【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 室兩廳一衛(wèi)） ， 平米（四室兩廳兩衛(wèi)） ， 平米（四室兩廳兩衛(wèi)） ，校園路，0354－3111188，3111288（7） 、眾邦新城：住宅均價(jià) 2180 元／平米，商鋪 3780 元／平米，兩種戶型： 平米（三室兩廳兩衛(wèi)） ， 平米 （兩室兩廳一衛(wèi)） ，0354－3112121，3112255，校園路（8） 、柳北小區(qū)：2022 年 12 月已交房，柳北巷一期：均價(jià) 1188 元／平米，77－128 平米，已售完二期：期限價(jià)格未定，77－90 平米，一次付款 折，分期付款先付 70％，地下室 500 元／平米開(kāi)發(fā)商：**金暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（9） 、天河娛樂(lè)城：晉中市華瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，門(mén)面房自己經(jīng)營(yíng)，歌廳，迪吧（4300－2022 平米）起價(jià) 2900 元，均價(jià)3350 元，一次付款或分五年付清 。（四） 、項(xiàng)目匯總分析在售項(xiàng)目產(chǎn)品分析：　　在此我們將現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品分成住宅類(lèi)、商鋪類(lèi)、辦公類(lèi)及娛樂(lè)類(lèi)四部分分別進(jìn)行匯總分析：1） 、住宅項(xiàng)目匯總分析：項(xiàng)目列表：項(xiàng)目名稱(chēng)面積住宅起價(jià)住宅均價(jià)商鋪價(jià)格物業(yè)管理費(fèi)銷(xiāo)售率**順馳 16 未定 1800 5300 元/ 40% 月平米田森嘉園小區(qū)分為 A、 B兩區(qū)： A區(qū)為兩座 12層框剪結(jié)構(gòu)，一座 16層住宅組成； B區(qū)未開(kāi)發(fā) 2300 2500 5000—1元/月平米50%御璟城市花園10棟六層住宅， 9棟洋房， 8棟臨街旺鋪（共計(jì) 20萬(wàn)平米） 1680 1900 2層5400， 3層 2800公攤 10% 元/月/平米3 月 27日正式銷(xiāo)售，洋房90%恒基地產(chǎn)1100 1300 未定 元/月/平米住宅100%錦繡新城 五棟 12層小高層住宅，1880 2180 /—元/月/平米一期80%二期未開(kāi)盤(pán) 　　　　 2） 、商鋪?lái)?xiàng)目匯總分析：物業(yè)名稱(chēng) 總面積 起價(jià) 最高價(jià) 均價(jià)（元） 銷(xiāo)售率 （平米） （元） （元）陽(yáng)光城市廣場(chǎng)20220 8000 12022 10000 60%富邦商用樓38 4000 7000 5000 90%恒基地產(chǎn) 2022 4000 5000 4300 100%新世界國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)24000 10000 24000 11000 92％3） 、辦公項(xiàng)目匯總分析：物業(yè)名稱(chēng) 總面積（平米） 起價(jià)（元） 均價(jià)（元） 銷(xiāo)售率陽(yáng)光SOHU 20220 / 3000 60%恒基地產(chǎn) 6000 3000 3500 未開(kāi)盤(pán)晉商國(guó)際 30000 4000 4） 、娛樂(lè)項(xiàng)目分析：本次調(diào)研涉及此類(lèi)項(xiàng)目共一個(gè)：天河娛樂(lè)城總面積（平米） 總套數(shù)起價(jià)（元 均價(jià)（元） 銷(xiāo)售率 物業(yè)管理費(fèi)40000 318 2900 3100 50% 每戶 450 元/月 該項(xiàng)目屬于政府支持項(xiàng)目，目的在于規(guī)范當(dāng)?shù)貖蕵?lè)業(yè)，而且老板在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄉ鐣?huì)背景； 該項(xiàng)目在屬于當(dāng)?shù)刈畲蟮膴蕵?lè)項(xiàng)目，交通發(fā)達(dá)、停車(chē)方便，又有一賓館作為其配套項(xiàng)目，方便外地顧客住宿，消費(fèi)，所以不但能夠吸引本地顧客，而且能夠有效的留住外地顧客； 該項(xiàng)目在銷(xiāo)售方面采取了返租活動(dòng)：凡在 06 年 3 月份之前交清房款的客戶，在未來(lái)的六年零兩個(gè)月就能夠通過(guò)每年的返租收回100%的房款。由于當(dāng)前銷(xiāo)售狀況不是很好，所以我們能夠看出娛樂(lè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售在**還是有很大難度的。 （1）區(qū)域分析： **的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前是主要集中在新城地區(qū)，這是因?yàn)槔铣悄玫乇容^困難，大多為單位自建項(xiàng)目；從現(xiàn)在土地儲(chǔ)備情況來(lái)看：城 市的東北部，開(kāi)發(fā)區(qū)的西部，城市東南部留有大量的空地，預(yù)計(jì)這些區(qū)域?qū)⑿纬上乱惠嗛_(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域！但是我們必需考慮到： 1） 、東北部緊鄰**工業(yè)園區(qū)，所以要考慮到污染對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響，但由于其與太原市和**開(kāi)發(fā)區(qū)的特殊位置，這一區(qū)域可以考慮興建娛樂(lè)類(lèi)項(xiàng)目； 2） 、開(kāi)發(fā)區(qū)的西部有大量的空地，但是由于本區(qū)域受政府政策的影響較大，加之現(xiàn)在人氣較弱，所以投資商業(yè)、住宅、娛樂(lè)類(lèi)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，在沒(méi)有政策支持的情況下投資需要謹(jǐn)慎考慮，適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)辦公類(lèi)項(xiàng)目較為穩(wěn)妥； 3） 、東南部區(qū)域因?yàn)楝F(xiàn)階段已經(jīng)有：陽(yáng)光花園、錦繡新城和****住宅建設(shè)有限公司項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售，小南關(guān)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的興建以及瀟河灣小區(qū)的籌建，所以客戶群已經(jīng)被二度開(kāi)發(fā)，再興建商品房，銷(xiāo)售難度很大。（2）價(jià)格分析：　 1） 、一般性六層以下住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，均價(jià)在 1500 元/平米以下； 2） 、高檔小區(qū)六層一下住宅平均售價(jià) 2022 元/平米左右； 3） 、層住宅均價(jià)在 2500 元/平米左右； 4） 、商鋪均價(jià)在 4000 元/平米和 5000 元/平米兩個(gè)主力價(jià)位波動(dòng)；（3）戶型面積分析： 主力戶型面積在 90 平米左右，大戶型一般集中于 120 平米、150 平米，戶型以兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)為主。 對(duì)于**地級(jí)市的需求狀況，當(dāng)前小戶型比較缺乏，適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)絕對(duì)熱銷(xiāo)，但是對(duì)于沒(méi)有太大住房壓力的大多數(shù)市民來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)小戶型會(huì)使有限的資金難以變現(xiàn)，所以大多數(shù)會(huì)考慮到一步到位。小戶型的消費(fèi)群體主要是：1）地市以下經(jīng)商、打工人群；2）城市中的有較高學(xué)歷的年青人；3）一些投資人群。（4）消費(fèi)群體分析： 1） 、大批單位集資房的興建，使得大多數(shù)公務(wù)員以及單位職工可以輕松的購(gòu)買(mǎi)到房屋，使得很大一部分消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)需求減弱。 2） 、當(dāng)前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，導(dǎo)致市場(chǎng)后入者的消費(fèi)群體減少； 3） 、由于**地理環(huán)境的特殊性，使得一部分晉中市的消費(fèi)者更趨于在省會(huì)太原市購(gòu)買(mǎi)房屋； 4） 、本地高學(xué)歷、高收入者的相對(duì)缺乏，不能形成持續(xù)不斷的購(gòu)買(mǎi)源。 總之，由于當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)群體具有局限性，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前需謹(jǐn)慎。 （5）其它因素分析：　　對(duì)于**的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于城市規(guī)模的限制，房屋價(jià)格成為購(gòu)房的決定性因素，小區(qū)的建設(shè)也是一個(gè)重要因素，而在一些大城市購(gòu)房要考慮的交通、購(gòu)物、教育等因素對(duì)于消費(fèi)者的影響只是存在于個(gè)體。（6）當(dāng)前銷(xiāo)售分析：　　當(dāng)前**正處于第一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期，當(dāng)前銷(xiāo)售呈現(xiàn)出的態(tài)勢(shì)有： 1） 、由于城市消費(fèi)者住房壓力并不強(qiáng)烈，有相當(dāng)一部分人對(duì)于購(gòu)房持觀望態(tài)度，房屋銷(xiāo)售除團(tuán)購(gòu)?fù)?，總體銷(xiāo)售處于慢熱階段； 2） 、小區(qū)的規(guī)劃成為吸引購(gòu)買(mǎi)行為的一個(gè)重要因素，這深刻體現(xiàn)了中小城市消費(fèi)者對(duì)于安康生活的渴望； 3） 、消費(fèi)者在現(xiàn)階段本著就近的原則購(gòu)買(mǎi)房屋； 4） 、絕大多數(shù)消費(fèi)者比較認(rèn)同 1500 元/平米的房屋價(jià)格，認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)較高； 5） 、需求面積大多集中于 90 平米左右，三室的房屋較為熱銷(xiāo)。 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于**區(qū)住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)” 。①?lài)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。③置業(yè)意識(shí)——古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模①純正板式小高層出不窮；②設(shè)計(jì)師巧妙運(yùn)用自然坡地，創(chuàng)造出步步有景，步移景異的觀景效果，融密居家、開(kāi)闊視野于一體。豐富您的自然坡地生活；③晉中首家自然坡地景觀社區(qū)；④鬧市繁華，桃源寧?kù)o，切換只需 3 分鐘；⑤學(xué)校、醫(yī)院、銀行、郵局環(huán)伺以待；⑥特聘物業(yè)公司，全方位服務(wù)您的品質(zhì)第一流。（3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制，②項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為**市人民作出貢獻(xiàn)。③項(xiàng)目也可以運(yùn)行類(lèi)似于 BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象， 就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標(biāo)市場(chǎng)定位? ****位于**區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域。西傍中央商圈，南鄰**老城旅游街區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為**區(qū)周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。? 消費(fèi)群界定1. 高校、科研院所高級(jí)職稱(chēng)人士2. 民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要? 年齡判斷在 30－45 歲購(gòu)買(mǎi)目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是: ，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。 。,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。****在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。（產(chǎn)品定位的具體建議見(jiàn)第六章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)建議。 ）第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑建設(shè)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來(lái)，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開(kāi)發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世 紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。③總體上來(lái)說(shuō)，****的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車(chē)相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，未來(lái)****業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?chē)，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車(chē)分流并且規(guī)劃好停車(chē)位。⑤在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問(wèn)題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯 定會(huì)成為銷(xiāo)售中的一個(gè)強(qiáng)力賣(mài)點(diǎn)。 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開(kāi),潔污分開(kāi)。特別是對(duì)兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說(shuō)：“以人為本，就是以孩子為本” 。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)(左圖為一參考方案,附錄還有主要備選方案)。 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。 戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式） ，物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購(gòu)房決策的一個(gè)重要因素，鑒于本項(xiàng) 目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來(lái)的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。 會(huì)所是未來(lái)社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)大型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身房，圖書(shū)館、影視廳、娛樂(lè)室等休閑活動(dòng)設(shè)施。 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型