【正文】 積金為上年平均月工資的 5%，按 1999年職工的平均年工資為7000元，一個(gè)三口之家雙職工家庭的年住房公積金的為 1400元。 ? ②當(dāng)年總收入扣除消費(fèi)支出（不含住房支出）的城鎮(zhèn)人均余額。 各國人均居住建筑面積比較010203040506070美國 英、德、法 日本 中國國家面積（平方米）19 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 按中國政府規(guī)定的目標(biāo)人均住房面積 20平方米，中國住房市場容量巨大 按國家目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住房面積的市場容量分析26%74%60平米以上 60平米以下 國家目標(biāo)人均住房面積為 20平米，三口之家為 60平米 20 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 針對(duì)目前購房目的是為了改善住房條件這樣的現(xiàn)狀，中國住宅市場應(yīng)該是相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的市場 重慶市購房者購房目的研究改善住房條件1%更新?lián)Q代30%解決基本居住62%投資7%21 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 中國一般居民購買力分析 ? 購房款來源 = 原有的儲(chǔ)蓄存款 + 當(dāng)年總收入中扣除消費(fèi)支出的余額 + 住房公積金 + 每月發(fā)放的住房補(bǔ)貼 + 一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼 ? 一個(gè)普通的三口之家按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)購買 20*3 = 60平米房子的購房能力。如三木集團(tuán)（ 0632） 7 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 中國宏觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁而又持續(xù)的增長將極大促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的增長 名義GDP實(shí)際和預(yù)測(cè)02004006008001000120014001997 實(shí)際 1998 實(shí)際 1999 實(shí)際 2023 實(shí)際 2023 預(yù)測(cè) 2023 預(yù)測(cè) 2023 預(yù)測(cè)年度10億美元8 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 GDP實(shí)際增長率預(yù)測(cè)7891997 實(shí)際 1998 實(shí)際 1999 實(shí)際 2023 實(shí)際 2023 預(yù)測(cè) 2023 預(yù)測(cè) 2023 預(yù)測(cè)年度增長率%9 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 中國建筑業(yè)占 GDP的比例逐年增大，但與發(fā)達(dá)國家 10%20%的比例相比，還有很大距離 中國GDP和建筑業(yè)增長01000020230300004000050000600007000080000900001000001985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023年份生產(chǎn)值（億元）建筑業(yè) GDP % % % % % % % % % % % % % % % 10 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 城鎮(zhèn)新建住宅面積01234561978 1980 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023年份面積（億平方米）11 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 城市人均居住面積0246810121978 1980 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023年份面積（平方米）國外人均居住面積： XXX 12 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 進(jìn)入 WTO對(duì)中國房地產(chǎn)企業(yè)的影響 ? 高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場及工業(yè)用地的需求明顯增加 ? 外資房地產(chǎn)企業(yè)將逐步進(jìn)入中國市場，市場競爭更加激烈 – 國外房地產(chǎn)開發(fā)商憑借其先進(jìn)的物業(yè)管理模式、營銷網(wǎng)絡(luò)和更加專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念，對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務(wù)將形成較大的沖擊 – 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的政府背景優(yōu)勢(shì)和天然的地區(qū)優(yōu)勢(shì)將不再成為業(yè)務(wù)開拓的主要優(yōu)勢(shì) – 外資房地產(chǎn)開發(fā)商將首先進(jìn)入高檔外銷公寓及寫字樓市場，并逐步進(jìn)入物業(yè)測(cè)量、價(jià)值評(píng)估等中介服務(wù)市場和中低檔住房市場，其市場份額將逐步提高 – 目前，國外一些知名的房地產(chǎn)物業(yè)管理中介機(jī)構(gòu)已在中國開設(shè)分公司，全球最大的房地產(chǎn)企業(yè) 美國２１世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入中國物業(yè)代理市場 ? 國外金融機(jī)構(gòu)的介入將促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展 ? 加入ＷＴＯ將加快我國房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟和重組 – 目前已形成南北兩大聯(lián)盟，即由萬科、華遠(yuǎn)等２０家會(huì)員組成的“中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”和以大連萬達(dá)、中房集團(tuán)為首，由３３家企業(yè)組成的“住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)聯(lián)盟” ? 房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪“洗牌”，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場淘汰，如上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總量，半年內(nèi)已從４３４７家降低為３３１２家，廣州近年來也有３００多家房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局。中國房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 新華信管理咨詢 沈浩云 上海 page1 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 說明 ? 本房地產(chǎn)行業(yè)研究有待 Customize，請(qǐng)根據(jù)不同的客戶狀況使用 ? 由于正在與北京方面洽談業(yè)務(wù)，本研究偏重北京市場的研究，同時(shí)根據(jù)萬通的戰(zhàn)略方向，增加了對(duì)別墅市場 /獨(dú)立住宅市場的研究 ? 由于缺乏相關(guān)最新專業(yè)數(shù)據(jù)，本研究無法提供最新數(shù)據(jù)分析 ? 關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)及走勢(shì)部分，還有待根據(jù)兩者關(guān)系進(jìn)一步研究和挖掘相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究 ? 北京 /上海房地產(chǎn)市場研究 ? 房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬科） ? 房地產(chǎn)上市公司比較分析 (深圳和香港 ) ? 房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)（價(jià)值鏈等） ? 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略（住宅供應(yīng)商還是房地開發(fā)商、多元化） 3 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展綜述 4 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特征：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性 周期性 關(guān)聯(lián)性 地域性 政策敏感性 房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有明顯的周期性 作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，具有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，住宅產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)為 房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響， 區(qū)域發(fā)展不平衡，級(jí)差收益明顯 政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。 5 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè) 20232023年間的發(fā)展目標(biāo)和前景 ? 以每年 12%的速度增長 ? 商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達(dá) 80%，商品房占城鎮(zhèn)竣工房屋總面積的 50% ? 實(shí)行社會(huì)、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會(huì)房屋總量的 50% ? 城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均住房使用面積 2023年達(dá)到 18平方米，建設(shè)住宅 ，平均每年新建 6 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響 ? 全面推行住房公積金制度，福利分房變?yōu)樨泿呕址?，放款住房貸款條件，降低住房貸款利率，拉動(dòng)了住宅業(yè)發(fā)展，有利于以住宅為主業(yè)的公司發(fā)展，如深萬科（ 0002） ? 西部大開發(fā) 中央財(cái)政加大對(duì)西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付，涉足基礎(chǔ)設(shè)施的房地產(chǎn)企業(yè)收益，如渝開發(fā) A（ 0514） ? 中國政府“小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略”的發(fā)展思路，加快小城鎮(zhèn)的發(fā)展和城市化進(jìn)程，有利于中小城市房地產(chǎn)公司的發(fā)展。 13 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 進(jìn)入 2023年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)需求旺盛 , 前景看好 景氣指數(shù) 100 101 102 103 104 105 106 107 108 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 1999年 2023年 2023年 14