【導(dǎo)讀】中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的金融策劃。永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)金融整體環(huán)境分析。資本運(yùn)作的重要性。資源控制能力房地產(chǎn)企業(yè)。...地產(chǎn)與金融更緊密結(jié)合…...豐富的金融工具組合服務(wù)于地產(chǎn)業(yè)…...經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平將改變地產(chǎn)。融資工作是財(cái)務(wù)部門(mén)。于企業(yè)與銀行的關(guān)系。仍用銀行的人才負(fù)責(zé)。融資就是“借錢(qián)”，使用不同品種的金融工具，而金。長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，分階段實(shí)施。金融人員的充實(shí)和加強(qiáng)，是融資能力提升的保障。拓展多種融資渠道，整合各類(lèi)金融資源，建立多方面。擁有自己控制的金融通道和平臺(tái)。對(duì)資源進(jìn)行合理、巧妙、綜合的使用，特別是運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)。“講風(fēng)險(xiǎn)”關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)一種模式最大限度的防范風(fēng)險(xiǎn)。1國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款。4房地產(chǎn)投資基金。5房地產(chǎn)境內(nèi)上市。7房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)。8房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)。12房地產(chǎn)私募基金

　　

【正文】 ：美國(guó)最大的全國(guó)性證券交易所，上市標(biāo)準(zhǔn)靈活 ?納斯達(dá)克證券交易所：最著名的場(chǎng)外交易市場(chǎng)，上市標(biāo)準(zhǔn)寬松 ?四種上市方式 ?普通股的首次公開(kāi)發(fā)行 ?美國(guó)存托股證掛牌 ?私募基金 ?反向兼并，即借殼上市 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |59 典型案例 綠城紅籌上市舉措 ? 2020年 1月 10日，綠城通過(guò)其海外控股公司綠城中國(guó)控股有限公司以私募的方式配售可轉(zhuǎn)換債券和股本，引進(jìn)由摩根大通和 Stark Investment組成的國(guó)際戰(zhàn)略投資者，募集資金 1． 5億美元，其中包括 1． 3億美元的 5年期公司債券（包含一份三年期的看跌期權(quán)，目前已在新加坡上市）和價(jià)值 2000萬(wàn)美元的綠城中國(guó)控股有限公司 2%的股權(quán)。 河南陽(yáng)光控股紅籌模式新加坡低調(diào)上市 ? 2020年 3月 31日，中國(guó)河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光控股（ Sunshine Ｈ oldings）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)陽(yáng)光控股）在新加坡主板市場(chǎng)掛牌上市，第一天交易閉市報(bào) 33分，比發(fā)售價(jià)的 20%，位列熱門(mén)股票，目前一直在這個(gè)價(jià)位徘徊。 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |60 7 企業(yè)并購(gòu) Real EstateFinanceConstructing By Everassion |61 企業(yè)并購(gòu)的基本概念 ? 并購(gòu)概念 ?并購(gòu)是全部或部分受讓房地產(chǎn)公司的股權(quán)，相應(yīng)獲得房地產(chǎn)公司名下財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，包括其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 并購(gòu)類(lèi)型 ?按并購(gòu)后被并購(gòu)一方的法律狀態(tài)：兼并（被并購(gòu)方法人資格消失），收購(gòu) ?按并購(gòu)目的和效果 ?戰(zhàn)略合作型 ?資源重組型 ?業(yè)務(wù)擴(kuò)張型 ?借機(jī)觸地型 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |62 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的未來(lái)趨勢(shì) ? 強(qiáng)勢(shì)并購(gòu)弱勢(shì) ? 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)盟 ?以獲取資源為目的的戰(zhàn)略層面并購(gòu)逐漸增多 ?大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購(gòu)將逐漸增多 ? 實(shí)力型企業(yè)優(yōu)先發(fā)展 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |63 典型案例 萬(wàn)科、南都 2020年度最大并購(gòu)事件 ? 2020年 3月 3日，萬(wàn)科以股權(quán)交易方式一下拿下了長(zhǎng)三角地區(qū)（包括蘇州）近 200萬(wàn)平方米的土地。 中糧入主深寶恒 ? 2020年 10月 22日，深寶恒（ 000031， SZ）發(fā)布公告，第一大股東深圳市寶安區(qū)投資管理有限公司將其所持有的 %股份，即 ，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為公司中報(bào)每股凈資產(chǎn)（ ）溢家價(jià) 25%（即 ）。 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |64 8 合作開(kāi)發(fā)融資 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |65 合作開(kāi)發(fā)概述 ? 基本概念 ?房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)指具有土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、策劃資金等要素的不同當(dāng)事人之間共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)行為。 ? 合作已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流趨勢(shì)，其中，與國(guó)際投行合作是主流中的主流 ? 大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛由競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系走向了競(jìng)合 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |66 房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟合作模式 模式 定義 特征 資源互補(bǔ) 不是簡(jiǎn)單的企業(yè)規(guī)模的疊加和擴(kuò)大，其實(shí)質(zhì)內(nèi)涵是房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)資源的聯(lián)合。 一是可以使土地價(jià)格下降，將聯(lián)合拿下的土地再在聯(lián)盟內(nèi)進(jìn)行分配開(kāi)發(fā)。二是可以加大項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)實(shí)力，縮短項(xiàng)目策劃周期，形成聯(lián)盟內(nèi)各企業(yè)的共贏。 案例： 華遠(yuǎn)與 SOHO中國(guó)合作 2020年 3月， SOHO以參股項(xiàng)目公司的形式加入到 “ 尚都國(guó)際中心 ” 整體開(kāi)發(fā)中，一期由華遠(yuǎn)負(fù)責(zé)，SOHO開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二三期 17萬(wàn)平方米的土地。華遠(yuǎn)換取 SOHO的資金后，以股權(quán)合作的方式換取了東華廣場(chǎng)項(xiàng)目的土地。 交叉經(jīng)營(yíng) 指向一位顧客銷(xiāo)售多種相關(guān)的服務(wù)或產(chǎn)品。這是一種發(fā)現(xiàn)顧客多種需求，并滿(mǎn)足其多種需求的一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)方式，從橫向角度開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)。 最大特征在于，房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)以外的企業(yè)通過(guò)結(jié)成聯(lián)盟，進(jìn)行交叉營(yíng)銷(xiāo)，以達(dá)到擴(kuò)大業(yè)務(wù)的目的。 ? 服務(wù)于相同的顧客群，但不存在競(jìng)爭(zhēng) ? 對(duì)方的客戶(hù)群至少同我方現(xiàn)有的客戶(hù)群一樣大 ? 相兼容的價(jià)值觀(guān)念 案例： 奧園與海爾聯(lián)手 奧園與海爾聯(lián)手推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化是交叉營(yíng)銷(xiāo)模式的典范。相近的市場(chǎng)理念和對(duì)市場(chǎng)的共同認(rèn)識(shí)，使二者共同組合起住宅品牌產(chǎn)業(yè)鏈－－ “ 奧園海爾住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)中心 ” 。 他們的合作旨在推進(jìn)住宅工程開(kāi)發(fā)和功能裝配的產(chǎn)業(yè)化分工，實(shí)現(xiàn)住宅開(kāi)發(fā) “ 科技化、專(zhuān)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化 ” ，被業(yè)界視為中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要里程碑。 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |67 房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟合作模式（續(xù)） 模式 定義 特征 分工協(xié)作 一般指單個(gè)開(kāi)發(fā)商，在整個(gè)建筑產(chǎn)品的垂直供應(yīng)鏈中，和其他各企業(yè)扮演著上、中、下游角色，每一個(gè)供應(yīng)鏈里的企業(yè)都專(zhuān)門(mén)做自己強(qiáng)勢(shì)的事情 在專(zhuān)業(yè)分工的狀態(tài)下，開(kāi)發(fā)商不必因?yàn)槟硞€(gè)環(huán)節(jié)而招聘所需要的人才，不必在每個(gè)環(huán)節(jié)都投入資金成本，這也省去了許多精力和管理成本的損耗 例如： 開(kāi)發(fā)商擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)，包括拿地、報(bào)批、建筑等，但不一定善于設(shè)計(jì)、樓盤(pán)包裝、策劃、市場(chǎng)調(diào)研等。這樣一個(gè)產(chǎn)品誕生到完成的過(guò)程，還會(huì)有許多專(zhuān)業(yè)的公司，如監(jiān)理、設(shè)計(jì)、廣告等專(zhuān)職公司介入。 市場(chǎng)瓜分 指開(kāi)發(fā)企業(yè)在共同或相近的板塊區(qū)域內(nèi)聯(lián)盟，共同規(guī)劃、共同宣傳、資源共享，攜整體之勢(shì)提升自己的一種合作模式 這種模式摒棄了在一個(gè)區(qū)域內(nèi)各自為政的種種弊端，避免了兩敗俱傷，通過(guò)聯(lián)盟共同瓜分市場(chǎng)的空間和利潤(rùn) 案例： 重慶 “ 五黃大社區(qū) ” “ 五黃大社區(qū) ” 是重慶第一個(gè)區(qū)域性地產(chǎn)聯(lián)盟。 2000年，五黃路上皇冠、金科、天驕、海怡和歐式一條街等五大樓盤(pán)組成了重慶北部新城的五黃大聯(lián)盟。兩年后，五黃路上的新的五家樓盤(pán)，再次結(jié)盟。 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |68 合作開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵法律問(wèn)題 ? 合同不要約定保底條款 ? 加強(qiáng)和完善對(duì)于 “ 共管帳戶(hù) ” 的管理措施 ? 不能行合作開(kāi)發(fā)之名，行借貸之實(shí) ? 明確權(quán)責(zé) ? 及時(shí)辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目合法性 ? 注意對(duì)合作方的資信調(diào)查 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |69 典型案例 天津泰達(dá)握手萬(wàn)通 ? 早在 2020年 4月 10日，天津泰達(dá)集團(tuán)與北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)在北京對(duì)外宣布，雙方達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。根據(jù)合作計(jì)劃，泰達(dá)集團(tuán)全額認(rèn)購(gòu)萬(wàn)通地產(chǎn)增發(fā)的 ，擁有萬(wàn)通地產(chǎn)增資擴(kuò)股后 %股權(quán)，成為萬(wàn)通的戰(zhàn)略投資人 ? 泰達(dá)入資后，使萬(wàn)通地產(chǎn)新戰(zhàn)略的實(shí)施得到更好的保障，促進(jìn)萬(wàn)通地產(chǎn)全面向 “ 好公司、大公司 ” 發(fā)展，同時(shí)，萬(wàn)通地產(chǎn)借助泰達(dá)的地緣優(yōu)勢(shì)與資金實(shí)力，大規(guī)模進(jìn)入環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅猛的天津，為萬(wàn)通地產(chǎn)開(kāi)辟極具潛力的新興市場(chǎng) ? 目前，萬(wàn)通與天津 “ 龍頭老大 ” 泰打合作之后，相繼在這個(gè)渤海最具活力的城市開(kāi)發(fā)了四個(gè)住宅項(xiàng)目，其中剛剛開(kāi)盤(pán)的天津 “ 新城國(guó)際 ” 首期推出的 500多套住宅已經(jīng)有90%預(yù)訂一空，這也為萬(wàn)通涉足異地開(kāi)發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ) Real EstateFinanceConstructing By Everassion |70 9 發(fā)行企業(yè)債融資 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |71 短期融資券概念 ?基本概念 ?指具有法人資格的非金融企業(yè)，依照有關(guān)規(guī)定在銀行間債權(quán)市場(chǎng)發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券 ?期限在一年以下，包括 3個(gè)月、 6個(gè)月、 9個(gè)月和 1年四個(gè)期限品種 ?優(yōu)勢(shì)分析 ?靈活性強(qiáng)：審批手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單 ?成本優(yōu)勢(shì)：低于短期貸款利率 ?建立信譽(yù)：發(fā)行本身就是公司實(shí)力、信譽(yù)的最好證明 ?透明度高：包括信息披露、信用等級(jí)評(píng)定等，市場(chǎng)約束力較強(qiáng) Real EstateFinanceConstructing By Everassion |72 典型案例 萬(wàn)科領(lǐng)跑房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)債 ? 2020年 6月 13日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 15億元轉(zhuǎn)債發(fā)行成功。而 “ 萬(wàn)科 ” 18年來(lái)歷史上陸續(xù) 5次籌資總額也不過(guò) 16億多元?？梢哉f(shuō)，萬(wàn)科一夜之間就拿到了以往十幾年來(lái)拿到的錢(qián)。 ? 在地產(chǎn)企業(yè)的融資方式上， “ 萬(wàn)科