【正文】 家人數(shù)眾多 ， 觀點眾多 ， 但有效論據(jù)稀少 。 證券行業(yè)研究一般也以上市公司調(diào)研和現(xiàn)有行業(yè)數(shù)據(jù)整理出發(fā) ， 缺乏對行業(yè)的全面認識 。 ? 調(diào)研目的 ? 1 銷售會繼續(xù)萎縮么 ?會萎縮到什么程度 ? ? 2 房價會繼續(xù)下降么 ?會下降到什么程度 ? ? 調(diào)研樣本：年齡到 1860周歲 ， 在本地居住一年以上 ， 京 \滬 \穗三地家庭年收入在 8萬以上 ， 武漢 、 成都兩地家庭年收入在 3萬以上 。 同時在考察住房需求時過濾掉 5年內(nèi)不打算買房的居民 。 ? 時間： 2023年 9月 1日 10日 。 ? 有效樣本： 2400多個 （ 過濾量超過 5萬個 ） ? 缺陷：單個公司缺乏財力持續(xù)開展動態(tài)研究 ， 研究結(jié)果存在時效性 。 49 周期分析 ——數(shù)據(jù) 住房空置率 ? 國家統(tǒng)計局公布的空置房指標是指竣工后尚未售出的房屋 （ 新建商品房 ） 。 國際通用的空置房屋 ， 則是指企業(yè) 、 業(yè)主或中介機構(gòu)手中可租可售 ， 且在一段時間內(nèi)（ 比如半年 ） 未租未售的房屋 。 由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失 ， 空置率警戒線在中國失去了意義 （ 除非我們可以得到真實的空置房屋面積 ） 。 ? 受到成本制約 ， 我們除了親身草根調(diào)研和獲取中介數(shù)據(jù)外無從開展空置率研究 。因此我們無法以空置率的指標來衡量房地產(chǎn)行業(yè)的景氣周期 ， 這不能不說是一個巨大的遺憾 。 ? 我們建議在合法的情況下參閱各住宅小區(qū)每戶用電 /用水情況 ， 如連續(xù)半年內(nèi)都罕見水電支出 ， 則可以判斷為該房屋空置 。 50 周期分析 ——數(shù)據(jù) 房價收入比 0 . 02 . 04 . 06 . 08 . 01 0 . 01 2 . 01 4 . 0北京 成都 廣州 上海 武漢房價收入比 ( 假定理想戶型為 90 平米 )? 房價收入比是最重要的行業(yè)需求端運行預警指標 。 ? 中外的房價收入比計算方法通常有以下差異 。 1. 房屋總價含二手房 ， 通常為某區(qū)域所有房屋成交均價 ， 而中國的研究者由于難以獲得二手房交易價格的真實數(shù)據(jù) ， 通常使用新建商品房交易均價 ， 容易造成分子估計偏大；2. 國外征信體制發(fā)達 ， 能夠得到戶均收入的統(tǒng)計數(shù)據(jù) ， 而中國城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入之外可能存在一部分灰色收入 ， 且大量流動人口又被排除在統(tǒng)計之外 ， 難以估計這些偏差對房價收入比的影響； 3. 國外統(tǒng)計采用了中位數(shù)方法統(tǒng)計房價收入比 ， 國內(nèi)的研究者則使用平均數(shù)方法統(tǒng)計 。 ? 我們根據(jù)對需求端的調(diào)研 ， 發(fā)現(xiàn)北京 、 上海兩地的房價收入比都已經(jīng)超過了 11， 5個城市的房價收入比平均超過了 10， 高于國際平均水平 。 51 周期分析 ——數(shù)據(jù) 按揭貸款月供 /月收入 ? 按揭貸款月供 /家庭月收入也是衡量房價是否過高的重要指標 。 傳統(tǒng)理論認為這一指標不應(yīng)超過35%， 此后隨著信貸放松 ， 該指標于國際公認的安全底線上升到了 50%。 也就是說 ， 如果家庭月供支出超過了家庭月收入的一半 ， 很有可能出現(xiàn)居民無法承擔其必要生活開支的狀況 ， 房價中的泡沫成分就會很大 。 ? 我們曾經(jīng)根據(jù) 2400個有效樣本 ， 在北京 、 上海 、 廣州 、 成都 、 武漢五個城市進行需求端點驗 ， 得到了購房人平均月供負擔和有承受能力的計劃購房人計劃承擔的月供 。 ? 我們假定過去兩年購房者的按揭貸款月供和月收入的比重達到 50%， 那么北京 、 上海 、 廣州三地購房人家庭平均月收入就應(yīng)該達到 ， 。 這已經(jīng)遠遠高于城鎮(zhèn)家庭平均收入水平 ， 北京甚至高過最高收入人群的平均收入水平 （ 只占 20%） 。 這表明 ， 能夠消費商品房的人群已經(jīng)是城市居民中的高收入階層 。 北京 成都 廣州 上海 武漢 平均 已購房人月供 4,739 1,982 2,855 2,837 2,929 3,111 真實需求的計劃月供 3,458 2,389 3,603 3,745 1,976 3,045 52 周期分析 ——數(shù)據(jù) 購房目的 50%62%51%42%50% 52%35%29%37% 51% 44% 37%15% 8% 13%8% 6% 11%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均改善居住條件 解決自己和家人的基本居住問題 投資50%57%45%52%37%48%34%31%46%40%60% 43%16% 12% 9%7% 3% 9%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 總計改善居住條件 解決自己和家人的基本居住問題 投資過去２年購房目的 未來５年購房意愿 53 周期分析 ——數(shù)據(jù) 居民對房價的看法 ? 房地產(chǎn)具有投資品的屬性 ， 短期內(nèi)房價還受到預期的極大影響 。 ? 2023年 9月初 ， 有 47%的受訪者認為 2023年初至今房價下跌 ， 27%的居民認為基本不變 ， 只有 27%的居民認為房價經(jīng)歷了上升 。這些受訪者中認為房價在未來 1年中將下降的占 49%， 其中的絕大多數(shù)認為房價會小幅下降 。 認為房價在未來 1年中將上升的居民占 29%。 ? 房價下跌的普遍預期已經(jīng)形成 。 除非出現(xiàn)政策干預 ， 否則自住需求持幣待購心態(tài)將持續(xù) 。 房價下降的預期有可能自我實現(xiàn) 。 ? 但預期變化十分迅速 ， 企業(yè)缺乏動態(tài)監(jiān)測所需要的資金和能力 。 6% 3% 3% 7%14%7%22% 25% 22% 21%18%22%27% 23%23%21%23%23%38% 44%46% 41%39%42%7% 5% 7% 10% 5% 7%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 總計大幅上升 小幅上升 基本不變 小幅下降 大幅下降33%23%14%34% 29%27%37%10% 22%28% 34%27%30%68% 64%37% 38%47%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均基本不變 上升了 下降了過去８個月房價變動看法 未來 12個月房價變動預期 54 周期分析 ——數(shù)據(jù) 居民心目中的合理房價 ? 我們也調(diào)查了有支付能力的計劃購房人心目中合理房價 ， 并將他們和當前這些城市的房價 ， 以及過去 20個月購房者承擔的實際房價相比較 。 平均來看 ， 這 5個城市當前的算術(shù)平均房價比自住需求的購房人心目中的合理房價要高 %。 02023400060008000100001202314000北京 成都 廣州 上海 武漢過去兩年購房者承擔的房價 自住客心目中合理房價投資客心目中合理房價 當前房價水平55 周期分析 ——數(shù)據(jù) 存量財富釋放速度 ? 中國房價收入比偏高的一個重要原因乃是在房改后不到 10年的時間內(nèi) ， 大量房改前積累的存量財富進入商品房市場 ， 支持原本不具備購房能力的居民 （ 多是其下一代 ） 買房 。 ? 通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn) ， 存量財富的釋放將日趨緩慢 。 2023年至今的買房者中 ， 有 42%的人部分或全部利用了父母或家庭其他成員 （ 不包括配偶 ） 的支持 ， 而計劃購房的居民中打算求助于父母或家庭其他成員的比例只有 37%。 42%31%35%45%55% 35%0%10%20%30%40%50%60%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均購房資金部分或全部來自家庭 ( 主要是父母 ) 支持 40% 37%29%32%36%53%0%10%20%30%40%50%60%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均購房資金部分或全部來自家庭 ( 主要是父母 ) 支持過去兩年購房得到家庭支持的購房人群比重 潛在需求中會得到家庭支持的購房人群比重 56 周期分析 ——數(shù)據(jù) 利用商業(yè)貸款比例 ? 全社會計劃利用商業(yè)貸款的人數(shù)上升 （ 不含公積金貸款 ） 。 除廣州外 ， 其他 4個城市計劃利用商業(yè)貸款買房的居民占比都大幅上升 。 ? 該數(shù)據(jù)可能和銀行系統(tǒng)認識不符 ， 原因是我們將二手房和保障品住房包括在內(nèi) ， 而且電話調(diào)研本身可能存在誤差 。 22% 27% 32%41% 40% 41%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均打算利用商業(yè)貸款 45% 46% 31%56% 46%51%0%10%20%30%40%50%60%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均計劃利用商業(yè)貸款過去兩年間利用商業(yè)貸款購房人群比重 潛在需求中計劃利用商業(yè)貸款人群比重 57 周期分析 ——數(shù)據(jù) 居民對房地產(chǎn)行業(yè)的認識 ? 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是城市居民心目中的暴利行業(yè) ， 這助長了房價下跌的預期和持幣待購的心態(tài) 。 ? 2023年 ， 房地產(chǎn)上市公司凈利潤率為 %， 2023年中報 ， 房地產(chǎn)上市公司凈利潤率為 %。 由于非上市公司的土地成本略低 ， 因此整個行業(yè)的凈利潤率可能高于地產(chǎn)板塊的凈利潤率 ， 但我們估計仍在 20%以下 。 但是 ， 認為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)凈利潤率在 20%以下的已購房受訪者只占所有已購房受訪者的 13%。 相反 ， 認為房地產(chǎn)開發(fā)凈利潤率超過 50%的則占到已購房受訪者的 23%， 在上海更是達到 43%。 ? 在計劃買房的受訪者看來 ， 房地產(chǎn)開發(fā)更屬于暴利行業(yè) 。 4% 3% 0% 0% 6% 2%14% 14%7% 8%6% 11%38% 34%34%14%31% 31%29% 37%41%34%31%35%19% 15% 18%43%31%23%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均9% 以下 9 % 2 0 % 2 0 % 3 3 % 3 3 % 5 0 % 超過 50%2% 1% 1% 1% 2% 1%9% 15% 14% 6% 4% 9%31%36% 34%16% 17%26%31%28% 30%28%40%32%27% 21% 22%49%37% 33%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均9% 以下 9 % 2 0 % 2 0 % 3 3 % 3 3 % 5 0 % 超過 50%已購房人心目中的開發(fā)商凈利潤率 潛在購房人心目中開發(fā)商的凈利潤率 58 致謝！ 致謝！ 59