【正文】 土地儲備。 55 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 1997/8年業(yè)務(wù)進展 ? 1997年全年結(jié)算樓宇面積 ? 1998年繼續(xù)貫徹將房地產(chǎn)項目集中于深圳、北京、上海、天津、沈陽五大城市的經(jīng)營策略，全年結(jié)算摟宇面積 。 1998年擔(dān)憂的經(jīng)營問題： ? ①房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場競爭日趨激烈，將根據(jù)市場情況及時調(diào)整經(jīng)營策略。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市消費水平的提高，以及刺激住宅消費各項優(yōu)惠政策的出臺，購房層面發(fā)生較大變化，工薪階層的購買能力進一步增強。根據(jù)這一趨勢，將積極開拓中檔經(jīng)濟住宅市場，擴大市場定位，有效增加房地產(chǎn)客戶層面，提高市場占有率。 ? ②業(yè)務(wù)規(guī)模簇張對人力資源提出更高要求。 99年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新開工面積將達 62萬平方米，以上年同期增加近 1倍。對專業(yè)人才需求及培訓(xùn)工作提出更高要求。 ? ③房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴大，市場競爭的加劇導(dǎo)致各地現(xiàn)樓庫存的增加，截止 98年底，集團現(xiàn)樓庫存面積達 ，可售樓花面積 。隨著 99年度房地產(chǎn)開發(fā)量的大幅提升，可售面積將進一步增加，對集團銷售能力提出更高要求。集團將充分利用銷售代理、萬客會等各種資源擴大銷售網(wǎng)絡(luò)，并采取有效的銷售策略加快銷售速度。 ? ④集團早期投資的部分地產(chǎn)項目由于市場發(fā)生變化，投資效益不佳，如天津?qū)懽謽呛途频觏椖?，北海城市花園項目、鞍山寫字樓項目、成都項目對集團盈利也產(chǎn)生一定的負面影響。 56 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 1999年業(yè)務(wù)進展及 2023年展望 ? 繼續(xù)實施在深圳、上海、北京、 天津和沈陽五大城市重點投資開發(fā)住宅的策略， 實現(xiàn)樓盤竣工面積 ，結(jié)算銷售面積 ? 截止 1999年 12月 31日， 集團住宅土地儲備之規(guī)劃建筑面積達 。 ? 運用成熟的品牌形象、 善于創(chuàng)新的專業(yè)能力和相對充足的資金實力，集中發(fā)展大、 中型住宅項目，并加強新技術(shù)的運用。 年內(nèi)成立的萬科建筑技術(shù)研究中心的研究成果及有關(guān)設(shè)施已逐步應(yīng)用于集團住宅項目，提高了住宅的環(huán)保及科技含量。 ? 為客戶提供“全心全意全為您”的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理。 集團在國內(nèi)首創(chuàng)的“萬客會”獲得了消費者的熱烈響應(yīng)，集團五大開發(fā)城市“萬客會”會員人數(shù)達 9,700人，該會通過為客戶提供免費資訊、優(yōu)惠商家等增值服務(wù)，充分加強了公司與客戶的溝通。 2023年展望 ? 在未來數(shù)年，住宅開發(fā)量將持續(xù)增加， 全年開發(fā)和銷售項目 14個。 在項目開發(fā)上將進一步加強對科技成果的應(yīng)用。 ? 將加快在深圳、上海、北京、天津、 沈陽及成都的土地儲備，重點選擇城鄉(xiāng)結(jié)合部的大宗土地，保障集團住宅開發(fā)不斷增長的發(fā)展需求。 ? 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟帶來全新的發(fā)展機遇，將結(jié)合主業(yè)的發(fā)展，推出“住宅聯(lián)盟”網(wǎng)站， 全力拓展以建材貿(mào)易為主的 B2B電子商務(wù)，該網(wǎng)站所形成的規(guī)模采購優(yōu)勢將進一步降低集團營運成本，提高效率， 提升集團核心競爭力； ? 未來將進一步強化人力資源的建設(shè)及培訓(xùn)工作的開展。繼 98年“職業(yè)經(jīng)理年”及 99 年“團隊精神年”， 2023年確定為“職業(yè)精神年”，提倡以職業(yè)精神為平臺，積極創(chuàng)新進取 57 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 58 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱 ? 宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究 ? 北京 /上海房地產(chǎn)市場研究 ? 房地產(chǎn)企業(yè)個案分析（萬科） ? 房地產(chǎn)上市公司比較分析 ? 房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn) ? 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 59 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 香港的房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大后往往進行多元化發(fā)展以降低經(jīng)營風(fēng)險，但主要還是圍繞在地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù) 20232023年度恒基兆業(yè)業(yè)績0%20%40%60%80%100%2023銷售額 2023利潤其他百貨業(yè)務(wù)酒店業(yè)務(wù)基建項目建築工程利息收入租金收入銷售物業(yè) 60 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 在香港，房地產(chǎn)行業(yè)屬于成熟行業(yè)，地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)開發(fā)（如住宅）和物業(yè)投資（如辦公樓），避免業(yè)績出現(xiàn)重大波動 新鴻基20232023年度業(yè)績分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%銷售額 利潤其 他 業(yè) 務(wù)酒 店 經(jīng) 營物 業(yè) 管 理租 金 收 入物 業(yè) 銷 售177億港元 61 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè)研究綱要 宏觀經(jīng)濟分析 地區(qū)經(jīng)濟分析 全國房地產(chǎn) 市場分析 地區(qū)房地產(chǎn) 市場分析 ?人口 –城鎮(zhèn)人口 –流動人口 –居住面積 ?經(jīng)濟發(fā)展趨勢 –GNP –產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) –增長率、通貨膨脹率 –物價指數(shù)、零售價格指數(shù) –工資水平 –儲蓄水平、可支配收入 –利率 –失業(yè) ?行業(yè)政策和法規(guī) ?WTO的影響 ?世界經(jīng)濟趨勢 ?人口 –常住人口 –流動人口 –人口結(jié)構(gòu)或特 –居住面積 –消費結(jié)構(gòu) ?經(jīng)濟發(fā)展趨勢 –GNP –產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) –物價指數(shù) –工資水平 –儲蓄、可支配收入 –就業(yè)率 –當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策 ?工業(yè)和商業(yè)趨勢 –工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū) ?行業(yè)政策和法規(guī) ?WTO的影響 ?當(dāng)?shù)亟?jīng)濟其他發(fā)展趨勢 ?物業(yè)整體規(guī)模狀況 ?全國物業(yè)細分市場結(jié)構(gòu)分析 ?住宅、廠房、商場、寫字樓等竣工、銷售、空置等統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析 ?正建和規(guī)劃的地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù) ?供需狀況整體分析 ?房地產(chǎn)價格指數(shù) ?房地產(chǎn)價格走勢 ?國外地產(chǎn)發(fā)展歷史和動態(tài) ?全國城市化趨勢 ?物業(yè)整體規(guī)模狀況 ?細分市場結(jié)構(gòu)分析 ?住宅、廠房、商場、寫字樓等竣工、銷售、空置等統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析 ?正建和規(guī)劃的地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù) ?供需狀況整體分析 ?房地產(chǎn)價格指數(shù) ?房地產(chǎn)價格走勢 ?當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有物業(yè)及其利用狀況調(diào)查分析 ?地方城市建設(shè)規(guī)劃藍圖 ?各類地產(chǎn)需求整體預(yù)測 62 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略研究綱要 全國競爭態(tài)勢 地區(qū)競爭態(tài)勢 主要競爭對手分析借鑒 核心能力識 別和策略 ?主要房地產(chǎn)企業(yè)識別 ?主要企業(yè)的競爭地位分析 –規(guī)模 –區(qū)域 –資金實力 –地產(chǎn)性質(zhì) –組織結(jié)構(gòu) –管理水平 ?主要地產(chǎn)企業(yè)的最近動態(tài)和戰(zhàn)略 ?主要房地產(chǎn)企業(yè)識別 ?主要企業(yè)分析 –規(guī)模 –區(qū)域 –資金實力 –地產(chǎn)性質(zhì) –組織結(jié)構(gòu) –管理水平 ?主要地產(chǎn)分析 –價格 –目標(biāo)市場 –營銷 –…… ?主要地產(chǎn)企業(yè)的最近動態(tài)和戰(zhàn)略 ?成功企業(yè)的關(guān)鍵成功要素 ?成功經(jīng)驗總結(jié) ?…… ?與競爭對手相比，復(fù)地有何差距，應(yīng)如何彌補并盡快追趕 ?發(fā)展戰(zhàn)略是什么？ ?為了成功實現(xiàn)戰(zhàn)略，必須擁有哪些關(guān)鍵的競爭力，應(yīng)如何優(yōu)先培育核心競爭力 ?…… 63 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈研究 技術(shù)開發(fā) 采購 企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施 人力資源管理 可行性研究 融資分析 建筑貸款 市場調(diào)研 細分市場 營銷策劃 工程管理 土地使用權(quán)獲得 動拆遷，建設(shè)單位投標(biāo)，建材，資金 規(guī)劃設(shè)計 預(yù)售安排 市場研究 中介機構(gòu) 服務(wù) 物資供應(yīng) 廣告 促銷 銷售隊伍 合同管理 按揭抵押 貸款 物業(yè)管理手冊與程序 設(shè)備與技術(shù) 物業(yè)管理服務(wù) 服務(wù) 市場與銷售 外部后勤 生產(chǎn)經(jīng)營 內(nèi)部后勤 6