【正文】 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報告 征求意見稿 企業(yè) 2021年 11月 報告說明 本稿為 發(fā)展戰(zhàn)略初稿。報告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務組合、企業(yè)發(fā)展目標和整體發(fā)展戰(zhàn)略、 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實施。 報告 首先 對 企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺區(qū)）三個角度進行比較詳細的分析，繼而簡要提出了 企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)機會有那些。在這部分分析中，重點分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺區(qū)域環(huán)境。 其次， 在我們對企業(yè)進行總體診斷的基礎上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對 企業(yè)內(nèi)部狀況進行了詳細分析。 第三 部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務組合，在前述對企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機會和自身實力兩個角度通盤考慮和分析，我們提出了 企業(yè)未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設計提供基礎。 第四部分是在前三部分分析的基礎上，對 企業(yè)未來發(fā)展目標做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。 第五部分 是第四部分的詳細展開，對 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細的規(guī)劃。 第六部分 則是戰(zhàn)略實施的一些具體問題分析。 整體戰(zhàn)略核心思想 建筑業(yè)主導 引入房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè)務 培育裝飾業(yè)務 發(fā)展建筑 業(yè)務 追求區(qū)域發(fā)展 附加值業(yè)務 房屋持續(xù)經(jīng)營 一體化 經(jīng)營 整體轉(zhuǎn)型 （現(xiàn)在） 2021年以后 ——“持續(xù)經(jīng)營”階段 2021年－ 2021年 ——“企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”階段 2021年－ 2021年 ——“成長發(fā)展”階段 一體化經(jīng)營期 轉(zhuǎn)型過渡期 根植豐臺區(qū)域 成功轉(zhuǎn)型 （ 2021） 拓展其 它業(yè)務 橫向一體化 橫向一體化 總目錄 產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務組合 發(fā)展目標與整體發(fā)展戰(zhàn)略 4 3 外部環(huán)境分析 1 5 6 2 企業(yè)內(nèi)部分析 戰(zhàn)略實施 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 外部環(huán)境分析 1 ? 宏觀大勢分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)機會分析 ?中國經(jīng)濟將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢頭 ： 中國政府制定的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃綱要提出未來五年國民經(jīng)濟保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟增長速度預期為 7％ 。各種跡象表明，中國經(jīng)濟已進入一個新的發(fā)展周期，中國正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱。 ?中國的房地產(chǎn)業(yè)已進入一個新的發(fā)展時期 ： 新時期的標志是伴隨著住房政策的出臺而出現(xiàn)的，其標志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。即居民住房由過去的實物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推行住房自有化。二是房地產(chǎn)市場由過去的供方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。三是消費主體由過去的集體購房變?yōu)榫幼≌邆€人。四是 供應主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。 ?中國的建筑業(yè)也處于一個大發(fā)展的時期： 根據(jù)建設部 《 建筑業(yè) “ 十五 ” 計劃及2021年發(fā)展規(guī)則 》 的預測，今后５ １０年，我國建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機遇。一是國民經(jīng)濟將以７ ８％的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。二是我國城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)基礎設施建設和居民住宅建設規(guī)模將不斷擴大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，大規(guī)模的重點工程建設和基礎設施建設，將為建筑業(yè)提供新的市場發(fā)展空間。四是加入ＷＴＯ給建筑業(yè)帶來的機遇 ?以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一： 在 《 建設事業(yè)“十五”計劃綱要 》中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。裝修裝飾質(zhì)量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。 ?加入 WTO，對中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響 ： 中國加入 WTO即將成為事實，加入 WTO對中國經(jīng)濟增長的貢獻可達兩個百分點，創(chuàng)造 1000萬個就業(yè)機會，在拉動中國經(jīng)濟增長的前提下，客觀上推進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但加入 WTO，中國企業(yè)將面臨激烈的競爭態(tài)勢，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運營、經(jīng)營策略等都對小開發(fā)企業(yè)帶來沖擊。 ?申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來發(fā)展良機 ： 奧運促進京城房地產(chǎn)業(yè)整體升級，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也客觀帶動建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。同時，北京為 2021奧運大量的基建投入有相當部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。 ?國家政策客觀上要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障 ： 《 建設事業(yè)“十五”計劃綱要 》 提出未來 5年我國住宅的發(fā)展目標是，城鎮(zhèn)新建住宅 27億平方米；農(nóng)村新建 30億平方米。到 2021年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到 22平方米，基本實現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質(zhì)量相對較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達到 30平方米。這客觀上就要求國家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。 概述 宏觀大勢分析 其中關(guān)系 發(fā)展的因素 中國的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、經(jīng)濟體制改革對 這樣的民營企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，“國退民進” 是大趨勢； 在中國即將加入 WTO和北京申奧成功之際，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)， 在此時選擇進 入房地產(chǎn)是前景的，但是要求 必須緊緊把握形勢，抓住發(fā)展機遇，提升企業(yè)核心競爭力，以迎接 新時代的挑戰(zhàn)； 建筑行業(yè)雖然整體利潤偏低，但建筑業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。 因此需要 建筑在新形勢下進行重新定位，尋求發(fā)展良機； 裝修裝飾業(yè)是技術(shù)含量較高，人員素質(zhì)要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，但需要 做好擴充企業(yè)實力、做好市場定位等各方面的工作。 宏觀 大勢 房地產(chǎn)業(yè) 建筑業(yè) 裝修裝飾業(yè) 充滿機遇 和挑戰(zhàn) 宏觀大勢分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)劃分說明： 按標準的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從 實際業(yè)務經(jīng)營角度出發(fā)，把裝修 裝飾單獨列出進行分析說明 因為房地產(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點，從各個角度做出比較詳 細的分析，對于建筑和裝修裝飾只做出主要的結(jié)論的分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè) 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析 分析說明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國市場經(jīng)濟發(fā)展過程中一個新型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場 成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮 企業(yè)的實際要求基礎上，我們主要針對北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對如下四個方面做比較 詳細的分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史 二、房地產(chǎn)市場逐步成熟 ：隨著市場經(jīng)濟的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場也逐步成熟起來，從投資領域到消費 結(jié)構(gòu)都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來源多元化，個人購房比重越來越大，房地產(chǎn)一級市場和二級市 場也發(fā)展起來，城鎮(zhèn)住房體制改革也逐步深化。 一、房地產(chǎn)投資逐年增加 ；從圖表 1中可以看出， 1990到 1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長態(tài)勢， 1994到 1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進入逐步平穩(wěn)的增長態(tài)勢。 北京市歷年房地產(chǎn)投資額 24 01002003004005006001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021年份投資額 單位：億元房地產(chǎn)投資額資料數(shù)據(jù)來源： 《 北京市統(tǒng)計年鑒 》 （歷年） 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀 一、投資領域 房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快 ： 據(jù)北京市統(tǒng)計局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長５３．１％，達到１９９６年以來最高水平，比全社會投資增速高１９．８個百分點。其投資總量占社會投資的５０％，對全市投資增長的拉動作用達７０％。 投資資金來源多元化 ： 隨著市場化改革進程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資 。 投資品種多樣化，住宅投資居主導地位 ： 北京市房地產(chǎn)市場投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、 CBD等。但依企業(yè)實力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場中居主導地位。 2021 年北京市房地產(chǎn)建設新開工面積020040060080010001200140016001800新開工面積 住宅 別墅和高級公寓 經(jīng)濟適用房 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他單位：萬平方米北京市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分布%普通住宅公寓經(jīng)濟適用房別墅寫字樓商業(yè)用房 開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模小 ： 根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計， 2021年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3929家，其中2021年新注冊 1167家，而北京市場上在售的項目，據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計總共約 950個，僅掌握在 510個開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有項目做。對北京市場上在售項目進行統(tǒng)計，有項目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為 21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計算，平均規(guī)模不足 3萬平方米。通過對企業(yè)開發(fā)規(guī)模進行統(tǒng)計，開發(fā)規(guī)模最大的前 100家企業(yè)，其項目占到市場全部在售項目總規(guī)模的 62％，平均開發(fā)規(guī)模 ；剩余 400余家企業(yè)所占市場份額不足 40％，平均開發(fā)規(guī)模 。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場一大特點。 大企業(yè)在市場中占主導地位，進入門檻提高 ： 北京市已經(jīng)成立了土地整理儲備中心，準備由政府統(tǒng)一供地，調(diào)控土地市場的供需，現(xiàn)在土地整理儲備中心已經(jīng)開始回收土地。而且政府有關(guān)部門將開展對閑置建設用地、開發(fā)項目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實行大公司戰(zhàn)略。大企業(yè)將進一步主導房地產(chǎn)市場，比如：：華遠集團現(xiàn)在正在全面熱銷 4個項目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽光華苑， 2021年銷售額達20億元，在北京市場占有率達到 5％。今年下半年，華遠將推出 4個新項目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場價值達 44億元，今明兩年在北京市場的占有率將擴大到 15％。當代集團也同時推出當代城市家園、當代青云科技大廈、當代萬國城，開發(fā)規(guī)模達 100萬平方米。萬通、萬科、太合等也同時在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項目，氣勢逼人。 新項目規(guī)模仍偏小 ： 據(jù) :搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，今年上半年新開盤項目有 145個，平均項目規(guī)模 。在新開盤項目中開發(fā)規(guī)模在 10萬平方米以下的仍占多數(shù)，為 ％。隨著開發(fā)規(guī)模增加，項目數(shù)量有逐漸減少的趨勢。在搜房交易數(shù)據(jù)庫中，規(guī)模小于或等于 5萬平方米的項目個數(shù)占總在售項目個數(shù)的 ％，遠大于上半年新開盤項目中同規(guī)模項目比重 (％ )，開發(fā)規(guī)模較小的項目比重降低。新開盤項目大于或等于 100萬平方米的項目個數(shù)占 ％，也超過全部在售項目同等規(guī)模的比重。新開盤項目規(guī)模有逐漸變大的趨勢，但增長趨勢并不顯著。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)） 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)） 二、消費市場 住宅需求增長比重較大 ： 據(jù)統(tǒng)計，上半年北京市商品房竣工面積２２９．２萬平方米，其中住宅１７９．３萬平方米，同比分別增長１５．２％和２０．４％。實現(xiàn)商品房銷售面積２４９．５萬平方米，其中住宅銷售２３６萬平方米，同比分別增長８．５％和７．１％。商品房銷售面積比竣工面積多２０．３萬平方米。 房地產(chǎn)銷售價格繼續(xù)上揚 ： 上半年全國商品房平均售價為 2284元，比去年同期增長 ％。其中北京地區(qū)增幅達到 %。全國商品住宅平均售價為 2138元，同比增長 %，其中北京增幅達到 ％。 個人購房已成為住宅市場主力軍 ： 2021年上半年在商品住宅銷售面積中，銷售給個人的達到２２１．３萬平方米，同比增長１７．８％。個人購買面積占到商品住宅銷售面積的９３．８％，比上年提高７．８個百分點。 消費概念在發(fā)生變化： 住房投資作為一種新的投資手段越來越受到人們的重視，在住宅銷售中，相當比重是銷售給這類人群的。同時，人們對住房消費的呈現(xiàn)出個性化需求趨勢。 需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ：隨著住房體制改革的深入、中國即將加入 WTO及戶籍制度的改革，對商用和住房需求的結(jié)構(gòu)已經(jīng)造成影響，這種需求結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)投資開發(fā)市場已經(jīng)有所反映。 三、政策及其它 政府加大對住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺 ： 北京市新近出臺房地產(chǎn)方面的政策很多，從經(jīng)濟適用房到危舊房改造，從土地一級市場到二級市場