【正文】 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析之二：建筑業(yè) 建筑業(yè)整體產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)還是很多，北京申奧成功帶來市政、交通、 住宅建設(shè)、公共建筑等諸多機(jī)會(huì)，西部大開發(fā)也帶來西部市場(chǎng)的各類 建設(shè)機(jī)會(huì)，這里僅就 建筑所面臨的一些機(jī)會(huì)做出分析。 通過在豐臺(tái)房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的發(fā)展，隨著豐臺(tái)整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部 資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在豐臺(tái)的地位，繼而向周邊地區(qū)擴(kuò)展。 龍騰要抓控區(qū)域內(nèi)部資源，充分利用區(qū)域外部資源，如利用外來的的資金、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、營 銷策劃等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中可以流動(dòng)的要素。 目前，豐臺(tái)區(qū)有大量危舊房改造，這是豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)求發(fā)展的一個(gè)重要價(jià)值獲得渠道。 實(shí)際例子：天鴻集團(tuán)就是立足于北京的區(qū)域企業(yè)（政府支持背景）；像華遠(yuǎn)、萬通等也只是選擇 北京、上海、廣州、海南等幾個(gè)區(qū)域，而不可能全國性擴(kuò)張。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，由于各地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展成熟度的不同，最終產(chǎn)品 ——“房屋” 體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)價(jià)值 活動(dòng)的地域特性。 附：北京市綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價(jià)值鏈分析 說明： 如前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)轻槍?duì)具體產(chǎn)業(yè)從“初期投入到最終產(chǎn)出”之間一系列的價(jià)值活動(dòng)來講的，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進(jìn)行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的系列活動(dòng)角度進(jìn)行分析的。 ?建設(shè)階段 ：綠化建設(shè)，用３年時(shí)間完成原定１０年的任務(wù)，前期主要使無地面建筑的廢棄地和耕地實(shí)現(xiàn)綠化，目前已完成３萬多畝，第二期工程主要結(jié)合拆違章建筑和舊村改造進(jìn)行。 南城（豐臺(tái)）是北京城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)之一 ：北京城市建設(shè)的重點(diǎn)從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移， 市區(qū)建設(shè)從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。目前有旅游涉外星級(jí)賓館 14家，旅游定點(diǎn)企業(yè) 22家，旅行社 20家。 商業(yè) ：自從億客隆超市在六里橋立住腳后，萬客隆、華聯(lián)、物美、燕莎望京、康地祥等頗有實(shí) 力的連鎖公司紛紛在豐臺(tái)開設(shè)分店，東方家園、名流家居等大型家居廣場(chǎng)也陸續(xù)出現(xiàn)。 目前隨著南城開發(fā)和北京市整體規(guī)劃發(fā)展的要求，豐臺(tái)區(qū)的城市建設(shè)將步入更快的發(fā)展時(shí) 期，危舊房改造和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)都迅速開展起來。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建欣苑、誠苑小區(qū)就在南苑鄉(xiāng)境內(nèi)。 交通 ：伴隨著南四環(huán)路的竣工，北京南城建設(shè)步伐正在全面加快。航空航天工業(yè)部的兩所研究所、一所設(shè)計(jì)院，鐵道部二七機(jī)車廠、二七車輛廠、豐臺(tái)橋梁廠等 1000多家中央、市屬企業(yè)座落在這里，其中 1000人以上的大中型企業(yè)近 60家。 發(fā)展前景： 建筑裝飾行業(yè)作為我國一大朝陽產(chǎn)業(yè)，顯示著蓬勃發(fā)展的趨勢(shì)，市場(chǎng)前景十分廣闊 裝飾人員素質(zhì)、裝飾材料選擇、裝飾設(shè)計(jì)和施工工藝水平是決定企業(yè)未來發(fā)展?fàn)顩r的核心競(jìng)爭(zhēng)要素 裝飾企業(yè)也同建筑企業(yè)一樣，在業(yè)務(wù)上呈專業(yè)化發(fā)展，企業(yè)實(shí)力呈分化趨勢(shì) 區(qū)域環(huán)境分析 豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境概述 說明：豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境分析主要是在豐臺(tái)整體環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，從北京市城市 發(fā)展總體規(guī)劃的角度對(duì)豐臺(tái)區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行分析。作為旅游業(yè)基礎(chǔ)的飯店業(yè)，我國現(xiàn)有各類各檔的飯店旅館 30多萬家，其中，有固定資產(chǎn)原值 2100億元的涉外飯店 5782家，客房 75萬多家，其中星級(jí)飯店 3248家，包括五星級(jí) 64家、四星級(jí) 176家、三星級(jí) 1085家、二星級(jí) 1610家、一星級(jí) 313家，出于對(duì)旅游者競(jìng)爭(zhēng)需求， 2021年將有 10％， 600家左右的涉外飯店將進(jìn)行裝飾改造，若每家平均投資 1000萬元，全國將達(dá)到 60億元。 裝飾材料，三星級(jí)以上水準(zhǔn)的中高檔飾材現(xiàn)仍主要依靠進(jìn)口；裝飾設(shè)計(jì)，普遍缺乏創(chuàng)意，尚處幼稚階段，特別在高檔、合資工程中，歐美設(shè)計(jì)公司占主導(dǎo)，我國裝飾設(shè)計(jì)很難涉足；裝飾施工因我國的低成本，仍能占據(jù)大部市場(chǎng)份額。城市公共設(shè)施建設(shè)、舊城改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)、城鄉(xiāng)居民住宅建設(shè)，以及城鎮(zhèn) 人口集中對(duì)商業(yè)、旅游、文化娛樂等相關(guān)配套設(shè)施的需求，對(duì)建筑業(yè)的發(fā)展十分 有利。由此將拉動(dòng)全社會(huì)建筑業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 。年末，全市擁有四級(jí)及四級(jí)以上的建筑施工企業(yè) 1771個(gè)，比 1995年末增長(zhǎng) %。全市建筑施工面積 ，比上年增長(zhǎng) %，比 1995年增長(zhǎng) %；竣工面積 ，比上年增長(zhǎng) %，五年累計(jì)竣工，比 “ 八五 ” 期間增長(zhǎng) %。近２０年來，建筑業(yè)發(fā)展迅速，在促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、重點(diǎn)工程建設(shè)、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動(dòng)力就業(yè)方面作出了重要的貢獻(xiàn)。預(yù)計(jì)五年累計(jì)竣工住宅 6000萬平方米， 力爭(zhēng)基本完成城區(qū)現(xiàn)有的 300萬平方米危舊房改造，到 2021年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到 18平方米。 危舊房改造項(xiàng)目分布集中于南城： 北京市危舊房改造主要集中于關(guān)廂地區(qū)和南城，具體分布 主要是宣武、豐臺(tái)、西城和崇文四區(qū)。 以“房改帶危改”的主要政策內(nèi)容： 變“要我危改”為“我要危改”； 按解危與適當(dāng)解困的原 則安置危改居民 。 （ 3） 以房改帶動(dòng)危改（目前的主要形式） ——政策依據(jù) ： 《 關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）的通知 》 （京政辦發(fā) 〔 2021〕 19號(hào)，簡(jiǎn)稱 《 危改辦法 》 ）。 危舊房改造房市場(chǎng)分析 2021年 3月，北京市政府實(shí)行 《 北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行） 》 （京政辦發(fā) [2021]19號(hào)）在崇文、宣武和豐臺(tái)三區(qū)五片進(jìn)行試點(diǎn)。 通過對(duì)中低收入家庭住房需求、供應(yīng)分析，年需房量在 600萬平方米左右。所以說，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的整體發(fā)展前景是良好的。單位購房，如玉海園項(xiàng)目，單位購房占到 65％，所以對(duì)這類隱性的單位購房值得關(guān)注。北京綜合開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房分布：東部四個(gè)，南部 2個(gè)，西部 5個(gè)，北部 5個(gè)，東北部 3個(gè)，東南部 2個(gè)，西南部 3個(gè)，共計(jì) 24個(gè)；這 24小區(qū)承諾建筑面積 620萬平方米。 別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位 別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距 二、市場(chǎng)需求 客戶構(gòu)成多樣 客戶都別墅需求的層次差異很大 三、價(jià)格與交易情況 經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得別墅價(jià)格回落 別墅成交趨于活躍 市場(chǎng)展望 政府將加強(qiáng)對(duì)別墅市場(chǎng)的監(jiān)管 遠(yuǎn)郊區(qū)別墅將逐漸升溫 別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大 區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地） 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析 發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是中央實(shí)現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)而進(jìn)行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系 的重要組成部分。 市場(chǎng)區(qū)域分布典型特點(diǎn)： 餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門、亞運(yùn)村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營業(yè)：公主墳、西直門 電腦、 IT業(yè)：中關(guān)村。 由于北京市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)外來人員進(jìn)京消費(fèi)等， 推動(dòng)了北京商業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展。因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式（商業(yè)模式）。 在房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值追求中，開發(fā)商要避虛就實(shí)，不盲目追求高利潤 。從房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈上看，就是要對(duì)橫向水平鏈 進(jìn)行整合，對(duì)各個(gè)階段的時(shí)間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。 從開發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實(shí)際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈對(duì) 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。比如：“房屋租賃”對(duì)“房屋銷 售”會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購買力、消費(fèi) 背景或消費(fèi)意識(shí)。 政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型： 為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房?jī)r(jià)的管理行為和政策引導(dǎo)將加強(qiáng)，這些行為將通過城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。（ 3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。 21世紀(jì)初開始，可望北京房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。 房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 ： 房地產(chǎn)作為一個(gè)大的市場(chǎng)，開發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細(xì)分市場(chǎng)尋求發(fā)展（如萬科只做北京、上海、深圳、天津四個(gè)城市的商品住宅，北京城建要?jiǎng)冸x建筑，只做房地產(chǎn)） 信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用 ：一是信息技術(shù)設(shè)施大量運(yùn)用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；二是一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實(shí)施信息化改造；三是直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站發(fā)揮作用；四是管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。這種新觀念是全方位的，包括市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動(dòng)了北京房地產(chǎn)人才的成長(zhǎng)。 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)市場(chǎng)全面穩(wěn)定增長(zhǎng)，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升、需求增長(zhǎng)的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)較穩(wěn)定三層意思； 運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 1．土地出讓的市場(chǎng)化水平會(huì)極大提高； 公有住房市場(chǎng)化改革接近完成。 需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng) 1 . 北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入加速周期，將帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面興旺。 三、政策及其它 政府加大對(duì)住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺(tái) ： 北京市新近出臺(tái)房地產(chǎn)方面的政策很多，從經(jīng)濟(jì)適用房到危舊房改造，從土地一級(jí)市場(chǎng)到二級(jí)市場(chǎng)，繼續(xù)推進(jìn)房改是政策出臺(tái)的 大方向。個(gè)人購買面積占到商品住宅銷售面積的９３．８％，比上年提高７．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng) ： 上半年全國商品房平均售價(jià)為 2284元，比去年同期增長(zhǎng) ％。新開盤項(xiàng)目規(guī)模有逐漸變大的趨勢(shì)，但增長(zhǎng)趨勢(shì)并不顯著。在新開盤項(xiàng)目中開發(fā)規(guī)模在 10萬平方米以下的仍占多數(shù)，為 ％。今年下半年，華遠(yuǎn)將推出 4個(gè)新項(xiàng)目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場(chǎng)價(jià)值達(dá) 44億元，今明兩年在北京市場(chǎng)的占有率將擴(kuò)大到 15％。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場(chǎng)一大特點(diǎn)。但依企業(yè)實(shí)力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場(chǎng)中居主導(dǎo)地位。 北京市歷年房地產(chǎn)投資額 24 01002003004005006001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021年份投資額 單位：億元房地產(chǎn)投資額資料數(shù)據(jù)來源： 《 北京市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 （歷年） 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀 一、投資領(lǐng)域 房地產(chǎn)開發(fā)速度增長(zhǎng)較快 ： 據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長(zhǎng)５３．１％，達(dá)到１９９６年以來最高水平，比全社會(huì)投資增速高１９．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。 概述 宏觀大勢(shì)分析 其中關(guān)系 發(fā)展的因素 中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)體制改革對(duì) 這樣的民營企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，“國退民進(jìn)” 是大趨勢(shì)； 在中國即將加入 WTO和北京申奧成功之際，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 在此時(shí)選擇進(jìn) 入房地產(chǎn)是前景的，但是要求 必須緊緊把握形勢(shì)，抓住發(fā)展機(jī)遇，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，以迎接 新時(shí)代的挑戰(zhàn)； 建筑行業(yè)雖然整體利潤偏低，但建筑業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。同時(shí)，北京為 2021奧運(yùn)大量的基建投入有相當(dāng)部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。裝修裝飾質(zhì)量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。一是國民經(jīng)濟(jì)將以７ ８％的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)由過去的供方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。 整體戰(zhàn)略核心思想 建筑業(yè)主導(dǎo) 引入房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè)務(wù) 培育裝飾業(yè)務(wù) 發(fā)展建筑 業(yè)務(wù) 追求區(qū)域發(fā)展 附加值業(yè)務(wù) 房屋持續(xù)經(jīng)營 一體化 經(jīng)營 整體轉(zhuǎn)型 （現(xiàn)在） 2021年以后 ——“持續(xù)經(jīng)營”階段 2021年－ 2021年 ——“企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”階段 2021年－ 2021年 ——“成長(zhǎng)發(fā)展”階段 一體化經(jīng)營期 轉(zhuǎn)型過渡期 根植豐臺(tái)區(qū)域 成功轉(zhuǎn)型 （ 2021） 拓展其 它業(yè)務(wù) 橫向一體化 橫向一體化 總目錄 產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合 發(fā)展目標(biāo)與整體發(fā)展戰(zhàn)略 4 3 外部環(huán)境分析 1 5 6 2 企業(yè)內(nèi)部分析 戰(zhàn)略實(shí)施 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 外部環(huán)境分析 1 ? 宏觀大勢(shì)分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析 ?中國經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭 ： 中國政府制定的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要提出未來五年國民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)期為 7％ 。 第三 部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對(duì)企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)和自身實(shí)力兩個(gè)角度通盤考慮和分析，我們提出了 企業(yè)未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)