【正文】 融資是指n 房地產(chǎn)企業(yè)n 向信托投資公司增資擴股n 或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)進行融資n 信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或房地產(chǎn)項目的所有者。n 根據(jù)信托投資公司是否直接參與投資對象的經(jīng)營，權(quán)益融資又可分為n 經(jīng)營性權(quán)益融資n 非經(jīng)營性權(quán)益融資信托經(jīng)營性權(quán)益融資n 經(jīng)營性權(quán)益融資是指n 信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者后，直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目n 并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項目所有權(quán)情況，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益來源。非經(jīng)營性權(quán)益融資n 非經(jīng)營性權(quán)益融資是指n 信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者后n 不直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目n 而是與相關(guān)當事人（一般為房地產(chǎn)企業(yè)原股東或房地產(chǎn)項目原所有者）簽訂協(xié)議n 約定在一定時間，相關(guān)當事人按約定價格（溢價部分為信托投資收益）購買信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)。 信托債務(wù)融資n 債務(wù)融資是指n 房地產(chǎn)企業(yè)n 直接向信托投資公司貸款實現(xiàn)融資n 或通過購房者向信托投資公司貸款買房從而間接實現(xiàn)融資。n 根據(jù)貸款主體的不同，債務(wù)融資可進一步細分為n 直接債務(wù)融資n 間接債務(wù)融資兩種模式。信托債務(wù)融資n 直接債務(wù)融資是指n 房地產(chǎn)企業(yè)作為貸款主體n 直接向信托投資公司貸款融資。n 間接債務(wù)融資是指n 購房者作為貸款主體n 向信托投資公司貸款買房從而間接實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資。 間接債務(wù)融資模式流程 n 間接債務(wù)融資操作流程如下：n 信托投資公司通過發(fā)行資金信托，向投資者募集資金。n 信托投資公司以自己的名義將募集的資金以按揭貸款的形式貸款給購房者。間接債務(wù)融資模式流程n 購房者以購房款的形式將資金給支付給開發(fā)商，并在結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之前，每月定期向信托公司償還貸款。n 待到結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之后n 符合銀行按揭貸款時，信托公司將把貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給銀行n 銀行每月將從買房人那里獲得按揭貸款償還。 混合融資n 混合融資是指n 房地產(chǎn)企業(yè)采取權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資n 是上述兩種融資方式的結(jié)合使用財產(chǎn)信托融資運作模式n 財產(chǎn)信托融資的一般運作模式為：n 房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目委托給信托投資公司，設(shè)立財產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)取得信托受益權(quán)；n 房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)對價實現(xiàn)融資，或者將受益權(quán)抵押進行債務(wù)融資。 房地產(chǎn)投資信托l(wèi) 房地產(chǎn)投資信托l(wèi) Real EstateInvestment Trusts REITS l 委托人基于對信托投資公司的信任，將合法擁有的資金委托給信托公司，l 由信托公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益投資于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營等行為。房地產(chǎn)投資信托l(wèi) 房地產(chǎn)投資信托? 是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金? 由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理并將投資綜合收益按比例分? 配給投資者的一種信托基金制度。l 特點：l 直接投資并擁有房地產(chǎn)l 投資者的收益來源包括租金收入和房地產(chǎn)自身的增值收入美國房地產(chǎn)投資信托基金n REITs起源于美國n 首只 REITs于 1965年在紐約證券交易所上市交易n 它是 1960年美國國會根據(jù) 《 房地產(chǎn)投資信托法案 》 的規(guī)定按一定的法人組織形式組建而成的。n 經(jīng)過 50多年的發(fā)展 REITs在美國已經(jīng)有了一定的規(guī)模：n 目前美國大約有 300只 REITs處于運作之中n 管理的資產(chǎn)總值超過 3000億美元n 其中近 2/3在全國性的證券交易所上市交易。房地產(chǎn)投資信托基金的參與主體n 房地產(chǎn)投資信托基金的參與主體包括n 基金持有人、基金管理人、顧問公司、托管人n 與房地產(chǎn)相關(guān)的項目管理公司和物業(yè)管理公司等n 其組織框架如下圖所示：房地產(chǎn)投資信托基金組織框架圖房地產(chǎn)投資信托運作流程l 運作流程 ：l （ 1）信托公司面向投資者發(fā)行房地產(chǎn)投資集合資金信托計劃，投資者與信托公司簽訂信托合同并交付投資資金。l （ 2）信托公司按照信托文件要求，購買或參與開發(fā)房地產(chǎn)項目l （ 3）信托公司按信托文件要求，把房地產(chǎn)出租給承租人，并簽訂租賃合同；或者把房地產(chǎn)出售房地產(chǎn)投資信托運作流程n （ 4）承租人支付租金；房地產(chǎn)購買者支付購買金n （ 5）信托公司按照信托文件要求，扣除必要的管理費用和其他稅費后，向投資者支付本金和投資收益。REITs在全球的擴張n REITs作為投資信托制度在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用n 自 1960年美國推出第一只 REITs產(chǎn)品至今，全球房地產(chǎn)投資信托基金得到很大的發(fā)展：n 全球己有 22個國家推出 REITs產(chǎn)品n 有 4個國家正在進行有關(guān) REITs方面的立法n 全球 REITs增長迅猛：n 1990年全球 REITs市值僅為 70億元， 2023年以后增長尤其迅猛n 截至 2023年 9月末， REITs全球市值已超過 6050億美元。REITs在全球的擴張n 美國是全球發(fā)展 REITs最早，也是最成熟的市場n 至 2023年底美國已經(jīng)有將近 200支上市的房地產(chǎn)投資基金，市值總額高達 3216億美元，約占美國紐約證券市場市值的 4%n 管理的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)超過 4000億美元n 其次是澳大利亞n 自 20世紀 70年代澳洲開始引人第一支房地產(chǎn)投資信托基金以來n 目前澳洲房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模已經(jīng)占到當?shù)刈C券市場總值的 10%n 處于第三位的是法國n 48家房地產(chǎn)信托市值達到 730億美元REITs在全球的擴張n 從市場成熟度來說n 最早開始發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的美國是最成熟的市場n 亞洲的大部分國家都是處于成長中的市場REITs在全球的擴張n 在亞洲， REITs在上世紀末本世紀初才有突破：n 新加坡：n 1999年 5月，最早出臺關(guān)于 REITs的立法并推出第一只 REITs的亞洲國家n 新加坡以彈丸之地成為亞洲 REITs的先驅(qū)，并借REITs之力在國際房地產(chǎn)市場上收購資產(chǎn)、建功立業(yè)。REITs在全球的擴張n 日本n 是亞洲繼新加坡之后第二個推出 REITs的國家n 2023年憑借 REITs一舉扭轉(zhuǎn)了 20年來低迷的地產(chǎn)頹勢，令世界為之側(cè)目，重新燃起了被壓抑 20年之久的經(jīng)濟復(fù)蘇希望。REITs在全球的擴張n 香港n 2023年 6月，n 香港證監(jiān)會正式發(fā)布了 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則 》修訂的相關(guān)總結(jié)n 撤銷了香港房地產(chǎn)投資信托基金 REITs投資海外房地產(chǎn)的限制n 從而促進了香港 REITs的迅速發(fā)展。n 香港發(fā)行了世界上迄今為止最大規(guī)模的 REITs ，一度吸引了 5000億港元的追捧；國內(nèi)房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品與美國 REITs的比較國內(nèi)房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品與美國 REITs的比較我國房地產(chǎn)信托基本發(fā)展n 我國信托業(yè)與房地產(chǎn)融資有著不解之緣：n 2023年 10月 《 中華人民共和國信托法 》 實施以來：n 在信托公司發(fā)行的信托計劃中房地產(chǎn)項目始終占有較大比重 。n 尤其是國家加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)管政策出臺后，房地產(chǎn)信托逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道。 我國房地產(chǎn)信托基本發(fā)展n 房地產(chǎn)信托在我國剛剛興起：n 現(xiàn)在信托業(yè)開始開展土地及開發(fā)領(lǐng)域的信托計劃及其他大型房地產(chǎn)項目的信托計劃n 房地產(chǎn)信托涉及到物權(quán)法、房地產(chǎn)法、土地法、信托法、擔保法、保險法等。n 整個信托計劃履行過程較為復(fù)雜，需要制作較多法律文件。已推出的房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品n 已推出的房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品：n“北京三環(huán)新城 ”信托項目n “太陽星城 ”信托項目n “金融街寫字樓項目貸款 ”信托項目n “法國歐尚天津第一店 ”信托項目n “宣祥家園經(jīng)濟適用房 ”信托項目n “第一城 ”產(chǎn)權(quán)投資項目n “時代奧城 ”信托項目n “愛建新城 ”信托項目等 我國房地產(chǎn)信托基本發(fā)展n 2023年 12月 4日n 中國銀監(jiān)會頒布 《 銀行業(yè)與信托公司業(yè)務(wù)合作指引 》 強調(diào)n 銀信理財合作和信貸資產(chǎn)證券化合作業(yè)務(wù)n 從而為信托公司介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了巨大的空間我國房地產(chǎn)信托基本發(fā)展n 與此同時，在房地產(chǎn)融資很緊的形勢下，房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)還是有了很大的發(fā)展：n 房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)從 2023年的 60億元提高到 2023年的 229億元。n 預(yù)計我國房地產(chǎn)信托融資未來會有更大的發(fā)展房地產(chǎn)信托融資n 房地產(chǎn)資金信托是活躍的融資形式n 目前房地產(chǎn)信托功能較為單一n 房地產(chǎn)資金信托計劃大部分是提供 “過橋貸款 ”n 即n 主要為未達到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項目提供前期信托貸款n 這些信托計劃基本上不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。n 2023年 4月n 北京房地產(chǎn)金融市場發(fā)行的第一個實行 “發(fā)行前向當?shù)劂y監(jiān)局審批的事先報備制度 ”的集合資金信托計劃面市， 房地產(chǎn)委托貸款 n 1996年 8月 1日起施行 《 貸款通則 》 第七條對委托貸款的定義：n 委托貸款是n 由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金n 由金融機構(gòu)（受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等發(fā)放的貸款。n 委托貸款的缺點是利率很高n 中小房產(chǎn)開發(fā)商成功采用委托貸款方式來進行融資的實際案例在民間資本充沛的江浙地區(qū)較多。 感謝您對中國房地產(chǎn)研究院關(guān)注謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH