的五家樓盤，再次結(jié)盟。 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |68 合作開發(fā)的關(guān)鍵法律問題 ? 合同不要約定保底條款 ? 加強和完善對于 “ 共管帳戶 ” 的管理措施 ? 不能行合作開發(fā)之名，行借貸之實 ? 明確權(quán)責(zé) ? 及時辦理項目開發(fā)各項手續(xù)，確保項目合法性 ? 注意對合作方的資信調(diào)查 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |69 典型案例 天津泰達握手萬通 ? 早在 2020年 4月 10日，天津泰達集團與北京萬通實業(yè)在北京對外宣布，雙方達成戰(zhàn)略合作關(guān)系。根據(jù)合作計劃，泰達集團全額認(rèn)購萬通地產(chǎn)增發(fā)的 ，擁有萬通地產(chǎn)增資擴股后 %股權(quán)，成為萬通的戰(zhàn)略投資人 ? 泰達入資后，使萬通地產(chǎn)新戰(zhàn)略的實施得到更好的保障，促進萬通地產(chǎn)全面向 “ 好公司、大公司 ” 發(fā)展，同時，萬通地產(chǎn)借助泰達的地緣優(yōu)勢與資金實力，大規(guī)模進入環(huán)渤海經(jīng)濟圈房地產(chǎn)市場增長迅猛的天津，為萬通地產(chǎn)開辟極具潛力的新興市場 ? 目前，萬通與天津 “ 龍頭老大 ” 泰打合作之后，相繼在這個渤海最具活力的城市開發(fā)了四個住宅項目，其中剛剛開盤的天津 “ 新城國際 ” 首期推出的 500多套住宅已經(jīng)有90%預(yù)訂一空，這也為萬通涉足異地開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ) Real EstateFinanceConstructing By Everassion |70 9 發(fā)行企業(yè)債融資 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |71 短期融資券概念 ?基本概念 ?指具有法人資格的非金融企業(yè)，依照有關(guān)規(guī)定在銀行間債權(quán)市場發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券 ?期限在一年以下，包括 3個月、 6個月、 9個月和 1年四個期限品種 ?優(yōu)勢分析 ?靈活性強：審批手續(xù)相對簡單 ?成本優(yōu)勢：低于短期貸款利率 ?建立信譽：發(fā)行本身就是公司實力、信譽的最好證明 ?透明度高：包括信息披露、信用等級評定等，市場約束力較強 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |72 典型案例 萬科領(lǐng)跑房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)債 ? 2020年 6月 13日，萬科企業(yè)股份有限公司 15億元轉(zhuǎn)債發(fā)行成功。而 “ 萬科 ” 18年來歷史上陸續(xù) 5次籌資總額也不過 16億多元。可以說，萬科一夜之間就拿到了以往十幾年來拿到的錢。 ? 在地產(chǎn)企業(yè)的融資方式上， “ 萬科