【正文】 木樨園立交橋。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建欣苑、誠(chéng)苑小區(qū)就在南苑鄉(xiāng)境內(nèi)。第三條公路京開高速路北京段起自豐臺(tái)花鄉(xiāng)境內(nèi)的南三環(huán)玉泉營(yíng)立交橋。 城市建設(shè) :豐臺(tái)區(qū)的城市建設(shè)起步晚，發(fā)展快。以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，十幾年來(lái)已建成了北大地、 六里橋、七里莊等 6個(gè)住宅小區(qū)，配合市有關(guān)部門開發(fā)建設(shè)了方莊、太平橋、西羅園、劉家窯 等 4個(gè)大型住宅小區(qū)，其中方莊住宅區(qū)為當(dāng)時(shí)本市最大的高標(biāo)準(zhǔn)綜合住宅區(qū)。 目前隨著南城開發(fā)和北京市整體規(guī)劃發(fā)展的要求，豐臺(tái)區(qū)的城市建設(shè)將步入更快的發(fā)展時(shí) 期，危舊房改造和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)都迅速開展起來(lái)。 環(huán)境 ： 1984年以來(lái)，豐臺(tái)區(qū)改建了長(zhǎng)辛店、南苑公園，新建了豐臺(tái)花園、玩芳亭公園、槐樹釣 魚公園和占地 1200畝的鷹山森林公園、占地 2021畝的花鄉(xiāng)森林公園。同時(shí)，全區(qū)的綠化美化水 平不斷提高，許多住宅小區(qū)和道路濃蔭匝地、異彩紛呈，環(huán)境優(yōu)美。目前豐臺(tái)段路內(nèi)綠化及兩 側(cè)輔路綠化面積將達(dá)５２．８萬(wàn)平方米，這將極大改善豐臺(tái)區(qū)大氣質(zhì)量和居住環(huán)境，不僅如此， 北京市綠化隔離帶建設(shè)將進(jìn)一步全面提高綠化面積。 商業(yè) ：自從億客隆超市在六里橋立住腳后，萬(wàn)客隆、華聯(lián)、物美、燕莎望京、康地祥等頗有實(shí) 力的連鎖公司紛紛在豐臺(tái)開設(shè)分店，東方家園、名流家居等大型家居廣場(chǎng)也陸續(xù)出現(xiàn)。這些商 家的出現(xiàn)，繁榮了南城市場(chǎng)，為南城經(jīng)濟(jì)全面提升打下良好的基礎(chǔ)。 旅游 ： 旅游已被列入豐臺(tái)區(qū) “ 四大功能 ” 之一，在全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占有重要地位。 90 年代以后，豐臺(tái)區(qū)旅游業(yè)發(fā)展十分迅速，先后建成了世界公園、青龍湖公園等一批新的景點(diǎn)， 已形成了盧溝橋文化旅游區(qū)、花鄉(xiāng)萬(wàn)畝旅游度假區(qū)、青龍湖郊野休閑度假區(qū)三大旅游區(qū)的發(fā)展 格局。目前有旅游涉外星級(jí)賓館 14家，旅游定點(diǎn)企業(yè) 22家，旅行社 20家。 豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境概述 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 北京市區(qū)總體規(guī)劃分析 北京市 “ 十五 ” 時(shí)期城市化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃為 的發(fā)展提供了政策性支持空間： 依據(jù) 《 北京市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要 》 北京提出要 “ 實(shí)施城市化戰(zhàn)略，加快郊區(qū)城市化進(jìn)程， 提高市區(qū)現(xiàn)代化水平 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。這客觀上加快了房地產(chǎn)、住宅建筑和裝飾業(yè)的發(fā)展，為 發(fā)展提供了宏觀的政策性支持空間。 豐臺(tái)待開發(fā)的兩個(gè)邊緣集團(tuán)： 依北京市城市規(guī)劃，未來(lái)將在城區(qū)周邊建設(shè)十個(gè)人口居住中心， 稱“十大邊緣集團(tuán)”，其中地處豐臺(tái)有“豐臺(tái)”和“南苑”兩個(gè)集團(tuán)，對(duì)龍騰來(lái)講也是一個(gè)潛在 的投資機(jī)會(huì)。 南城（豐臺(tái)）是北京城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)之一 ：北京城市建設(shè)的重點(diǎn)從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移， 市區(qū)建設(shè)從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。以推進(jìn)郊區(qū)城市化為核心，把衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為帶 動(dòng)郊區(qū)城市化的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，完善衛(wèi)星城功能，加快小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)步伐，形成對(duì)市區(qū)人口和農(nóng)村 人口有雙重吸引力的城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，顯著提高郊區(qū)城市化水平，促進(jìn)城 市體系進(jìn)一步完善和城市發(fā)展質(zhì)量不斷提高，構(gòu)建起現(xiàn)代化國(guó)際性大都市的基本框架。 豐臺(tái)有大量的危舊房改造項(xiàng)目： 豐臺(tái)區(qū)有大量的危舊房改造項(xiàng)目，（對(duì)于具體的數(shù)據(jù)，有待于 各區(qū)的危改規(guī)劃，沒(méi)有能夠查資料得到，建議龍騰通過(guò)區(qū)里房管局等單位對(duì)豐臺(tái)未來(lái)危改規(guī)劃得到 詳細(xì)了解），這對(duì)龍騰的發(fā)展是良好的機(jī)會(huì)。 附：北京市區(qū)總體規(guī)劃圖 區(qū)域環(huán)境分析 北京市綠化隔離帶建設(shè)分析 ——“槐房項(xiàng)目”屬于綠化隔離帶項(xiàng)目 區(qū)域環(huán)境分析 ?建設(shè)目的 ： 綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)要達(dá)到生態(tài)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的最佳結(jié)合，興綠與富民并舉的要求，緊密結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，利用區(qū)位、地理優(yōu)勢(shì)，一改過(guò)去單純綠化的觀念，大膽探索綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)的新思路，把綠化美化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展融為一體，調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的積極性和創(chuàng)造性。 ?建設(shè)階段 ：綠化建設(shè)，用３年時(shí)間完成原定１０年的任務(wù)，前期主要使無(wú)地面建筑的廢棄地和耕地實(shí)現(xiàn)綠化，目前已完成３萬(wàn)多畝，第二期工程主要結(jié)合拆違章建筑和舊村改造進(jìn)行。 ?建設(shè)方式 ：在綠化隔離帶建設(shè)中引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制和企業(yè)行為是一種有益嘗試，它不僅能加快城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)代化步伐，改變“臟亂差”的村鎮(zhèn)面貌，改善投資和村民生產(chǎn)生活環(huán)境，而且能保證綠化建設(shè)的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。 ?潛在商機(jī) ：由于未來(lái)綠化隔離帶地區(qū)具有良好的生態(tài)環(huán)境，因此，在該地區(qū)附近進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是具有較強(qiáng)的升值潛力的?；蛘哒f(shuō)，對(duì)綠色居住環(huán)境的追求會(huì)使得此類地區(qū)的房產(chǎn)將吸引眾多的購(gòu)買者，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，有必要進(jìn)行土地儲(chǔ)備，捕獲商機(jī)。 附：北京市綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價(jià)值鏈分析 說(shuō)明： 如前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)轻槍?duì)具體產(chǎn)業(yè)從“初期投入到最終產(chǎn)出”之間一系列的價(jià)值活動(dòng)來(lái)講的，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進(jìn)行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的系列活動(dòng)角度進(jìn)行分析的。而區(qū)域價(jià)值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產(chǎn)業(yè)各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來(lái)分 析的，依據(jù)對(duì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的分析，從而為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價(jià)值鏈做出分析。 一、房地產(chǎn)是一種典型的區(qū)域經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)品（房屋）是固定于某一區(qū)域的，不可移動(dòng)。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)價(jià)值 活動(dòng)的地域特性。 從前述房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)的某些中介“產(chǎn)品”服務(wù)可以跨越區(qū)域，即指：規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案、資金提供、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理服務(wù)、其它信息服務(wù)等。但土地提供不能跨越區(qū)域。這導(dǎo)致 房地產(chǎn)業(yè)中任何相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品的提供最終落實(shí)于“某一片土地”，體現(xiàn)于在這塊土地上建造的“房屋”。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，由于各地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展成熟度的不同，最終產(chǎn)品 ——“房屋” 體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。這種差異性的體現(xiàn)在于：地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)、價(jià)值追求理念、消費(fèi)者 的觀念等各個(gè)方面。 縱觀所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資決策時(shí)，首先是區(qū)域 選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無(wú)限擴(kuò)大有所不同。這是由房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè) 性質(zhì)決定的 ——即政府政策影響力大、資金投入巨大、投資回收周期長(zhǎng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等。 實(shí)際例子：天鴻集團(tuán)就是立足于北京的區(qū)域企業(yè)（政府支持背景）；像華遠(yuǎn)、萬(wàn)通等也只是選擇 北京、上海、廣州、海南等幾個(gè)區(qū)域，而不可能全國(guó)性擴(kuò)張。 在同一個(gè)大區(qū)域，同任何產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品分布也有區(qū)域特征。比如在北京，高檔寫字樓、經(jīng) 濟(jì)適用房、不同檔次的住宅樓都體現(xiàn)出依據(jù)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r的不同而呈現(xiàn)出分布不均的特點(diǎn)。 二、豐臺(tái)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值空間 豐臺(tái)區(qū)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相對(duì)落后，限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但在“南城開發(fā)”的大環(huán)境下， 也表明未來(lái)豐臺(tái)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。 目前，豐臺(tái)區(qū)有大量危舊房改造，這是豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)求發(fā)展的一個(gè)重要價(jià)值獲得渠道。 豐臺(tái)區(qū)地域廣闊，區(qū)域內(nèi)各類廠礦分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類企業(yè)目前發(fā)展的 態(tài)勢(shì)和政府相關(guān)政策（搬遷、拍賣等）也為豐臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一重要價(jià)值空間。 豐臺(tái)區(qū)內(nèi)有眾多部隊(duì)集中居住區(qū)，部隊(duì)后勤（包括住房）社會(huì)化改革后，這類單位也是房地產(chǎn) 開發(fā)不可忽視的一個(gè)價(jià)值追求對(duì)象。 三、區(qū)域價(jià)值鏈分析結(jié)論： 龍騰要根植于豐臺(tái)，做豐臺(tái)區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 龍騰要抓控區(qū)域內(nèi)部資源，充分利用區(qū)域外部資源，如利用外來(lái)的的資金、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、營(yíng) 銷策劃等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中可以流動(dòng)的要素。 在具體的業(yè)務(wù)品種選擇上，要依據(jù)區(qū)域資源做出合理的選擇。 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價(jià)值鏈分析 附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征 北 東北 東 東南 南 西南 西 西北 CBD 商業(yè)區(qū) 危改區(qū) 危改區(qū) 待開發(fā)區(qū)域 危改區(qū) 待開發(fā)資源集聚 經(jīng)濟(jì)適用房 商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 高檔住宅 別墅 寫字樓 科技園區(qū) 教育區(qū)、學(xué)生公寓 政府辦公區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房 商品住宅區(qū) 區(qū)域環(huán)境分析 豐臺(tái) 區(qū)域價(jià)值追求模式 區(qū)域環(huán)境分析 豐臺(tái)及周邊區(qū)域 土地資源 房產(chǎn) 開發(fā)資源 區(qū)域發(fā)展 要求 人力資源 企業(yè)內(nèi) 部資源 企業(yè)外 部資源 和發(fā)展機(jī)會(huì) 區(qū)域各 類資源 組織資源 內(nèi)部各類 資源 捕獲發(fā) 展機(jī)會(huì) 集聚區(qū) 域資源 優(yōu)化企 業(yè)資源 利潤(rùn)空間 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價(jià)值追求分析 是起家于豐臺(tái)、立足于豐臺(tái)的施工企業(yè)，企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r受豐臺(tái)區(qū)發(fā)展?fàn)顩r的直接影響，即 豐臺(tái)區(qū)域未來(lái)的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢(shì)決定了 區(qū)域價(jià)值追求空間的大小 豐臺(tái)區(qū)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展內(nèi)在要求賦予了 這些立足于豐臺(tái)的企業(yè)以發(fā)展的機(jī)會(huì) 能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤(rùn)空間的重要因素 企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤(rùn)空間 在“南城開發(fā)”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)，豐臺(tái)區(qū)未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)首 先從這兩個(gè)支柱行業(yè)開始。 追求在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價(jià)值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始， 謀取豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭地位。 通過(guò)在豐臺(tái)房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的發(fā)展，隨著豐臺(tái)整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部 資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在豐臺(tái)的地位，繼而向周邊地區(qū)擴(kuò)展。 說(shuō)明：企業(yè)財(cái)富價(jià)值的創(chuàng)造首先是源于某一個(gè)區(qū)域，而第一個(gè)區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的發(fā)展 空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠(chéng)起步于香港一樣，豐臺(tái)區(qū)未來(lái)發(fā)展的大環(huán)境是決 定 企業(yè)發(fā)展的空間首要因素。 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析之一：房地產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)一 ：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù) ——開發(fā)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì) 住宅類項(xiàng)目：豐臺(tái)區(qū)地產(chǎn)開發(fā)（比如“槐房項(xiàng)目”前期倒手） 綠化隔離帶項(xiàng)目（“槐房項(xiàng)目”） 豐臺(tái)區(qū)危舊房改造項(xiàng)目 “豐臺(tái)”和“南苑”兩大邊緣集團(tuán)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 商業(yè)性開發(fā)項(xiàng)目：商業(yè)用房 寫字樓 商務(wù)區(qū)（ CBD） 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)二 ：房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈其它業(yè)務(wù)機(jī)會(huì) 物業(yè)管理 社區(qū)經(jīng)營(yíng) 旅居服務(wù)、房屋銀行等新的中介服務(wù) 綜合以上分析，結(jié)合目前發(fā)展?fàn)顩r和未來(lái)的發(fā)展前景，對(duì) 企業(yè) 面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)做出如下簡(jiǎn)單描述。但這些機(jī)會(huì)不一定 都是 可以選擇的，這些機(jī)會(huì)是不考慮企業(yè)實(shí)力的而客觀描述的。 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析之二：建筑業(yè) 建筑業(yè)整體產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)還是很多，北京申奧成功帶來(lái)市政、交通、 住宅建設(shè)、公共建筑等諸多機(jī)會(huì)，西部大開發(fā)也帶來(lái)西部市場(chǎng)的各類 建設(shè)機(jī)會(huì)，這里僅就 建筑所面臨的一些機(jī)會(huì)做出分析。 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)一： 以龍騰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為依托，做房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)二 ：以北京周邊整個(gè)城鎮(zhèn)化建設(shè)為目標(biāo)業(yè)務(wù)選擇 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)三 ：爭(zhēng)取北京市奧運(yùn)項(xiàng)目建設(shè) 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)四 ：以豐臺(tái)區(qū)域關(guān)系為依托，繼續(xù)考慮各類區(qū)域公 共建筑建設(shè) 視角一 視角二 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)一： 拓展市場(chǎng)開拓能力，走工程總承包業(yè)務(wù)之路 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)二 ：優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源，探索“分公司”管理模式 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)三 ：形成專業(yè)化工程管理公司，向工程中介領(lǐng)域轉(zhuǎn)化 立足豐臺(tái)住宅施工項(xiàng)目 （含龍騰開發(fā)項(xiàng)目） 面向北京市其它項(xiàng)目 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析之三：裝修裝飾業(yè) 公裝 家裝 新建裝飾工程 改造裝飾工程 視角一 視角二 旅游飯店、機(jī)關(guān)辦公樓、寫字樓和盈利的服務(wù)行業(yè)的公共建筑是重點(diǎn)，其中旅游景點(diǎn)的賓館飯店位居選擇首位，在豐臺(tái)區(qū)機(jī)關(guān)辦公樓是 的首選 公裝的改造裝飾工程量將明顯大于新建裝飾工程量 現(xiàn)階段家裝的新建工程量潛力巨大，未來(lái) 裝飾戶的改造裝飾工程量將有明顯增加 立足于豐臺(tái)區(qū)，選擇現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng) 家裝不僅是居民居民自己消費(fèi)，現(xiàn)在更多的是投資于租賃 全國(guó)整體看，公裝市場(chǎng)新建裝飾工程較少，但北京舉辦奧運(yùn)帶來(lái) 新的增長(zhǎng)潛力 依托于房地產(chǎn)開發(fā)的新建裝飾工程有巨大的