【正文】 來 講 ，在成熟理性的市 場 中成本 優(yōu)勢 是住宅開 發(fā) 企 業(yè) 提升盈利能力的必由之路不可控成本 可控成本?2023年 Pulte Homes收入及成本結(jié)構(gòu)材料成本節(jié)省意味著凈利潤可以提高 1%左右 (44%X2%)， 這與 %的當(dāng)前利潤水平相比已非常重要?Pulte Homes材料成本節(jié)省情況標(biāo)準(zhǔn)樣板房單建筑面積成本節(jié)約木質(zhì)板材用量節(jié)約框架結(jié)構(gòu)用量節(jié)約以前5,06441,2468,005現(xiàn)在4,93332,6756,557節(jié)約2%20%17%材料和人工成本其他產(chǎn)品銷售成本其他費(fèi)用和稅金凈利潤 銷售收入資料來源：羅蘭貝格分析69但受近年來政府 調(diào) 控政策的影響，在目前住宅 項(xiàng) 目成本 結(jié) 構(gòu)中碧桂園的總 成本下降空 間 不大?一個(gè)典型住宅樓盤的成本結(jié)構(gòu)不可控成本 可控成本? 隨著近年來國家宏觀調(diào)控政策的影響，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)商最大增值因素和成本優(yōu)勢，也已隨著土地成本的不斷上升，和房地產(chǎn)市場的日益成熟，而逐漸失去? 建安成本作為房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)中最大一項(xiàng)可控成本，碧桂園已經(jīng)以 “ 內(nèi)配套 ”的開發(fā)模式將該成本項(xiàng)牢牢控制，實(shí)現(xiàn)了“ 平過你自己起屋 ” 的目標(biāo)。對(duì)于其它成本項(xiàng)，即使每年下降 5%，也只能幫助企業(yè)在價(jià)格或利潤方面獲得 1%左右的優(yōu)勢? 因此對(duì)碧桂園而言，在未來的開發(fā)過程中，在當(dāng)前住宅項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)下總成本下降空間不大資料來源：羅蘭貝格分析1,038614 2502,700 1386,608 10,808土地成本營業(yè)稅 市政配套建安成本及其他直接成本營業(yè)費(fèi)用稅前利潤25%50%銷售收入25%?基本結(jié)論70因此，碧桂園應(yīng)該在繼續(xù)加強(qiáng)總成本領(lǐng)先優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，在目標(biāo)集聚和產(chǎn)品差異化方面做深做細(xì)? 內(nèi)配套體系導(dǎo)致質(zhì)量問題屢有發(fā)生，并且對(duì)項(xiàng)目管控有一定影響? 對(duì)固定住宅風(fēng)格的追求（刻意的或者節(jié)約成本為目的的）導(dǎo)致 碧桂園 產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略的模糊? 目標(biāo)細(xì)分市場集聚度還有提升空間，但立即推行會(huì)影響到 碧桂園 的短期銷售? 碧桂園 通過整體采購、自我內(nèi)配套等措施來實(shí)現(xiàn)總成本領(lǐng)先? 通過住宅風(fēng)格定位差異化， 碧桂園 可以獲得較為豐厚的產(chǎn)品價(jià)格溢價(jià)? 通過對(duì)目標(biāo)市場的細(xì)分研究， 碧桂園 確立了自己的目標(biāo)集聚戰(zhàn)略? 總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的邏輯是要求企業(yè)成為成本領(lǐng)先者，而不是競爭這一地位的幾個(gè)競爭者之一? 格外依賴于先發(fā)制人策略總成本領(lǐng)先? 產(chǎn)品價(jià)格溢價(jià)超過為產(chǎn)品獨(dú)特性而額外附加的成本? 如果存在多種為客戶廣泛重視的特質(zhì)，行業(yè)中將存在多種成功的差異化戰(zhàn)略? 尋求目標(biāo)細(xì)分市場的競爭優(yōu)勢，而不是擁有全面市場的競爭優(yōu)勢? 通常與其他兩種基本競爭戰(zhàn)略搭配使用目標(biāo)集聚碧桂園產(chǎn)品差異化資料來源：羅蘭貝格分析71目前碧桂園正在或?qū)⒁?對(duì) 的主要 競 爭 對(duì) 手是價(jià) 值 型開 發(fā) 商資料來源：羅蘭貝格分析 *順馳尚未進(jìn)入廣東市場實(shí)地開發(fā)強(qiáng)弱弱 強(qiáng)運(yùn)作能力資源（資金/政府關(guān)系等）價(jià)值型開發(fā)商尋租型開發(fā)商 II I技術(shù)型開發(fā)商投機(jī)型開發(fā)商 IIIIV 開發(fā)商能力羅盤鐘村地產(chǎn)恒大新世界光大 碧桂園雅居樂萬禾祈福 合生富力 萬科順馳 *碧桂園戰(zhàn)略競爭對(duì)手潛在競爭對(duì)手直接競爭對(duì)手其他競爭者72典型開發(fā)商發(fā)展過程價(jià)值增長潛力? 通過模糊的內(nèi)部 行為 整合 來增加 各個(gè)業(yè)務(wù)部門的價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力? 難 以形成持久的價(jià)值創(chuàng)造能力因此，未來的 競 爭 趨勢 必然集中于價(jià) 值創(chuàng) 造，碧桂園 應(yīng)該 在價(jià) 值 提升、倍增 過 程中向更高的 產(chǎn) 品價(jià) 值 增 長 ，即 產(chǎn) 品增 值 模式跨越外部資源 內(nèi)部資源價(jià)值提升模式價(jià)值倍增模式價(jià)值煉金模式價(jià)值簡單加總模式? 發(fā)揮 總部 具有 的、 各個(gè)業(yè)務(wù)部門 不 具備 的 高 水平 的 管理 能力? 改進(jìn)職能部門的管理水平和項(xiàng)目部門的運(yùn)營水平? 價(jià)值創(chuàng)造持續(xù)增長階段? 通過 發(fā)揮各個(gè)業(yè)務(wù)單元 的 協(xié)同 效應(yīng) (業(yè)務(wù)規(guī)模、 核心 能力 等 )來 強(qiáng)化 每 個(gè) 相關(guān) 部門的競爭優(yōu)勢? 業(yè)務(wù)部門競爭優(yōu)勢通過總部整合可以達(dá)到幾何級(jí)數(shù)倍增的效果? 價(jià)值創(chuàng)造能力快速成長，凸現(xiàn)管控重要性? 在 持續(xù)的土地獲取能力和多通道融資能力基礎(chǔ)上，對(duì)內(nèi)部管控和運(yùn)營能力進(jìn)行最優(yōu)整合? 形成獨(dú)特的行業(yè)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或者企業(yè)價(jià)值認(rèn)可標(biāo)志? 可以 適當(dāng)?shù)剡M(jìn)入新的 業(yè)務(wù) 領(lǐng)域? 修煉核心競爭力、成為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)典范資料來源：羅蘭貝格分析73住宅 產(chǎn)業(yè) 化是碧桂園 實(shí)現(xiàn) 其 產(chǎn) 品增 值 的最有效途徑，碧桂園 應(yīng) 在 現(xiàn) 有的內(nèi)配套整合能力與 經(jīng)驗(yàn) 的基 礎(chǔ) 上，努力推 進(jìn) 住宅及其配套物 業(yè) 的 標(biāo) 準(zhǔn)化生 產(chǎn) ，并最 終 形成行 業(yè) 價(jià) 值標(biāo) 準(zhǔn)?住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)現(xiàn)的必要條件是價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的確立? 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)品溢價(jià)的最佳平臺(tái)? 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)超越傳統(tǒng)品牌理解，除技術(shù)因素外，對(duì)行業(yè)的深刻理解和顧客需求的深入把握以及對(duì)運(yùn)營模式的創(chuàng)新都提出了很高的要求? 住宅產(chǎn)業(yè)化的標(biāo)志主要體現(xiàn)在住宅的標(biāo)準(zhǔn)化程度（例如北美的梁都是 6模數(shù)，整個(gè)北美就可以實(shí)現(xiàn)梁的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)）和住宅科技含量兩個(gè)方面系統(tǒng)鎖定 /價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)我國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際水平 ? 當(dāng)前，我國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平只有 7%，而美國和日本的住宅產(chǎn)業(yè)化水平已達(dá)到并超過 50%? 而住宅產(chǎn)業(yè)化就是要將住宅產(chǎn)業(yè)從以勞動(dòng)力密集、資本密集為特點(diǎn)的外延式增長轉(zhuǎn)變成技術(shù)密集的內(nèi)涵式增長? 住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)有兩種模式：一是利用產(chǎn)業(yè)化達(dá)到批量生產(chǎn)，讓價(jià)格下降；二是提升性能，提供更高品質(zhì)的住宅74準(zhǔn)確的 產(chǎn) 品價(jià) 值 定位是 實(shí)現(xiàn) 住宅 產(chǎn)業(yè) 化的前提，碧桂園 應(yīng) 首先以消 費(fèi) 群購買 能力和需求 為導(dǎo) 向，提供多 樣 化高附加價(jià) 值 的商 業(yè) 住宅 產(chǎn) 品可轉(zhuǎn)讓性 可出租性生活便利性交通可達(dá)性增值居 住功能附屬居住功能基礎(chǔ)居住 功能居住經(jīng)濟(jì)性購房經(jīng)濟(jì)性彰顯身份健康環(huán) 保性小區(qū)周邊安全未來升值潛力 適租性 營利性周邊文化體育設(shè)施周邊商業(yè)設(shè)施周邊中小學(xué)、幼兒園周邊大學(xué)周邊醫(yī)療設(shè)施私人交通公共交通軌道交通小區(qū)文化氛圍景觀設(shè)計(jì)小區(qū)立面風(fēng)格小區(qū)智能化小區(qū)綠化物業(yè)管理小區(qū)會(huì)所小區(qū)內(nèi)配套商業(yè)停車位小區(qū)建筑規(guī)劃建材標(biāo)準(zhǔn)工程質(zhì)量房型設(shè)計(jì)物業(yè)管理性價(jià)比房屋能耗得房率單套價(jià)格單位價(jià)格城區(qū)形象小區(qū)內(nèi)其他住戶空氣質(zhì)量噪音情況周邊工業(yè)情況 周邊社區(qū) 治安狀況 小區(qū)保安功能性便利性投資性安全性歸屬性經(jīng)濟(jì)性小區(qū)內(nèi)安全性?針對(duì)不同的購買能力和需要提供多樣化的產(chǎn)品 ? 當(dāng)前，我國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平只有 7%，而美國和日本的住宅產(chǎn)業(yè)化水平已達(dá)到并超過 50%? 而住宅產(chǎn)業(yè)化就是要將住宅產(chǎn)業(yè)從以勞動(dòng)力密集、資本密集為特點(diǎn)的外延式增長轉(zhuǎn)變成技術(shù)密集的內(nèi)涵式增長? 住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)有兩兩種模式：一是利用產(chǎn)業(yè)化達(dá)到批量生產(chǎn)，讓價(jià)格下降；二是提升性能，提供更高品質(zhì)的住宅資料來源：羅蘭貝格分析75住宅 產(chǎn)業(yè) 化可從 結(jié) 構(gòu)體系的 標(biāo) 準(zhǔn)化入手，逐步推 進(jìn) 住宅配套體系 標(biāo) 準(zhǔn)化?住宅配套體系標(biāo)準(zhǔn)化主要指，為提升房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值而為對(duì)社區(qū)的 醫(yī)院、商場、公園、體育場、學(xué)校、會(huì)所 /酒店 等配套，基于對(duì)客戶真實(shí)需求的了解而制定各系列開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)不同的需求層次建立不同系列、不同層級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)）?住宅配套體系標(biāo)準(zhǔn)化的建立是住宅精益化生產(chǎn)的前提，并將從整體上提升產(chǎn)品價(jià)值，并最終形成行業(yè)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行持續(xù)改善，為企業(yè)打造可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力住宅結(jié)構(gòu)化體系標(biāo)準(zhǔn)化 住宅配套體系標(biāo)準(zhǔn)化住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)體系?核心模塊‐ 通過對(duì)客戶的細(xì)分和客戶對(duì)生活需求非常詳細(xì)的研究，確定房屋不同區(qū)域的面積分配，還可以根據(jù)不同客戶喜好進(jìn)行自主選擇 ?交通模塊‐ 指可裝電梯或者是不裝電梯的選擇，為將來工廠化的施工留下一個(gè)非常好的基礎(chǔ) ?外掛模塊‐ 為了適應(yīng)不同地區(qū)、不同層次住宅的多樣性，包括櫥窗、陽臺(tái)等欄板這些支架可變換的、可選擇的外掛構(gòu)建資料來源：羅蘭貝格分析76特點(diǎn)描述 對(duì)碧桂園的啟示商企 聯(lián) 盟的房地 產(chǎn) 開 發(fā) 模式也日益成 為 房地 產(chǎn) 企 業(yè) 提升 產(chǎn) 品溢價(jià)能力的有效途徑?開發(fā)商＋商業(yè) ?開發(fā)商＋醫(yī)院 ?碧桂園＋酒店＋教育＋？? 萬達(dá)集團(tuán)綁定了沃爾瑪，凡是有萬達(dá)集團(tuán)的地方都會(huì)有一個(gè)沃爾瑪。在萬達(dá)與沃爾瑪?shù)暮献髦?，萬達(dá)依托沃爾瑪實(shí)現(xiàn)持續(xù)的產(chǎn)品溢價(jià)? 祈福集團(tuán)的祈福新村同樣因?yàn)槠渲钠砀Ｉ鐓^(qū)醫(yī)院取得了成功? ……? 碧桂園 同樣依靠其獨(dú)特的 “配套 ”贏得了產(chǎn)品的持續(xù)溢價(jià)能力，但 碧桂園 的產(chǎn)品溢價(jià)元素仍然有很大的提升空間? 提升產(chǎn)品溢價(jià)元素的價(jià)值，使其標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；瘜O大的推進(jìn) 碧桂園 產(chǎn)品的持續(xù)溢價(jià)能力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)由土地增值型發(fā)展向產(chǎn)品增值型發(fā)展的轉(zhuǎn)變資料來源：羅蘭貝格分析77對(duì) 于酒店開 發(fā) ，目前西方 飯 店管理集 團(tuán) 全面 進(jìn) 入， 導(dǎo) 致市 場競 爭白 熱 化資料來源 ：羅蘭貝格分析圣達(dá)特集團(tuán)（ 2023全球第二）洲際集團(tuán)（ 2023全球第一）： “每星期一家 ”拓展中國市場，二線城市是重要目標(biāo)仕達(dá)屋集團(tuán)（ 2023全球第八）? 旗下的萬豪集團(tuán)， 2023年將在中國接管 7家酒店? 在廣州，萬豪把中國大酒店納入旗下，使廣州萬豪的頂級(jí)酒店增至 3家。自 2023年起，萬豪集團(tuán)已在中國新接管 7家酒店。除了北京和上海外，萬豪還放眼于三亞、天津、武漢和蘇州? 在與廈門富春東方酒店有限公司簽署的協(xié)議中規(guī)定，仕達(dá)屋集團(tuán)對(duì)廈門喜來登大酒店進(jìn)行管理? 仕達(dá)屋集團(tuán)在華酒店數(shù)量已經(jīng)突破 23家，成為各國際酒店集團(tuán)在華高檔酒店數(shù)量最多的集團(tuán)? 旗下頂級(jí)品牌和經(jīng)濟(jì)型酒店品牌同時(shí)進(jìn)入中國? 其中經(jīng)濟(jì)型飯店連鎖品牌速 8 于 2023年 4月 22日正式進(jìn)入中國。速 8是美國圣達(dá)特飯店集團(tuán)旗下專門經(jīng)營經(jīng)濟(jì)型飯店的特許經(jīng)營品牌，計(jì)劃 5年內(nèi)在中國發(fā)展 55家速 8飯店? 目前該集團(tuán)已在中國內(nèi)地管理 47家酒店，主要范圍則圈定了中國華東、華南等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中等城市? 2023年 5月 25日，洲際酒店集團(tuán)一次性與中國大陸的 9家酒店簽署了管理合同。在新加入的 9家酒店中，有一家超豪華級(jí)度假酒店是洲際集團(tuán)在中國內(nèi)地開設(shè)的第一家洲際品牌的度假酒店。此外，還有兩家快捷假日酒店，三家假日酒店和三家皇冠酒店。這九家酒店有一大半分布在二線城市? 法國雅高國際酒店集團(tuán)（主要品牌包括豪華型的索菲特酒店和商務(wù)型的諾富特酒店。經(jīng)濟(jì)型的宜必思酒店）。 1985年進(jìn)入中國，目前在華管理著 23家酒店，分別位于北京、上海、杭州、濟(jì)南等地馬里奧特集團(tuán)（ 2023全球第三） 雅高集團(tuán)（ 2023全球第四）78國 際飯 店集 團(tuán) 在中國 競 爭主要有五大特征?同一個(gè)國際飯店集團(tuán)下的多種品牌全面進(jìn)入中國?國際排名前十集團(tuán)均已進(jìn)入中國市場?擴(kuò)張步伐迅速、投資力度大?從一線城市，向二線城市縱深拓展五大特征?國際集團(tuán)相對(duì)于內(nèi)資，具有明顯贏利和管理優(yōu)勢資料來源：羅蘭貝格分析79面 對(duì) 激烈的 競 爭，碧桂園 應(yīng) 避開行 業(yè)領(lǐng) 先者的 優(yōu)勢 ， 選擇 其力量薄弱的地區(qū)，利用靈活的投 資戰(zhàn) 略和先 進(jìn) 的管理理念 獲 得成功碧桂園 國內(nèi)外著名酒店集團(tuán)?長期在行業(yè)中，形成行為慣性，應(yīng)變能力不足，出現(xiàn)戰(zhàn)略盲點(diǎn)。?在市場拓展中，尚未真正深入二、三線城市?擁有靈活投資策略，可以選擇最佳投資點(diǎn)?有成熟的房地產(chǎn)酒店開發(fā)成本管控優(yōu)勢?熟悉二、三線城市，并具備二三線城市房地產(chǎn)酒店開發(fā)與經(jīng)營管理的成功經(jīng)驗(yàn)?資金量相對(duì)小，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，人才儲(chǔ)備不足?尚未形成強(qiáng)有力的品牌優(yōu)勢?擁有雄厚資金，具有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，擁有大量的人才儲(chǔ)備，并因長期經(jīng)營擁有行業(yè)管理人際關(guān)系等特殊資源優(yōu)勢與劣勢比較?新的進(jìn)入者和趕超者，將以靈活機(jī)制、快速行動(dòng)，超前戰(zhàn)略思維后來居上?目前市場中仍然存在巨大潛在市場或市場空白?來自于行業(yè)中現(xiàn)有集團(tuán)的反應(yīng)及新的同時(shí)進(jìn)入者的行為?已開始迅速的發(fā)掘潛在市場，占領(lǐng)市場空白機(jī)會(huì)與危機(jī)比較資料來源：羅蘭貝格分析80從 “地區(qū)＋等 級(jí) ＋ 業(yè)務(wù) “三 維 市 場細(xì) 分及分析看，高星 級(jí) 酒店主要分布在各省市區(qū)的一 線 城市、二 線 城市，而二 線 城市更適于碧桂園 進(jìn) 入高星 級(jí)酒店開 發(fā)數(shù)據(jù)來源：中國飯店協(xié)會(huì)、羅蘭貝格分析?2023年全國五星級(jí)酒店分布比例57%43%?2023年全國四星級(jí)酒店分布比例38%62%?根據(jù)中國飯店協(xié)會(huì)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國五星級(jí)酒店中，北京、上海、廣東、江蘇占 57%；而另外 27個(gè)省市的地區(qū)只占 48%。每個(gè)省市平均擁有量僅為發(fā)達(dá)省市的 1/7?根據(jù)中國飯店協(xié)會(huì)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國四星級(jí)酒店中，四發(fā)達(dá)省市占 %；另外 27個(gè)省市，共占 %，平均擁有量為僅為發(fā)達(dá)省市的 1/4弱結(jié)論? 一線城市屬于發(fā)達(dá)地區(qū)，尤其京滬穗等中心大都市，酒店業(yè)發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二線城市（一般省會(huì)性城市或?qū)幉?、青島、大連這樣的次中心城市），競爭